ECLI:NL:RBMNE:2019:5133

• Datum uitspraak: 19 juni 2019
• Publicatiedatum: 5 november 2019
• Zaaknummer: 7635516 UC EXPL 19-3131
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.A. van Steenbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsverlaging en gebreken in huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 19 juni 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiseres] en [gedaagde] over de huurprijs van een kamer. [eiseres] huurde van [gedaagde] een kamer van 1 april 2017 tot 1 maart 2019. De huurovereenkomst was aangegaan voor een bepaalde tijd van één jaar, met een verlenging van twee jaar. [eiseres] heeft de Huurcommissie verzocht om de aanvangshuurprijs te toetsen, maar dit verzoek werd niet ontvankelijk verklaard omdat het te laat was ingediend. Daarnaast heeft [eiseres] de Huurcommissie verzocht om de huurprijs tijdelijk te verlagen wegens gebreken in de woning, wat leidde tot een beslissing van de Huurcommissie op 3 april 2019, waarin de huurprijs werd verlaagd.

De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst als een overeenkomst voor onbepaalde tijd moest worden aangemerkt, waardoor [eiseres] niet tijdig een verzoek bij de Huurcommissie had ingediend. De kantonrechter kon daarom niet oordelen over de aanvangshuurprijs. Wel werd vastgesteld dat [eiseres] gedurende de huurperiode teveel huur had betaald, omdat de huurprijs verlaagd moest worden op basis van de gebreken. De kantonrechter heeft [gedaagde] veroordeeld om € 2.454,82 aan [eiseres] terug te betalen, evenals de proceskosten. De vorderingen van [eiseres] om de huurprijs vast te stellen en tijdelijk te verlagen werden afgewezen, omdat zij daar geen belang meer bij had. De uitspraak is openbaar gedaan in aanwezigheid van de griffier.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7635516 UC EXPL 19-3131 SW/1581

Vonnis van 19 juni 2019 bij vervroeging

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. P.S. Folsche,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 11 maart 2019;
• de conclusie van antwoord;

1.2.

Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat een zitting zal plaatsvinden. In dat kader heeft [eiseres] een akte overlegging producties, tevens akte wijziging van eis in het geding gebracht. De zitting is gehouden op 4 juni 2019 en daar waren aanwezig [eiseres] met haar gemachtigde, en [gedaagde] met mevrouw [A] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is gezegd. De zitting is gehouden tegelijk met de zitting in de zaak met rolnummer 7635533 UC EXPL 18-3132, waarvoor [B] aanwezig was.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] huurde vanaf 1 april 2017 tot 1 maart 2019 van [gedaagde] een kamer in het pand gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] .

2.2.

In de op schrift gestelde huurovereenkomst is onder punt 1 onder meer bepaald dat de huur is aangegaan voor de duur van één jaar en vervolgens:

‘Indien in 1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode is verstreken, loopt de overeenkomst door voor 24 maanden (…)’

2.3.

Eind april 2018 heeft [eiseres] de Huurcommissie verzocht om de aanvangshuurprijs te toetsen. De Huurcommissie heeft het verzoek in haar beslissing van 15 januari 2019 niet ontvankelijk verklaard, omdat volgens haar geen sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Daarom had [eiseres] haar verzoek uiterlijk zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst moeten doen. Haar verzoek was daarom te laat.

2.4.

Eind juli 2018 heeft [eiseres] de Huurcommissie verzocht om I) te beoordelen of haar voorstel tot huurverlaging redelijk is en II) de huurprijs tijdelijk te verlagen wegens vermindering van het woongenot als gevolg van ernstige onderhoudsgebreken. Op 3 april 2019 heeft de Huurcommissie beslist dat per 1 mei 2018 de geldende huurprijs moet worden verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs en dat een huurprijs van € 246,25 per 1 juli 2018 redelijk is. Zij is er daarbij vanuit gegaan dat de huurprijs voor die tijd € 352,48 per maand bedroeg.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert - kort gezegd -:

I. de huurprijs per 1 april 2017 vast te stellen op € 249,70 per maand;

II. de huurprijs per 1 april 2017 tijdelijk te verlagen tot € 99,88 per maand tot de dag dat [gedaagde] de stankoverlast heeft verholpen;

III. betaling door [gedaagde] van € 3.873,66 aan teveel betaalde huur en de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde] voert als verweer aan dat de uitspraak van de Huurcommissie van 15 januari 2019 moet worden gevolgd, zodat van een verlaging van de huurprijs per aanvangsdatum geen sprake kan zijn. De uitspraken van 3 april 2019 zullen wel worden gevolgd, maar de stankoverlast is wel al op 9 augustus 2018 verholpen, blijkens de overgelegde e-mails. Daarom moet na die datum de normale huurprijs weer worden betaald.

4. De beoordeling

4.1.

