ECLI:NL:RBMNE:2019:6368

• Datum uitspraak: 26 augustus 2019
• Publicatiedatum: 22 januari 2020
• Zaaknummer: AWB - 18 _ 2688
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.C. Stijnen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een woning en de toepassing van vergelijkingsmethode

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 26 augustus 2019 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde waarde van een woning voor het belastingjaar 2018. De eiser, eigenaar van de woning aan [adres 1] te [woonplaats], had bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] vastgestelde WOZ-waarde van € 413.000,-, die was gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2017. De heffingsambtenaar had het bezwaar van eiser ongegrond verklaard, waarna eiser beroep instelde bij de rechtbank.

Tijdens de zitting op 23 mei 2019 heeft eiser, vergezeld door zijn echtgenote, zijn standpunt toegelicht, terwijl de gemachtigde van de verweerder, samen met een taxateur, de verdediging voerde. Eiser betoogde dat de waarde van zijn woning te hoog was vastgesteld in vergelijking met de waardeontwikkeling van vergelijkbare woningen in de buurt. De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger was vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer, door gebruik te maken van een taxatiematrix waarin de woning was vergeleken met drie referentiewoningen.

De rechtbank concludeerde dat de vergelijking met de referentiewoningen, ondanks dat een van deze woningen in 2015 was verkocht, voldoende was om de waarde van de woning te onderbouwen. De rechtbank wees erop dat de Wet WOZ vereist dat de waarde van de woning elk belastingjaar opnieuw wordt vastgesteld op basis van actuele verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, en dat vergelijking met voorgaande waarden niet conform de wet is. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep van eiser ongegrond en er was geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 18/2688

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 augustus 2019 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: G.J.M. Hoefnagel).

Procesverloop

Bij beschikking van 29 maart 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de woning aan [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 413.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.

Bij uitspraak op bezwaar van 28 juni 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2019. Eiser is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

1. De woning is een in 1977 gebouwde 2 onder 1 kap woning met vrijstaande garage. De woning heeft een inhoud van 637 m3 en is gelegen op een perceel van 490 m2.

2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.

3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.

3. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:

- [adres 2] , verkocht op 1 februari 2018 voor € 430.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 2 oktober 2017 voor € 623.500,-;

- [adres 4] , verkocht op 2 februari 2015 voor € 585.000,-.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte en de staat van onderhoud, maar ook type woning en ligging. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in het taxatierapport inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft daarbij ter zitting nog voldoende toegelicht dat de [adres 4] ondanks een transactiedatum in 2015 toch als vergelijkingsobject kon dienen voor vaststelling van de waarde van de woning, omdat er maar weinig vergelijkbare woningen in [woonplaats] worden verkocht.

6. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te veel is gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. Hij wijst daartoe op de waarde-ontwikkeling van het huis van de buren dat een zelfde huis is, maar waarvan de waarde lager is vastgesteld ten opzichte van het voorgaande jaar.

7. De rechtbank overweegt dat op grond van de Wet woz elk belastingjaar de waarde van de woning op de waardepeildatum opnieuw moet worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Vergelijking met voorgaande waarden van de voorgaande belastingjaren is niet nauwkeurig genoeg en niet conform de Wet woz. De beroepsgrond slaagt niet.

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.

9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2019.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.