Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7197258 UC EXPL 18-10014 CS/30362
Vonnis van 17 juli 2019
inzake
1. de commanditaire vennootschap
Het Vliegend Hert C.V.,
2. de stichting
Stichting Eindhoven2Stay,
beide gevestigd in Eindhoven,
verder ook te noemen: Het Vliegend Hert,
eisende partij,
gemachtigde: mr. T. Delmée,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
In deze zaak is een tussenvonnis gewezen op 13 maart 2019. Daarna zijn aktes ingediend door beide partijen. Vervolgens is een rolbeslissing genomen op 22 mei 2019, waarna Het Vliegend Hert nog bij akte heeft gereageerd op een aantal nieuwe verweren van [gedaagde] .
1.2.
De rechter heeft besloten dat de uitspraak – na een kort uitstel – vandaag is.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis van 13 maart 2019 heeft de kantonrechter Het Vliegend Hert in de gelegenheid gesteld om nadere informatie in het geding te brengen. Het Vliegend Hert heeft de berekening ingebracht van het aantal punten waarop de woning door de huurcommissie is gewaardeerd en daarbij aangegeven hoeveel punten er volgens haar hadden moeten worden toegekend. Daarbij komt zij uit op een totaal van 135 punten.
Hierna zullen per onderdeel van de puntentelling waar Het Vliegend Hert tegen is opgekomen de onderbouwing en de standpunten van partijen worden besproken.
De keuken
2.2.
Uit de stukken die Het Vliegend Hert heeft overgelegd, blijkt dat de keuken door de huurcommissie gewaardeerd is op 10 punten, waarbij 0,75 punt is toegekend voor een “inbouw koelkast”. Volgens Het Vliegend Hert had voor de keuken 10,5 punt moeten worden berekend, vanwege de aanwezigheid van een koel-vriesinstallatie. Dit is door [gedaagde] niet (meer) tegengesproken, en uit het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte blijkt inderdaad dat voor een koel-vriesinstallatie 1,25 punt wordt toegekend. De kantonrechter stelt daarom vast dat de keuken gewaardeerd moet worden op 10,5 punt.
De WOZ-waarde
2.3.
Op verzoek van de kantonrechter heeft Het Vliegend Hert documenten in het geding gebracht waaruit de WOZ-waarde van de woning van [gedaagde] blijkt. Daaruit volgt dat de woning een WOZ-waarde van € 102.000,-- had op peildatum 01-01-2017.
Zoals al is overwogen in het tussenvonnis van 13 maart 2019, zal voor de berekening van de punten worden uitgegaan van deze WOZ-waarde. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de berekening van Het Vliegend Hert, die aan deze waarde 39 punten koppelt. De kantonrechter stelt daarom vast dat voor de WOZ-waarde 39 punten kunnen worden toegekend.
De renovatie
2.4.
Om te kunnen bepalen of en, zo ja, hoeveel punten er aan het gehuurde kunnen worden toegekend voor de renovatie, heeft de kantonrechter Het Vliegend Hert gevraagd antwoord te geven op de vraag of het totaal aantal punten van onderdelen 1 tot en met 8 en 12 uitkomt op 110 punten of meer en, of op de verbouw die heeft plaatsgevonden artikel 5.6, vierde lid, van het Bouwbesluit 2012 van toepassing is. Uit de door Het Vliegend Hert overgelegde berekening blijkt dat het totaal aantal punten van onderdelen 1 tot en met 8 en 12 minder is dan 110 punten. Overigens heeft Het Vliegend Hert daarnaast onderbouwd dat geen sprake is geweest van verbouw waarop artikel 5.6, lid 4, van het Bouwbesluit van toepassing is. De punten voor de renovatie moeten daarom apart worden berekend.
Het Vliegend Hert heeft aangevoerd dat zij in het gehuurde een bedrag van € 49.000,-- heeft geïnvesteerd in verband met de renovatie. Voor dit onderdeel moeten daarom volgens haar 9,8 punten worden toegekend. [gedaagde] heeft zich hier bij akte (alsnog) tegen verweerd, stellend dat dit bedrag niet is onderbouwd en gebaseerd is op een berekening van Het Vliegend Hert waarbij zij haar totale investering gedeeld heeft door het aantal appartementen. Volgens [gedaagde] is dit niet juist omdat de appartementen verschillen in keukeninrichting en grootte. Volgens haar is het daarom aannemelijk dat de investering per appartement verschilt. Het Vliegend Hert heeft volgens haar niet aangetoond dat er in haar appartement € 49.000,-- is geïnvesteerd. Het Vliegend Hert heeft naar aanleiding van dit verweer haar standpunt verder onderbouwd. Zij heeft erop gewezen dat zij veel meer kosten heeft gemaakt dan alleen die voor de binnenkant van elk appartement. Zo heeft zij 38,3% van haar investering (van ruim 12 miljoen euro) gedaan voor de W- en E-installaties en de lift in het appartementencomplex, die door alle huurders gebruikt worden. Daarnaast is door haar fors geïnvesteerd in onder meer de isolatie, de gezamenlijke ruimtes, een wasserette, het terras op het dak en de gym met sauna. Dit zijn voorzieningen die door alle bewoners worden gebruikt en waarvan de investering dus voor alle appartementen is gedaan. De materialen voor de appartementen heeft Het Vliegend Hert in één keer ingekocht, waardoor een groot voordeel werd behaald ten opzichte van de situatie dat zij dit voor één appartement zou hebben gedaan. De kosten van renovatie van de afzonderlijke appartementen zijn daardoor per appartement juist lager uitgevallen. De kleine verschillen in vierkante meters tussen de appartementen maken dus niet veel uit voor de investering per appartement, aldus Het Vliegend Hert. Daarbij wijst zij erop dat [gedaagde] een meer dan gemiddeld luxe keukenopstelling heeft in haar appartement, in tegenstelling tot waar zij zelf van uitgaat.
