ECLI:NL:RBMNE:2019:6757

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7108851 UC EXPL 18-8686 GS/1266

Vonnis van 2 januari 2019

inzake

mevrouw
[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian, advocaat te Utrecht,

tegen:

mevrouw
[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord;

- de conclusie van repliek;

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] heeft tezamen met de heer [A] (hierna: [A] ) met ingang van 14 juli 2017 van [gedaagde] de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] gehuurd tegen een huurprijs van € 1.545,00 alsmede € 50,00 servicekosten per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode 12 maanden en 17 dagen, aldus eindigende op 31 juli 2018, met de mogelijkheid van stilzwijgende verlenging tot uiterlijk 31 juli 2020. Conform de huurovereenkomst heeft [eiseres] een waarborgsom van € 1.595,00 aan [gedaagde] betaald.

2.2.

Bij e-mailbericht van 28 juli 2017 hebben [eiseres] en [A] voormelde huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2017. In deze e-mail schrijven zij onder meer:
“Hereby we declare our intention to terminate our rental contract
regarding the furnished house located in [adres] [postcode]

[woonplaats] .

We are really sorry, after discussing a lot we realised that the
house is too small for our needs, so we decided to terminate the
lease of the house.
(…)

Today we also sent you both a registered letter, so we are giving
you one full calendar month notice period, in accordance with our

rental agreement. The last day of our tenancy will be 31ˢᵗ August
2017. (…)”

2.3.

[eiseres] heeft het gehuurde in augustus 2017 leeg aan [gedaagde] opgeleverd.

2.4.

In een e-mail van 9 augustus 2017 bericht [gedaagde] [eiseres] en [A] :
“Dear [eiseres (voornaam)] and [A (voornaam)] ,

As mentioned during our telephone conversation this morning [eiseres (voornaam)] , I
herewith send you the confirmation of our agreement:

I am willing to look for a solution to end your tenancy agreement prematurely and
as soon as possible. After your approval I will ask [naam onderneming] to restart the search
for new tenants immediately, with the aim to have new tenants move in at 1st

September.

As I have to make additional expenses to organise this I will keep the deposit and

you are required to pay the rent up to and including the day at which new tenants

will move in. This means that before 1st of September you are required to pay the
rent for September and in case a new tenant moves in, in September I will refund

you the rent for the remainder of September.

We will do our utmost to find new tenants ASAP.

I am looking forward to your confirmation about the above so that we can proceed
immediately. (…)”

2.5.

[eiseres] reageert hier op bij e-mail van 10 augustus 2017 waarbij zij aan [gedaagde] schrijft:

“Dear [gedaagde (voornaam)] ,

We fully agree with your proposal.
Regarding utilities (gas, electricity and water) we will pay them until [naam onderneming] will
find a new tenant, on the day of check-out we will stop them.
Thank you for your help and cooperation. (…)”

2.6.

[eiseres] heeft de huur over september 2017 aan [gedaagde] voldaan. Per 1 oktober 2017 heeft een nieuwe huurder de woning betrokken.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] te voldoen € 3.727,24, bestaande uit € 3.190,00 aan hoofdsom en € 537,24 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 september 2017 tot de dag der algehele voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten vermeerderd met rente.

3.2.

Kort samengevat stelt [eiseres] dat zij recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom en dat zij de huur over september 2017 onverschuldigd heeft betaald. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij in verband met het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW bevoegd was om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Ondanks sommaties is betaling van enig bedrag door [gedaagde] uitgebleven. [eiseres] maakt aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde] in verzuim is geraakt, respectievelijk [eiseres] de vordering uit handen heeft moeten geven.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat het bepaalde in het eerste lid van artikel 7:271 BW van toepassing is op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. [gedaagde] stelt dat partijen een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder b jo lid 2 BW zijn aangegaan. Volgens [gedaagde] heeft zij zich, hoewel de huurovereenkomst niet tussentijds kon worden opgezegd, welwillend jegens [eiseres] opgesteld en heeft zij [eiseres] aangegeven dat de huurovereenkomst kon worden beëindigd onder de voorwaarden dat [gedaagde] de door [eiseres] betaalde waarborgsom zou behouden en [eiseres] de huur zou blijven betalen totdat de huurovereenkomst met de nieuwe huurders zou ingaan. [gedaagde] stelt dat [eiseres] hiermee akkoord is gegaan. Omdat zij met ingang van 1 oktober 2017 nieuwe huurders had gevonden is volgens afspraak de door [eiseres] betaalde waarborgsom behouden en heeft [eiseres] de huur tot en met september 2017 terecht betaald, aldus [gedaagde] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Voor de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen tussentijds door [eiseres] kon worden opgezegd is van belang wat partijen zijn overeengekomen en vervolgens welke wettelijke bepaling op die overeenkomst van toepassing is.

4.2.

