Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7067346 UC EXPL 18-7925 MB/40202
Vonnis van 17 april 2019
inzake
1.[eiseres sub 1] ,
wonende in [woonplaats] ,
hierna te noemen ‘ [eiseres sub 1] ’,
2.[eiseres sub 2] ,
wonende in [woonplaats] ,
hierna te noemen ‘ [eiseres sub 2] ’,
3.[eiseres sub 3] ,
wonende in [woonplaats] ,
hierna te noemen ‘ [eiseres sub 3] ’,
4.[eiseres sub 4] ,
wonende in [woonplaats] ,
hierna te noemen ‘ [eiseres sub 4] ’,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian,
tegen:
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen ‘ [gedaagde] ’,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.J. Eizenga.
1.De procedure
1.1.
Hoe deze procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
- de dagvaarding is op 10 juli 2018 bij [gedaagde] bezorgd;
- [gedaagde] heeft de conclusie van antwoord in conventie en zijn eis in reconventie ingediend;
- in het tussenvonnis van 10 oktober 2018 is een comparitie van partijen bepaald op 14 maart 2019;
- [eiseres sub 1] , [eiseres sub 2] , [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] hebben nadien een conclusie van antwoord in reconventie ingediend;
- op 14 maart 2019 is de zaak op een zitting met de rechter besproken. Van hetgeen op de zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.2.
Op zitting is een datum bepaald waarop dit vonnis wordt uitgesproken.
2.De feiten
In conventie en in reconventie
2.1.
[eiseres sub 3] , [eiseres sub 4] , [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] hebben met ingang van 16 januari 2016, 1 februari 2016, 1 maart 2016 en 15 juni 2016 ieder van [gedaagde] een kamer gehuurd in de (studenten)woning gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] te [woonplaats] . De aanvangshuurprijs inclusief een vergoeding voor gas, water en licht bedroeg voor alle huurders € 400,00 per maand.
2.2.
[eiseres sub 3] , [eiseres sub 4] , [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] hebben bij ondertekening van de huurovereenkomst ieder een waarborgsom van € 400,00 aan [gedaagde] betaald.
2.3.
In juli en oktober 2016 hebben [eiseres sub 3] , [eiseres sub 4] , [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] allen een verzoek bij de huurcommissie ingediend tot toetsing van de aanvangshuurprijs, dan wel splitsing van de all-in huurprijs, en tot tijdelijke verlaging van de huurprijs wegens ernstige onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft vervolgens de all-in aanvangshuurprijzen gesplitst en de kale huurprijzen wegens onderhoudsgebreken tijdelijk verlaagd.
2.4.
[eiseres sub 4] heeft per 1 maart 2017 de door haar van [gedaagde] gehuurde kamer verlaten.
2.5.
Op 15 november 2017 heeft [gedaagde] per WhatsApp het volgende aan [eiseres sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiseres sub 3] (hierna gezamenlijk te noemen: huurders) bericht:
“Beste Dames, helaas heb ik de woning op korte termijn zelf nodig. Mijn vraag aan jullie is dan ook om te kijken of jullie je ogen en oren kunnen openhouden voor eventueel geschikte woonruimte voor jullie zelf.”
2.6.
Bij vonnis van 13 december 2017 van de Rechtbank Midden-Nederland is [gedaagde] bij verstek veroordeeld tot terugbetaling van door [eiseres sub 1] – op grond van de uitspraak van de Huurcommissie - vanaf de huuringangsdatum te veel betaalde huur.
2.7.
Op 2 januari 2018 heeft de broer van [gedaagde] , [A] (hierna: [voornaam van A] ), per WhatsApp het volgende aan huurders bericht:
“Goedenavond dames, Allereerst de beste wensen voor het nieuwe jaar!! Mn broer heeft half November gevraagd op zoek te gaan naar woonruimte ivm met eigen gebruik van de woning. Helaas is er op die vraag door niemand gereageerd. Hoogstwaarschijnlijk kom ik morgen langs met een makelaar om de informatie dat we hiervoor nodig hebben ter plaatse op te nemen. Het zou fijn zijn als wij ook de kamers konden zien. Jullie mogen ze open laten of ik zal vast nog wel een reserve sleutel dat ik hem zelf even open.”
