Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7170509 UC EXPL 18-9683 aw/1370
Vonnis van 3 april 2019
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: Florijn Incasso B.V.,
tegen:
de besloten vennootschap
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: A.J. van der Voorn.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is begin 2016 op zoek gegaan naar te huren woonruimte in Utrecht.
2.2.
Op 9 februari 2016 om 08:15 uur schrijft [eiseres] per e-mail aan [gedaagde] :
“Samen met mijn vriend ben ik op zoek naar een huurwoning in Utrecht.
Onze wooneisen:
- Maximale afstand van Utrecht CS 3km
- Maximale huur (excl g/w/l) 1200 euro
- Minimaal 2 kamers (1 slaapkamer)
- Uiterlijk per 01-04-2016. Eerder ook mogelijk.
(…)”
2.3.
Diezelfde dag schrijft [gedaagde] aan [eiseres] , per e-mail:
“We hebben een 03-kamer appartement beschikbaar gelegen aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] EUR 1.025,00 excl./maand
En een 03-kamer appartement gelegen aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] b.g. te [woonplaats] EUR 1.225,00 excl./maand.
Wij zijn bezichtigingen aan het inplannen voor donderdagavond 11 februari 2015, tijd: 19.00 uur. (…)”
2.4.
Op 10 februari 2016 schrijft [gedaagde] per e-mail aan [eiseres] , voor zover hier van belang:
“Van de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] hebben we niets in ons sijsteem. (…)
Wat betreft het appartement gelegen aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] b.g. de foto’s sturen wij even door via onze Dropbox.
19
uur is de bedoeling om eerst te gaan kijken bij de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] .
Beschrijving [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] b.g. te [woonplaats] :
bezichtiging is alleen mogelijk n.a.v. een zoekopdracht ! !
wij zijn een aanhuur makelaar en begeleiden de huurder.
(…)
[gedaagde] b.v. werkt op no cure no pay basis! !
kosten aanhuur-begeleiding makelaar zijn voor huurder ! !
geen inschrijvingskosten ! !
voor aanvragen bezichtiging: email ons ! !”
2.5.
Op 11 februari 2016 heeft [eiseres] een zogenoemde “Bevestiging van opdracht tot dienstverlening aan woningzoekende (zoek- en/of aanhuuropdracht)” getekend. Daarin is opgenomen:
“Bij deze bevestigen wij uw opdracht tot dienstverlening.
U hebt ons opdracht gegeven woonruimte voor u te zoeken en/of aanhuurwerkzaamheden te verrichten bij de totstandkoming van een huurovereenkomst voor de woonruimte van uw keuze.
Wij zullen de volgende werkzaamheden voor u verrichten:
ZOEKOPDRACHT:
X het geven van algemene voorlichting over de mogelijkheden om een woonruimte te vinden, de lokale woningmarkt, de huisvestingsvergunning, de huurtoeslag, de huurprijzen, de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie;
X het inventariseren van uw woonwensen/zoekprofiel;
X het organiseren van een of meer bezichtigingen voor u en het geven van informatie over één of meer woonruimtes;
X evaluatie van bezichtigingen met u.
Zodra u uw keuze heeft bepaald voor een bepaalde woonruimte zullen wij dit schriftelijk vastleggen in een door u te ondertekenen intentieverklaring c.q. aanbetalingsfactuur en eindigt de zoekfase. U doet dan aan ons een aanbetaling voor de door u verschuldigde honorarium aanhuurmakelaar in geval een huurovereenkomst tot stand komt. De aanbetaling is gebaseerd op de maandhuur inclusief servicekosten plus 21% omzetbelasting en krijgt u terug indien er onverhoopt geen huurovereenkomst tot stand komt. Na ontvangst van de aanbetaling zullen wij beginnen met onze aanhuurwerkzaamheden.”
2.6.
Vervolgens heeft [eiseres] met [gedaagde] de twee woningen bezichtigd en heeft zij aan [gedaagde] te kennen gegeven de (zelfstandige) woning aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [woonplaats] te willen huren.
2.7.
