Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 7868393 ME VERZ 19-113 ho/1524
Beschikking van 11 december 2019
inzake
[verzoekster],
wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
gemachtigde:
voorheen mr. F.A. Bijlenga,
thans mr. E.J.H. van Lith,
tegen:
de vereniging
[VvE]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
gemachtigde: C.W.G. Janssen.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als [verzoekster] en de VvE.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift (met producties 1 t/m 25) van [verzoekster] , ingediend op 27 juni 2019;
- de brieven van 3 juli 2019 aan [verzoekster] en de VvE (met daarbij een kopie van het verzoekschrift voor de VvE) met het verzoek om verhinderdata op te geven ten behoeve van de mondelinge behandeling;
- de oproepbrieven van de griffier van 15 juli 2019 waarin de VvE, [verzoekster] en alle andere stemgerechtigden bij name zijn opgeroepen om (desgewenst) op het verzoek te worden gehoord (waarbij een kopie van het verzoekschrift is gevoegd voor de stemgerechtigden);
- de aanvullende producties (26 t/m 42) ten behoeve van de mondelinge behandeling van [verzoekster] ingediend op 5 september 2019;
- het verweerschrift van de VvE en van [A] , stemgerechtigde, (hierna [A] ) ingediend op 5 september 2019;
- de bijlage genoemd op bladzijde 5 van het verweerschrift ingediend door [A] ;
- het verzoek om uitstel van de mondelinge behandeling van 12 september 2019 door de gemachtigde van [verzoekster] ;
- het verleende uitstel door de kantonrechter;
- het faxbericht van 19 september 2019 van mr. Van Lith voornoemd;
- de oproepbrieven van griffier van 24 september 2019 waarin de VvE, [verzoekster] en alle andere stemgerechtigden bij name zijn opgeroepen om (desgewenst) op het verzoek te worden gehoord;
- de brief met producties 43 en 44 van [verzoekster] ingekomen op 5 november 2019;
- de mondelinge behandeling op 13 november 2019 alwaar zijn verschenen:
- [verzoekster] , bijgestaan door mr. Van Lith;
- [A] , als bestuurder van de VvE en als stemgerechtigde, bijgestaan door mevrouw Janssen voornoemd;
- de pleitaantekeningen van mr. Van Lith;
- de opmerkingen ter zitting van mevrouw Janssen;
- de schriftelijke verklaringen van [B] , voorzitter van de vergadering, en
[C] , lid van de kascommissie, beiden tevens stemgerechtigden.
1.2.
Ten slotte is beschikking bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Bij notariële akte van splitsing van 22 september 1982 (hierna: de akte van hoofdsplitsing) heeft de Nederlandse Aannemers- en Bouw Onderneming “NABO
Utrecht” B.V., gevestigd te Utrecht (hierna: NABO), destijds eigenaresse van het perceel bouwterrein gelegen te [vestigingsplaats] aan de [straat] , waar thans het onderhavige appartementencomplex op staat, de eigendom van dit appartementencomplex gesplitst in twee appartementsrechten:
Utrecht” B.V., gevestigd te Utrecht (hierna: NABO), destijds eigenaresse van het perceel bouwterrein gelegen te [vestigingsplaats] aan de [straat] , waar thans het onderhavige appartementencomplex op staat, de eigendom van dit appartementencomplex gesplitst in twee appartementsrechten:
- het appartementsrecht (index 1.) omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van – kort gezegd – een woningencomplex; en
- het appartementsrecht (index 2.) omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van een complex parkeerruimten.
2.2.
Bij de akte van hoofdsplitsing is tevens de (hoofd)vereniging [hoofdvereniging] opgericht (hierna: de hoofdvereniging).
2.3.
Op 22 september 1982 is eveneens een notariële akte van ondersplitsing verleden, waarbij NABO het voornoemde appartementsrecht index 1 van de hoofdsplitsing heeft gesplitst in 32 appartementsrechten. Bij deze ondersplitsing is de [VvE] (de VvE) opgericht.
2.4.
De huidige bestuurder van de VvE is [A] .
2.5.
[verzoekster] is rechthebbende van 1 van de 32 voornoemde appartementsrechten gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] sectie [sectie] nummer [nummer] .
2.6.
