Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3308
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
en
Heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente](voorheen: de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking [..] ), verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuysen).
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 444.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 juli 2019, verzonden op 18 juli 2019, heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 februari 2020, tegelijkertijd met de zaken UTR 19/3280 en UTR 19/3322. Er zal in alle drie de beroepen afzonderlijk uitspraak worden gedaan. Eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1991 gebouwde twee-onder-één kap senioren semi-bungalow met een vrijstaande garagebox en tuin met tuinhuisje. De woning heeft een inhoud van ongeveer 250m³ en ligt op een kavel van 325m².
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk ongeveer € 350.000. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in het verweerschrift een matrix opgenomen met verkoopinformatie van de gehanteerde referentiewoningen. In deze matrix zijn de afzonderlijke waardes van de referentiewoningen met deelobjecten genoemd alsook de waarde van de woning met deelobjecten. Bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de matrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de matrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiseres voert aan dat de vergelijkingsobjecten [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] niet goed vergelijkbaar zijn. Zij wijst op de grotere inhoud en grondoppervlakte, de indeling van de woning met meerdere volledige verdiepingen en de aanwezigheid van balkons en dakkapellen. Ook zou [straatnaam 1] [nummeraanduiding 3] een betere ligging hebben omdat het aan de bosrand ligt. Eiseres vindt dat er vergeleken moet worden met [straatnaam 1] [nummeraanduiding 4] waarvan de verkoopwaarde € 350.000,- was. Dit pand is een beter vergelijkingsobject dan [straatnaam 2] [nummeraanduiding 5] . Ook vindt eiseres dat haar woning nagenoeg identiek is aan de objecten [straatnaam 1] [nummeraanduiding 6] , [nummeraanduiding 7] en [nummeraanduiding 8] .
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vergelijkingsobjecten [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] wel mocht gebruiken. Eiseres wijst er terecht op dat er verschillen zijn tussen haar woning en deze vergelijkingsobjecten. Zoals de rechtbank heeft geoordeeld in rechtsoverweging 5, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden. Daarnaast overweegt de rechtbank dat verweerder op grond van de Wet WOZ gehouden is om de waarde van de woning vast te stellen aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen. Verweerder heeft daarbij verkooptransacties gebruikt die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum liggen. Eiseres heeft gewezen op andere woningen in haar straat, namelijk nummers [nummeraanduiding 6] , [nummeraanduiding 7] en [nummeraanduiding 8] , die volgens haar beter vergelijkbaar zijn. Deze woningen zijn echter niet verkocht, zodat daarvan geen verkoopgegevens beschikbaar zijn. Daarom zijn die woningen niet bruikbaar om de waarde uit af te leiden. Ook kan haar woning niet vergeleken worden met [straatnaam 1] [nummeraanduiding 4] omdat die verkoop te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd. De transacties van verweerder zijn daardoor (dus) geschikter. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank dus niet tot een ander oordeel. De beroepsgronden slagen niet.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E.M. van Abbe, rechter, in aanwezigheid van mr. T. van Ekris, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 3 april 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd rechter
de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.