2.8.
Op 3 januari 2018 heeft [voornaam van A] het volgende via WhatsApp aan huurders bericht:
“Geen probleem dames..jammer dat jullie er niet zijn/kunnen of willen. Ik ben morgen sws op de [straatnaam] . Ik zelf hoogstpersoonlijk, jaja ikke, kom in de vrije kamer boven wonen. Gezellig toch?!??
(…)
O trouwens ik kan op hele aparte tijden binnenvallen. Draai ook regelmatig nachtdiensten. Tot gauw dames!! Weltrusten!!”
2.9.
Op 4 januari 2018 hebben huurders in een brief aan [gedaagde] geschreven:
“(…) Op 4 januari 2018 omstreekt 1.00 uur heeft [A] de woning betreden samen met een andere man. Samen hebben zij luid pratend de leegstaande kamer betreden en hier ongeveer een halfuur heen en weer gelopen. Ook was er gebonk te horen. Dit veroorzaakt hinder en last in de vorm van verstoring van onze nachtrust, daarnaast doet dit inbreuk op onze privacy. Hier zijn wij niet van gediend. Daarom het dringende verzoek niet meer ‘s nachts de woning te betreden en het verzoek om onze rust niet te verstoren, zoals is aangegeven in artikel 13 van de huurovereenkomst. (..)”
2.10.
Op 8 januari 2018 heeft [gedaagde] via WhatsApp als volgt gereageerd:
“ [voornaam van A] is medeeigenaar en woont daar. (..) Oh ja…gezien het feit dat hij daar woont komt hij wat mij betreft elk uur het huis in en uit in de nachtelijke uren net zo goed als dat jullie dit kunnen en mogen doen.”
2.11.
Vervolgens heeft [gedaagde] bij brief van 12 januari 2018 de huuroveenkomsten met huurders schriftelijk opgezegd met ingang van 31 juli 2018 op grond van verwezenlijking van het bestemmingsplan. [gedaagde] heeft in zijn brief het volgende geschreven:
“(…) Van de gemeente heb ik al meerder malen een schrijven gehad –waarvan u ook een afschrift heeft ontvangen- dat de huidige gebruik, zijnde kamer verhuur, in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Ik wil deze illegale situatie oplossen –onder dwang van een dwangsom die door de gemeente is aangezegd- en het gebruik conform geldende bestemmingsplan verwezenlijken. U dient het gehuurde uiterlijk op te ontruimen zoals overeengekomen en schoon op te leveren. (…)”
2.12.
De gemachtigde van huurders heeft bij brief van 16 januari 2018 gereageerd op de opzegging en [gedaagde] verzocht om de voor verhuur benodigde vergunningen bij de gemeente Utrecht aan te vragen. In de brief verzoekt de gemachtigde [gedaagde] tevens om een servicekostenoverzicht en een eindoverzicht van de servicekosten 2016 en 2017 op te stellen.
2.13.
Op 20 februari 2018 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde] en [voornaam van A] en de vader van [eiseres sub 3] . Tijdens dit gesprek is gesproken over het gedrag van [voornaam van A] in de woning en over een eventueel door [gedaagde] te betalen financiële compensatie aan huurders om het gehuurde te verlaten.
2.14.
In kort geding hebben huurders veroordeling van [gedaagde] gevorderd tot opheffing van de illegale verhuursituatie. Op 1 maart 2018 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens deze behandeling heeft de voorzieningenrechter [gedaagde] gewaarschuwd dat het hem en zijn broer niet vrij staat om naar eigen goeddunken de woning te betreden, dan wel hun intrek in de woning te nemen.
