ECLI:NL:RBMNE:2019:3780

Uitspraak

vonnis

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

zaaknummer: NL18.23186

Vonnis van 5 augustus 2019

in de zaak van

de stichting

[eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats 1] , eiseres, hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat M.C. Veltkamp-van Paassen te 's-Gravenhage,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verweerster] BV,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] , verweerster, hierna te noemen: [verweerster] , advocaat W.H.A.M. van den Muijsenbergh en mr. R. van Hoof te Rotterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de procesinleiding met producties,
het verweerschrift met producties,
de brief van 15 mei 2019 van [eiseres] met een productie.

1.2.

De mondelinge behandeling was op 27 mei 2019. [eiseres] werd vertegenwoordigd door de heer [A] , bestuurslid van [eiseres] . Hij is bijgestaan door mr. Veltkamp. [verweerster] is verschenen bij haar directeuren [B] en [C] . Zij zijn bijgestaan door mrs. Van den Muijsenbergh en Van Hoof. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op de vragen van de rechter. Zij hebben ook op elkaar mogen reageren. De advocaten hebben gebruikt gemaakt van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten en het geschil

2.1.

[eiseres] was eigenaar van de Gouwekerk in Gouda (hierna: de kerk). [verweerster] is een projectontwikkelaar die nieuwe bestemmingen ontwikkelt voor monumenten. [eiseres] en [verweerster] hebben op 18 mei 2017 een overeenkomst gesloten waarbij [eiseres] de kerk heeft verkocht aan [verweerster] voor een bedrag van € 1.600.000. Het plan was dat [verweerster] in de kerk een hotel zou ontwikkelen met 80 kamers. Als het zou lukken om meer kamers te realiseren zou de koopprijs worden verhoogd met een bedrag per hotelkamer (tot een maximum van 20 extra kamers). Dit was ook zo in de overeenkomst opgenomen. Over de levering is in artikel 1 van de overeenkomst het volgende bepaald:

1.1

De voor de overdracht vereiste akte van levering terzake van het Verkochte zal worden verleden zodra aan álle navolgende (opschortende) voorwaarden is voldaan:

•
Koper beschikt over eenonherroepelijke omgevingsvergunningdie de realisatie en het gebruik van het Verkochte overeenkomstig het bouw/ontwikkelingsplan van Koper mogelijk maakt; Voorwaarde hierbij voor Koper is dat alle eisen en voorwaarden, zoals die door de gemeente Gouda zijn gesteld in de aankomsttitel 1977, en die Koper nodig acht, middels een door Koper met de gemeente Gouda te sluiten overeenkomst of via de bestemmingsplanprocedure en/of andere afspraak, zijn vervallen en/of doorgehaald.

•
Koper beschikt over alleonherroepelijke vergunningen, toestemmingen en goedkeuringendie de realisatie en het gebruik van het Verkochte overeenkomstig het bouw/ontwikkelingsplan van Koper mogelijk maken (waaronder RCE en gemeentelijke monumentencommissie).

•
Koper heeft een, Koper conveniërende,onherroepelijke anterieure overeenkomstmet de Gemeente Gouda gesloten.

1.2

Indien niet uiterlijk op28-02-2018aan genoemde voorwaarden is voldaan en bijgevolg geen levering/afname heeft plaatsgevonden/kan plaatsvinden, treden Partijen in overleg. Indien Partijen geen overeenstemming krijgen over een beide Partijen conveniërende oplossing, is ieder der Partijen gerechtigd deze Overeenkomst te ontbinden, Geen der partijen is alsdan een vergoeding van schade of kosten aan de andere Partij verschuldigd.

(…).

Verder is in artikel 13 van de overeenkomst bepaald dat elk van de partijen, bij tekortkoming van de andere partij, de overeenkomst na ingebrekestelling buitengerechtelijk kan ontbinden (artikel 13.1) en dat bij toerekenbare tekortkoming de nalatige partij een direct opeisbare boete verbeurt van 10% van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding als de werkelijke schade hoger is dan het bedrag van de boete en de kosten van verhaal (artikel 13.2).

2.2.

