Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7404713 UC EXPL 18-14021 GS/1266
Vonnis van 3 juli 2019
inzake
1.de heer [eiser sub 1] ,
en
2.mevrouw [eiseres sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats 1]
verder tezamen (in mannelijk enkelvoud) ook te noemen [eiser sub 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. A.J. Rossingh, AGIN Pranger Gerechtsdeurwaarders te Assen,
tegen:
de heer
[gedaagde],
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian, advocaat te Utrecht.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 april 2019;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de comparitie van 17 mei 2019, waarvan aantekening is gehouden;
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiser sub 1] sinds 1 september 2017 de zelfstandige woonruimte (studio) aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] [..] te [woonplaats 2] . Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van € 750,00 per maand, inclusief € 220,00 aan servicekosten, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst hebben partijen per e-mail contact met elkaar gehad. Daarbij heeft [gedaagde] in zijn eerste e-mail aan [eiser sub 1] van 21 juli 2017, waarin hij meldt
”zeer geïnteresseerd in de studio”te zijn en zichzelf aan [eiser sub 1] voorstelt, ook geschreven:
”Verder zie ik de studio niet als tussenoplossing en ben ik van plan om er lang te verblijven”. In zijn reactie van 23 juli 2017 schrijft [eiser sub 1] [gedaagde] onder andere:
”Als je bent zoals je beschrijft, dan ben je een goede kandidaat en zal ik zeker een gesprek met je voeren, ook om te horen wat je ˝bod˝ is, maar vooral het feit dat je zegt de woning voor langere (??) tijd te willen huren”. Daarop geeft [gedaagde] in zijn e-mail van 25 juli 2017 onder meer aan:
”De lengte van de verhuur is naar mijn gevoel een aantal jaar”.
”zeer geïnteresseerd in de studio”te zijn en zichzelf aan [eiser sub 1] voorstelt, ook geschreven:
”Verder zie ik de studio niet als tussenoplossing en ben ik van plan om er lang te verblijven”. In zijn reactie van 23 juli 2017 schrijft [eiser sub 1] [gedaagde] onder andere:
”Als je bent zoals je beschrijft, dan ben je een goede kandidaat en zal ik zeker een gesprek met je voeren, ook om te horen wat je ˝bod˝ is, maar vooral het feit dat je zegt de woning voor langere (??) tijd te willen huren”. Daarop geeft [gedaagde] in zijn e-mail van 25 juli 2017 onder meer aan:
”De lengte van de verhuur is naar mijn gevoel een aantal jaar”.
Nadat partijen vervolgens op 8 augustus 2017 een kennismakingsgesprek hebben gehad meldt [eiser sub 1] [gedaagde] op 11 augustus 2017 per e-mail:
”Leuk jou en je leuke vriendin te hebben ontmoet. We hebben – na deze kennismaking – er alle vertrouwen in dat onze verbintenis goed zal verlopen. En dat nog wel minstens een jaar lang”.
”Leuk jou en je leuke vriendin te hebben ontmoet. We hebben – na deze kennismaking – er alle vertrouwen in dat onze verbintenis goed zal verlopen. En dat nog wel minstens een jaar lang”.
2.3.
In de huurovereenkomst, genaamd
”Huurcontract zelfstandige woonruimte (voor bepaalde tijd)”, is over de duur opgenomen:
”(…)
De overeenkomst is aangegaan voor de tijd van 1 jaar, ingaande op 1-9-2017.
Bij wederzijds goedvinden kan aansluitend de huurtijd met een
jaar worden verlengd.
De huurder/huurster verklaart het gehuurde tenminste voor 6 maanden
te willen huren. Bij niet voldoen hieraan is de huurder verplicht 6 maan-
den huur te betalen, tenzij op andere wijze hierin kan worden voorzien.”
”Huurcontract zelfstandige woonruimte (voor bepaalde tijd)”, is over de duur opgenomen:
”(…)
De overeenkomst is aangegaan voor de tijd van 1 jaar, ingaande op 1-9-2017.
Bij wederzijds goedvinden kan aansluitend de huurtijd met een
jaar worden verlengd.
De huurder/huurster verklaart het gehuurde tenminste voor 6 maanden
te willen huren. Bij niet voldoen hieraan is de huurder verplicht 6 maan-
den huur te betalen, tenzij op andere wijze hierin kan worden voorzien.”
2.4.
Op 27 februari 2018 verzoekt [gedaagde] de huurcommissie uitspraak te doen over de maximaal redelijke huurprijs.
2.5.
Op 18 juni 2018 is de woning door een rapporteur van de huurcommissie geïnspecteerd. In het naar aanleiding van de inspectie opgemaakte rapport van onderzoek is onder
”Bevindingen onderzoeker”opgenomen:
”
Klacht (1) De toiletruimte heeft geen ventilatie.In de toiletruimte is een draairaampje aanwezig dat in het verleden open kon. Nu is er een verlaagd
plafond aangebracht dat het openen van het raampje blokkeert. Het raampje kan niet worden geopend
en er is geen ventilatiekanaal aanwezig.