2.15.
Op 5 maart 2018 heeft [voornaam van A] de woning opnieuw ‘s nachts betreden.
2.16.
De gemachtigde van huurders heeft in zijn e-mail van 8 maart 2018 [gedaagde] formeel in gebreke gesteld om het rustig woongenot aan huurders te verschaffen, onder verwijzing naar het opnieuw zonder toestemming of voorafgaande aankondiging ‘s nachts betreden van de woning door [voornaam van A] .
2.17.
De voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland heeft bij vonnis van 15 maart 2018 geoordeeld dat het ontbreken van een omzettingsvergunning is aan te merken als een gebrek. Zij acht het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat huurders van [gedaagde] mogen verlangen dat hij dit gebrek verhelpt door de aan de omzettingsvergunning gekoppelde financiële compensatie van € 14.981,00 aan de gemeente te betalen. [gedaagde] is veroordeeld om binnen een week na betekening van het vonnis de financiële compensatie aan de gemeente te betalen, onder verbeurte van een dwangsom.
2.18.
Huuders hebben op enig moment in 2018 het mobiele telefoonnummer van de wijkagent gekregen voor het geval [voornaam van A] zonder hun toestemming binnen zou treden in de woning. Er is een aantal keren door huurders contact opgenomen met de wijkagent, waarop de politie direct de woning heeft bezocht. Vervolgens werd [voornaam van A] door de politie verzocht de woning te verlaten, voor zover hij zelf al niet weer was vertrokken.
2.19.
Huurders hebben op 8 april 2018 de woning verlaten en hebben op 9 april 2018 de sleutels per post aan [gedaagde] opgestuurd. Hun gemachtigde heeft bij brief van 9 april 2018 aan [gedaagde] de huurovereenkomsten per direct ontbonden wegens het stelselmatig niet voldoen aan zijn verplichting tot het verschaffen van het ongestoord huurgenot.
2.20.
De gemachtigde van huurders heeft bij brief van 2 mei 2018 de conceptdagvaarding aan [gedaagde] toegestuurd met het verzoek vrijwillig de daarin gevorderde bedragen voor 1 juli 2018 te voldoen. In de brief is aangekondigd dat bij uitblijven van tijdige en volledige voldoening huurders de vorderingen aan de rechter zullen voorleggen.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
Huurders en [eiseres sub 4] verzoeken primair de servicekosten over 2016 tot en met 2018 vast te stellen conform de door hen berekende bedragen en vorderen veroordeling van [gedaagde] tot (terug)betaling van de door ieder van hen te veel betaalde servicekosten over genoemde periode, te vermeerderen met de wettelijke rente. Subsidiair verzoeken huurders en [eiseres sub 4] [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen een eindafrekening van de servicekosten over de jaren 2016 tot en met 2018 aan hen te verstrekken. Om die vorderingen te onderbouwen stellen huurders en [eiseres sub 4] dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting om hen inzicht te verschaffen in het daadwerkelijke energieverbruik. Bij gebrek aan concrete informatie hebben huurders en [eiseres sub 4] een eigen berekening gemaakt op grond van cijfers van het Nibud over gemiddeld water- en energieverbruik. Aan de hand van die berekeningen moet [gedaagde] aan ieder van hen te veel betaalde voorschotbedragen (terug)betalen.
3.2.