In de akte van hoofdsplitsing is het reglement van splitsing opgenomen.
2.7.
De akte van ondersplitsing bevat eveneens het reglement van splitsing (hierna: het splitsingsreglement). In het splitsingsreglement zijn, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
“E. Jaarlijkse exploitatierekening en begroting en te storten bijdragen
Artikel 18.
1. a. (…)
3.b. Na afloop van elk boekjaar wordt ter berekening van de na te vermelden definitieve bijdrage door iedere eigenaar verschuldigd, door de administrateur een exploitatierekening opgesteld over dat boekjaar en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. In deze rekening zullen de schulden en de kosten van dat boekjaar worden opgenomen.
4. Tenzij de vergadering anders beslist, zullen overschotten betrekking hebbende op de exploitatierekening van het afgelopen boekjaar aan de eigenaars worden gerestitueerd.
5. (…)
II. VERGADERING VAN EIGENAARS
artikel 32.
1. (…)
2. Jaarlijks binnen vijf maanden na afloop van het boekjaar zal een vergadering worden gehouden, waarin, in overeenstemming met lid 18 lid 3, door de administrateur de exploitatierekening over het afgelopen boekjaar wordt verstrekt die door de vergadering moet worden goedgekeurd voor de vaststelling van de definitieve bijdrage door iedere eigenaar. In deze of een eerdere vergadering wordt tevens een nieuwe begroting opgesteld voor het aangevangen of komende jaar.
3. (…)
III. HET BESTUUR VAN DE VERENIGING
artikel 40.
1. Het bestuur van de vereniging berust bij de administrateur die benoemd wordt door de vergadering. Deze zal ook een plaatsvervangend administrateur kunnen benoemen.
2. De administrateur en de plaatsvervangend-administrateur worden benoemd voor onbepaalde tijd en kunnen te allen tijde worden ontslagen.
4. Hij [kantonrechter: de bestuurder] behoeft de machtiging van de vergadering voor:
het instellen van- en het berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen;
het aangaan van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen, een belang van tien procent (10%) van de totale jaarlijkse begroting te boven gaand.
Hij behoeft geen machtiging om verweer te voeren in kort geding.
(…)”
2.8.
De kascommissie van de VvE bestaat uit [verzoekster] en [C] . De kascommissie heeft geen gezamenlijk advies uitgebracht.
2.9.
Op de vergadering van 28 mei 2019 zijn ondermeer de volgende besluiten genomen:
“8.Besluit over het voorstel de balans per 31 december 2018 en exploitatierekening 2018 goed te keuren
1. eigenaar is tegen, 1 onthoudt zich, 14 zijn voor: het voorstel is aangenomen.
9.besluit over het voorstel om het exploitatieoverschot 2018 als mogelijk gemaakt in het splitsingsreglement artikel 14-4
(bedoeld wordt: 18-4)niet aan de eigenaars terug te geven maar toe te voegen aan de algemene reserve
(bedoeld wordt: 18-4)niet aan de eigenaars terug te geven maar toe te voegen aan de algemene reserve
1. eigenaar is tegen, 15 zijn voor: het voorstel is aangenomen.”
3. Het verzoek en het verweer
3.1.
Vernietiging
[verzoekster] verzoekt het besluit van de vergadering van 28 mei 2019 inzake punten 8 en 9 van de agenda te vernietigen, met veroordeling van de VvE, [verzoekster] daarvan uitgesloten, in de kosten van het geding.
Machtiging
[verzoekster] verzoekt tot vervangende machtiging om op grond van artikel 5:121 BW Pro een nieuw bestuur te mogen vormen, met veroordeling van de VvE, [verzoekster] daarvan uitgesloten in de kosten van het geding.
3.2.
De VvE en [A] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
bevoegdheid kantonrechter
4.1.
In beginsel is de rechtbank bevoegd te oordelen omtrent de nietigheid dan wel vernietigbaarheid van een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (ex art. 2:14 en Pro
art. 2:15 BW Pro). Volgens het bepaalde in art. 5:130 BW Pro geschiedt – in afwijking van art. 2:15 lid 3 BW Pro – de vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars door een uitspraak van de kantonrechter. Voor het laten vaststellen van de nietigheid van een besluit ontbreekt echter een soortelijke, afwijkende regeling.
art. 2:15 BW Pro). Volgens het bepaalde in art. 5:130 BW Pro geschiedt – in afwijking van art. 2:15 lid 3 BW Pro – de vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars door een uitspraak van de kantonrechter. Voor het laten vaststellen van de nietigheid van een besluit ontbreekt echter een soortelijke, afwijkende regeling.