Volgens de onderzoeker is sprake van een gebreksituatie zoals beschreven in het gebrekenboek van
de huurcommissie onder categorie A punt 2. (…)
”Bevindingen onderzoeker”opgenomen:
”
Klacht (1) De toiletruimte heeft geen ventilatie.In de toiletruimte is een draairaampje aanwezig dat in het verleden open kon. Nu is er een verlaagd
plafond aangebracht dat het openen van het raampje blokkeert. Het raampje kan niet worden geopend
en er is geen ventilatiekanaal aanwezig.
Volgens de onderzoeker is sprake van een gebreksituatie zoals beschreven in het gebrekenboek van
de huurcommissie onder categorie A punt 2. (…)
Klacht (2) Deur naar achterplaatsje is in slechte staat.Een paneel in de buitendeur naar het achterplaatsje verkeert in slechte staat. Het paneel zit aan de
onderzijde los en het houtwerk van het paneel is aan de onderzijde aangetast door de inwerking van
vocht.
Volgens de onderzoeker is er sprake van een gebreksituatie zoals beschreven in het gebrekenboek van
de huurcommissie onder categorie C punt D8. (...)”
onderzijde los en het houtwerk van het paneel is aan de onderzijde aangetast door de inwerking van
vocht.
Volgens de onderzoeker is er sprake van een gebreksituatie zoals beschreven in het gebrekenboek van
de huurcommissie onder categorie C punt D8. (...)”
De rapporteur stelt de puntentelling vast op 99 punten en de maximale redelijke kale huurprijs op € 476,44 per maand.
2.6.
In een brief van 7 juli 2018 schrijft [eiser sub 1] [gedaagde] onder meer:
”(...)
Bijgaand treft u een lijst aan van een gedeeltelijke huurprijzen-
vergelijking (...)
U ziet waar bij onze woning aan de [straatnaam] de gemid-
U ziet waar bij onze woning aan de [straatnaam] de gemid-
delde huurprijs toe leidt. (€ 1.133)
Vooralsnog laat ik de gevolgtrekking aan u over. Ik verwacht
wel een aangepaste huurprijsvoorstel van u, alvorens de huur
te verlengen. Dit laatste betekent natuurlijk huurbeeindiging
als niet een relevante aanpassing plaats vindt, u weet dat de
huur voor bepaalde tijd is aangegaan. Deze wordt door mij
niet automatisch verlengd. (…)”
2.7.
Bij (aangetekende) brief van 28 juli 2018 zegt [eiser sub 1] [gedaagde] het einde van de huurovereenkomst aan per 1 september 2018. In deze brief schrijft [eiser sub 1] :
”Wij gingen een huurcontract zelfstandige woonruimte aan voor bepaalde tijd (1 jaar).
Per 1 september a.s. is die tijd voorbij.
Eerder gaf ik aan dat evt verlenging niet automatisch zou plaatsvinden.Ik nodigde u uit om uw voorstel voor aanpassing van de kale huurprijs neer te leggen.
Ook daarop reageerde u niet. Daardoor werd uwerzijds alleen al een uitsluiting van wederzijds goedvinden.Per 1 september 2018 dient u het pand verlaten te hebben (zie H onder b)Een fotocopie van deze brief gaat naar de huurcommissie.”
2.8.
Vervolgens schrijft [eiser sub 1] [gedaagde] op 10 augustus 2018 onder andere:
”(…)
Zoals meerdere keren aangegeven, ook aangetekend, beeindigt uw huurperiode op
Zoals meerdere keren aangegeven, ook aangetekend, beeindigt uw huurperiode op
31 augustus 2018. Ik wil de woning weer verhuren en heb daartoe
de beschikking over de woning nodig voor de bezichtiging door die mensen, die op de
advertentie zullen reageren (…)”
de beschikking over de woning nodig voor de bezichtiging door die mensen, die op de
advertentie zullen reageren (…)”
2.9.
Bij uitspraak van 4 oktober 2018 (verzonden 10 oktober 2018) stelt de huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte op 1 september 2017 conform het onderzoeksrapport vast op 99 punten. Daarnaast wordt de maximaal redelijke huurprijs per 1 september 2017 vastgesteld op € 476,44 per maand en verlaagt de huurcommissie vanwege de geconstateerde gebreken de huurprijs per 1 september 2017 tijdelijk tot € 95,29 per maand, tot de eerste van de maand nadat het gebrek in categorie A is hersteld, en daarna tot € 285,86 per maand tot de eerste van de maand nadat het gebrek in categorie C is hersteld.
3.Het geschil
3.1.