Daarnaast vorderen huurders veroordeling van [gedaagde] tot (terug)betaling aan ieder van hen van i) de waarborgsom vermeerderd met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten, ii) een deel van de huur wegens verminderd huurgenot en iii) een verhuis- en inrichtingsvergoeding. Tevens vorderen huurders veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en in de kosten die zij na deze rechtszaak nog zullen moeten maken om één en ander van [gedaagde] af te dwingen. Om die vorderingen te onderbouwen stellen huurders dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomsten. Zo had [gedaagde] de waarborgsommen na het eindigen van de huurovereenkomsten aan hen terug moeten betalen omdat de kamers allemaal correct zijn opgeleverd. Daarnaast heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met artikel 13 van de huurovereenkomsten doordat hij geen rustig woongenot aan huurders heeft verschaft. [gedaagde] heeft niet alleen twee oneigenlijke pogingen gedaan om de huurovereenkomsten te beëindigen, ook heeft hij geweigerd de door [eiseres sub 1] vanaf de ingangsdatum te veel betaalde huur aan haar terug te betalen waardoor zij genoodzaakt was een gerechtelijke incassoprocedure tegen hem te voeren. Daarnaast hebben huurders door middel van een kort geding [gedaagde] moeten dwingen om de illegale verhuursituatie in de woning op te heffen. Bovenal verwijten huurders [gedaagde] dat hij heeft toegestaan dat [voornaam van A] de woning kon betreden en dat hij niet heeft ingegrepen toen [voornaam van A] overlast in de woning veroorzaakte.
3.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen en de kantonrechter gevraagd deze af te wijzen, met veroordeling van huurders in de proceskosten. [gedaagde] stelt dat bij de berekening van de servicekosten moet worden uitgegaan van een concrete berekening in plaats van de door huurders gebruikte abstracte berekening. Door persoonlijke omstandigheden heeft hij deze concrete berekeningen niet (eerder) kunnen maken. [gedaagde] betwist verder dat er sprake is geweest van verminderd huurgenot. Dat hij [voornaam van A] de toegang tot de woning heeft verschaft had te maken met het feit dat [voornaam van A] zich in een moeilijke situatie bevond met zijn echtgenote waardoor hij mogelijk tijdelijk onderdak nodig had. [gedaagde] stelt dat dit een bijzondere situatie was, die door de huurders getolereerd had moeten worden. Op zitting heeft [gedaagde] verklaard dat voor zover hij weet [voornaam van A] na 20 februari 2018 (het gesprek met de vader van [eiseres sub 3] ) de woning niet meer heeft betreden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, waar dat van belang is, verder ingegaan.
In reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert veroordeling van huurders tot betaling van de maandelijks overeengekomen huur vanaf 1 april 2018 primair totdat de huur rechtsgeldig beëindigd is, subsidiair tot aan 1 juni 2018, met de wettelijke rente. Tevens vordert [gedaagde] van huurders betaling van een nog te berekenen bedrag aan servicekosten over de jaren 2016 tot en met 2018, met de wettelijke rente. Daarnaast vordert [gedaagde] veroordeling van huurders in de proceskosten. Om die vorderingen te onderbouwen heeft [gedaagde] ter zitting gesteld dat huurders over 2016 nog een bedrag van € 1.116,45 en over 2017 een bedrag van € 195,10 aan servicekosten aan hem verschuldigd zijn. Verder stelt [gedaagde] dat de huurovereenkomsten op 9 april 2018 niet rechtsgeldig zijn geëindigd waardoor deze nog doorlopen. De voor ontbinding van de huurovereenkomsten vereiste ingebrekestelling ontbreekt namelijk. Als gevolg hiervan zijn huurders vanaf 1 april 2018 nog maandelijks huur aan [gedaagde] verschuldigd.
3.6.
Huurders en [eiseres sub 4] hebben verweer gevoerd tegen de vorderingen en de kantonrechter gevraagd deze af te wijzen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en in de kosten die zij na deze rechtszaak nog zullen moeten maken om één en ander van [gedaagde] af te dwingen.
3.7.
Op stellingen van partijen wordt hierna, waar dat van belang is, verder ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
Ontbinding huurovereenkomsten
4.1.
Partijen twisten allereerst over de vraag of de tussen huurders en [gedaagde] gesloten huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn beëindigd per 9 april 2018.
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn ontbonden, omdat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomsten. De twee oneigenlijke pogingen tot beëindiging van de huurovereenkomsten, het niet naleven van de uitspraken van de Huurcommissie en de twee vonnissen van de rechtbank Midden-Nederland kunnen alleen al tot dit oordeel leiden.