De kantonrechter is van oordeel dat Het Vliegend Hert hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de investering in haar appartement € 49.000,-- is geweest, zodat daarvoor 9,8 punten moeten worden toegekend. Hoewel [gedaagde] niet meer op deze toelichting van Het Vliegend Hert heeft kunnen reageren, zal de kantonrechter haar daar ook niet toe in de gelegenheid stellen. Uit de stelling van [gedaagde] volgt namelijk dat zij vindt dat de renovatiekosten voor dit appartement discutabel zijn. Naar Het Vliegend Hert echter voldoende heeft aangetoond zijn er slechts 127 punten nodig voor een huur van € 621,00, en heeft het gehuurde met “slechts” € 9.000,00 (in plaats van de € 49.000,00 waarmee is gerekend) aan renovatiekosten al voldoende punten om tot deze huur te komen. Dat er niet tenminste voor € 9.000,00 aan renovatiekosten aan dit appartement zijn geweest is uit de stelling van [gedaagde] niet af te leiden, zodat dat voldoende is komen vast te staan. Voor de uitkomst van de procedure maakt dit punt dan ook verder niet uit.
De kantonrechter is van oordeel dat Het Vliegend Hert hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de investering in haar appartement € 49.000,-- is geweest, zodat daarvoor 9,8 punten moeten worden toegekend. Hoewel [gedaagde] niet meer op deze toelichting van Het Vliegend Hert heeft kunnen reageren, zal de kantonrechter haar daar ook niet toe in de gelegenheid stellen. Uit de stelling van [gedaagde] volgt namelijk dat zij vindt dat de renovatiekosten voor dit appartement discutabel zijn. Naar Het Vliegend Hert echter voldoende heeft aangetoond zijn er slechts 127 punten nodig voor een huur van € 621,00, en heeft het gehuurde met “slechts” € 9.000,00 (in plaats van de € 49.000,00 waarmee is gerekend) aan renovatiekosten al voldoende punten om tot deze huur te komen. Dat er niet tenminste voor € 9.000,00 aan renovatiekosten aan dit appartement zijn geweest is uit de stelling van [gedaagde] niet af te leiden, zodat dat voldoende is komen vast te staan. Voor de uitkomst van de procedure maakt dit punt dan ook verder niet uit.
Verwarmde vertrekken
2.5.
[gedaagde] heeft in haar laatste akte nog een (nieuw) verweer gevoerd, dat inhoudt dat ten onrechte een punt wordt toegekend voor een verwarmde badkamer, terwijl deze niet verwarmd is. Hierop is Het Vliegend Hert in haar antwoordakte niet concreet meer ingegaan.
Omdat het verschil niets uitmaakt voor de uitkomst van deze procedure, laat de kantonrechter in het midden of voor de verwarmde vertrekken door Het Vliegend Hert wel of niet een punt te veel is toegekend in haar berekening.
2.6.
Aangenomen wordt dat het gehuurde gewaardeerd moet worden op tenminste 127 punten. De overeengekomen huurprijs van € 621,00 per maand is dan ook niet onredelijk.
De door Het Vliegend Hert gevorderde verklaring van recht zal daarom worden toegewezen.
2.7.
Het Vliegend Hert krijgt gelijk in deze procedure. [gedaagde] moet daarom de proceskosten van Het Vliegend Hert betalen. Dit zijn de volgende kosten:
- dagvaarding € 84,21
- griffierecht € 119,00
- salaris gemachtigde € 144,00
Totaal € 347,21
2.8.
De kosten die Het Vliegend Hert na deze procedure eventueel nog zal moeten maken voor de uitvoering van dit vonnis, zullen op de onder ‘de beslissing’ weergegeven manier worden begroot.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat de (kale) huurprijs van het gehuurde een bedrag bedraagt van € 621,00 per maand;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Het Vliegend Hert, tot op de dag van deze uitspraak begroot op een bedrag van € 347,21;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] , als zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Het Vliegend Hert volledig aan dit vonnis voldoet, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op:
- € 36,-- aan salaris voor de gemachtigde,
- te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht;
- € 36,-- aan salaris voor de gemachtigde,
- te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier mr. C.S. Schür in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2019.