[eiser sub 1] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd:
I. ontheffing van de veroordeling tegen [eiser sub 1] uitgesproken door de huurcommissie bij uitspraak van 4 oktober 2018 en [gedaagde] daarbij niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vordering, althans hem die vordering te ontzeggen;
II. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] en [gedaagde] per 1 september 2018 is beëindigd, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis;
III. de veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure bij de huurcommissie, waaronder de door [eiser sub 1] verschuldigde leges van driemaal € 25,00;
IV. de veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Aan deze vordering legt [eiser sub 1] - zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag. Wat betreft de huurprijs stelt [eiser sub 1] in de eerste plaats dat [gedaagde] bij aanvang van de huur expliciet heeft ingestemd met een (kale) huurprijs van € 530,00 per maand. Volgens [eiser sub 1] is dat een redelijke huurprijs voor zelfstandige woonruimte in [woonplaats 2] , geheel in overeenstemming met huurprijzen van woningen in de omgeving van de woning aan de [straatnaam] . Daarnaast stelt [eiser sub 1] dat de huurcommissie ten onrechte tot verlaging van de huur heeft besloten nu hij pas voor het eerst met de gebreken in het rapport van onderzoek van de huurcommissie werd geconfronteerd. Daarbij wijst [eiser sub 1] er op dat het verzoek van [gedaagde] bij de huurcommissie enkel was gericht op de vaststelling van de hoogte van de aanvangshuurprijs en niet op een huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken. Bovendien had [gedaagde] een dergelijk verzoek tot huurverlaging tijdig, binnen zes maanden na constatering van de gebreken, moeten instellen en dat is volgens [eiser sub 1] niet gebeurd. Ten slotte stelt [eiser sub 1] dat de huurverlaging buitenproportioneel is.
Ter zake van de gevorderde verklaring voor recht en ontruiming stelt [eiser sub 1] dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, voor de duur van een jaar zijn overeengekomen en dat de huurovereenkomst daarom van rechtswege is geëindigd per 1 september 2018. Van het niet verlengen van de overeenkomst is [gedaagde] tijdig in kennis gesteld, aldus [eiser sub 1] .
Ter zake van de gevorderde verklaring voor recht en ontruiming stelt [eiser sub 1] dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, voor de duur van een jaar zijn overeengekomen en dat de huurovereenkomst daarom van rechtswege is geëindigd per 1 september 2018. Van het niet verlengen van de overeenkomst is [gedaagde] tijdig in kennis gesteld, aldus [eiser sub 1] .
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiser sub 1] in zijn vorderingen dan wel tot afwijzing van het door [eiser sub 1] gevorderde. In
reconventievordert [gedaagde] , uitvoerbaar bij voorraad, (a) de waardering van de woning te bepalen op 99 punten en de maximaal redelijke huurprijs per 1 september 2017 vast te stellen op € 476,44 per maand, (b) te bepalen dat per 1 september 2017 de huurprijs van € 476,44 per maand in verband met het gebrek in categorie A wordt verlaagd met 80% tot € 95,29 per maand tot 1 januari 2019 en daarna in verband met het gebrek in categorie C wordt verlaagd met 60% tot € 285,86 per maand tot 1 februari 2019, en (c) [eiser sub 1] te veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van € 7.253,06, te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarnaast vordert [gedaagde] in
conventieen in
reconventiede veroordeling van [eiser sub 1] in de proceskosten alsmede de nakosten.
reconventievordert [gedaagde] , uitvoerbaar bij voorraad, (a) de waardering van de woning te bepalen op 99 punten en de maximaal redelijke huurprijs per 1 september 2017 vast te stellen op € 476,44 per maand, (b) te bepalen dat per 1 september 2017 de huurprijs van € 476,44 per maand in verband met het gebrek in categorie A wordt verlaagd met 80% tot € 95,29 per maand tot 1 januari 2019 en daarna in verband met het gebrek in categorie C wordt verlaagd met 60% tot € 285,86 per maand tot 1 februari 2019, en (c) [eiser sub 1] te veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van € 7.253,06, te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarnaast vordert [gedaagde] in
conventieen in
reconventiede veroordeling van [eiser sub 1] in de proceskosten alsmede de nakosten.
3.4.
[eiser sub 1] heeft verweer gevoerd tegen het door [gedaagde] in reconventie gevorderde en concludeert tot niet ontvankelijkheid van [gedaagde] in zijn vorderingen dan wel hem die vorderingen als zijnde ongegrond te ontzeggen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
a) met betrekking tot de procedure
4.1.
Op grond van artikel 7:262 BW kan de huurder of verhuurder binnen acht weken nadat hen een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie is verzonden, een beslissing van de rechter vorderen over het onderwerp waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Daarvan is hier sprake. De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 10 oktober 2018. [eiser sub 1] heeft daarna bij verzoekschrift, ter griffie van deze rechtbank ingekomen op 14 november 2018, een vordering ingesteld, van welke procedure de kantonrechter bij beschikking van 30 november 2018 heeft bevolen dat die in de stand waarin deze zich bevindt zal worden voortgezet volgens de regels die gelden bij dagvaardingsprocedure. [eiser sub 1] heeft daarop bij dagvaarding van 3 december 2018 (kennelijk bedoeld als het bij voornoemde beschikking bevolen exploot van oproeping) de vordering ingesteld zoals hiervoor onder 3.1. weergegeven.
