Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3280
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats ] , eiseres,
en
Heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren(voorheen: de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW-gemeenten), verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuysen).
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats ] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 407.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 juli 2019, verzonden op 18 juli 2019, heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 februari 2020, tegelijkertijd met de zaken UTR 19/3308 en UTR 19/3322. Er zal in alle drie de beroepen afzonderlijk uitspraak worden gedaan. Eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1991 gebouwde twee-onder-één kap senioren semi-bungalow met een vrijstaande garagebox en tuin met tuinhuisje. De woning heeft een inhoud van ongeveer 250m³ en ligt op een kavel van 325m².
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk ongeveer € 350.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aan die bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft als onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Weliswaar heeft eiseres aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] niet goed vergelijkbaar zijn, maar de rechtbank is van oordeel dat deze vergelijkingsobjecten wel geschikt zijn om de waarde van de woning uit af te leiden. Verweerder heeft ook rekening gehouden met de verschillen van de vergelijkingsobjecten bij de waardebepaling van de woning. De vraag rijst echter of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. Uit de matrix blijkt namelijk dat voor de garage een bedrag is berekend van € 17.850,- op basis van gebruiksoppervlakte van 21m². Eiseres voert aan dat haar garage geen 21m² is. Zij wijst erop dat haar woning gelijktijdig is gebouwd met onder andere de woningen aan [adres 4] en [adres 5] [1] . Uit de matrixen van die woningen blijkt dat die garages 18m² zijn. Verweerder heeft op de zitting bevestigd dat er bij deze woningen sprake is van systeembouw en dat dezelfde geometrie van toepassing is. Verweerder heeft onvoldoende weersproken dat de garage van eiseres geen 18m² is. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.
5.1
Omdat verweerder de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank beoordelen of eiseres de waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt vast dat eiseres geen taxatierapport of berekening heeft overgelegd, waarin de door haar genoemde (lagere) waarde wordt onderbouwd. Als onderbouwing van de door haar bepleite waarde, vindt eiseres dat er vergeleken moet worden met [adres 6] waarvan de verkoopwaarde € 350.000,- was. Deze woning is een beter vergelijkingsobject dan [adres 7] . Ook vindt eiseres dat haar woning beter te vergelijken is met de seniorenwoningen van de [adres 8] tot en met [adres 9] . Tot slot vindt eiseres de waardestijging van € 47.000,- te groot.
5.2
Eiseres heeft gewezen op andere seniorenwoningen in haar straat die volgens haar beter vergelijkbaar zijn. Deze woningen zijn echter niet verkocht, zodat daarvan geen verkoopgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank zijn die woningen dan ook niet bruikbaar om de waarde van de woning uit af te leiden. Ook kan haar woning niet vergeleken worden met [adres 6] , omdat die verkoop te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd. De transacties van verweerder zijn daardoor (dus) geschikter en leiden daarmee tot een betrouwbaarder resultaat voor de waardebepaling van de woning. Verder overweegt de rechtbank dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiseres de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
6. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beiden niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 404.450,-. Dat is in lijn met de waarde van de garage van de woning met een oppervlakte van 18m² in plaats van 21m². De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten van eiser is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van de woning tot € 404.450,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E.M. van Abbe, rechter, in aanwezigheid van mr. T. van Ekris, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 3 april 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd rechter
de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.