4.2.
[verzoekster] heeft verzocht om vernietiging van twee besluiten en het verlenen van een vervangende machtiging. Ze verzoekt ondermeer de goedkeuring van de balans en exploitatierekening 2018 te vernietigen op grond van artikel 5:135 jo Pro 2:48 BW dan wel wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. In artikel 2:14 BW Pro is bepaald dat een besluit dat in strijd is met de wet of de statuten nietig is. De kantonrechter begrijpt dat [verzoekster] in dat geval verzoekt het besluit nietig te verklaren. Dit heeft strikt genomen tot gevolg dat voor die grond een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank moet worden gevolgd. Echter, ingeval de kantonrechter zich niet bevoegd zou achten om over de nietigheid te oordelen, zou dit tot gevolg hebben dat de onderhavige zaak, voor dat gedeelte, naar de rechtbank (sector civiel) ter verdere behandeling moet worden doorverwezen. De consequentie hiervan zou zijn dat twee verschillende rechters over hetzelfde besluit en hetzelfde samenhangend feitencomplex zouden moeten oordelen. Deze weergegeven gang van zaken rijmt niet met het uitgangspunt zoals dat door de wetgever voor de dagvaardingsprocedure is vastgelegd in artikel 94 Rv Pro, te weten dat samenhangende zaken vanuit een oogpunt van doelmatigheid zo veel mogelijk door één en dezelfde rechter moeten worden behandeld en beslist. Dat sprake is van samenhang tussen de verzoeken tot nietig verklaring en vernietiging en de vervangende machtiging is evident, aangezien [verzoekster] zich op dezelfde feiten en omstandigheden heeft beroepen. Bovendien is de achtergrond van art. 5:130 BW Pro dat de wetgever van belang heeft geacht dat een vereniging van eigenaars en alle leden er belang bij hebben zo spoedig mogelijk, op een zo eenvoudig mogelijke manier en zonder hoge kosten, te weten of een bepaald besluit rechtsgeldig is of niet. Splitsing van de oordelen omtrent nietigheid (bij dagvaarding bij de rechtbank) en vernietigbaarheid (bij verzoekschrift bij de kantonrechter) is in strijd met die bedoeling. Het is voor (leden van) de VvE daarbij niet eenvoudig uit te maken of een bepaald mankement aan een besluit tot nietigheid dan wel vernietigbaarheid van het besluit leidt, nu een besluit dat in strijd is met de wet nietigheid meebrengt, maar vernietigbaarheid in het geval het om strijd met de redelijkheid en billijkheid gaat. Vanuit dat oogpunt is eveneens onwenselijk dat niet in één procedure beide grondslagen zouden kunnen worden beoordeeld. Ook in een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch werd zowel een beslissing gegeven op een beroep op nietigheid als op een beroep op vernietigbaarheid
(zie Hof ’s-Hertogenbosch, 17 juli 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:2183).
(zie Hof ’s-Hertogenbosch, 17 juli 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:2183).
4.3.
Gelet op het vorenstaande en vanuit proceseconomische oogpunt, acht de kantonrechter zich in de onderhavige zaak (ook) bevoegd kennis te nemen van het verzoek ten aanzien van de nietigheid van het besluit.
ontvankelijkheid
4.4.
[verzoekster] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de VvE niet ontvankelijk moet worden geacht, omdat de VvE machtiging nodig heeft van de vergadering van eigenaars voor het voeren van verweer in de onderhavige procedure, welke machtiging zij ontbeert. De VvE betwist dat een machtiging nodig is.
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit artikel 40 lid 4 van Pro het splitsingsreglement niet dat bestuurder tevens machtiging van de vergadering behoeft voor het voeren van verweer in een procedure als de onderhavige. De akte bepaalt immers niet dat (ook) voor het voeren van verweer in een procedure als de onderhavige, niet zijnde kort geding, een machtiging van de vergadering vereist is. De VvE is dan ook rechtsgeldig verschenen in deze procedure.
ten aanzien van het verzoek tot vernietiging van het besluit tot goedkeuring van de balans en de exploitatierekening 2018
4.6.