Met de bij de kantonrechter ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de huurcommissie. Dit betekent dat het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht weer volledig open ligt. Het is dan ook niet juist om bij de kantonrechter vernietiging van de uitspraak van (of zoals [eiser sub 1] vordert ’ontheffing van de veroordeling’ door) de huurcommissie te vorderen. Niettemin begrijpt de kantonrechter de vordering van [eiser sub 1] , bezien in het licht van hetgeen hij daaraan ten grondslag legt, als een vordering in de zin van artikel 7:262 BW.
4.1.1.
[eiser sub 1] is met bericht van verhindering niet ter comparitiezitting verschenen.
b) de huurovereenkomst
4.2.
Alvorens in te gaan op het onderwerp waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, zal eerst de vraag aan de orde komen of tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd is gesloten.
4.2.1.
Voor de beantwoording van die vraag is ten eerste van belang wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond, waarbij tevens betekenis toekomt aan de aard en duur van de overeenkomst en aan het gebruik van het gehuurde. Daarbij merkt de kantonrechter op dat in beginsel terughoudend dient te worden omgegaan bij de aanname van het bestaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, omdat een huurder in een dergelijk geval geen huurbescherming geniet.
De kantonrechter overweegt ten aanzien daarvan het volgende. Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten (voor maximaal 2 jaar) te sluiten voor een woning, waarbij de huurder na afloop van de overeenkomst geen huurbescherming heeft. De verhuurder hoeft de overeenkomst dan niet op te zeggen, maar er ontstaat wel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd indien de verhuurder niet uiterlijk drie en minimaal één maand voor afloop schriftelijk meedeelt dat de overeenkomst eindigt.
De kantonrechter overweegt ten aanzien daarvan het volgende. Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten (voor maximaal 2 jaar) te sluiten voor een woning, waarbij de huurder na afloop van de overeenkomst geen huurbescherming heeft. De verhuurder hoeft de overeenkomst dan niet op te zeggen, maar er ontstaat wel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd indien de verhuurder niet uiterlijk drie en minimaal één maand voor afloop schriftelijk meedeelt dat de overeenkomst eindigt.
[eiser sub 1] stelt dat de onderhavige huurovereenkomst valt onder deze nieuwe Wet doorstroming huurmarkt 2015, zoals geformuleerd in artikel 7:271 lid 1 BW. [gedaagde] weerspreekt dit.
4.2.2.
Partijen verschillen van mening over hun bedoeling bij het aangaan van de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] hebben partijen de bedoeling gehad een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd overeen te komen. [eiser sub 1] betwist dit en stelt dat het juist de intentie van partijen was om een huurovereenkomst voor de duur van een jaar overeen te komen, zoals volgens [eiser sub 1] ook uit de overeenkomst blijkt. Ook verwijst [eiser sub 1] naar zijn opzeggingsbrief van 28 juli 2018 waarin hij [gedaagde] het einde van de huurovereenkomst aanzegt. Daarnaast stelt [eiser sub 1] dat hij met het opnemen van een minimale huurtermijn van zes maanden geenszins heeft beoogd een contract voor onbepaalde tijd aan te gaan. Van onduidelijkheid in de huurovereenkomst zoals [gedaagde] stelt is volgens [eiser sub 1] is geen sprake. Daartegenover wijst [gedaagde] , ter onderbouwing van de door hem gestelde intentie om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten, op de door partijen voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst gevoerde e-mailcorrespondentie.
Anders dan [eiser sub 1] stelt kan naar het oordeel van de kantonrechter uit de inhoud van deze, hiervoor ook onder 2.2 vermelde, e-mails juist worden afgeleid dat partijen kennelijk de bedoeling hadden dat [gedaagde] voor langere tijd zou gaan huren. Dat volgt immers uit het e-mailbericht van [gedaagde] van 21 juli 2017 waarin hij schrijft van plan te zijn
”om er lang te verblijven”, de reactie daarop van [eiser sub 1] dat [gedaagde] , als hij is zoals [gedaagde] beschrijft,
”een goede kandidaat is”waarmee [eiser sub 1] een gesprek wil voeren
”vooral”omdat [gedaagde]
”zegt de woning voor langere (??) tijd te willen huren”, en waarop [gedaagde] in zijn e-mail van 25 juli 2017 weer stelt dat de
”lengte van de verhuur”naar zijn gevoel
”een aantal jaar”is. Die bedoeling kan ook worden opgemaakt uit het e-mailbericht dat [eiser sub 1] na het kennismakingsgesprek aan [gedaagde] zond:
”We hebben – na deze kennismaking – er alle vertrouwen in dat onze verbintenis goed zal verlopen. En dat nog wel minstens een jaar lang”. Partijen (dus ook [eiser sub 1] ) gingen er blijkens deze e-mails niet van uit dat de huurovereenkomst na een jaar van rechtswege zou eindigen.
