ECLI:NL:RBMNE:2019:6767

• Datum uitspraak: 15 mei 2019
• Publicatiedatum: 15 augustus 2022
• Zaaknummer: 7283421 UC EXPL 18-11712
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.J. Verschoof
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugvordering bemiddelingskosten na vermeende tweezijdige bemiddeling door makelaar

In deze zaak heeft eiseres, wonende te [woonplaats], een vordering ingesteld tegen de besloten vennootschap [gedaagde] B.V. inzake de terugvordering van bemiddelingskosten die zij heeft betaald aan [onderneming 1] B.V. voor het huren van een woning. Eiseres stelt dat [onderneming 1] B.V. niet alleen voor haar als huurder heeft bemiddeld, maar ook voor de verhuurder, wat in strijd is met het verbod om twee heren te dienen, zoals vastgelegd in de artikelen 7:417 lid 4 en 7:427 BW. Eiseres vordert in totaal € 1.508,24, bestaande uit de bemiddelingskosten van € 1.276,55 en incassokosten van € 231,69, te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten.

De kantonrechter heeft eerst de formele verweren van [gedaagde] behandeld, die niet succesvol bleken. Vervolgens is het inhoudelijke geschilpunt besproken: of er sprake is geweest van tweezijdige bemiddeling. De kantonrechter oordeelt dat de omstandigheden wijzen op een vereenzelviging van [gedaagde] en [onderneming 1] B.V., waardoor [gedaagde] aansprakelijk kan worden gesteld voor de terugbetaling van de bemiddelingskosten. De kantonrechter concludeert dat [gedaagde] geen recht had op de in rekening gebrachte bemiddelingskosten, omdat zij in strijd heeft gehandeld met het verbod om twee heren te dienen.

De vordering van eiseres wordt toegewezen, inclusief de gevorderde rente en proceskosten. De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.508,24 aan eiseres, met wettelijke rente vanaf 8 oktober 2018. Tevens wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van eiseres, begroot op € 557,81. Dit vonnis is uitgesproken door mr. R.J. Verschoof, kantonrechter, op 15 mei 2019.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7283421 UC EXPL 18-11712 HH/1480

Vonnis van 15 mei 2019

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian,

tegen:

de besloten vennootschap

[gedaagde] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: [A] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek

- de akte van [eiseres] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiseres] heeft [onderneming 1] B.V. opdracht gegeven te bemiddelen bij het huren van een woning. De vraag is of [eiseres] de door haar aan [onderneming 1] B.V. betaalde bemiddelingskosten van € 1.276,55 van [gedaagde] kan terugvorderen omdat [onderneming 1] B.V. eind 2014 niet alleen voor [eiseres] als huurder is opgetreden, maar ook voor de verhuurder.

2.2.

[eiseres] is van mening dat [onderneming 1] B.V. heeft gehandeld in strijd met het verbod om twee heren te dienen, zoals vermeld in de artikelen 7:417 lid 4 jo 7:427 BW. Het is niet toegestaan om bij tweezijdige bemiddeling bij de huurder bemiddelingskosten in rekening te brengen en een beding op grond waarvan bemiddelingskosten in rekening worden gebracht is nietig (artikel 7:264 lid 2 BW). [gedaagde] kan volgens haar worden vereenzelvigd met [onderneming 1] B.V. Zij vordert daarom van [gedaagde] terugbetaling van deze bemiddelingskosten van € 1.276,55 en incassokosten van € 231,69, in totaal dus € 1.508,24, te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten, daaronder begrepen de nakosten.

2.3.

Volgens [gedaagde] had [onderneming 1] B.V. opdracht van alleen [eiseres] om voor haar een woning te zoeken in [plaats] en niet ook van de verhuurder. Zij stelt dat [eiseres] op grond van de overeenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden aan [onderneming 1] B.V. de bemiddelingskosten aan [onderneming 1] B.V. verschuldigd geworden, omdat de bemiddelingsopdracht van [eiseres] met succes is uitgevoerd. Er is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] .

2.4.

Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal toewijzen. Eerst wordt ingegaan op de twee formele verweren die [gedaagde] heeft opgeworpen, maar die geen doel treffen. Daarna komt het inhoudelijke geschilpunt aan de orde: is sprake geweest van tweezijdige bemiddeling?

Vereenzelviging

2.5.

