ECLI:NL:RBMNE:2019:6612

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6975805 UC EXPL 18-6766 VS/1257

Vonnis van 6 maart 2019

inzake

1.[eiser] , en

2.
[eiseres],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. A. Seme,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. F.J. Ringnalda.

Partijen zullen hierna [eiser] c.s., in mannelijk enkelvoud, en Portaal worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 12 september 2018, waarin een zitting is bepaald;

- het aanvullende stuk van [eiser] c.s.: het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 december 2018;

- de zitting op 22 januari 2019, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat er op 6 maart 2019 vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1.

[eiser] c.s. huurt van Portaal een flatwoning aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] (hierna: de woning).

2.2.

Portaal heeft [eiser] c.s. geïnformeerd over haar plannen om bij acht flatgebouwen en woningen aan de [straatnaam 1] , [straatnaam 2] , [straatnaam 3] en [straatnaam 4] , waaronder de woning van [eiser] c.s., groot onderhoud en renovatie uit te voeren in de periode september 2014 tot eind 2015 (project “ [.] ”). Portaal heeft aan [eiser] c.s. een boekje met informatie (hierna: de brochure) toegestuurd over de voorgenomen renovatie. In de brochure staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“
Er gaat veel gebeuren in uw flatgebouw en uw woning. We willen uw woning moderner en comfortabeler maken. Overal komt dubbelglas in uw huis en we isoleren de hele flat beter. Hierdoor kan uw energieverbruik afnemen. Verouderde keukens, toiletten en badkamers gaan we vervangen. (…) Dit zijn de belangrijkste aanpassingen in de woning:

-Vervangen verouderde keukens, badkamers en toiletten.

- In elk toilet komt een wastafel

- Waar nodig: maken van een leiding in toilet en keuken.

- Waar nodig: verwijderen van de asbesthoudende riolering en aanbrengen van nieuwe riolering.

- Ophangen rookmelders.

- Waar nodig: vervangen groepenkast (elektriciteit)

- Vervangen van open geisers door een gesloten geisers.

- Plaatsen intercom met camera, zodat u kunt zien wie er beneden staat als er wordt aangebeld.

- Aanbrengen mechanische ventilatie in de woningen waar dit nog niet aanwezig is.

- Toevoegen radiator in de slaapkamer waar die nog niet zit. (…)

We gaan ook aan de slag met de buitenkant van uw woning. Dit zijn de belangrijkste werkzaamheden:

- Vervangen enkelglas door dubbelglas.

- Aanbrengen ventilatieroosters in het glas.

- Aanbrengen nieuwe geïsoleerde panelen in de kozijnen aan de buitenzijde.

- De kozijnindeling van de keuken wordt gewijzigd.

- De deuren in bijkeuken en slaapkamers worden vervangen door een draairaam met daaronder een paneel (u kunt dus blijven luchten of uw beddengoed uit het raam hangen).

- Vervangen voordeuren met nieuwe deurbel en nieuwe huisnummerbordjes.

- Vervangen regenpijpen.

- Schilderen van buiten- en binnenzijde van de kozijnen.

- Metselwerk reinigen en voegwerk herstellen.

- Waar mogelijk isoleren.

De rest van de flat

Behalve in en aan uw woning wordt ook aan de rest van het gebouw gewerkt (…)