Anders dan [eiser sub 1] stelt kan naar het oordeel van de kantonrechter uit de inhoud van deze, hiervoor ook onder 2.2 vermelde, e-mails juist worden afgeleid dat partijen kennelijk de bedoeling hadden dat [gedaagde] voor langere tijd zou gaan huren. Dat volgt immers uit het e-mailbericht van [gedaagde] van 21 juli 2017 waarin hij schrijft van plan te zijn
”om er lang te verblijven”, de reactie daarop van [eiser sub 1] dat [gedaagde] , als hij is zoals [gedaagde] beschrijft,
”een goede kandidaat is”waarmee [eiser sub 1] een gesprek wil voeren
”vooral”omdat [gedaagde]
”zegt de woning voor langere (??) tijd te willen huren”, en waarop [gedaagde] in zijn e-mail van 25 juli 2017 weer stelt dat de
”lengte van de verhuur”naar zijn gevoel
”een aantal jaar”is. Die bedoeling kan ook worden opgemaakt uit het e-mailbericht dat [eiser sub 1] na het kennismakingsgesprek aan [gedaagde] zond:
”We hebben – na deze kennismaking – er alle vertrouwen in dat onze verbintenis goed zal verlopen. En dat nog wel minstens een jaar lang”. Partijen (dus ook [eiser sub 1] ) gingen er blijkens deze e-mails niet van uit dat de huurovereenkomst na een jaar van rechtswege zou eindigen.
4.2.3.
Voorts is in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, die in de kop als
”Huurcontract voor zelfstandige woonruimte. (voor bepaalde tijd)”wordt aangeduid, wat betreft de duur van de overeenkomst onder
”B”opgenomen dat
”De overeenkomst is aangegaan voor de tijd van 1 jaar, in gaande op 1-9-2017”en tevens dat bij
”wederzijds goedvinden (…) aansluitend de huurtijd met een jaar”kan
”worden verlengd”. Daarbij is ook opgenomen dat de
”huurder/huurster verklaart het gehuurde tenminste voor 6 maanden te willen huren”. Een bepaling over de beëindiging van de overeenkomst is in het huurcontract niet opgenomen.
”Huurcontract voor zelfstandige woonruimte. (voor bepaalde tijd)”wordt aangeduid, wat betreft de duur van de overeenkomst onder
”B”opgenomen dat
”De overeenkomst is aangegaan voor de tijd van 1 jaar, in gaande op 1-9-2017”en tevens dat bij
”wederzijds goedvinden (…) aansluitend de huurtijd met een jaar”kan
”worden verlengd”. Daarbij is ook opgenomen dat de
”huurder/huurster verklaart het gehuurde tenminste voor 6 maanden te willen huren”. Een bepaling over de beëindiging van de overeenkomst is in het huurcontract niet opgenomen.
4.2.4.
Anders dan [eiser sub 1] stelt is de kantonrechter dan ook van oordeel dat de huurovereenkomst niet eenduidig is over de vraag of partijen een contract voor bepaalde of onbepaalde tijd zijn overeengekomen. Enerzijds kan de duur van de overeenkomst van een jaar wijzen op een tijdelijke overeenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW en anderzijds kan de minimumduur van zes maanden duiden op een overeenkomst voor onbepaalde tijd, want ingevolge de leden 1 en 7 van voormeld artikel is het niet toegestaan om een minimumduur bij een tijdelijke huurovereenkomst overeen te komen.
Zoals door [gedaagde] onweersproken is gesteld heeft [eiser sub 1] de huurovereenkomst zelf opgesteld. Voor zover [eiser sub 1] werkelijk de bedoeling heeft gehad een tijdelijke huurovereenkomst met [gedaagde] aan te gaan, had het op zijn weg gelegen om dit klip en klaar in de huurovereenkomst op te nemen. Dat hij dit niet heeft gedaan, waardoor sprake is van een niet eenduidige overeenkomst, moet voor rekening en risico van [eiser sub 1] komen. Daarbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat in verband met de huurbescherming, zoals hiervoor overwogen, terughoudend moet worden omgegaan bij de aanname van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
Zoals door [gedaagde] onweersproken is gesteld heeft [eiser sub 1] de huurovereenkomst zelf opgesteld. Voor zover [eiser sub 1] werkelijk de bedoeling heeft gehad een tijdelijke huurovereenkomst met [gedaagde] aan te gaan, had het op zijn weg gelegen om dit klip en klaar in de huurovereenkomst op te nemen. Dat hij dit niet heeft gedaan, waardoor sprake is van een niet eenduidige overeenkomst, moet voor rekening en risico van [eiser sub 1] komen. Daarbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat in verband met de huurbescherming, zoals hiervoor overwogen, terughoudend moet worden omgegaan bij de aanname van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
4.2.5.
