Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7398018 UV EXPL 18-328 BEv/35170
Kortgedingvonnis van 8 februari 2019
In de zaak tussen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] BV,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder te noemen [eiseres] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J. Slager,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] BV,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder te noemen [gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. E.J. Elferink.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 januari 2019;
- het afschrift van de door [gedaagde] opgestelde dagvaarding in de tussen partijen aanhangige bodemprocedure, met bijlagen;
- de door [eiseres] nagezonden producties 8 en 9;
- de door [gedaagde] nagezonden producties 2 tot en met 4, inclusief eis in reconventie;
- de schriftelijke reactie van 21 januari 2019 van [eiseres] op de door [gedaagde] overgelegde foto’s van de gehuurde panden;
- de door [gedaagde] overgelegde brief van [naam makelaar] van 18 januari 2019;
- de door [eiseres] overgelegde verklaring van mr. [A] van 21 januari 2019;
- de mondelinge behandeling tijdens de zitting van 22 januari 2019;
- de pleitnota van [eiseres] ;
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
Achtergrond
2.1.
Tussen [gedaagde] en [eiseres] zijn twee huurovereenkomsten gesloten. De eerste huurovereenkomst heeft betrekking op de onroerende zaak aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] in [vestigingsplaats] . De huurprijs bedraagt € 15.583,01 per maand. De tweede huurovereenkomst heeft betrekking op het pand aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] in [vestigingsplaats] . De huurprijs voor dat pand is € 7.254,51 per maand.
2.2.
Beide panden zijn bestemd voor de exploitatie van een hoogwaardig horecabedrijf. Daarmee hebben de onroerende zaken het karakter van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek.
2.3.
[eiseres] exploiteert landelijk restaurants, waarin de Japanse keuken centraal staat. Deze restaurants zijn bekend onder de naam […] . Eén van de […] -restaurants werd tot voor kort aan de [straatnaam 1] geëxploiteerd. Het pand aan de [straatnaam 2] heeft [eiseres] gehuurd om daar een ander restaurant te gaan exploiteren, namelijk [naam restaurant] . Daartoe heeft [eiseres] forse investeringen gedaan.
2.4.
Als gevolg van Bibob-problematiek exploiteert [eiseres] in beide panden geen horecabedrijf. Zij beschikt niet meer over de vereiste vergunningen. Vaststaat dat het pand in de [straatnaam 2] sinds het begin van de huurovereenkomst op 1 september 2016 niet wordt geëxploiteerd. In het pand aan de [straatnaam 1] vindt ook geen exploitatie meer plaats; deze is op 9 april 2018 gestopt.
Kortgedingprocedure van 12 oktober 2018 en het vervolg
2.5.
In verband met de in 2.4. hierboven genoemde problematiek heeft bij de rechtbank Midden-Nederland in september 2018 tussen deze partijen een kortgedingprocedure gespeeld. In die procedure is op 12 oktober 2018 uitspraak gedaan. De vorderingen van [gedaagde] tot ontruiming van de twee bedrijfspanden, betaling voor ieder pand van de gebruikersvergoeding en betaling voor ieder pand van de contractuele boetes is afgewezen op grond van een belangenafweging.
2.6.
Volgens [eiseres] heeft de kantonrechter in deze eerdere procedure bij de belangenafweging tussen partijen onder meer meegewogen dat beide partijen een beëindiging van de huurrelatie wensen. Bovendien, zo stelt [eiseres] , heeft de kantonrechter in het vonnis overwogen dat het enige belang van [gedaagde] bestaat uit het feit dat zij niet een huurovereenkomst wenst aan te gaan met een partij die wordt aangedragen door een partij die te maken heeft met Bibob-problemen. [eiseres] stelt dat de kantonrechter daarbij heeft aangenomen dat zij met potentiële huurders in overleg wenst te gaan over een overnamesom voor de door haar in beide panden gedane investeringen. In dit verband heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling van het eerdere kort geding aangegeven akkoord te gaan met een door [gedaagde] aangestelde makelaar, die vervolgens voor beide panden potentiële huurders aandraagt. De kantonrechter heeft in dat verband in het vonnis van 12 oktober 2018 overwogen dat in een dergelijke situatie [gedaagde] zelf haar nieuwe potentiële huurders kan uitzoeken, waardoor aan de belangen van [gedaagde] tegemoet zou zijn gekomen.
2.7.