Op de voet van artikel 7:262 BW kan zowel huurder als verhuurder binnen acht weken nadat aan hen afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie is gezonden, een beslissing vorderen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Niet in geschil is dat [eiseres] tijdig de dagvaarding heeft uitgebracht. Bij wijziging van eis heeft zij ook de nieuwste uitspaken van de Huurcommissie bij deze procedure willen betrekken.

4.2.

Krachtens het systeem van de wet is de kantonrechter niet bevoegd om te oordelen over de vraag of de huurcommissie huurder terecht of ten onrechte niet ontvankelijk heeft verklaard. De omstandigheid dat de huurcommissie geen inhoudelijk oordeel heeft gegeven doet echter niet af aan de in artikel 7:262 BW, zoals hierboven is overwogen, vastgelegde toegang tot de kantonrechter voor een beslissing op het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Voor die beslissing dient de kantonrechter eerst te beoordelen of de huurder tijdig zijn verzoek bij de huurcommissie heeft gedaan. De vraag die hieraan vooraf gaat is of tussen partijen een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd is gesloten. Gelet op de inhoud van de overeenkomst, geciteerd onder 2.2. (eerst aangegaan voor de duur van één jaar en vervolgens verlengd met twee jaren) en met inachtneming van het uitgangspunt dat in verband met de huurbescherming in beginsel terughoudend moet worden omgegaan bij de aanname van het bestaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, is het oordeel dat de onderhavige overeenkomst als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale periode moet worden aangemerkt. Op grond van artikel 7:249 lid 1 BW geldt voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dat een verzoek tot toetsing van de overeengekomen huurprijs door de huurcommissie dient te worden gedaan uiterlijk 6 maanden na aanvang van de overeenkomst. Omdat die termijn door huurder is overschreden kan de kantonrechter geen oordeel geven over de vraag of de aanvangshuurprijs redelijk is. Immers is niet voldaan aan de voorwaarde daarvoor, namelijk dat eerst tijdig een verzoek bij de huurcommissie moet worden gedaan.

4.3.

Daarmee wordt toegekomen aan de oordelen van de Huurcommissie in de uitspraken van 3 april 2019. Omdat de inhoud daarvan voor het overige niet is betwist, zal de kantonrechter bepalen dat de huurprijs, uitgaande van een geldende huurprijs van € 352,48 per maand, als volgt moet worden verlaagd:

• € 140,99 per maand vanaf 1 mei 2018 (40% van € 352,48);
• € 98,50 per maand vanaf 1 juli 2018 (40% van € 246,25) en nadat het gebrek is hersteld € 246,25 per maand.

4.4.

Dan is de volgende vraag of de stankoverlast op 9 augustus 2018 is verholpen. Dit moest in ieder geval wel, gelet op de uitspraak van de Huurcommissie. De rapporteur die namens de Huurcommissie onderzoek deed in het gehuurde had namelijk ‘een penetrante rioollucht waargenomen’ terwijl het toen droog weer was, zodat sprake was van een gebrek in categorie C. [eiseres] heeft betwist dat het gebrek is verholpen. De e-mail, afkomstig van het bedrijf van [gedaagde] , waarin staat dat het probleem van de rioollucht is verholpen, is onvoldoende om aan te nemen dat de stankoverlast is opgelost. Geen van de andere kamerbewoners hebben, ondanks verzoek hiertoe van [gedaagde] , aangegeven dat het gebrek is verholpen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om een onafhankelijke partij te laten verklaren dat de rioollucht was verdwenen. Nu dit niet is gebeurd, gaat de kantonrechter ervan uit dat dit gebrek gedurende de gehele huurperiode is blijven bestaan. Dit betekent financieel - gebaseerd op de uitspraken van de Huurcommissie - het volgende:

Betaalde huur Verschuldigde huur

Mei 2018 € 352,48 € 140,99

Juni 2018 € 352,48 € 140,99

Juli 2018 € 352,48 € 98,50

Augustus 2018 € 352,48 € 98,50

September 2018 € 352,48 € 98,50

Oktober 2018 € 352,48 € 98,50

November 2018 € 352,48 € 98,50

December 2018 € 352,48 € 98,50

Januari 2019 € 352,48 € 98,50

Februari 2019 € 352,48 € 98,50

€ 3.524,80 € 1.069,98

4.5.

Dit betekent dat [eiseres] in voornoemde periode € 2.454,82 teveel aan huur heeft betaald. Dit bedrag zal [gedaagde] aan [eiseres] moeten terugbetalen. De vorderingen onder I en II worden afgewezen, omdat [eiseres] hier geen belang (meer) bij heeft. De bovengenoemde hoofdsom wordt toegewezen.

4.6.

[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kosten worden aan de zijde van [eiseres] begroot op:

- dagvaarding € 103,04

- griffierecht € 81,00

- salaris gemachtigde €
360,00 (2 punten x tarief € 180,00)

Totaal € 544,04

4.7.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

4.8.

De gevorderde nakosten worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 2.454,82;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 544,04, waarin begrepen € 360,- aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 90,- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2019.