Met een brief van 1 juni 2018 heeft [eiseres] de koopovereenkomst ontbonden omdat [verweerster] volgens haar vanaf 21 april 2018 in verzuim was met de nakoming van artikel 1.2 van de koopovereenkomst. Zij heeft aanspraak gemaakt op betaling van de boete van 10% van de koopsom. [verweerster] heeft met een e-mail van 8 juni 2018 aan [eiseres] laten weten dat zij wel instemt met de ontbinding, maar niet met betaling van de boete.

2.3.

In deze procedure vordert [eiseres] betaling van het boetebedrag van € 160.000 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 9 juni 2018 en een bedrag van € 875 voor buitengerechtelijke kosten. Volgens [eiseres] is [verweerster] op twee punten tekort geschoten. [eiseres] stelt dat [verweerster] op grond van artikel 1.2 van de koopovereenkomst

verplicht was om, volgens de tussen partijen al bevestigde afspraak, op 18 april 2018 het gesprek met [eiseres] aan te gaan om een oplossing te bezien. Die verplichting is [verweerster] volgens [eiseres] niet nagekomen. Ook stelt [eiseres] dat [verweerster] verplicht was om zich in te spannen om te kunnen voldoen aan de in artikel 1.2 genoemde voorwaarden dat zij beschikte over de nodige vergunningen, toestemming en goedkeuring voor het realiseren van een hotel in de kerk.

2.4.

[verweerster] heeft tegengesproken dat zij tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. [verweerster] wijst erop dat artikel 1.2 haar geen inspanningsverplichting oplegt om de vergunningen etc. te verkrijgen, maar slechts de verplichting om met elkaar in gesprek te gaan als de voorwaarden niet zijn vervuld. Zij stelt dat zij voortvarend aan de slag is gegaan en plannen heeft ontwikkeld, maar dat het niet mogelijk was om voor 28 februari 2018 te voldoen aan de in artikel 1.2 gestelde voorwaarden. Als reden daarvoor heeft [verweerster] gegeven dat het niet eenvoudig bleek te zijn om een partij te vinden die er in geïnteresseerd was om een hotel in de kerk te exploiteren. Volgens [verweerster] kon ze geen concreet bouwplan maken als niet bekend was wie het hotel zou gaan exploiteren en was het zonder concreet bouwplan (nog) niet mogelijk om de vereiste omgevingsvergunningen aan te vragen en met de gemeente in onderhandeling te treden over voorwaarden (een “anterieure overeenkomst” te sluiten). Volgens [verweerster] heeft zij tijdig voor 28 februari

2018 contact met [eiseres] opgenomen om met elkaar te overleggen, maar heeft juist [eiseres] niet mee willen werken aan het zoeken van een oplossing om de herontwikkeling van de kerk door [verweerster] alsnog tot een succes te maken.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of [verweerster] de contractuele boete aan [eiseres] moet betalen. Om die vraag te kunnen beantwoorden moet de rechtbank als eerste beoordelen of [verweerster] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Daarbij komt het aan op de uitleg van artikel 1.2 van de overeenkomst. Voor die uitleg is van belang dat de overeenkomst is gesloten met de intentie de kerk door [verweerster] te laten verbouwen tot een hotel. Daarover zijn partijen het eens. Het staat ook vast dat de voorwaarden van artikel 1.1 van de overeenkomst op 28 februari 2018 niet waren vervuld, zodat partijen toepassing moesten geven aan artikel 1.2.

3.2.

Partijen leggen artikel 1.2 anders uit. Zij beroepen zich voor de uitleg beiden op de bewoordingen waarin het artikel is gesteld. Uit die bewoordingen blijkt naar het oordeel van de rechtbank alleen dat partijen de verplichting hebben aanvaard om met elkaar in gesprek te gaan om een oplossing te zoeken. [eiseres] gaat er vanuit dat [verweerster] op grond van artikel 1.2 ook een inspanningsverplichting had om tijdig over de vereiste vergunningen te beschikken en/of de verplichting had een concreet plan aan [eiseres] voor te leggen, maar dat blijkt niet uit de bewoordingen van artikel 1.2 of een andere bepaling van de overeenkomst. Partijen hebben tijdens de zitting ook een toelichting gegeven over het doel van de voorwaarden van artikel 1.1. en artikel 1.2, alsmede de achtergrond van de keuze voor de datum 28 februari 2018 (zie hierna in 3.3 en 3.4). Uit die toelichting is ook niet gebleken dat partijen met artikel 1.2 de gezamenlijke bedoeling hebben gehad om [verweerster] die verplichting op te leggen.