Het voorgaande leidt dan ook tot het oordeel dat tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst is dus niet, zoals [eiser sub 1] voor staat, van rechtswege per 1 september 2018 geëindigd. Hieruit volgt dat de
in conventiegevorderde verklaring voor recht en vordering tot ontruiming worden afgewezen.
in conventiegevorderde verklaring voor recht en vordering tot ontruiming worden afgewezen.
c) vaststelling huurprijs
4.3.
In de eerste plaats stelt [eiser sub 1] zich op het standpunt dat [gedaagde] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst expliciet heeft ingestemd met een (kale) huurprijs van € 530,00 per maand. Dat [gedaagde] aanvankelijk heeft ingestemd met de door [eiser sub 1] gevraagde huurprijs en partijen dus die huurprijs zijn overeengekomen, laat onverlet dat nadien alsnog (door de huurcommissie) een andere, lagere huurprijs kan worden vastgesteld. Weliswaar heeft als uitgangspunt - artikel 7:246 BW - te gelden dat de huurprijs tussen partijen vrij over een te komen is, maar die contractvrijheid kent in het huurrecht zijn beperkingen. Een van die beperkingen is de mogelijkheid voor de huurder tot toetsing van de aanvangshuurprijs door de huurcommissie. Van die mogelijkheid heeft [gedaagde] gebruik gemaakt toen, zoals [gedaagde] stelt en [eiser sub 1] niet heeft weersproken, begin 2018 tussen partijen discussie is ontstaan over de overeengekomen huurprijs en partijen daarover niet tot een vergelijk konden komen. Aldus heeft [gedaagde] overeenkomstig het bepaalde in het eerste lid van artikel 7:249 BW binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
4.3.1.
[eiser sub 1] is daarnaast van mening dat hij de woning voor een redelijke huurprijs heeft aangeboden. In dit verband wijst [eiser sub 1] op een door hem in het geding gebrachte huurprijzenvergelijking via kamernet Utrecht. Wat daar verder ook van zij, de redelijkheid van de huurprijs van de woning dient te worden beoordeeld aan de hand van de krachtens artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) gegeven regels. Het eerste lid sub a van artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) bepaalt dat de in voornoemd artikel 10 UHW bedoelde waardering van de kwaliteit van de woonruimte plaatsvindt overeenkomstig het in bijlage I bij het BHW onder A opgenomen waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting. In dit waarderingsstelsel worden de daarin vermelde onderdelen die tot de onroerende zaak behoren in punten gewaardeerd.
4.3.2.
Om te kunnen beoordelen of de huurprijs die op 1 september 2017 is afgesproken redelijk is, moet eerst het puntenaantal van de woning worden vastgesteld. De huurcommissie heeft het puntenaantal van de woonruimte op 1 september 2017 conform het onderzoeksrapport vastgesteld op een totaal aantal van 99 punten. Dat daarbij onderdelen van de woning onjuist of niet zijn meegenomen is gesteld noch gebleken. Evenmin is gebleken dat gelet op het hiervoor gemelde waarderingsstelsel een onjuist aantal punten is toegekend. [eiser sub 1] heeft hierover ook niets (gemotiveerd) gesteld. Uitgaande van het onder A van bijlage I bij het BHW opgenomen waarderingsstelsel bedraagt het puntenaantal van de onderhavige woonruimte 99. Gelet op de tabel
”Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten per 1 juli 2017”hoort bij dat puntenaantal een maximale huurprijs van € 476,44 per maand. Dit betekent dat de per 1 september 2017 overeengekomen (kale) huurprijs van € 530,00 per maand, anders dan [eiser sub 1] stelt, niet redelijk is. Hieruit volgt dat de vordering
in reconventiewordt toegewezen, namelijk dat de woning wordt gewaardeerd op 99 punten en de maximaal redelijke huurprijs per 1 september 2017 wordt vastgesteld op € 476,44 per maand.
”Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten per 1 juli 2017”hoort bij dat puntenaantal een maximale huurprijs van € 476,44 per maand. Dit betekent dat de per 1 september 2017 overeengekomen (kale) huurprijs van € 530,00 per maand, anders dan [eiser sub 1] stelt, niet redelijk is. Hieruit volgt dat de vordering
in reconventiewordt toegewezen, namelijk dat de woning wordt gewaardeerd op 99 punten en de maximaal redelijke huurprijs per 1 september 2017 wordt vastgesteld op € 476,44 per maand.
d) huurpijsverlaging
4.4.
De kantonrechter volgt [eiser sub 1] niet in zijn standpunt dat de huurcommissie geen uitspraak kon doen over een huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken. Op grond van het eerste lid van artikel 12 UHW kan de huurcommissie bij een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 BW (als hier aan de orde) zich tevens uitspreken over de vraag of de overeengekomen of redelijk geachte huurprijs, gelet op de gebreken, in rekening kan worden gebracht. Als de huurcommissie vindt dat die huurprijs, gelet op de gebreken, niet in rekening mag worden gebracht, geeft zij deze gebreken in de uitspraak aan en vermeldt zij een in verhouding tot die gebreken lagere huurprijs. Het gaat daarbij om mankementen waarvoor verhuurder verantwoordelijk wordt geacht en die door hem ook verholpen kunnen worden.