[gedaagde] voert in de eerste plaats aan dat [eiseres] de verkeerde partij heeft gedagvaard, omdat [eiseres] in 2014 een bemiddelingsopdracht heeft gegeven aan [onderneming 1] B.V. en niet aan [gedaagde] . De kantonrechter honoreert dit verweer niet.

2.6.

Het is juist dat er sprake is van twee verschillende rechtspersonen: [gedaagde] en [onderneming 1] B.V. Ook is duidelijk dat [gedaagde] niet de rechtsopvolger is van [onderneming 1] B.V. Hoewel de zelfstandigheid van deze rechtspersonen voorop staat wat onder andere meebrengt dat de ene vennootschap niet aansprakelijk voor de schulden van de andere vennootschap, kunnen zich bijzondere omstandigheden voordoen die een afwijking van dat uitgangspunt rechtvaardigen.

De Hoge Raad heeft als regel ingevoerd dat vereenzelviging van rechtspersonen mogelijk is, als door die rechtspersonen misbruik wordt gemaakt van het identiteitsverschil.

2.7.

[eiseres] heeft uitgelegd waarom volgens haar [onderneming 1] B.V. en [gedaagde] feitelijk dezelfde partijen zijn en het identiteitsverschil er uitsluitend is om haar verhaalsmogelijkheden en die van andere gedupeerden te beperken. Zij wijst op de volgende omstandigheden:

- [gedaagde] is op 21 juli 2015 opgericht.

- [onderneming 1] B.V. is op 21 december 2015 uitgeschreven uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel, wegens een gebrek aan baten.

- De heer [A] is bij beide vennootschappen betrokken.

- zij zijn op hetzelfde adres gevestigd,

- zij hebben deels dezelfde naam,

- zij voeren dezelfde bedrijfsactiviteiten uit, namelijk bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed

- zij hebben ten minste één dezelfde werknemer: de heer [B] ,

- de beide vennootschappen werken op dezelfde manier.

Het identiteitsverschil moet volgens [eiseres] dan ook worden weggedacht.

2.8.

Het staat vast dat de activiteiten van [onderneming 1] B.V. zijn beëindigd. Ook kan worden vastgesteld dat de heer [A] dezelfde werkzaamheden heeft voortgezet met [gedaagde] . Naar het oordeel van de kantonrechter maken deze omstandigheden dat [gedaagde] tegenover de stellingen van [eiseres] dat van de bedoeling om schuldeisers te benadelen geen sprake is geweest, onvoldoende heeft aangevoerd. [gedaagde] heeft gesteld dat met de opheffing van [onderneming 1] B.V. werd beoogd om een periode van verliesgevende jaren af te sluiten en mede middels een modernere en van de oude presentatie onderscheidende (image, naam) en gewijzigde positionering op de markt, zich meer te richten op de behoeften van de markt van vandaag. [gedaagde] heeft echter niet toegelicht hoe de vele overeenkomsten tussen de beide besloten vennootschappen waarop [eiseres] heeft gewezen, de naam, het adres en de bedrijfsactiviteiten, in dit verband moeten worden gezien. [gedaagde] heeft verder gesteld dat het niet zo is dat [onderneming 1] B.V. met schulden is achtergebleven en dat om die reden een nieuwe besloten vennootschap is opgericht, maar ook dit heeft zij niet nader onderbouwd. In het licht van [eiseres] heeft aangevoerd over haar verhaalsmogelijkheden en die van vele andere huurders in verband met terugbetaling van bemiddelingskosten had dit wel op haar weg gelegen.

2.9.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat kan worden aangenomen dat de beide vennootschappen moeten worden vereenzelvigd, want door het ontbreken van een goed onderbouwde uitleg over het tegendeel moet misbruik van het identiteitsverschil tussen [gedaagde] en [onderneming 1] B.V. worden aangenomen. Dit betekent dat het identiteitsverschil tussen [onderneming 1] B.V. en [gedaagde] kan worden weggedacht, zodat [gedaagde] door [eiseres] kan worden aangesproken tot terugbetaling van de aan [onderneming 1] B.V. betaalde bemiddelingskosten. Hierna wordt daarom alleen nog gesproken van [gedaagde] .

Verjaring

2.10.

Het verweer van [gedaagde] dat sprake is van verjaring slaagt ook niet.