Uw flat krijgt een lift. (…) De ingangen van de flats (…) worden met een deur afgesloten. Dus ook het trappenhuis aan de zijkant. (…) De hal en het trappenhuis worden opgeknapt, de verlichting wordt vervangen en er komen nieuwe postkasten. Ook het tweede trappenhuis wordt opgeknapt. (…) Er komt een centraal schotelsysteem op het dak (…) De hele flat krijgt een soort warme jas aan. Dak, muren en bergingen worden goed geïsoleerd. Er komen drie nieuwe installaties voor de blokverwarming. De leidingen voor warm water worden waar nodig beter geïsoleerd. (…) Ook de bergingsgang wordt aangepakt. De vloer wordt vlak gemaakt en geschilderd. De wanden worden geschilderd en de plafonds gaan we goed isoleren. (…) Alle gevels worden opgeknapt. Metselwerk wordt waar nodig hersteld en gereinigd. Ook worden de gevels geïsoleerd. Betonschade wordt hersteld. (…) De dakbedekking wordt vervangen en het dak wordt goed geïsoleerd. En uw flatgebouw krijgt een nieuwe dakrand (…) De vloer van de galerij en het balkon worden vernieuwd en geschilderd. Schade aan betonranden wordt hersteld. Er worden nieuwe galerijhekken geplaatst. De onderzijde van de galerij en balkonplaten worden geschilderd. (…) Nadat u dit boekje heeft ontvangen, houden we een informatiebijeenkomst. Daar lichten we het plan toe en kunt u vragen stellen. Daarna nodigen wij u uit in de voorbeeldwoning zodat u kunt zien wat er kan veranderen en welke keuzes u heeft. We vragen u dan of u instemt met het plan. Want alleen als minstens 70% van de bewoners per flat het eens is met ons plan, kan de renovatie doorgaan. (...)

U kunt gewoon thuisblijven

U kunt tijdens de renovatie in uw eigen woning blijven. De meeste mensen vinden dat prettig want zo kunnen ze, ondanks overlast overdag, ’s avonds wel gewoon in hun eigen bed slapen. Er wordt maximaal twee weken achtereen in uw woning gewerkt als uw keuken, toilet en badkamer alle drie worden vervangen. U hoeft dus niet tijdelijk te verhuizen. Als er in uw woning wordt gewerkt kunt u gebruik maken van de rustwoning (…). In uw eigen woning komt een noodtoilet als uw eigen toilet wordt vervangen. Als uw badkamer wordt opgeknapt kunt u die 10 werkdagen niet gebruiken. Ook daarvoor kunt u in de rustwoning terecht. Zijn er redenen waarom u niet thuis kunt blijven tijdens de werkzaamheden in uw woning? Bespreek dat met ons tijdens het huisbezoek. Samen zoeken we de beste oplossing.

Even rust

Als u even rust wilt tijdens de werkzaamheden in uw woning kunt u aan de aannemer de sleutel vragen van een zogeheten rustwoning. Daar kunt u overdag even rustig zitten en eventueel douchen, naar het toilet gaan of koken.

Klussendienst

We vragen tijdens de renovatie soms ook wat van u. Zoals het tijdelijk leeghalen van uw berging of balkon (…). U kunt daarvoor gebruik maken van onze klussendienst. Elke bewoner heeft recht op drie uur. U mag zelf bepalen wat de klusjesman doet. (…)

Overlast beperken

De aannemer doet zijn best om overlast te voorkomen. Maar timmeren, boren en slopen leveren geluidsoverlast op. Ook veroorzaakt het werk soms stof in uw woning. U kunt daarvoor afdekfolie halen in de bouwkeet. De werklieden ruimen als ze klaar zijn hun spullen op en laten de ruimten ‘bouwschoon’ achter. Dat betekent dat u zelf nog met een sopje het sanitair en de tegels moet afnemen als het klaar is. Het bouwpersoneel mag geen radio’s of andere geluidsapparatuur op of rond de bouw gebruiken. (…) Als u vindt dat de werkzaamheden niet volgens afspraak verlopen of als u opmerkingen heeft, vragen wij u dit direct bij de uitvoerder van de aannemer, op de opzichter van Portaal te melden. Zo bent u verzekerd van een snelle en zorgvuldige afhandeling. (…)

De huur

Om de renovatie te kunnen betalen willen wij uw huur met 32 euro verhogen. Daarvan is ruim de helft voor alle energiemaatregelen die we nemen, en de rest is voor de lift die bij uw flat komt en de intercom met camera. We rekenen geen huurverhoging voor alle verbeteringen in de woning, het afsluiten van de ingang en de centrale schotelinstallatie.