[verzoekster] stelt dat de financiële stukken inhoudelijk niet overeenkomen met de werkelijke situatie binnen de VvE. Verschillende bedragen zijn niet kloppend en/of niet opgenomen in de exploitatierekening. Daarnaast is sprake van een gezamenlijke administratie van de VvE en de hoofdvereniging. Deze administratie moet gesplitst worden omdat de VvE en de hoofdvereniging twee afzonderlijke rechtspersonen zijn met eigen statuten die ieder een eigen administratie dienen te voeren. Ten slotte ontbreekt een toelichting waarin staat waar bepaalde posten op de balans of de exploitatierekening uit bestaan of waarin uitleg is gegeven over bepaalde posten. Hierdoor zijn de cijfers niet inzichtelijk gemaakt voor de individuele leden. [naam] heeft namens [verzoekster] bij brief van 16 januari 2018 het bestuur van de VvE al geattendeerd op de gezamenlijke administratie van de VvE en de hoofdvereniging. Tevens heeft ze als lid van de kascommissie om informatie over de boekhouding en administratie gevraagd en hierover vragen aan het bestuur van de VvE gesteld.
4.7.
De VvE en [A] hebben het volgende aangevoerd. Op dit moment wordt er geen onderscheid gemaakt in de administratie van VvE en de hoofdvereniging. Een bepaald gedeelte van de kosten is voor [naam] (voorheen Nabo). Als [naam] moet bijdragen, wordt een factuur naar haar gezonden. De posten op de balans en de exploitatierekening zijn vergaand gespecificeerd waardoor een afzonderlijke toelichting niet nodig is. [A] heeft namens zichzelf en het bestuur van de VvE op 4 september 2019 een reactie gegeven op het verzoekschrift van [verzoekster] en deze naar de appartementseigenaars toegestuurd. In deze reactie heeft [A] ondermeer een toelichting gegeven op de vragen van [verzoekster] over de balans en de exploitatierekening.
4.8.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 5:124 lid 2 BW Pro is artikel 2:10 BW Pro van toepassing op een VvE. Op grond van artikel 2:10 lid 1 BW Pro is het bestuur van een VvE samengevat verplicht van de vermogenstoestand van de rechtspersoon een administratie te voeren. Het bestuur is op grond van artikel 2:10 lid 2 BW Pro verplicht jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar de balans en de staat van baten en lasten op te maken en op papier te stellen. Uit de balans blijken de bezittingen en de schulden terwijl uit de staat van baten en lasten de inkomsten en uitgaven blijken. In het verlengde hiervan bepaalt artikel 5:124 lid 3 BW Pro jo artikel 5:135 BW Pro jo artikel 2:48 BW Pro dat het bestuur de balans en de staat van baten en lasten met een toelichting ter goedkeuring aan de vergadering van eigenaars overlegt. Tussen partijen staat vast dat de toelichting ontbreekt. Dit klemt temeer gelet op de gezamenlijke administratie van de VvE en de hoofdvereniging, waardoor de balans en exploitatierekening niet aan de wettelijke vereisten voldoen. De VvE is hier meerdere keren op gewezen, maar dit heeft niet geleid tot het opstellen van afzonderlijke balansen en exploitatierekeningen.
Gelet op de vragen en uitspraken van [verzoekster] voorafgaande aan de vergadering van 28 mei 2019 had [A] vóór deze vergadering en vóór dat er een besluit zou worden genomen zijn toelichting op de balans en de exploitatierekening dienen te geven en aan de eigenaars moeten verstrekken. Zijn toelichting naar aanleiding van het verzoekschrift en dus na de vergadering is te laat. Aangezien de toelichting bij de besluitneming ontbrak is het besluit in strijd met de wet. De kantonrechter zal dit besluit dan ook nietig verklaren.
ten aanzien van het besluit om het exploitatieoverschot 2018 als mogelijk gemaakt in het splitsingsreglement artikel 14-4 (kantonrechter: 18-4) niet aan de eigenaars terug te geven maar toe te voegen aan de algemene reserve
4.9.