4.3.
De kantonrechter is daarnaast van oordeel dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting om huurders het rustig huurgenot te verschaffen. Zo heeft [gedaagde] erkend dat hij zijn broer [voornaam van A] toegang tot de woning heeft verschaft en heeft hij niet weersproken dat [voornaam van A] vanaf januari 2018 overlast in de woning heeft veroorzaakt. In plaats daarvan heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat [voornaam van A] tijdens het gesprek met de vader van [eiseres sub 3] op 20 februari 2018 heeft beloofd de overlast te verminderen. Ondanks de onweersproken verzoeken van huurders, de vader van [eiseres sub 3] , de gemachtigde van huurders en de waarschuwing van de voorzieningenrechter op de zitting van 1 maart 2018 aan [gedaagde] om de door [voornaam van A] veroorzaakte overlast te doen staken heeft [gedaagde] - desgevraagd op de zitting - verklaard dat hij na 20 februari 2018 niet bij [voornaam van A] heeft nagevraagd of hij de woning nog heeft betreden. Ook heeft hij er niet op toegezien dat [voornaam van A] geen overlast meer in de woning veroorzaakte. Dit terwijl [eiseres sub 1] en [eiseres sub 3] op de zitting onweersproken hebben verklaard dat [voornaam van A] meerdere keren per week, midden in de nacht, de woning met vreemde mannen betrad om vervolgens lawaai te maken, te roken en spullen van hen te verplaatsen. Uit het WhatssApp bericht van [gedaagde] van 8 januari 2018 aan huurders blijkt dat [gedaagde] bekend was met de nachtelijke bezoekjes van [voornaam van A] aan de woning en dat hij van mening was dat [voornaam van A] daar recht op had. Ook stuurde [voornaam van A] laat in de avond onprettige berichtjes via WhatsApp aan huurders. Huurders voelden zich door dit gedrag van [voornaam van A] zodanig onveilig dat er meerdere keren ouders van hen in de woning hebben overnacht.
4.4.
Met het aan [voornaam van A] verschaffen van toegang tot de woning, die deze woning met medeweten van [gedaagde] meerdere keren per week in de nacht bezocht met voor huurders vreemde mannen, heeft [gedaagde] een zeer onveilige situatie in de woning gecreëerd en in stand gelaten. Deze situatie was zodanig onveilig dat niet alleen ouders van huurders in de woning hebben overnacht, maar ook de wijkagent stand-by stond. Huurders beschikten immers over zijn mobiele telefoonnummer voor het geval [voornaam van A] wederom zonder toestemming de woning zou betreden. Dit maakt dat huurders gerechtigd waren de huurovereenkomsten op 9 april 2018 met onmiddellijke ingang te ontbinden. Anders dan [gedaagde] stelt was voor de ontbinding geen ingebrekestelling vereist, omdat correcte nakoming van de huurovereenkomsten op dat moment reeds blijvend onmogelijk was. De reeds veroorzaakte overlast kon immers niet meer ongedaan gemaakt worden.
4.5.
Voorgaande leidt tot de conclusie dat de huurovereenkomsten van huurders op 9 april 2018 rechtsgeldig zijn geëindigd. De reconventionele vordering tot betaling van de maandelijks overeengekomen huur vanaf 1 april 2018 wordt daarmee afgewezen, omdat onweersproken uit de berekeningen in de dagvaarding blijkt dat huurders de huur tot en met april 2018 aan [gedaagde] hebben voldaan.
Verhuis- en inrichtingskosten
4.6.
In artikel 6:277 BW is bepaald dat de partij wiens tekortkoming de grondslag heeft opgeleverd voor de ontbinding, verplicht is de schade die de wederpartij door de ontbinding lijdt te vergoeden.
4.7.