(…)

De servicekosten

De servicekosten gaan voor u met ongeveer 8 euro per maand omhoog. Dat is voor het elektriciteitsverbruik van de lift, de schoonmaak van de lift en de nieuwe, grotere ingang van de flat. Dit bedrag is nog onder voorbehoud. De definitieve berekening moet nog worden gemaakt.

(…)”

2.3.

[eiser] c.s. heeft met het renovatievoorstel ingestemd.

2.4.

Bij brief van 28 juli 2014 heeft Portaal aan de bewoners gemeld dat 70% van de bewoners akkoord is gegaan met het renovatieplan. Portaal heeft daarbij toegelicht dat de bewoners die niet hebben ingestemd met het renovatievoorstel binnen acht weken aan de rechter kunnen vragen of het renovatieplan redelijk is.

2.5.

Bij brief van 1 september 2014 heeft Portaal aan de bewoners meegedeeld dat de termijn van acht weken ongebruikt is verstreken en dat de werkzaamheden zoals vermeld in het renovatieboekje uitgevoerd gaan worden.

2.6.

Begin 2015 zijn de werkzaamheden van project “ [.] ” van start gegaan.

Op 26 juni 2015 zijn de bouwwerkzaamheden op last van de gemeente Soest stilgelegd. Deze bouwstop heeft een week geduurd.

2.7.

In zijn e-mailbericht van 16 januari 2016 heeft [eiser] c.s. geklaagd over de korte tijd waarbinnen hij de overeenkomst voor de logeerwoning moest tekenen. Portaal heeft bij brief van 29 januari 2016 gereageerd en – kort gezegd – de klacht afgewezen. Portaal stelt in deze brief dat zij [eiser] c.s. al tegemoet is gekomen door hem vijf dagen (in plaats van twee dagen) voor aanvang van de werkzaamheden de sleutel van de logeerwoning te overhandigen.

2.8.

Op 20 januari 2016 zijn de werkzaamheden in en rondom de woning van [eiser] c.s. gestart. [eiser] c.s. heeft vijf weken in een logeerwoning verbleven.

2.9.

Op 9 februari 2016 is de woning aan [eiser] c.s. opgeleverd.

2.10.

In zijn e-mailbericht van 14 februari 2016 meldt [eiser] c.s. zijn ongenoegen over de renovatie aan Portaal. Er is een aantal opleverpunten en hij heeft schade ten gevolge van de werkzaamheden.

2.11.

In maart 2016 heeft Portaal aan alle huurders een financiële vergoeding toegekend van € 400,00 vanwege de uitloop van de werkzaamheden en als tegemoetkoming in de onkosten die bewoners hebben gemaakt.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- Primair

Portaal te veroordelen om aan [eiser] c.s. te voldoen € 5.910,00, op basis van het bepaalde in artikel 7:220 lid 5, 6 en 7 BW, althans 7:220 lid 2 jo lid 1 BW, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

- Subsidiair

te bepalen dat [eiser] c.s. vanaf aanvang van de werkzaamheden in de renovatie, althans met ingang van september 2014 tot aan het moment dat het huurgenot volledig is hersteld, althans een in goede justitie te bepalen andere datum, wordt gecompenseerd in de huurprijs voor 50% van de huurprijs, althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag;

- Meer subsidiair

Materiële schadevergoeding toe te kennen voor de door [eiser] c.s. geleden schade, waarbij aansluiting wordt gezocht bij de schadebegroting van de Woonbond van € 4.050,00, dan wel een in goede justitie te bepalen ander bedrag aan schadevergoeding;

- Portaal te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkosten van [eiser] c.s. en het salaris en de noodzakelijk verschotten van de gemachtigde van [eiser] c.s., te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis.

3.2.

Portaal voert gemotiveerd verweer.

3.3.

Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

Primair: verhuiskostenvergoeding?

4.1.

[eiser] c.s. legt aan zijn vordering ten grondslag – samengevat weergegeven – dat de overlast van de renovatiewerkzaamheden ernstiger en omvangrijker is geweest dan Portaal heeft voorgesteld. Pas na de door de gemeente opgelegde bouwstop is Portaal overgegaan tot het aanbieden van logeerwoningen.