3.3.

[verweerster] heeft toegelicht dat zij dergelijke voorwaarden altijd opneemt in haar overeenkomsten. Het uitgangspunt is dat [verweerster] zich inspant om een project te realiseren, maar herbestemmingen van monumenten zijn vaak lastige projecten, waarbij zij met verschillende instanties te maken heeft. Naast de gemeente moet ook worden gesproken met de Rijksdienst Cutureel erfgoed (RCE). Daarom is het van belang om een datum vast te leggen waarop bekeken kan worden of het zal gaan lukken en of alle partijen er nog vertrouwen in hebben. Als blijkt dat dat niet (meer) het geval is, kan ieder zijn eigen weg gaan. De datum van 28 februari 2018 is gekozen, omdat [verweerster] bij de eerste besprekingen met [eiseres] dacht dat die datum wel haalbaar was om over een omgevingsvergunning te kunnen beschikken. Dat bleek achteraf niet het geval. De gemeente wilde wel meewerken maar wilde eerst weten wie het hotel zou gaan exploiteren.

3.4.

[eiseres] heeft toegelicht dat zij [verweerster] exclusiviteit heeft verleend. Dat betekende dat zij alleen met [verweerster] in gesprek was en niet met een andere partij. Voor [eiseres] was het van belang om de periode van exclusiviteit niet te lang te laten zijn. Het was immers mogelijk dat zich een andere partij zou aandienen die zonder voorwaarden zou willen kopen. [eiseres] zou dan niet met die partij kunnen onderhandelen. Bovendien verbeterde de vastgoedmarkt.

3.5.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat artikel 1.2 het doel had om, als [verweerster] (nog) niet over de vereiste stukken zou beschikken, pas op de plaats te kunnen maken en partijen de gelegenheid te bieden met elkaar te overleggen of, en zo ja, hoe zij met elkaar verder zouden kunnen gaan. Uit de toelichting van partijen blijkt ook dat in het geval dat overleg niet tot een voor beide partijen wenselijke oplossing zou leiden, elk van beiden de mogelijkheid had de overeenkomst zonder verplichtingen tegenover de andere partij te kunnen ontbinden. Elk van beiden had belang bij deze afspraak om ieder de eigen weg te kunnen gaan als zou blijken dat de levering niet binnen afzienbare tijd zou kunnen plaatsvinden. De conclusie is dan ook dat [verweerster] na 28 februari 2018 in de gegeven omstandigheden geen andere verplichting had dan in gesprek te gaan met [eiseres] . Daarbij mag gelet op de aard van de overeenkomst en de belangen die daarmee waren gemoeid van haar worden verwacht dat zij zich in het kader van dat overleg constructief zou opstellen. Op [eiseres] rust de bewijslast dat [verweerster] op dit punt is tekortgeschoten.

3.6.

[eiseres] stelt dat uit overleg dat op 19 januari 2018 en 12 februari 2018 heeft plaatsgevonden, blijkt dat [verweerster] zich niet inspande om de plannen om de kerk tot hotel te verbouwen tot uitvoering te brengen en dat zij dus niet had voldaan aan haar verplichtingen uit de overeenkomst om zich in te spannen om de vergunningen te verkrijgen. [eiseres] stelt dat zij desondanks bereid was om over een oplossing te praten, maar dan moest [verweerster] wel eerst met een concreet plan komen. Uit de correspondentie na het overleg op 12 februari 2018 blijkt volgens [eiseres] dat zij steeds heeft aangedrongen op een concreet voorstel van [verweerster] , maar dat die daar geen invulling aan wilde geven. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst [eiseres] naar de verslagen van de genoemde overleggen en de correspondentie tussen partijen in de periode 21 februari 2018 tot en met 12 april 2018.

3.7.