De vordering van [eiseres] is gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking. Zij heeft zich er terecht op beroepen dat deze vordering nog niet verjaard kan zijn, omdat de daarvoor geldende termijnen nog niet zijn verstreken. Die termijn is vijf jaar en gaat nooit eerder lopen dan op de dag van de betaling. Die betaling was in 2014 en het bedrag is teruggeëist in 2018. Dus is de termijn niet verstreken.

Het dienen van twee heren

2.11.

Als [gedaagde] ook een opdracht tot bemiddeling had van de verhuurder van de woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] dan kan de stelling van [eiseres] dat zij in strijd heeft gehandeld het verbod om twee heren te dienen (artikel 7:417 lid 4 BW) naar het oordeel van de kantonrechter worden gevolgd. [gedaagde] had dan geen recht op loon van [eiseres] . Is dit de gang van zaken geweest? Volgens [gedaagde] niet. [gedaagde] stelt dat zij in dit geval uitsluitend is opgetreden als bemiddelaar voor [eiseres] en [eiseres] op de hoogte heeft gehouden van nieuw vrijgekomen woningaanbod van diverse aanbieders/derden (uit de database van het softwareprogramma Pararius Office). Volgens [gedaagde] stond de woning die [eiseres] heeft geselecteerd ook niet op haar website gepubliceerd, maar werd deze aangeboden door een ander kantoor, verhuurmakelaar [onderneming 2] .

2.12.

Het is aan [eiseres] om aan te tonen dat dit anders was. [eiseres] heeft aangevoerd dat op de website van [gedaagde] verschillende huurwoningen stonden die beschikbaar waren voor verhuur, zonder de contactgegevens van de verhuurder. Zij moest zich eerst op de website van de vennootschap inschrijven om een woning te kunnen bezichtigen. Ook bij de [straat] [nummeraanduiding 1] is het volgens [eiseres] zo gegaan. [eiseres] heeft echter geen stukken overgelegd waaruit dit kan worden afgeleid en op grond van alleen de stelling dat [gedaagde] voor de verhuurder andere woningen op de website publiceerde kan niet worden aangenomen dat ook een bemiddelingsovereenkomst tussen [gedaagde] en de verhuurder heeft bestaan voor de woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] . Dit neemt echter niet weg dat [eiseres] dit met andere feiten en omstandigheden aannemelijk kan maken. Naar het oordeel van de kantonrechter is zij daarin geslaagd.

2.13.

[eiseres] beroept zich erop dat uit verschillende door [gedaagde] uitgevoerde werkzaamheden kan worden afgeleid dat [gedaagde] ook voor de verhuurder optrad, omdat deze behoren tot het takenpakket van een makelaar die optreedt voor de verhuurder. Uit de door [gedaagde] opgestelde intentieverklaring blijkt al dat zij:

• gegadigden voor de woning heeft geworven,
• geverifieerd heeft dat deze gegadigden voldoende financiële draagkracht hebben om de woning te kunnen huren (gecontroleerd middels werkgeversverklaringen, bankafschriften en loonspecificaties),
• ervoor heeft zorggedragen dat de ouders van de gegadigden voor de huurbetaling garant staan,
• de bezichtigingen geregeld heeft en deze (anders dan [gedaagde] heeft gesteld) buiten aanwezigheid van verhuurder heeft uitgevoerd,
• een huurovereenkomst heeft opgesteld met voor verhuurder gunstige bepalingen en ervoor zorggedragen heeft dat deze door gegadigden getekend is,
• erop heeft toegezien dat de eerste huurbetaling tijdig plaatsvond,
• de oplevering van het appartement op zich heeft genomen,
• een inspectierapport heeft opgesteld over de staat van de woning bij aanvang van de huur.

Volgens [eiseres] zijn al deze handelingen in het belang van de verhuurder en zijn verschillende werkzaamheden zelfs in het nadeel van de huurder. Volgens [eiseres] was de huurder bijvoorbeeld beter af geweest zonder schriftelijke huurovereenkomst en zonder inspectierapport. [eiseres] stelt verder dat het inzichtelijk maken van haar financiële positie, de garantstelling van de ouders, de tijdige eerste huurbetaling en de oplevering uitsluitend in het belang van de verhuurder zijn. Dat geldt ook voor het innen van waarborgsom, wat [gedaagde] volgens haar voor de verhuurder heeft gedaan. Ook de gang van zaken in het begin van de huurovereenkomst wijst er op dat [gedaagde] de belangen van de verhuurder behartigde. Toen bleek dat [eiseres] het appartement nummer [nummeraanduiding 2] in de woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] (welk appartement ook door haar was bezichtigd) niet per 1 januari 2015 kon betrekken, heeft [gedaagde] ervoor gezorgd dat zij eerst tijdelijk een ander appartement (in hetzelfde gebouw) is gaan wonen. Dit was volgens [eiseres] vooral in het belang van de verhuurder. [eiseres] stelt verder dat de verhuurder van de [straat] meer panden heeft en dat [gedaagde] regelmatig bemiddelt voor deze verhuurder. [eiseres] trekt de lijn nog verder door. Zij stelt dat [gedaagde] bij vele andere huurders ten onrechte bemiddelingskosten in rekening gebracht, en dat dit maakt dat [gedaagde] een oneerlijke handelspraktijk heeft gevoerd (artikel 6:193b lid 1 BW).