Huurders stellen dat als gevolg van de toerekenbare tekortkomingen van [gedaagde] er sprake was van een dusdanig onveilige situatie in de woning dat zij gedwongen waren te verhuizen naar een tijdelijke woonruimte, om vanuit daar te kunnen zoeken naar een permanente nieuwe woonruimte. Dit maakt dat zij tweemaal verhuis- en inrichtingskosten hebben moeten maken, die worden begroot op een bedrag van € 1.000,00 per persoon.
4.8.
Het verweer van [gedaagde] dat een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding niet aan de orde kan zijn, omdat er geen sprake is van een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomsten, houdt gelet op hetgeen in rechtsoverweging 4.4. en 4.5. is geoordeeld geen stand. Het verweer van [gedaagde] tegen de hoogte van de gevorderde vergoeding van kosten slaagt evenmin, omdat niet, althans onvoldoende door [gedaagde] is weersproken dat de vergoeding ziet op twee verhuizingen. Gelet op de omstandigheden van het geval, waarbij in aanmerking wordt genomen dat huurders vanwege de onveilige situatie genoodzaakt waren eerst naar een tijdelijke woonruimte te verhuizen, acht de kantonrechter een vergoeding van € 500,00 per verhuizing een redelijke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De gevorderde bedragen van € 1.000,00 per persoon zullen dan ook worden toegewezen.
Huurprijsvermindering
4.9.
Volgens het bepaalde in artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van een vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek aan het gehuurde een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop de huurder kennis heeft gegeven aan de verhuurder van het bestaan van het gebrek. Huurders vorderen een huurprijsvermindering van 60% vanaf 1 januari 2018. Huurders stellen voor de berekening van de huurprijsvermindering aansluiting te hebben gezocht bij artikel 6 lid 1 sub c van het Besluit huurprijs woonruimte (hierna: het besluit) en de bijbehorende Bijlage II.
4.10.
Gelet op wat in rechtsoverweging 4.4. en 4.5. is geoordeeld is voldoende komen vast te staan dat vanaf januari 2018 er sprake is geweest van substantiële en structurele overlast veroorzaakt door [voornaam van A] . [gedaagde] kan vanaf de door huurders aan hem verstuurde brief van 4 januari 2018, gemakshalve afgerond naar 1 januari 2018, worden verweten onvoldoende actie te hebben ondernomen naar aanleiding van de meldingen over de door [voornaam van A] in de woning veroorzaakte overlast. Niet de overlast zelf, maar het toelaten van de [voornaam van A] tot de woning en het vervolgens niet of onvoldoende actie ondernemen tegen de door [voornaam van A] veroorzaakte overlast, levert een gebrek op in de zin van artikel 7:402 lid 2 BW op. Dit gebrek heeft geleid tot verminderd huurgenot en geeft dus recht op een vermindering van de huurprijs. De stellingen van [gedaagde] dat de huurders naar zijn mening wel degelijk het volledige huurgenot hebben gehad en dat hij niet vooraf in kennis is gesteld van het gebrek falen in zoverre.
4.11.
Wel is de kantonrechter van oordeel dat voor een huurprijsvermindering van 60% geen plaats is. De kantonrechter acht, zonder overeenkomstige toepassing van het besluit omdat dit enkel betrekking heeft op materiele gebreken, in dit geval een huurprijsvermindering van 30% evenredig aan de vermindering van het huurgenot als gevolg van het gebrek per 1 januari 2018. Daarbij wordt de aard en ernst van de overlast en de mate van verwijtbaarheid van [gedaagde] in aanmerking genomen. Voorgaande maakt dat aan elk van huurders over de periode januari tot en met april 2018 een bedrag van € 264,00 ((220,00 x 4) x 0,3) aan huurprijsvermindering wordt toegewezen.
Waarborgsom
4.12.