Volgens [eiseres] heeft zij na de uitspraak van 12 oktober 2018 aan [gedaagde] het voorstel gedaan met elkaar in gesprek te gaan om tot een minnelijke regeling te komen. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] dit geweigerd. [eiseres] heeft vervolgens de vraag aan [gedaagde] gesteld of zij inmiddels bezig is via een makelaar potentiële huurders voor beide panden te zoeken. Ook hier weigert [gedaagde] volgens [eiseres] antwoord op te geven. Evenmin zou zij willen aangeven of zij überhaupt een makelaar heeft benaderd en ingeschakeld.
2.8.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] daarmee onrechtmatig jegens haar handelt. Volgens [eiseres] neemt [gedaagde] een afwachtende houding in en wenst zij te berusten in de ontstane situatie, terwijl [eiseres] aanzienlijke schade lijdt. [eiseres] stelt immers de maandelijkse huurpenningen stipt aan [gedaagde] te betalen, terwijl zij de panden niet kan gebruiken. Volgens [eiseres] houdt [gedaagde] op geen enkele wijze rekening met haar gerechtvaardigde belangen. [eiseres] stelt dat [gedaagde] gehouden is zich in te spannen om haar schade te beperken. Volgens [eiseres] kan dat heel makkelijk: door het inschakelen van een makelaar die potentiële nieuwe huurders zoekt en hun vraagt met [eiseres] te overleggen over de betaling van een overnamesom voor de door [eiseres] gepleegde investeringen in beide panden.
Vorderingen in conventie
2.9.
Op grond van het bovenstaande vordert [eiseres] nu in conventie, samengevat:
- [gedaagde] te gebieden binnen twee dagen na het in deze te wijzen vonnis een onafhankelijk makelaar de opdracht te geven potentiële huurders te zoeken voor de panden aan de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] , waarbij de potentiële huurders worden verzocht in contact te treden met [eiseres] om te onderhandelen over een eventuele overname van de door [eiseres] gepleegde investeringen in beide panden, onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag wanneer [gedaagde] aan dit gebod geen gevolg geeft;
- veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
2.10.
[eiseres] baseert haar spoedeisend belang bij haar vorderingen op het feit dat zij
maandelijks zeer aanzienlijke (oplopende) schade lijdt. Beide panden worden immers niet geëxploiteerd. Er worden daardoor geen inkomsten gegenereerd. Daar staat tegenover dat zij wel voor beide panden maandelijks de huur moet betalen van afgerond € 23.000. [eiseres] heeft er daarom belang bij dat aan deze situatie zo snel mogelijk een einde komt.
Verweer [gedaagde] in conventie
2.11.
Volgens [gedaagde] komen de vorderingen van [eiseres] er in feite op neer dat er sprake is van een indeplaatsstelling. [gedaagde] stelt dat dit juridisch niet mogelijk is. Bovendien, zo stelt [gedaagde] , zijn de vorderingen van [eiseres] vaag en onduidelijk. [gedaagde] wordt namelijk verplicht potentiële huurders via een onafhankelijke makelaar met [eiseres] te laten onderhandelen over overnamesommen. Volgens [gedaagde] is dit in strijd met haar contractsvrijheid en met de overeengekomen casco oplevering in de huurovereenkomsten. Bovendien heeft [eiseres] niet zelf in de panden geïnvesteerd, maar is dit door derden gedaan. De stelling van [eiseres] dat zij aanzienlijke schade lijdt door de opstelling van [gedaagde] en dat [gedaagde] gehouden is deze schade te beperken, is volgens [gedaagde] daarom onjuist.
De vorderingen van [eiseres] sluiten ten onrechte de weg af dat aan een niet-horecapartij wordt verhuurd, aldus [gedaagde] . Volgens [gedaagde] willen kandidaat-huurders vaak casco huren, omdat ze hun eigen concept willen exploiteren. Bovendien kunnen potentiële huurders nergens toe worden verplicht. Er is dus volgens [gedaagde] geen sprake van onrechtmatig handelen aan haar zijde. [eiseres] heeft als gevolg daarvan geen juridische grondslag voor haar vorderingen.
2.12.