[verweerster] heeft daar tegenovergesteld dat zij, toen het haar duidelijk werd dat zij niet op de overeengekomen datum 28 februari 2018 over de vergunningen kon beschikken, heeft aangedrongen op een afspraak met [eiseres] om een alternatief voorstel te bespreken. Dit heeft uiteindelijk geleid tot het overleg van 12 februari 2018. [verweerster] heeft benadrukt dat [eiseres] in het overleg en ook in de daarna gevoerde correspondentie steeds ten onrechte als uitgangspunt heeft genomen dat [verweerster] op grond van de overeenkomst verplicht was met een concreet plan te komen.

3.8.

De rechtbank is van oordeel dat uit de door [eiseres] genoemde stukken niet blijkt dat [verweerster] is tekortgekomen in zijn contractuele verplichting tot overleg met [eiseres] . Dit oordeel is gebaseerd op de volgende overwegingen:

3.9.

Uit het verslag van het overleg van 12 februari 2018 blijkt - voor zover hier van belang - dat [verweerster] het volgende heeft meegedeeld aan [eiseres] :

[verweerster] had nog geen hotelexploitant gevonden en om die reden had zij ook nog geen vergunning aangevraagd,
de gemeente Gouda was volgens [verweerster] enthousiaster over verhuur van de kerk voor het houden van evenementen dan om de kerk om te bouwen tot hotel. [verweerster] vond het zelf ook wel financieel aantrekkelijk om daar mee te starten; dan zou op een later moment kunnen worden bezien of de kerk alsnog omgebouwd zou kunnen worden tot een hotel; - [verweerster] was in gesprek met een belegger die (ook) interesse had in de overname van de Gouwekerk. Daarom heeft [verweerster] [eiseres] verzocht om nog even geduld te hebben totdat de financiële middelen van deze deal beschikbaar zouden komen.

Uit het verslag van het overleg blijkt verder dat [eiseres] [verweerster] er op heeft gewezen dat het Nationale Restauratiefonds een mogelijke alternatieve financiële bron zou kunnen zijn en dat zij vond dat [verweerster] met een concreet plan moest komen. Zij heeft daarvoor een termijn gesteld tot uiterlijk 19 februari 2018.

3.10.

Uit dit overleg en de correspondentie tussen partijen in de periode 21 februari 2018 tot en met 2 maart 2018 blijkt dat [verweerster] vóór de datum van 28 februari 2018 aan [eiseres] heeft laten weten dat niet zal zijn voldaan aan de voorwaarden van artikel 1.1 van de overeenkomst. [eiseres] heeft niet tegengesproken dat het overleg op 12 februari 2018 heeft plaatsgevonden op initiatief van [verweerster] . Tijdens dit overleg heeft [eiseres] het standpunt ingenomen dat [verweerster] binnen een door [eiseres] gestelde termijn met een concreet voorstel moest komen. Zoals hiervoor in 3.5 is overwogen was [verweerster] daartoe niet verplicht. De door [eiseres] gestelde termijn waarbinnen [verweerster] aan deze voorwaarde moest voldoen past ook niet binnen het uitgangspunt van de overeenkomst dat partijen in gezamenlijk overleg tot een oplossing moesten komen. Uit de daarop volgende correspondentie blijkt dat [eiseres] bleef vasthouden aan haar eis dat [verweerster] met een concreet plan moest komen, zelfs nadat [verweerster] had benadrukt dat de overeenkomst slechts voorschreef dat partijen met elkaar zouden overleggen en dat zij bereid zouden zijn tot een dergelijk overleg. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat [verweerster] zich niet constructief heeft opgesteld om in gesprek te komen. Daar komt nog bij dat [eiseres] in een brief van 21 februari 2018 (het eerste contact dat plaatsvond na het overleg van 12 februari 2018) [verweerster] heeft gesommeerd om uitvoering te geven aan de overeenkomst en een ingebrekestelling in het vooruitzicht heeft gesteld, als zij dat niet zou doen binnen de door [eiseres] gestelde termijn. Daarmee was de toon gezet en die toon was niet bevorderlijk voor gezamenlijk overleg om een oplossing te vinden. Toen [verweerster] [eiseres] vervolgens in een e-mail van 28 februari 2018 uitnodigde voor een gesprek zonder voorwaarden vooraf, heeft [eiseres] in een brief van 2 maart 2018 de deur dicht gedaan voor een nader gesprek. In deze brief constateerde [eiseres] dat [verweerster] niet had voldaan aan haar afname- en betalingsverplichtingen op grond van de koopovereenkomst. Zij sommeerde [verweerster] uiterlijk 9 maart 2018 aan deze verplichtingen te voldoen. Zij stelde [verweerster] aansprakelijk voor de schade die het gevolg was van de tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en zij deelde mee dat de aansprakelijkheid zich hoogstwaarschijnlijk mede zou uitstrekken tot de bestuurders van [verweerster] .