[gedaagde] heeft de huurcommissie verzocht om de maximaal redelijke huurprijs vast te stellen overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:249 lid 1 BW. Het verzoek heeft geen betrekking op een procedure zoals bedoeld in artikel 7:257 BW.
De stelling van [eiser sub 1] dat het verzoek tot huurprijsverlaging niet tijdig is gedaan, welke stelling [eiser sub 1] kennelijk baseert op het bepaalde in het derde lid van artikel 7:257 BW, behoeft daarom geen bespreking. Overigens is het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs bij de huurcommissie door [gedaagde] tijdig, namelijk binnen de in het eerste lid van artikel 7:249 BW bepaalde termijn, ingediend.
4.4.1.
[eiser sub 1] stelt verder dat hij voor het eerst met de gebreken is bekend geworden middels het rapport van onderzoek van de huurcommissie. Hij betwist dat die gebreken ook door hem, zoals [gedaagde] stelt, bij aanvang van de huurovereenkomst, op het moment van oplevering zijn geconstateerd. [eiser sub 1] meent dat [gedaagde] hem eerst op de gebreken had moeten wijzen en hem gelegenheid had moeten geven deze te herstellen.
Ook in die opvatting wordt [eiser sub 1] niet gevolgd. In het geval van een verzoek op grond van artikel 7:249 BW is de huurder, anders dan bij artikel 7:257 jo. artikel 16 UHW, niet verplicht de gebreken vooraf aan de verhuurder te melden. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat wordt immers geacht bekend te zijn met de toestand van de woning bij aanvang van de huur.
Ook in die opvatting wordt [eiser sub 1] niet gevolgd. In het geval van een verzoek op grond van artikel 7:249 BW is de huurder, anders dan bij artikel 7:257 jo. artikel 16 UHW, niet verplicht de gebreken vooraf aan de verhuurder te melden. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat wordt immers geacht bekend te zijn met de toestand van de woning bij aanvang van de huur.
4.4.2.
Ten slotte stelt [eiser sub 1] dat een huurprijsverlaging naar een bedrag van € 95,29 per maand met ingang van 1 september 2017 onjuist dan wel buitenproportioneel is. [eiser sub 1] wijst er op dat de betaalde huurprijs € 750,00 per maand bedraagt en dat in het gebrekenboek van de huurcommissie is opgenomen de huurprijsverlaging in dit geval ook 20% van de betaalde huurprijs van € 750,00 moet zijn. De kantonrechter verwerpt ook deze standpunten van [eiser sub 1] .
Daargelaten dat de kale
huurprijsdie partijen aanvankelijk waren overeengekomen € 530,00
exclusief € 220,00 servicekostenbedroeg en niet € 750,00, gaat [eiser sub 1] er namelijk aan voorbij dat de hiervoor vastgestelde maximaal redelijke huurprijs per maand van € 476,44 als de per 1 september 2017 tussen partijen overeengekomen huur heeft te gelden. In artikel 6 BHW worden drie categorieën van gebreken of tekortkomingen onderscheiden, te weten categorie A, B en C, waarbij de huurcommissie in het zich voordoend geval een verlaagde huurprijs uitspreekt, gelijk aan respectievelijk 20%, 30% of 40% van de
overeengekomen(geldende) huurprijs (in het gebrekenboek van de huurcommissie vermeld als ”betaalde huurprijs”).
[eiser sub 1] heeft de gebreken, zoals in het rapport van de huurcommissie vermeld, niet betwist. De kantonrechter stelt vast dat het om een gebrek gaat zoals vermeld in categorie A nummer 2 van Bijlage II BHW (niet te openen draairaampje in het toilet) en een gebrek zoals opgenomen in categorie C nummer D8 (aangetast houtwerk achterdeur door inwerking van vocht). Gelet op het bepaalde in artikel 6 BHW wordt op grond van deze ernstige gebreken de huurprijs tijdelijk verlaagd tot € 95,29 per maand. De in rekening te brengen lagere huurprijs gaat in met ingang van de aanvang van de huur, te weten 1 september 2017. Niet in geschil is dat [eiser sub 1] het raam in het toilet op 19 december 2018 heeft vervangen door een ventilatierooster en dat de achterdeur op 29 januari 2019 door [eiser sub 1] is vervangen.