Ook nadat de werkzaamheden waren afgerond bleef er overlast bestaan en waren er problemen. Er is veelvuldig bij Portaal geklaagd maar daar werd niet of niet afdoende door Portaal op gereageerd.

4.2.

Portaal stelt zich op het standpunt dat [eiser] c.s. geen recht heeft op een verhuiskostenvergoeding om - samengevat - de volgende redenen:

 [eiser] c.s. heeft niet tijdig (binnen acht weken na kennisgeving door Portaal dat 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel) een beslissing van de rechter gevorderd over de redelijkheid van het voorstel;

 De eventuele noodzaak van het verblijf elders is niet het gevolg van renovatiewerkzaamheden;

 Er is geen sprake van een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW wanneer een huurder in ingerichte logeerwoning verblijft;

 toekenning van een verhuiskostenvergoeding is in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Er zijn geen kosten gemaakt omdat er niet is verhuisd.

Portaal heeft opgemerkt dat zij [eiser] c.s. een volledig ingerichte logeerwoning heeft aangeboden gedurende een periode van vijf weken. Deze woning was gelegen in een reeds gerenoveerd complex. De logeerwoning heeft alle essentiële voorzieningen en de ‘verhuizing’ van [eiser] c.s. naar deze woning hield niet meer in dan het pakken van een paar koffers, vergelijkbaar met een tijdelijk verblijf op een vakantieadres.

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel zodat het voorstel wordt vermoed redelijk te zijn. De stellingen van [eiser] c.s. dat bewoners in verband met de vereiste instemming dwingend werden benaderd door Portaal en dat Portaal “weigerachtige huurders” een aangepast voorstel heeft gedaan, zijn in het licht van de gemotiveerde betwisting door Portaal onvoldoende onderbouwd. Daarnaast had dit verwijt van de huurders naar het oordeel van de kantonrechter aan de orde moeten worden gesteld vóór de start van de renovatie, in de in artikel 7:220 lid 3 BW omschreven procedure bij de rechter. Vast staat echter dat [eiser] c.s. niet binnen acht weken na kennisgeving door Portaal de rechter heeft gevraagd een beslissing te nemen over de redelijkheid van het voorstel. Gelet hierop wordt [eiser] c.s. geacht alsnog ingestemd te hebben met het voorstel en rustte er ook op hem de plicht om de door Portaal aangekondigde en uitgevoerde werkzaamheden te gedogen.

4.4.

De kantonrechter volgt Portaal niet in haar stelling dat zij, alleen al vanwege het feit dat [eiser] c.s. niet tijdig (binnen acht weken na kennisgeving door Portaal) een beslissing van de rechter heeft gevorderd over de redelijkheid van het voorstel, geen verhuiskostenvergoeding is verschuldigd. De Hoge Raad heeft in het arrest van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) antwoord gegeven op prejudiciële vragen over de verhuiskostenvergoeding en heeft daarbij onder meer benadrukt dat de verhuiskostenregeling van dwingend recht is. De huurder kan daarom geen afstand doen van het recht op de verhuiskostenvergoeding bij renovatie. In het verlengde hiervan is de kantonrechter van oordeel dat de huurder evenmin zijn recht op een verhuiskostenregeling prijs geeft als hij geen gebruik heeft gemaakt van de in artikel 7:220 lid 3 BW geboden mogelijkheid om de redelijkheid van het renovatievoorstel aan de rechter voor te leggen.

4.5.

Uit artikel 7:220 lid 5 BW volgt dat een huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie. In dit artikel wordt een onderscheid gemaakt tussen dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. Voor dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden gelden andere regels. Uit de memorie van toelichting (Tweede Kamer 2007-2008, 31 528, nr. 3) en de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2016 volgt dat een verhuiskostenvergoeding alleen kan worden gevraagd als de renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maken. Er is niet snel sprake van een noodzaak tot verhuizing. In de memorie van toelichting staat vermeld:
“Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat”.