3.11.

Na de sommatie van [eiseres] op 2 maart 2018 is er nog slechts overleg geweest tussen de advocaten van partijen. Het verwijt van [eiseres] dat [verweerster] een afspraak voor overleg op 18 april 2018 niet heeft laten doorgaan is geen reden om te oordelen dat [verweerster] is tekortgekomen in de nakoming van de overeenkomst. Deze afspraak was bedoeld om in aanwezigheid van de beide advocaten te bekijken of er alsnog een oplossing gevonden kon worden om het tussen partijen ontstane geschil op te lossen. Een dergelijk overleg is niet vergelijkbaar met het overleg waartoe partijen verplicht waren op basis van de overeenkomst. Het stond [verweerster] dan ook vrij om het overleg af te zeggen als zij van mening was dat dit niet zou kunnen bijdragen aan een oplossing van het geschil.

3.12.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] niet heeft aangetoond dat [verweerster] is tekortgeschoten in haar verplichting tot overleg op grond van de overeenkomst. Daarop stuit de vordering al af. Maar ook als het zo zou zijn dat [verweerster] door haar handelwijze wel is tekort geschoten en zij er toe zou hebben bijgedragen dat de kerk niet aan haar kon worden geleverd, dan nog is de rechtbank van oordeel dat het beroep van [eiseres] op de boeteclausule niet kan worden gehonoreerd.

3.13.

[eiseres] heeft de kerk op 7 juni 2018 voor dezelfde koopsom als zij met [verweerster] was overeengekomen verkocht en geleverd aan een andere partij. De vraag of [eiseres] al voor de ontbindingsdatum van 1 juni 2018 met de nieuwe partij is gaan onderhandelen (de stelling van [verweerster] ), of pas daarna (de stelling van [eiseres] ), kan onbesproken blijven. Ter zitting heeft [eiseres] naar voren gebracht dat (het resultaat van) de onderhandelingen met de nieuwe partij niet vergelijkbaar waren met hetgeen zij met [verweerster] was overeengekomen, omdat deze een andere inzet en een andere doelstelling hadden en omdat de nieuwe partij geen voorwaarden stelde. [eiseres] was dus kennelijk bereid om de kerk te verkopen onder andere voorwaarden dan zij met [verweerster] was overeengekomen. De rechtbank is het eens met [verweerster] dat [eiseres] dan, voordat ze met een nieuwe partij in zee ging, had moeten nagaan of ze ook met [verweerster] op grond van andere voorwaarden tot overeenstemming had kunnen komen. Zij was daartoe verplicht op grond van de overeengekomen exclusiviteit en de overeengekomen voorwaarde tot overleg. Bovendien had [verweerster] in het eerste overleg van 12 februari 2018 al een aanzet gegeven om te onderzoeken of de oorspronkelijke plannen voor de verbouwing tot een hotel konden worden aangepast, of dat een andere vorm van exploitatie mogelijk was. Daar komt nog bij dat de koopovereenkomst met de andere partij heel kort nadat de overeenkomst met [verweerster] was ontbonden tot stand is gekomen. [eiseres] heeft dus zelf gebruik gemaakt van de mogelijkheid die de overeenkomst partijen bood om zonder verplichtingen ten opzichte van de andere partij de overeenkomst te kunnen ontbinden als het overleg geen passende oplossing bood. Onder deze omstandigheden is een beroep op de boeteclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

3.14.

De slotsom is dat de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen.

3.15.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [verweerster] worden begroot op:

griffierecht € 3.946,00
salaris advocaat

Totaal € 7.360,00

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

wijst de vorderingen af,

4.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [verweerster] tot op heden begroot op € 7.360,00,

4.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2019.