Het gestelde spoedeisende belang wordt ook door [gedaagde] betwist. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] weliswaar altijd de huur betaald, terwijl er in de [straatnaam 2] door haar toedoen nooit is geëxploiteerd en het pand aan de [straatnaam 1] sinds april 2018 niet meer geëxploiteerd. Als [eiseres] als gevolg daarvan schade mocht lijden, dan is dit volgens [gedaagde] aan haar zelf te wijten. Zij heeft zelf de Bibob-problematiek veroorzaakt, waardoor exploitatie niet meer mogelijk is. Er is volgens [gedaagde] dus geen reden waarom [eiseres] de inmiddels door [gedaagde] aanhangig gemaakte bodemprocedure strekkend tot ontbinding en ontruiming niet kan afwachten.
Vorderingen in reconventie
2.13.
[gedaagde] heeft vervolgens een reconventionele vordering ingesteld. Volgens haar is [eiseres] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten. Met betrekking tot de [straatnaam 1] bestaan de tekortkomingen hierin dat [eiseres] door het sluiten van het horecabedrijf per 9 april 2018 in strijd handelt met haar exploitatieverplichting (artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de algemene bepalingen die horend bij de huurovereenkomst).
Bovendien zou door het in gebruik geven van de bedrijfsruimte aan [bedrijfsnaam] BV in strijd worden gehandeld met artikel 5.1 van de algemene bepalingen. Hierin staat, kort gezegd, dat de huurder het gehuurde tijdens de huurperiode zelf moet gebruiken.
Daarnaast heeft [eiseres] geen schriftelijke toestemming van [gedaagde] gekregen om het gehuurde aan derden in onderhuur af te staan (artikel 6.1 van de algemene bepalingen). [gedaagde] stelt afsluitend dat vanwege de Bibob-problemen door [eiseres] niet aan de eis van goed houderschap wordt voldaan.
2.14.
Volgens [gedaagde] bestaan de tekortkomingen met betrekking tot de [straatnaam 2] erin dat [eiseres] ook met betrekking tot dit pand in strijd handelt met haar exploitatieverplichting (artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 5.1 van de algemene bepalingen horende bij de huurovereenkomst). Verder voldoet [eiseres] ook hier niet aan de vereisten van goed huurderschap.
2.15.
Bij brief van 7 mei 2018 is [eiseres] door [gedaagde] in gebreke gesteld. [gedaagde] heeft [eiseres] een termijn van twee maanden gegeven om beide huurovereenkomsten alsnog goed na te komen. Uit de brief van [eiseres] van 18 mei 2018 met betrekking tot de [straatnaam 1] en de brief van [eiseres] van 23 mei 2018 met betrekking tot de [straatnaam 2] leidt [gedaagde] af dat [eiseres] de huurovereenkomsten niet zal nakomen.
2.16.
Op grond van het bovenstaande vordert [gedaagde] nu in reconventie, samengevat:
- de ontruiming van beide panden binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis;
- betaling voor ieder pand van een gebruikersvergoeding gelijk aan de maandelijkse huur tot het moment dat de huur rechtsgeldig is beëindigd;
- betaling van de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente.
2.17.
[gedaagde] grondt het spoedeisend belang bij haar vorderingen op het feit dat zij schade lijdt als gevolg van de tekortkomingen van [eiseres] . Zij stelt schade te lijden door leegstand van de panden en door het juridische gevecht met [eiseres] .
Verweer [eiseres] in reconventie
2.18.
Volgens [eiseres] gaat [gedaagde] in reconventie opnieuw in op de Bibob-problematiek, het feit dat er in de panden geen exploitatie plaatsvindt en, voor wat betreft de [straatnaam 1] , dat er sprake zou zijn van verboden onderhuur. [eiseres] stelt hierop al uitgebreid te hebben gereageerd in de kortgedingprocedure die plaatsvond in september 2018.
2.19.
In die procedure heeft [eiseres] niet weersproken dat beide panden op dit moment niet worden geëxploiteerd. [eiseres] stelt echter dat zij, zoals zij het zelf noemt, “met haar rug tegen de muur staat”. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiseres] de huurovereenkomsten moet nakomen door in de gehuurde bedrijfsruimte horecaondernemingen te gaan exploiteren. Volgens [eiseres] blijft [gedaagde] dit standpunt volhouden, terwijl ze heel goed weet dat [eiseres] niet (meer) de vereiste vergunningen heeft om te mogen exploiteren.
2.20.