Niet in geschil is dat partijen een
huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor zelfstandige woonruimtehebben gesloten. In artikel 2 van de huurovereenkomst is wat betreft de duur van de overeenkomst opgenomen dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 12 maanden en 17 dagen, van 14 juli 2017 tot en met 31 juli 2018, en dat beide partijen bevoegd zijn de huurovereenkomst per 31 juli 2018 op te zeggen, maar dat indien geen van beide partijen de huurovereenkomst opzegt de huurovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd met 24 maanden, tot uiterlijk 31 juli 2020. Met de opgenomen stilzwijgende verlenging valt de onderhavige huurovereenkomst niet onder het bereik van het bepaalde in artikel 7:271 BW. Toepassing van deze bepaling is immers beperkt met de Wet doorstroming huurmarkt 2015, waarin het opzeggingsvereiste niet (meer) geldt voor huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte met een duur van minder dan twee jaar. De duur in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst strekt zich door de stilzwijgende verlenging over een langere periode uit.

4.3.

Daarnaast wordt in de schriftelijke huurovereenkomst ook overwogen dat [gedaagde]
”eigenaar is van de zelfstandige woonruimte”, [gedaagde]
”het gehuurde voorheen zelf heeft bewoond”en dat het haar
”uitdrukkelijke bedoeling”is
”om het gehuurde na ommekomst van de duur van de huurovereenkomst weer zelf te bewonen”, dat [eiseres] de woning
”op tijdelijke basis”wenst te huren en [eiseres] bereid is
”het gehuurde na ommekomst van de duur van de huurovereenkomst te verlaten”en dat
”partijen(…)
een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW tot stand wensen te brengen, waarbij een initiële duur van één jaar wordt overeengekomen en de huurovereenkomst met maximaal nog twee jaar kan worden verlengd”. Hieruit blijkt dat partijen ook de bedoeling hebben gehad een huurovereenkomst te sluiten gebaseerd op het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 onder b jo lid 2 BW. De kantonrechter volgt dan ook het standpunt van [gedaagde] dat partijen daarmee de toepasselijkheid van de bijzondere regeling van artikel 7:271 BW hebben uitgesloten.

4.4.

De huurovereenkomst is aangegaan voor een initiële periode van 12 maanden en 17 dagen welke periode na afloop kon worden verlengd. In de huurovereenkomst is opgenomen dat gedurende die periode de huurovereenkomst niet tussentijds kon worden opgezegd. Voor de huurder geldt daarop een uitzondering in artikel 6 van de huurovereenkomst. Dit artikel bepaalt:
”Indien huurder c.q. feitelijke gebruiker in verband met zijn werk wordt overgeplaatst naar een plaats die 75 km of meer van het gehuurde verwijderd is, of om redenen van overmacht het gehuurde moet verlaten, is huurder gerechtigd deze overeenkomst tussentijds te beëindigen mits hij verhuurder of diens wettige vertegenwoordiger hiervan per aangetekend schrijven – met inachtneming van een opzegtermijn van twee (2) kalendermaanden – in kennis stelt. In dit schrijven dient de reden van het vertrek te worden genoemd; ondertekening door de werkgever is een vereiste.”

In de hiervoor onder 2.2. vermelde e-mail van 28 juli 2017 hebben [eiseres] en [A] , anders dan in de dagvaarding wordt gesteld, voor de huuropzegging als reden gegeven dat de woning voor hen te klein is. Stukken waaruit zou kunnen worden opgemaakt dat [eiseres] (en [A] ) [gedaagde] dan wel de verhuurmakelaar anderszins hebben geïnformeerd zijn niet overgelegd. Gelet op de bij voormelde e-mail opgegeven reden van de opzegging geldt de uitzondering van artikel 6 niet.

4.5.

Uit het voorgaande volgt dat [eiseres] niet bevoegd was om de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen.

4.6.

Ten slotte blijkt uit de hiervoor onder 2.5. aangehaalde e-mail van [eiseres] aan [gedaagde] van 10 augustus 2017 dat [eiseres] geheel akkoord was met de door [gedaagde] aan de vroegtijdige huuropzegging gestelde voorwaarden. Uit de e-mail van [gedaagde] aan [eiseres] van 9 augustus 2017 (zie 2.4) blijkt dat die voorwaarden zijn dat de waarborgsom niet aan [eiseres] wordt geretourneerd en dat zij de huur zal voldoen tot het moment dat een nieuwe huurder de woning zal hebben betrokken. Vast staat de woning per 1 oktober 2017 opnieuw is verhuurd aan een nieuwe huurder. Eveneens staat vast dat [eiseres] conform de afspraak de huur van september 2017 heeft betaald. [eiseres] stelt dat zij onder een onjuiste voorstelling van zaken deze afspraak met [gedaagde] heeft gemaakt, maar zij verbindt daar geen rechtsgevolgen aan zodat dit standpunt van [eiseres] buiten beschouwing zal worden gelaten.

4.7.

Het vorenoverwogene leidt tot het oordeel dat [eiseres] ten onrechte aanspraak maakt op terugbetaling van de waarborgsom en de huur van september 2017. Hieruit volgt dat de vordering als ongegrond wordt afgewezen.

4.8.

[eiseres] zal, als in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het geding worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op nihil.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 januari 2019.