Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/493283 / KL ZA 19-343
Vonnis in kort geding van 17 januari 2020
in de zaak van
naamloze vennootschap
AGENTA SPAARBANK N.V.,
gevestigd te Antwerpen, België,
eiseres,
advocaat mr. P.K.J. van der Wal te Rosmalen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen worden hierna Argenta en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 december 2019
- de mondelinge behandeling op vrijdag 3 januari 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3.
Omdat de dagvaarding op juiste wijze is uitgebracht, wordt tegen [gedaagde] verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
Argenta vordert dat de voorzieningenrechter, rechtsprekend in kort geding, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
Argenta machtigt om het onder randnummer 1 van de dagvaarding volledig genoemde registergoed aan de [adres] in [woonplaats] namens [gedaagde] te koop aan te bieden aan Stichting De Alliantie in Hilversum, het vervolgens te verkopen en te leveren tegen de koopsom die wordt bepaald volgens de systematiek zoals vastgelegd in de akte vestiging erfpacht van 10 juni 2013 en de daarin van toepassing verklaarde algemene en bijzondere bepalingen en alles meer te doen wat in dat kader nodig is;
[gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, het onder randnummer 1 van de dagvaarding volledig genoemde registergoed aan de [adres] in [woonplaats] met al het zijne en de zijnen te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutel ter vrije en algehele beschikking van Argenta te stellen, met machtiging aan Argenta om bij gebreke van volledige voldoening hieraan door [gedaagde] , diens verlating en ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
[gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding.
2.2.
Aan haar vordering onder 1 legt Argenta artikel 3:299 BW ten grondslag, en voert ter onderbouwing van deze vordering het volgende aan.
2.2.1.
Bij akte vestiging erfpacht van 10 juni 2013 heeft [gedaagde] van Stichting De Alliantie te Almere (hierna: De Alliantie) een recht van voortdurend erfpacht gekocht op het appartementsrecht gelegen aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het onderpand). In de akte vestiging erfpacht zijn de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen van toepassing verklaard. Daarin is een terugkoopregeling opgenomen met een terugkooprecht van De Alliantie, een verkoopplicht van [gedaagde] en een formule die de prijs bepaalt waarvoor De Alliantie het onderpand zal terugkopen.
2.2.2.
Voor de aankoop van het recht van erfpacht heeft [gedaagde] aan Argenta een recht van eerste hypotheek verleend en heeft Argenta aan [gedaagde] een bedrag van € 133.875,00 als hypothecaire geldlening in leen uitgegeven. [gedaagde] is al enige tijd in verzuim met de voldoening van de maandelijkse termijnen aan Argenta. Argenta heeft de geldlening per brief van 18 oktober 2019 opgezegd waarbij het hele uitstaande saldo van € 83.805,40 is opgeëist. [gedaagde] heeft sindsdien niets aan Argenta betaald.
2.2.3.
Argenta is op grond van art. 3:268 BW bevoegd het onderpand in het openbaar ten overstaan van een notaris te verkopen omdat [gedaagde] in verzuim verkeert. Op grond van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen heeft de koop door [gedaagde] plaatsgevonden onder de voorwaarde dat [gedaagde] het onderpand in geval van een voorgenomen verkoop door hemzelf, een hypotheekhouder of na beslaglegging weer aan zal bieden aan De Alliantie en dat De Alliantie verplicht is om in dat geval het onderpand te kopen. Argenta vordert machtiging om zelf het onderpand aan De Alliantie onderhands te verkopen, zodat een executoriale verkoop met de daarmee gepaard gaande aanzienlijke kosten en de te verwachten minderopbrengst ten opzichte van een onderhandse verkoop worden voorkomen. Bovendien zal een onderhandse verkoop een kortere tijd in beslag nemen, waardoor de schuld van [gedaagde] aan Argenta in beperkte mate verder zal oplopen. Argenta verwacht dat een onderhandse verkoop aan De Alliantie de hoogst haalbare opbrengst op zal leveren vanwege de gebondenheid door kopers aan de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen waaronder de verplichting tot gebruik voor eigen bewoning en de terugkoopregeling waardoor de koopprijsberekening enkel nog afhankelijk is van de waardebepaling van het onderpand door een taxateur.
2.2.4.
[gedaagde] gaat zelf niet over tot verkoop van het onderpand aan De Alliantie, ook werkt hij niet mee aan de bezichtiging van het onderpand door een taxateur ten behoeve van de voor de verkoop noodzakelijke taxatie. [gedaagde] reageert namelijk niet op sommaties daartoe van Argenta en diens advocaat. Daarom heeft Argenta belang bij haar vordering tot machtiging tot onderhandse verkoop en levering van het onderpand aan De Alliantie.
2.3.
Aan de gevorderde ontruiming legt Argenta het volgende ten grondslag. In de akte vestiging erfpacht zijn [gedaagde] en De Alliantie overeengekomen dat bij het einde van de erfpacht het onderpand in dezelfde geheel ontruimde staat moet worden geleverd als waarin [gedaagde] het onderpand destijds geleverd heeft gekregen. Daarmee is de noodzaak tot ontruiming gegeven. Daarnaast zal een taxateur met een geveltaxatie een lagere waarde bepalen als het onderpand niet vrijelijk inpandig kan worden bezichtigd en getaxeerd. Het is daarom in het belang van het realiseren van een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst dat [gedaagde] het onderpand op de kortst mogelijke termijn ontruimt. Omdat [gedaagde] recentelijk niet meer reageert op contactpogingen van Argenta is het aannemelijk dat hij het onderpand niet vrijwillig zal ontruimen.
3.De beoordeling
3.1.