Volgens [eiseres] betaalt zij de verschuldigde huur keurig op tijd, waardoor [gedaagde] geen enkele schade lijdt. [eiseres] stelt voor beide bedrijfsruimten reële en concrete voorstellen te hebben gedaan om de ontstane situatie op te lossen. Zij heeft voor beide panden een nieuwe huurder aangedragen die bereid waren aan [eiseres] een overnamesom te betalen voor de door [eiseres] gepleegde investeringen in de bedrijfsruimten. De door [gedaagde] in deze procedure overgelegde brief van makelaar [naam makelaar] , waarin staat dat de verhuurbaarheid wordt bevorderd als casco wordt opgeleverd, is volgens [eiseres] daarom onzin. Volgens [eiseres] wenste [gedaagde] , ondanks het aandragen van nieuwe huurders, niet op haar voorstellen in te gaan en is verder op geen enkele wijze bereid mee te werken aan het beperken van de schade van [eiseres] .
2.21.
[eiseres] heeft in aanvulling op haar stellingen uit de vorige kortgedingprocedure nog gesteld dat vanaf januari 2015 geen fiscale onregelmatigheden meer zijn geconstateerd. [eiseres] heeft met de belastingdienst regelingen getroffen, die ook worden nagekomen. De vrees van [gedaagde] voor een negatief Bibob-advies is daarom ongegrond. Bovendien, zo stelt [eiseres] , volgt uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s van beide panden - kort gezegd - niet dat er sprake is van verwaarlozing en de dat de panden een desolate indruk maken. Volgens [eiseres] verkeren de voorzijdes van beide panden in exact dezelfde staat als in oktober 2018. [eiseres] vindt op basis van het voorgaande dat de reconventionele vordering moet worden afgewezen.
3.De beoordeling
De beoordeling in conventie
3.1.
Het draait in deze zaak om de vraag of [gedaagde] jegens [eiseres] onrechtmatig handelt door niet bereid te zijn mee te werken aan het inschakelen van een (horeca)makelaar die voor beide panden potentiële huurders zoekt. Deze nieuwe potentiële huurders zouden dan met [eiseres] in onderhandeling kunnen treden voor een overnamesom voor de door [eiseres] in beide panden verrichte investeringen.
3.2.
Uit de toelichting op de zitting blijkt dat het doel dat [eiseres] met haar vorderingen heeft, met name is dat de door haar aangebrachte voorzieningen door een opvolgend huurder tegen betaling worden overgenomen. Daarmee impliceert zij dat zij de panden niet casco hoeft op te leveren.
[gedaagde] wil wél een casco oplevering, conform de huurovereenkomsten. Het belang daarvoor is volgens haar gelegen in het feit dat de panden dan ook aan een niet-horecapartij kunnen worden verhuurd. Op de zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat dat mogelijk is, omdat op de panden ook een winkelbestemming rust. Bovendien zouden kandidaat-huurders sowieso bij voorkeur casco willen huren, omdat ze dan de mogelijkheid hebben hun eigen concept te exploiteren. De vraag is dus of [eiseres] de panden casco dient op te leveren en zo ja, of [gedaagde] onrechtmatig handelt door [eiseres] aan die verplichting te houden.
3.3.
De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat beide panden conform de huurovereenkomsten in een cascostaat moeten worden opgeleverd. Dit volgt immers uit de artikelen 9 en 10 van beide huurovereenkomsten in samenhang met artikel 1 van de Algemene Bepalingen die op beide huurovereenkomsten van toepassing is. Bovendien is deze manier van oplevering ook op het voorblad van beide huurovereenkomsten vermeld, wat het belang van deze manier van opleveren benadrukt. Deze huurovereenkomsten geven de gemaakte afspraken tussen [gedaagde] en [eiseres] weer. Partijen zijn daar aan gebonden. [gedaagde] heeft bovendien steeds benadrukt dat zij een casco oplevering wenst. Dit blijkt ook uit de door de advocaat van [gedaagde] aan [eiseres] gestuurde brieven van 4 juli 2018 en 7 november 2018.
De afspraken tussen partijen, zoals vastgelegd in de huurovereenkomsten, vormen het uitgangspunt voor wat zij over en weer van elkaar mogen verwachten. [eiseres] kan dan ook niet zomaar de conclusie trekken dat de panden niet casco te hoeven worden opgeleverd, met als doel een overnamesom te kunnen bedingen voor de door haar gepleegde investeringen.
3.4.
De vraag is of het onrechtmatig is dat [gedaagde] [eiseres] houdt aan de contractuele verplichting casco op te leveren. De kantonrechter is op voorhand van oordeel dat dit niet het geval is.