Vast staat dat huurders bij het ondertekenen van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 400,00 aan [gedaagde] hebben betaald. Deze waarborgsom moet in beginsel bij correcte nakoming van de huurovereenkomst en bij correcte oplevering van het gehuurde na het eindigen van de huurovereenkomst door de verhuurder aan de huurder worden terugbetaald. Het verweer van [gedaagde] dat hij de waarborgsommen nog niet hoefde terug te betalen omdat de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig waren geëindigd, slaagt gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.4. en 4.5. is geoordeeld niet. Nu verder niet is gesteld of gebleken dat huurders de huurovereenkomsten niet correct zijn nagekomen of de kamers niet correct hebben opgeleverd, moet [gedaagde] de volledige waarborgsom van € 400,00 aan ieder van hen terugbetalen. Het voor het eerst op de zitting gedane beroep van [gedaagde] op verrekening van de waarborgsommen met nog door huurders verschuldigde huur slaagt niet, omdat in rechtsoverweging 4.5. is geoordeeld dat huurders geen huur aan [gedaagde] verschuldigd zijn. Bovendien is dit verrekeningsverweer te laat ingesteld.
Servicekosten
4.13.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat huurders en [eiseres sub 4] moeten betalen voor het gedurende de huurperiode daadwerkelijke verbruik van gas, water en elektra. Waar het om gaat is dat tussen huurders en [eiseres sub 4] en [gedaagde] geen overeenstemming bestaat over de hoogte van de betalingsverplichting van huurders en [eiseres sub 4] ter zake deze overeengekomen diensten. Huurders en [eiseres sub 4] stellen dat zij te veel hebben betaald, terwijl [gedaagde] stelt dat huurders en [eiseres sub 4] te weinig hebben betaald.
4.14.
In lid 1 van artikel 7:260 BW is bepaald dat de huurder of de verhuurder in het geval er geen overeenstemming is bereikt over de betalingsverplichting van huurder met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, de Huurcommissie kan verzoeken hier uitspraak over te doen. Aangezien de procedure bij de Huurcommissie niet exclusief is, kan de huurder ook bij de kantonrechter een verklaring voor recht vorderen van hetgeen zijn betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten is en terugbetaling vorderen van hetgeen hij meer heeft betaald. Verder heeft de verhuurder op grond van artikel 7:259 lid 2 en 3 BW de verplichting om elk jaar en na beëindiging van de huurovereenkomst aan huurder een servicekostenoverzicht te verstrekken. Deze verplichting stelt de huurder in staat te beoordelen of de in rekening gebrachte servicekosten voldoen aan de in artikel 7:259 lid 1 BW gegeven normen.
4.15.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] , ondanks verzoek van huurders en [eiseres sub 4] daartoe, heeft nagelaten servicekostenoverzichten over de jaren 2016 tot en met 2018 aan huurders en [eiseres sub 4] te verstrekken. In deze procedure heeft [gedaagde] , ondanks toezegging daartoe in zijn conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, eveneens nagelaten gegevens te verstrekken over het verbruik van gas, water en elektra over genoemde periode. De door [gedaagde] gestelde persoonlijke omstandigheden waardoor hij niet in staat was deze servicekostenoverzichten aan huurders te verstrekken ontslaan hem, hoe vervelend ook, niet van de wettelijke verplichtingen die op hem als verhuurder rusten. Bij gebrek aan concrete verbruiksgegevens zal dan ook worden uitgaan van de juistheid van de berekeningen van huurders en [eiseres sub 4] . Omdat deze berekeningen zijn gebaseerd op de (abstracte) gegevens van het Nibud, acht de kantonrechter deze aannemelijk. De servicekosten zullen over de huurperiode als volgt worden vastgesteld: geheel 2016 en de maanden januari en februari 2017 € 45,81 per maand per huurder en maart 2017 tot en met april 2018 € 56,85 per maand per huurder.
4.16.