Daarnaast wordt in de memorie van toelichting benadrukt dat
“bedoelde regeling geen betrekking heeft op het geval van onderhoud, zelfs niet als de huurder ten behoeve van het verrichten van dit onderhoud de woning tijdelijk dient te verlaten. Het zal in het algemeen niet vaak voorkomen dat een huurder ten behoeve van onderhoud de woning dient te verlaten. Er zijn echter gevallen denkbaar waarbij dit wel noodzakelijk is, bijvoorbeeld wanneer een verrotte houten vloer vervangen moet worden. De huurder kan, als gezegd, ook al moet hij de onderhoudswerkzaamheden gedogen, bij overlast, kosten of schade aanspraak maken op huurvermindering of schadevergoeding (7:220 lid 1 BW), als sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.”

4.6.

In voornoemde uitspraak van 22 april 2016 is het begrip renovatie ingekaderd. Het moet gaan om werkzaamheden die “geacht worden te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging”. Verder moeten de “voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist”.

4.7.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn uitspraak van 11 december 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:10766) in hetzelfde bouwproject (“ [.] ”) als waar het nu om gaat een aantal van de door Portaal aangekondigde en uitgevoerde werkzaamheden (in de uitspraak opgesomd in r.o. 4.10 en 4.11) aangemerkt als renovatie.

De kantonrechter overweegt dat Portaal in het project “ [.] ” renovatiewerkzaamheden heeft gecombineerd met onderhoudswerkzaamheden, zoals het vervangen van verouderde keukens, badkamers en toiletten, het opknappen van de hal, trappenhuis, de ingang van de berging, de gevels (herstel en reiniging metselwerk), het vervangen van dakbedekking, het vernieuwen van de vloer van de galerij en het balkon, en het plaatsen van nieuwe galerijhekken. De vervanging van oud door nieuw, zonder dat aanvullende voorzieningen worden aangebracht, is geen renovatie in de zin van de wet en de in dit kader geldende rechtspraak.

4.8.

Uit de stellingen van [eiser] c.s. leidt de kantonrechter af dat de door hem ondervonden overlast voornamelijk is terug te voeren op de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden. In de dagvaarding noemt [eiser] c.s. immers “het doorlopend afhakken en vervangen van de voegen, het uithakken van de galerijvloer met een pneumatische hamerboor, het boren van gaten in de muren voor isolatie en het uithakken van (granieten) vloeren en tegels in badkamers, keukens en bijkeukens”.

4.9.

Portaal heeft onweersproken gesteld dat het overgrote deel van de huurders tijdens de werkzaamheden niet is verhuisd. Gelet daarop kan bezwaarlijk worden aangenomen dat zonder meer sprake was van een situatie waarin de aard van de renovatiewerkzaamheden noodzaakte tot verhuizen. Nog daargelaten dat een eventueel verlaten van de woning vanwege verrichte onderhoudswerkzaamheden géén aanspraak op de verhuiskostenregeling doet ontstaan, zoals is aangehaald in r.o. 4.5., is de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW bedoeld als tegemoetkoming in de kosten van het verhuizen van de inboedel naar een (tijdelijke) woning, het inrichten van die woning, en het weer terugverhuizen van de inboedel na de renovatie en het herinrichten van de gerenoveerde woning (Tweede Kamer 2002-2003, 28 600 XI, nr. 35 en Tweede Kamer 2007-2008, 31 528, nr. 3). In de (laatstgenoemde) memorie van toelichting staat bovendien vermeld dat de verhuiskostenregeling niet van toepassing is wanneer de werkzaamheden strikt genomen wel kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder er voor kiest om van het aanbod van de verhuurder om in een wisselwoning te verblijven gebruik te maken.

4.10.