Indien een gedaagde partij niet verschijnt en tegen hem verstek wordt verleend, wijst de rechter de vordering toe, tenzij deze hem onrechtmatig of ongegrond voorkomt (art. 139 Rv). Deze beoordeling moet de rechter ambtshalve verrichten.
Machtiging
3.2.
Argenta stelt dat [gedaagde] niet de (rechts)handelingen verricht waartoe hij gehouden is, en vraagt de voorzieningenrechter een machtiging dat voor hem te mogen doen op grond van artikel 3:299 BW.
3.3.
Vooropgesteld wordt dat het onderpand door Argenta kan worden verkocht op grond van haar recht van parate executie zodra [gedaagde] in verzuim is (artikel 3:268 lid 1 BW). Daarvan is sprake, omdat Argenta onweersproken heeft gesteld dat [gedaagde] meerdere termijnen uit de hypotheekovereenkomst onbetaald heeft gelaten.
3.4.
Gelet op de stellingen van Argenta is aannemelijk dat de door haar voorgestelde wijze van verkoop tot de hoogst mogelijke opbrengst zal leiden, hetgeen zowel in het belang is van Argenta als dat van [gedaagde] . Argenta heeft terecht aangevoerd dat een executieverkoop doorgaans een lagere opbrengst oplevert dan een onderhandse verkoop. Zij heeft ter zitting tevens aannemelijk gemaakt dat er bij een executieveiling van een recht van erfpacht met de onderhavige Erfpacht- en Koopgarantbepalingen veelal geen geïnteresseerden zijn, behalve eventueel de partij met wie de terugkoopregeling is overeengekomen. Tevens is van belang dat de kosten voor de vaststelling van de koopprijs beperkt zijn tot de kosten van de taxatie van de opstal en dat (mede daarom) de verkoop aan De Alliantie op heel korte termijn kan plaats vinden.
3.5.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering om Argenta op grond van artikel 3:299 BW te machtigen om de woning via de Koopgarantbepalingen namens [gedaagde] aan De Alliantie aan te bieden, te verkopen en te leveren zal worden toegewezen.
Ontruiming
3.6.
Omdat toewijzing van de vordering sub 1 tot gevolg heeft dat het onderpand in eigendom zal worden overgedragen aan De Alliantie, staat vast staat dat [gedaagde] het onderpand uiteindelijk zal moeten ontruimen. In beginsel kan de vordering tot ontruiming dan ook worden toegewezen. Beoordeeld moet worden of de termijn van ontruiming die Argenta vordert, namelijk drie dagen na betekening van dit vonnis, toewijsbaar is op de door Argenta aangevoerde gronden.
3.7.
Op dit moment heeft [gedaagde] het eigendom van het eeuwigdurend erfpachtrecht op het onderpand. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon kan hebben. De gevorderde ontruiming zou betekenen dat [gedaagde] het onderpand dient te ontruimen terwijl de dag van levering nog niet bekend is en evenmin duidelijk is op welke termijn de levering ongeveer zal kunnen plaatsvinden en zou daarmee een verstrekkende en onevenredige inbreuk op het eigendomsrecht van [gedaagde] vormen. Daar komt bij dat het doel waarvoor Argenta deze vroegtijdige ontruiming wenst, namelijk een inpandige taxatie ten behoeve van het vaststellen van de koopprijs geen wettelijke of contractuele grond voor ontruiming is.
3.8.
Naast de omstandigheid dat het door Argenta opgegeven doel de ontruiming niet rechtvaardigt, gaat ook het argument dat levering pas kan plaatsvinden nadat de woning is getaxeerd niet op. Argenta stelt dat pas na taxatie de prijs kan worden bepaald door de getaxeerde waarde in de in de Koopgarantbepalingen opgenomen formule in te voeren. Maar deze formule op zich is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende concreet om in een notariële leveringsakte op te nemen als overeengekomen prijs. Daar komt bij dat De Alliantie de verplichting op zich heeft genomen om de woning terug te kopen, wat de uitkomst van deze formule ook zal zijn. Dat leidt ertoe dat ook zonder taxatie van het onderpand de prijs voldoende bepaald is om een rechtsgeldige levering van het onderpand te laten plaatsvinden. Om deze redenen is de gevorderde vroegtijdige ontruiming van het onderpand onrechtmatig en ongegrond.
3.9.
Omdat zoals hiervoor onder 3.5. is overwogen wel grond is voor toewijzing van de vordering tot ontruiming, zal de voorzieningenrechter de ontruiming toewijzen met ingang van de dag van inschrijving van de notariële leveringsakte van het onderpand in de openbare registers.
3.10.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge art. 556 lid 1 en art. 557 Rv overbodig is.
3.11.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Argenta worden begroot op:
- dagvaarding € 103,07
- griffierecht 656,00
- salaris advocaat
527,00
527,00
Totaal € 1.286,07
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
machtigt Argenta om het registergoed aan de [adres] in [woonplaats] namens [gedaagde] te koop aan te bieden aan Stichting De Alliantie in Hilversum, het vervolgens te verkopen en te leveren tegen de koopsom die wordt bepaald volgens de systematiek zoals vastgelegd in de Akte vestiging erfpacht van 10 juni 2013 en de daarin van toepassing verklaarde algemene en bijzondere bepalingen en alles meer te doen wat in dat kader nodig is,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om op de dag van inschrijving in de openbare registers van de notariële leveringsakte waarmee het eigendom van het registergoed aan De Alliantie wordt overgedragen, het registergoed aan de [adres] in [woonplaats] met al het zijne en de zijnen te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutel ter vrije en algehele beschikking van Argenta te stellen,
4.3.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op € 1.286,07,
4.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2020.