Uit de toelichting van [eiseres] blijkt dat zij het niet zo’n probleem vindt dat ze de huur moet blijven betalen tot het einde van de contracten. Het gaat haar met name om de mogelijkheid een overnamesom te krijgen voor de door haar gepleegde investeringen in de panden. Dat is een begrijpelijke wens, maar ook als de overeenkomsten zonder conflict zouden zijn beëindigd, was [eiseres] verplicht de panden casco op te leveren. In dat geval had zij de door haar aangebrachte voorzieningen dus ook moeten verwijderen. Mogelijk had zij deze investeringen terugverdiend uit de exploitatie van de restaurants, maar de reden waarom dat nu anders is, ligt in de risicosfeer van [eiseres] : namelijk de Bibob-problemen die zij zelf heeft veroorzaakt en waar [gedaagde] helemaal buiten staat.
Daar staat tegenover het belang van [gedaagde] zelf te bepalen met wie zij in zee gaat zonder daarbij beperkt te worden door mogelijke onderhandelingen met [eiseres] over een overnamesom voor de investeringen. Bovendien wil zij niet contracteren met een partij die gelieerd is aan [eiseres] of door haar is aangedragen.
Hoewel de patstelling met enige goede wil best te doorbreken lijkt te zijn en de houding van [gedaagde] vrij kinderachtig overkomt, is de kantonrechter op voorhand van oordeel dat het vasthouden door [gedaagde] aan de contractuele verplichting tot casco-oplevering onder deze omstandigheden niet onzorgvuldig en onrechtmatig is. De vorderingen in conventie zullen daarom worden afgewezen.
De beoordeling in reconventie
3.5.
[gedaagde] heeft ook een vordering in reconventie ingesteld, strekkend tot ontruiming van beide panden en betaling van een gebruikersvergoeding. Deze vordering is in wezen hetzelfde als wat [gedaagde] in de eerder tussen partijen aanhangig gemaakte kortgedingprocedure heeft gevorderd. Die vorderingen zijn in het vonnis van 12 oktober 2018 afgewezen. In dat vonnis concludeert de kantonrechter - voor zover van belang - als volgt:
“2.21. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] in deze procedure niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij, op dit moment, zodanige schade lijdt als gevolg van de tekortkomingen van [eiseres] dat van [gedaagde] niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst in een bodemprocedure afwacht. In dit verband wordt overwogen dat de huur door [eiseres] iedere maand op tijd wordt betaald en dat de panden ook niet in een verwaarloosde staat verkeren. Integendeel, [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij aanzienlijk in de panden heeft geïnvesteerd en dat de panden daardoor goed zijn onderhouden. Een waardevermindering van de panden lijkt dus niet waarschijnlijk. Bovendien heeft [gedaagde] niet voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door de Bibob problemen van [eiseres] imagoschade lijdt. Dit blijkt immers uit niets. Hetzelfde geldt voor de stellingen van [gedaagde] dat [eiseres] geen solvabele partij zou zijn. [eiseres] heeft immers aangetoond de huurpenningen steeds op tijd te betalen en zij heeft grote investeringen in beide panden gedaan. Het is dus niet aannemelijk dat [eiseres] onvoldoende solvabel zou zijn en [gedaagde] als gevolg daarvan op korte termijn schade zou lijden.”
Gelet op deze duidelijke inhoudelijke overweging blijkt dat de belangen van [gedaagde] met betrekking tot de ontruimingsvordering al zijn afgewogen.
3.6.
Het instellen van tegenvorderingen in deze procedure op grond van argumenten die al in de eerdere kortgedingprocedure tussen dezelfde partijen naar voren zijn gebracht en beoordeeld, komt in feite neer op een verkapt hoger beroep tegen die beslissing en slaagt alleen al om die reden niet. Als [gedaagde] het niet eens is met het vonnis van 12 oktober 2018, dan moet zij in beroep gaan. De vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
De proceskosten
3.7.
[eiseres] zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde.
3.8.
[gedaagde] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiseres] worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde (tarief € 720,00 x correctiefactor 0,5).
4.De beslissing
De kantonrechter:
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
in conventie:
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde] , tot op vandaag begroot op € 720,00;
in reconventie:
4.3.
wijst de vorderingen af;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres] , tot op vandaag begroot op € 360,00;
in conventie en reconventie:
4.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann, kantonrechter, en is in aanwezigheid van mr. E.J.W. van Berkel, griffier, in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2019.