Portaal heeft [eiser] c.s. vanwege bijzondere persoonlijke omstandigheden een logeerwoning aangeboden gedurende de werkzaamheden in zijn flatwoning. [eiser] c.s. heeft van dit aanbod gebruik gemaakt en vijf weken in de volledig ingerichte logeerwoning verbleven. Het was voor [eiser] c.s. niet nodig om te verhuizen met al zijn spullen; hij hoefde alleen persoonlijke spullen mee te nemen naar de logeerwoning. [eiser] c.s. heeft niet gesteld dat dit voor hem anders is geweest zodat de kantonrechter als vaststaand aanneemt dat [eiser] c.s. de tijdelijke logeerwoning niet heeft hoeven inrichten en de eigen woning niet heeft ontruimd. Bovendien heeft hij niet aangetoond dat hij kosten heeft moeten maken in zijn eigen woning bij terugkeer na de renovatie. Gelet op de in r.o. 4.9. gegeven toelichting is naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval dus geen sprake van een verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 en 6 BW en bestaat er ook om die reden geen aanspraak op een verhuiskostenvergoeding.

4.11.

Uit het voorgaande volgt dat de verweren van Portaal doel treffen. De vordering tot betaling aan [eiser] c.s. van de wettelijke verhuiskostenvergoeding zal worden afgewezen.

Subsidiair en meer subsidiair: huurprijsvermindering en schadevergoeding?

4.12.

De kantonrechter begrijpt dat [eiser] c.s. zich op het standpunt stelt dat de ten gevolge van de renovatie- en onderhoudswerkzaamheden ondervonden overlast, die voor [eiser] c.s. een onhoudbare situatie betekende, sprake is van gederfd huurgenot, die een huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW rechtvaardigt en Portaal schadeplichtig maakt (artikel 7:208 BW). De eenmalige tegemoetkoming van € 400,00 dekt de schade niet.

Er had aansluiting gezocht moeten worden bij de algemene schadeberekening van de Woonbond en de uniforme vergoeding van € 4.050,00 die daarop is gebaseerd.

[eiser] c.s. stelt dat hij na de oplevering schade heeft geleden en wijst er verder op dat de liften klein en krap zijn waardoor er geen brancard in past. Ook is sprake van gladde galerijvloeren. Een huurster van de [straatnaam 2] is in december 2016 uitgegleden.

4.13.

Portaal stelt wat betreft de gevorderde huurprijsvermindering dat de in artikel

7:257 BW opgenomen vervaltermijn ruimschoots is verstreken. Daarnaast is het incident in december 2016 niet veroorzaakt door een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en is van andere meldingen niet gebleken. Hetzelfde geldt voor de liften. Portaal merkt op dat het complex jarenlang geen lift heeft gehad. Ook wat betreft de uitvoering van de werkzaamheden is geen sprake van een gebrek, laat staan van een toerekenbaar gebrek, zoals bij een schadevergoeding is vereist. Enige overlast en hinder is onvermijdelijk en Portaal heeft alles in het werk gesteld om overlast en hinder zoveel mogelijk te voorkomen.

Wat betreft de gestelde schade betoogt Portaal dat zij altijd heeft gereageerd op de meldingen van [eiser] . Dat dat mogelijk niet naar tevredenheid van [eiser] c.s. is geweest betreurt Portaal, maar het stond [eiser] c.s. vrij hiertegen te ageren. Dat heeft hij niet gedaan, aldus Portaal.

4.14.

De kantonrechter overweegt het volgende. Voor huurvermindering of schadevergoeding bestaat aanleiding indien de huurder door een gebrek aan het gehuurde niet het genot krijgt dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Of sprake is van hinder die als een tekortkoming in het verstrekken van huurgenot aan Portaal is toe te rekenen hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (HR 7 december 2001, NJ 2002, 26). Vast staat dat het uitvoeren van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan de woningen en het flatcomplex onmogelijk zonder enig ongemak voor de bewoners kan plaatsvinden.

4.15.