Omdat de berekeningen leiden tot de conclusie dat huurders en [eiseres sub 4] met de door hen betaalde voorschotten te veel hebben betaald, worden de door huurders en [eiseres sub 4] gevorderde bedragen van € 1.064,70 aan [eiseres sub 1] , € 1.254,35 aan [eiseres sub 2] , € 1.362,72 aan [eiseres sub 3] en € 704,43 aan [eiseres sub 4] eveneens toegewezen. De door [gedaagde] in reconventie en op de zitting gestelde bedragen die hij over de jaren 2016 en 2017 van huurders en [eiseres sub 4] heeft te vorderen worden afgewezen, omdat deze bedragen op geen enkele wijze door hem zijn onderbouwd.
Wettelijke rente en buitengerechtelijk incassokosten
4.17.
Omdat [gedaagde] in verzuim is met het (terug)betalen van de waarborgsommen en de te veel betaalde servicekosten, zal ook de wettelijke rente over die bedragen worden toegewezen. Gelet op de termijn die in de brief van 2 mei 2018 door huurders en [eiseres sub 4] aan [gedaagde] is gegeven om alsnog aan zijn genoemde betalingsverplichtingen te voldoen, zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf 1 juli 2018 tot aan de dag van betaling.
4.18.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten die zijn gemaakt om de waarborgsommen buiten rechte door [gedaagde] te laten voldoen, zullen als onweersproken worden toegewezen. De over de buitengerechtelijke kosten gevorderde wettelijke rente wordt echter afgewezen. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat huurders deze kosten al daadwerkelijk aan hun gemachtigde hebben betaald of met de betaling daarvan in verzuim verkeren en als zodanig vermogensschade hebben geleden.
Proceskosten
4.19.
Omdat [gedaagde] in conventie in het ongelijk is gesteld, zal hij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van huurders en [eiseres sub 4] , tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 98,34
- griffierecht € 226,00
- salaris gemachtigde €
720,00(2 punten x tarief € 360,00)
720,00(2 punten x tarief € 360,00)
Totaal € 1.044,34
4.20.
Omdat [gedaagde] in reconventie in het ongelijk is gesteld, zal hij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van huurders en [eiseres sub 4] , tot op heden begroot op:
- salaris gemachtigde € 360,00 ((2 x ½ punt) x tarief € 360,00)
4.21.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
stelt de servicekosten over het gehele kalenderjaar 2016 en de maanden januari en februari 2017 vast op € 45,81 per maand per huurder en de servicekosten over de maanden maart 2017 tot en met april 2018 op € 56,85 per maand per huurder;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot (terug)betaling van servicekosten van € 1.064,70 aan [eiseres sub 1] , van € 1.254,35 aan [eiseres sub 2] , van € 1.362,72 aan [eiseres sub 3] en van € 704,43 aan [eiseres sub 4] , te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 1 juli 2018 tot de dag der algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot (terug)betaling van de waarborgsom van € 400,00 aan [eiseres sub 1] , van € 400,00 aan [eiseres sub 2] en van € 400,00 aan [eiseres sub 3] , te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 1 juli 2018 tot de dag der algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 72,60 aan [eiseres sub 1] , van € 72,60 aan [eiseres sub 2] en van € 72,60 aan [eiseres sub 3] ;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van verhuis- en inrichtingskosten van € 1.000,00 aan [eiseres sub 1] , van € 1.000,00 aan [eiseres sub 2] en van € 1.000,00 aan [eiseres sub 3] ;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot (terug)betaling van huur over de periode januari 2018 tot en met april 2018 van € 264,00 aan [eiseres sub 1] , van € 264,00 aan [eiseres sub 2] en van € 264,00 aan [eiseres sub 3] ;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres sub 1] , [eiseres sub 2] , [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.044,34;
In reconventie
5.8.
wijst de vorderingen af;
5.9.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres sub 1] , [eiseres sub 2] , [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00;
In conventie en in reconventie
5.10.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres sub 1] , [eiseres sub 2] , [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde;
5.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.12.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Eelkema kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 april 2019.