Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8004736 UV EXPL 19-214 MS/1270
Kort geding vonnis van 9 oktober 2019
in de zaak
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Coltavast B.V.,
statutair gevestigd in Heerhugowaard en kantoorhoudende in Alkmaar,
verder ook te noemen Coltavast,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.A. Huijgen,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
European Care Residence and [naam] B.V.,
statutair gevestigd in Schalkwijk en kantoorhoudende in Utrecht,
verder ook te noemen ECR,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.H. Elferink.
1.De procedure
1.1.
Coltavast heeft op 2 september 2019 een dagvaarding met producties aan ECR betekend en aan de kantonrechter toegestuurd.
1.2.
Op 25 september 2019 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waar namens Coltavast mevrouw [A] , vastgoedmanager bij Coltavast, en mr. Huijgen zijn verschenen. Namens ECR zijn verschenen mr. W.W. Korteweg, die voor mr. Elferink heeft waargenomen, en de heer [B] , financieel directeur bij Ontzorgd Wonen Groep, waarvan ECR een onderdeel is. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, waarbij mr. Korteweg heeft gepleit aan de hand van een pleitnota. Coltavast heeft haar eis gewijzigd. ECR had tegen de eiswijziging geen bezwaar en deze is door de kantonrechter toegelaten. Partijen hebben vragen beantwoord van de kantonrechter en hebben over en weer op elkaars standpunten kunnen reageren. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken. De kantonrechter heeft aan het einde van de zitting bepaald dat op 9 oktober 2019 vonnis zal worden gewezen.
2.Het geschil en de beoordeling daarvan
2.1.
ECR huurt sinds 8 maart 2019 van Coltavast de kantoor- en bedrijfsruimte ‘ [naam] ’ aan de [adres] (oneven nummers) in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huur per kwartaal bedraagt € 296.250,--, te voldoen vóór of op de eerste dag van het kwartaal waarop de betaling betrekking heeft.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing. In artikel 23.2 van deze Algemene bepalingen is bepaald dat, telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete verbeurt van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,-- per maand.
2.3.
ECR heeft de huur over het tweede kwartaal van 2019 pas op 4 juni 2019 betaald. Zij heeft ook de verschuldigde waarborgsom van € 296.250,-- niet op tijd betaald. Coltavast heeft dit bedrag uiteindelijk van de voormalige eigenaar van het gehuurde ontvangen op basis van een tussen hen gesloten escrowovereenkomst.
2.4.
ECR heeft de huur over het derde kwartaal van 2019 tot nu toe niet voldaan. Coltavast wenst daarom ontruiming van het gehuurde. Zij vordert in deze procedure:
I. ECR te bevelen om het gehuurde binnen 7 dagen na de betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, leeg en ontruimd aan Coltavast op te leveren, behoudens aanwezigheid van derden, onder afgifte van alle sleutels, met machtiging van Coltavast om deze ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te bewerkstelligen indien ECR in gebreke mocht blijven aan dit bevel te voldoen;
II. ECR te veroordelen om aan Coltavast de achterstallige huurpenningen te betalen van € 296.250,--;
III. ECR te veroordelen om aan Coltavast de verschuldigde boetes te betalen van € 1.975,--, te verhogen met € 987,50 per maand vanaf september 2019 dat zij in gebreke blijft het onder II genoemde bedrag aan Coltavast te voldoen;
IV. ECR te veroordelen om aan Coltavast de buitengerechtelijke incassokosten van € 3.266,12 te betalen;
V. ECR te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,-- voor elke dag of een gedeelte daarvan dat ECR de onder I uit te spreken veroordeling niet nakomt, met een maximum van € 100.000,--;
VI. ECR te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Spoedeisend belang
2.5.
Coltavast stelt dat zij zelf voor het gehuurde substantiële periodieke kosten moet betalen en dat zij de huurinkomsten nodig heeft om deze kosten kunnen blijven voldoen. Er dient daarom zo snel mogelijk een einde te komen aan de huidige situatie, waarin zij van ECR geen huur ontvangt. De kantonrechter is van oordeel dat Coltavast de spoedeisendheid van haar vordering hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
de geldvorderingen
2.6.
ECR heeft haar verplichting tot betaling van de huur van € 296.250,-- per kwartaal en de huurachterstand over het derde kwartaal van 2019 niet betwist. Zij heeft ook niet betwist dat zij de door Coltavast gevorderde boetes en de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. De vorderingen onder II, III en IV zullen daarom worden toegewezen.
de vordering tot ontruiming
2.7.
Coltavast legt aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat ECR vanaf de ingangsdatum van de huur haar betalingsverplichtingen niet tijdig is nagekomen en op dit moment een huurachterstand heeft van drie maanden, waardoor het aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Als gevolg van de eiswijziging zullen de bewoners van [naam] in het gehuurde kunnen blijven wonen, waarbij zij voortaan rechtstreeks de huur aan Coltavast zullen betalen en ECR aan hen de overeengekomen zorg kan blijven leveren.
2.8.
Vooropgesteld wordt dat in kort geding een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar is indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij of zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
2.9.
Uit de omvang van de huurachterstand (inmiddels drie maanden) volgt al dat voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. De vordering tot ontruiming is daarom toewijsbaar. Van Coltavast kan in de gegeven omstandigheden niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat op de dag van de zitting nog geen concreet uitzicht was op betaling van de huur over het derde en vierde kwartaal. De gemachtigde van ECR heeft weliswaar gesteld dat er onderhandelingen gaande zijn met veel betrokkenen en dat men ervan uitgaat dat er vrijdag (twee dagen na de zitting) weer betalingsmogelijkheden zullen zijn, maar heeft deze verwachting verder niet concreet onderbouwd. Coltavast heeft verklaard dat dit voor haar ‘too little, too late’ is en dat het vertrouwen in ECR compleet weg is. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om de beslissing op de ontruimingsvordering aan te houden. Verder geldt dat Coltavast voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de bewoners van [naam] door haar vordering tot ontruiming zo te formuleren dat de bewoners in het gehuurde kunnen blijven wonen.
2.10.
De termijn waarbinnen ECR de woonruimte dient te ontruimen zal worden gesteld op 21 dagen na de betekening van dit vonnis. ECR heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom. Deze zal ook worden toegewezen.
2.11.
De door Coltavast gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming al voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
2.12.
ECR zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Coltavast worden begroot op:
- dagvaarding € 81,83
- griffierecht € 972,--
- salaris gemachtigde €
720,--
720,--
Totaal € 1.773,83
3.De beslissing
De kantonrechter:
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
3.1.
beveelt ECR om het gehuurde binnen 21 dagen na de betekening van dit vonnis leeg en ontruimd aan Coltavast op te leveren, behoudens aanwezigheid van derden, onder afgifte van alle sleutels, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- voor elke dag of een gedeelte daarvan dat ECR dit bevel niet nakomt, met een maximum van € 100.000,--;
3.2.
veroordeelt ECR om aan Coltavast de achterstallige huurpenningen te betalen van € 296.250,--;
3.3.
veroordeelt ECR om aan Coltavast de verschuldigde boetes te betalen van € 1.975,--, te verhogen met € 987,50 per maand vanaf september 2019 dat zij in gebreke blijft het onder 3.2. genoemde bedrag van € 296.250,-- aan Coltavast te voldoen;
3.4.
veroordeelt ECR om aan Coltavast de buitengerechtelijke incassokosten van € 3.266,12 te betalen;
3.5.
veroordeelt ECR tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Coltavast, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.773,83, waarin begrepen € 720,-- aan salaris gemachtigde;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.S. Elkhuizen-Koopmans, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2019.