2.14.

[gedaagde] heeft vervolgens erkend dat zij de hiervoor onder 2.13 opgesomde werkzaamheden heeft uitgevoerd. In haar ogen waren alle activiteiten nodig om [eiseres] als geschikt te laten overkomen voor de verhuurder. Over het uitvoeren van een opleverinspectie merkt zij op dat dit ook in het belang van de huurder is. [gedaagde] voert verder aan dat de stelling van [eiseres] dat niemand namens de verhuurder aanwezig was bij de bezichtiging van de woning voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst, niet juist is. De verhuurder was volgens haar wel vertegenwoordigd.

Op de stelling van [eiseres] dat juist de verhuurder gebaat was bij verschillende werkzaamheden gaat [gedaagde] echter niet (gemotiveerd) in. Naar het oordeel van de kantonrechter had dit wel op haar weg gelegen. Dat is juist waar het geschil om gaat. [gedaagde] had in ieder geval moeten toelichten waarom zij de huurovereenkomst heeft opgesteld en waarom bepaalde bepalingen wel of niet zijn opgenomen. Het controleren van de financiële draagkracht en het innen van de waarborgsom/eerste huurbetaling lijken inderdaad eerder taken van de (bemiddelaar voor de) verhuurder dan de huurder, zodat een uitleg van [gedaagde] waarom zij ook deze werkzaamheden verrichtte ook op zijn plaats was geweest. Omdat [gedaagde] dit alles heeft nagelaten, gaat de kantonrechter ervan uit dat de werkzaamheden die [gedaagde] heeft verricht (mede) in het belang van de verhuurder zijn geweest.

Er is dus sprake van de in artikel 7:417 lid 4 bedoelde situatie: het dienen van twee heren. Dit betekent dat [gedaagde] geen recht had op loon van [eiseres] . Het staat ook vast dat [gedaagde] wel een bedrag van € 1.276,55 bij [eiseres] in rekening heeft gebracht in verband met het aangaan van de huurovereenkomst. Aangenomen wordt dat deze vergoeding een niet redelijk voordeel heeft opgeleverd voor [gedaagde] .

Conclusie

2.15.

De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] van € 1.276,55 dus toewijzen, met de gevorderde rente, die op zichzelf niet bestreden is, vanaf de datum van de dagvaarding (8 oktober 2018). Het is niet gesteld of gebleken wanneer voor [gedaagde] duidelijk moet zijn geworden dat de betaling door [eiseres] zonder rechtsgrond was verricht, zodat wordt aangenomen dat wettelijke rente pas is ingegaan van af het moment dat [gedaagde] in verzuim was. Dit was in ieder geval op 8 oktober 2018.

Kosten

2.16.

De gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 231,69 inclusief btw worden ook toegewezen. Het bedrag is gebaseerd op de regels.

2.17.

[gedaagde] verliest de zaak en zal daarom in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiseres] worden veroordeeld. De kantonrechter begroot de kosten op € 103,81 (dagvaarding), € 79,00 (griffierecht, te voldoende aan de griffier van de rechtbank) en € 375,00 (salaris gemachtigde, twee en een halve punt tegen het tarief dat hoort bij een financieel belang van € 1.508,24). Samen is dat € 557,81.

2.18.

Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de door de griffier voorgeschoten explootkosten niet mogelijk.

2.19.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing is vermeld.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.508,24 met de wettelijke rente over € 1.276,55 vanaf 8 oktober 2018 tot de voldoening;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de kant van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 557,81, (waarin begrepen € 375,00 aan salaris gemachtigde),

3.3.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 75,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

3.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2019.