[verzoekster] heeft ter zitting gesteld dat indien het besluit tot goedkeuring van de balans en de exploitatierekening 2018 nietig wordt verklaard, dit tot gevolg moet hebben dat het besluit om het exploitatieoverschot aan de algemene reserve toe te voegen, moet worden vernietigd. Indien de goedkeuring ontbreekt, kan niet worden vastgesteld of er een exploitatieoverschot is.
4.10.
VvE en [A] hebben aangevoerd dat het sinds de totstandkoming van de VvE niet is voorgekomen dat een exploitatieoverschot aan de eigenaars is terug gegeven. Vernietiging van het besluit is alleen van toepassing indien het exploitatieoverschot lager zou worden door verandering van de toevoeging aan het reservefonds.
4.11.
De kantonrechter overweegt als volgt. Ingevolge artikel 2:15 BW Pro is een besluit van de VvE vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist. In artikel 2:8 lid 2 BW Pro is bepaald dat een tussen een rechtspersoon, zoals de VvE, en een daarbij betrokkene, zoals [verzoekster] als appartementseigenaar, geldende regel of gewoonte niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Sinds de oprichting van de VvE wordt het exploitatieoverschot aan de algemene reserve toegevoegd, zodat sprake is van een gewoonte. De kantonrechter is van oordeel dat nu het besluit tot goedkeuring van de balans en de exploitatierekening 2018 nietig is, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat het besluit tot toevoeging aan het exploitatieoverschot thans in stand blijft. Door het ontbreken van de toelichting op de balans en het exploitatieoverzicht is er geen inzicht of er een exploitatieoverschot is en het is evenmin duidelijk hoe hoog een eventueel overschot zal bedragen. Gelet op de samenhang tussen de besluiten is de kantonrechter van oordeel dat nu het besluit tot goedkeuring nietig wordt verklaard, dit tot gevolg moet hebben dat het besluit tot toevoeging aan de algemene reserve vernietigd wordt.
ten aanzien van het verzoek tot vervangende machtiging
4.12.
[verzoekster] verzoekt de kantonrechter haar vervangende machtiging te verlenen een nieuw bestuur te mogen vormen. [verzoekster] legt aan haar verzoek het volgende ten grondslag. [verzoekster] heeft al geruime tijd moeten constateren dat de VvE niet goed functioneert onder het huidige bestuur. De financiën van de VvE zijn niet goed op orde. Op het gebied van onderhoud gaan er regelmatig dingen mis.
4.13.
De VvE en [A] voeren verweer en hebben aangevoerd dat een vervangende machtiging ziet op handelingen met betrekking tot gedeelten, het aanbrengen van een nieuw werk of nieuwe installatie en indien sprake is van een bouwwerk dat gevaar oplevert. Het benoemen en ontslaan van de bestuurder is voorbehouden aan de vergadering van eigenaars.
4.14.
De kantonrechter overweegt als volgt. Blijkens de bewoordingen van artikel 5:121 lid 1 BW Pro moet het bij een verzoek om vervangende machtiging gaan om feitelijke handelingen of rechtshandelingen met betrekking tot algemene of privé-gedeelten van het gebouw van de VvE. De handeling waarvoor [verzoekster] in deze procedure machtiging wordt verzocht is niet een handeling met betrekking tot de algemene of privé-gedeelten van het gebouw van de VvE. De door [verzoekster] beoogde handeling, het vormen van een nieuw bestuur, heeft betrekking op het functioneren van de vereniging van eigenaren als zodanig. Daarop ziet de in artikel 5:121 BW Pro vervatte mogelijkheid van vervangende machtiging niet.
Op grond van artikel 5:131 lid 2 BW Pro en artikel 40 lid 1 en Pro 2 van het splitsingsreglement is het de vergadering van eigenaars die het bestuur benoemd en het bestuur te allen tijde kan schorsen en ontslaan.
Reeds om die reden zal dit gedeelte van het verzoek worden afgewezen.
ten aanzien van de proceskosten
4.15.
Nu partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
de kantonrechter
5.1.
verklaart het besluit tot goedkeuring van de balans en de exploitatierekening 2018 nietig;
5.2.
vernietigt het besluit om het exploitatieoverschot 2018 toe te voegen aan de algemene reserve;
5.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2019.