De renovatie- en onderhoudswerkzaamheden in het complex en de woning van [eiser] c.s. hebben dus logischerwijs overlast veroorzaakt, meer overlast dan [eiser] c.s. zich had voorgesteld. Portaal heeft ter zitting toegegeven dat met name de werkzaamheden aan de galerijen veel geluidsoverlast hebben veroorzaakt en dat daarop maatregelen zijn genomen om de overlast te beperken. Ook zijn er meer sociaal begeleiders aangesteld. Vanwege de onrust in het complex en na de bouwstop heeft Portaal de overlast compenserende maatregelen opgeschaald, in die zin dat naast de rustwoningen (containers) ook logeerwoningen zijn aangeboden. De sociaal begeleiders van Portaal hebben in dit verband maatwerk geleverd.

4.16.

Wanneer iemand woonruimte huurt met de bedoeling daar voor langere tijd te verblijven, kan en mag hij dus niet verwachten dat hij gedurende de huurovereenkomst niet zal worden geconfronteerd met werkzaamheden die het genot tijdelijk verminderen. De woning moet immers in goede staat worden gehouden en moet blijven voldoen aan de eisen van de tijd. Het is daarbij onvermijdelijk dat een huurder tijdens renovatie- en onderhoudswerkzaamheden minder huurgenot heeft. Hieruit volgt dat een verhuurder niet zonder meer aansprakelijk is voor de gevolgen van iedere vorm van hinder die de huurder ondervindt door renovatie- en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde. De verhuurder heeft wel de plicht om bij uitvoering van die werkzaamheden voldoende rekening te houden met de belangen van de huurder. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Portaal voorafgaand aan de werkzaamheden maar ook tijdens het proces het verminderd huurgenot voldoende gecompenseerd door noodvoorzieningen te treffen en aan alle huurders een bedrag van € 400,00 uit te keren.

4.17.

Zonder nadere concretisering door [eiser] c.s. van zijn stellingen, anders dan de enkele verwijzing naar een tweetal incidenten ná de werkzaamheden en zijn algemene stelling dat hij voor en na de werkzaamheden veel overlast heeft ervaren, is niet komen vast te staan dat sprake is geweest van een gebrek, bestaande uit een zodanige genotsvermindering dat een huurprijsvermindering - naast de reeds verstrekte vergoeding van € 400,00 - gerechtvaardigd moet worden geacht. Bovendien staat het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW aan een huurprijsvermindering in de weg. De vordering tot huurprijsvermindering is door [eiser] c.s. pas ingesteld bij de dagvaarding van 5 juni 2018, zodat de in lid 3 genoemde vervaltermijn er toe leidt dat slechts voor de periode vanaf zes maanden voor 5 juni 2018, te weten vanaf

5 december 2017, een huurprijsvermindering – indien aan alle overige voorwaarden is voldaan – zou kunnen worden toegewezen. Nu [eiser] c.s. niet heeft onderbouwd dat de ondervonden hinder in genoemde periode nog aan de orde was, is ook hierom een huurprijsvermindering niet aan de orde.

4.18.

Voor het toekennen van een schadevergoeding vanwege gederfd huurgenot bestaat op grond van het voorgaande evenmin aanleiding. Van een gebrek, laat staan een aan Portaal toe te rekenen gebrek, is niet gebleken. Gelet hierop komt de kantonrechter niet toe aan een bespreking van de door [eiser] c.s. voorgestane schadebegroting van € 4.050,00, die Portaal overigens gemotiveerd heeft betwist.

Ten slotte heeft [eiser] c.s. zijn stelling dat hij na de oplevering van zijn woning schade heeft geleden op geen enkele wijze concreet gemaakt zodat ook deze vordering strandt.

4.19.

De slotsom is dat ook het subsidiair en meer subsidiair gevorderde zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.20.

De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geval, in het bijzonder de erkenning van Portaal dat er veel mis is gegaan (zie de Nieuwsbrief van Portaal van juli 2015, productie 2 bij Antwoord) en de bevestiging van Portaal ter zitting dat de werkzaamheden aan de galerijen (te) veel geluidsoverlast hebben opgeleverd en dat dat anders had gemoeten, aanleiding om de proceskosten van partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst het door [eiser] c.s. gevorderde af;

5.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2019.