Het vorenstaande leidt er dan ook toe dat per 1 september 2017 de huurprijs van € 476,44 per maand in verband met het gebrek in categorie A wordt verlaagd met 80% tot € 95,29 per maand tot 1 januari 2019 en daarna in verband met het gebrek in categorie C wordt verlaagd met 60% tot € 285,86 per maand tot 1 februari 2019.
huurprijsdie partijen aanvankelijk waren overeengekomen € 530,00
exclusief € 220,00 servicekostenbedroeg en niet € 750,00, gaat [eiser sub 1] er namelijk aan voorbij dat de hiervoor vastgestelde maximaal redelijke huurprijs per maand van € 476,44 als de per 1 september 2017 tussen partijen overeengekomen huur heeft te gelden. In artikel 6 BHW worden drie categorieën van gebreken of tekortkomingen onderscheiden, te weten categorie A, B en C, waarbij de huurcommissie in het zich voordoend geval een verlaagde huurprijs uitspreekt, gelijk aan respectievelijk 20%, 30% of 40% van de
overeengekomen(geldende) huurprijs (in het gebrekenboek van de huurcommissie vermeld als ”betaalde huurprijs”).
[eiser sub 1] heeft de gebreken, zoals in het rapport van de huurcommissie vermeld, niet betwist. De kantonrechter stelt vast dat het om een gebrek gaat zoals vermeld in categorie A nummer 2 van Bijlage II BHW (niet te openen draairaampje in het toilet) en een gebrek zoals opgenomen in categorie C nummer D8 (aangetast houtwerk achterdeur door inwerking van vocht). Gelet op het bepaalde in artikel 6 BHW wordt op grond van deze ernstige gebreken de huurprijs tijdelijk verlaagd tot € 95,29 per maand. De in rekening te brengen lagere huurprijs gaat in met ingang van de aanvang van de huur, te weten 1 september 2017. Niet in geschil is dat [eiser sub 1] het raam in het toilet op 19 december 2018 heeft vervangen door een ventilatierooster en dat de achterdeur op 29 januari 2019 door [eiser sub 1] is vervangen.
Het vorenstaande leidt er dan ook toe dat per 1 september 2017 de huurprijs van € 476,44 per maand in verband met het gebrek in categorie A wordt verlaagd met 80% tot € 95,29 per maand tot 1 januari 2019 en daarna in verband met het gebrek in categorie C wordt verlaagd met 60% tot € 285,86 per maand tot 1 februari 2019.
e) onverschuldigde betaling
4.5.
[gedaagde] stelt dat hij over de periode van 1 september 2017 tot 1 maart 2019 steeds een bedrag van € 530,00 per maand aan (kale) huur heeft voldaan. Volgens [gedaagde] heeft hij gelet op de verlaging van de huurprijs over die periode in totaal een bedrag van € 7.253,06 onverschuldigd aan [eiser sub 1] betaald. [gedaagde] vordert daarom
in reconventieterugbetaling van dit bedrag.
in reconventieterugbetaling van dit bedrag.
[eiser sub 1] heeft niet weersproken dat hij vanaf 1 september 2017 iedere maand een bedrag van € 530,00 aan huur van [eiser sub 1] heeft ontvangen.
4.5.1.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de maximaal redelijke huurprijs per maand en de huurverlaging, stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] in de periode vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot 1 maart 2019 in totaal een bedrag van € 7.253,06 aan huur teveel heeft voldaan. De vordering
in reconventietot terugbetaling van dit bedrag is om die reden toewijsbaar.
in reconventietot terugbetaling van dit bedrag is om die reden toewijsbaar.
4.5.2.
Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] [eiser sub 1] ter zake onverschuldigde betaling in gebreke heeft gesteld. De door [gedaagde]
in reconventiegevorderde wettelijke rente wordt daarom toegewezen vanaf de datum van dit vonnis.
in reconventiegevorderde wettelijke rente wordt daarom toegewezen vanaf de datum van dit vonnis.
f) proceskosten
4.6.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] betreffen salaris gemachtigde,
in conventiebegroot op € 480,00 (2 punten x tarief € 240,00) en
in reconventieop € 240,00 (2 halve punten x tarief € 240,00).
in conventiebegroot op € 480,00 (2 punten x tarief € 240,00) en
in reconventieop € 240,00 (2 halve punten x tarief € 240,00).
4.6.1.
De nakosten, waarvan [gedaagde]
in conventieen
in reconventiebetaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
in conventieen
in reconventiebetaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser sub 1] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
veroordeelt [eiser sub 1] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie
5.5.
bepaalt de waardering van de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] [..] te [woonplaats 2] op 99 punten en stelt daarmee de maximaal redelijke huurprijs per 1 september 2017 vast op € 476,44 per maand;
5.6.
bepaalt dat per 1 september 2017 de huurprijs per maand in verband met het gebrek in categorie A verlaagd wordt met 80% tot € 95,29 per maand tot 1 januari 2019 en daarna in verband met het gebrek in categorie C wordt verlaagd met 60 % tot € 285,86 per maand tot 1 februari 2019;
5.7.
veroordeelt [eiser sub 1] om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 7.253,06, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 juli 2019 tot de voldoening;
5.8.
veroordeelt [eiser sub 1] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 240,00 aan salaris gemachtigde;
5.9.
veroordeelt [eiser sub 1] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2019.