In reactie daarop heeft [gedaagde] aan [eiseres] op 12 februari 2016 de zogenoemde “10-stappen e-mail” verzonden, waarin onder andere is opgenomen welke gegevens zij van [eiseres] nodig heeft om een huurcontract te kunnen opmaken. In dat e-mailbericht wordt ook de naam van de verhuurder genoemd: mevrouw [A] . Als adres van de verhuurder wordt vermeld het kantooradres van [gedaagde] . [eiseres] wordt verzocht vóór ondertekening van het huurcontract op het kantoor van [gedaagde] de borg en de huur voor de maand april 2016 over te maken op de bankrekening van [gedaagde] .
2.8.
[gedaagde] heeft aan [eiseres] een factuur toegezonden gedateerd 13 februari 2016 voor verrichte werkzaamheden inzake de huur van het appartement aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] , ter hoogte van € 1.240,25.
De werkzaamheden worden op de factuur als volgt gespecificeerd: organiseren bezichtiging, opstellen 10-stappen email + diverse emailcontact, opmaak huurovereenkomst + diverse facturen, passeren huurovereenkomst, begininspectie ter plaatse en eindinspectie ter plaatse.
De factuur vermeldt verder:
“Mevrouw [eiseres] heeft hierbij opdracht gegeven aan [gedaagde] B.V. om aanhuurwerkzaamheden te verrichten teneinde dit 03-kamer appartement te kunnen aanhuren. Handtekening [eiseres] .”
[eiseres] heeft onder die tekst haar handtekening geplaatst.
Zij heeft voldaan aan het verzoek van [gedaagde] om de factuur per omgaande, vóór het tekenen van het huurcontract te betalen.
2.9.
De huurovereenkomst is door [eiseres] op het kantoor van [gedaagde] getekend op 17 februari 2016. In de huurovereenkomst is onder 4.5 opgenomen:
“Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode van 01-04-2016 tot en met 30-04-2016 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag € 1.000,00
Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op 17 februari 2016, eerste betaling m.b.t. huursom maand april 2016. Tesamen met de borg ad EUR 2.000,00, totaal EUR 3.000,00, doen overmaken op IBAN: [rekeningnummer] , ten name van [gedaagde] B.V., o.v.v. [.] – borg + huur maand: april 2016, [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] . [gedaagde] B.V. zal dit huur- en borgbedrag aan verhuurder doen overmaken, voor 08 april 2016!!.”
2.10.
Op 11 maart 2016 heeft [gedaagde] de gezamenlijke inspectie van de woning en de sleuteloverdracht aan [eiseres] verzorgd.
3.De vorderingen en het verweer in conventie en in reconventie
3.1.
[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om aan haar te betalen € 1.240,25 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 februari 2016, dan wel vanaf 2 juni 2018 dan wel vanaf datum dagvaarding tot de voldoening, en een bedrag van € 186,04 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 7 dagen na de datum van het vonnis.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering – kort samengevat – ten grondslag dat zij de bemiddelingskosten onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. Op grond van de artikelen 7:425 BW in samenhang met 7:247 en 7:417 BW heeft [gedaagde] geen recht op loon ten opzichte van de huurder. Een beding waarin dit is overeengekomen is nietig (artikel 7:264 lid 2 BW). Ondanks herhaalde aanmaning weigert [gedaagde] echter de bemiddelingskosten aan haar terug te betalen.
3.3.
[gedaagde] voert als verweer – kort samengevat – aan dat geen sprake is van bemiddelingskosten, maar kosten van aanhuur. [eiseres] heeft aan [gedaagde] opdracht gegeven een woning te zoeken en deze aan te huren. De woning die [eiseres] heeft gehuurd werd niet op internet aangeboden en [eiseres] kan die woning niet zelf hebben gevonden. In dit geval heeft [gedaagde] geen werkzaamheden verricht voor de verhuurder, maar alleen voor de huurder. [gedaagde] was dan ook gerechtigd haar werkzaamheden aan [eiseres] in rekening te brengen. [gedaagde] concludeert in conventie tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.4.
In reconventie vordert [gedaagde] – naar de kantonrechter begrijpt – voor recht te verklaren dat zij het bedrag van € 1.240,25 aan [eiseres] in rekening heeft mogen brengen wegens verrichte werkzaamheden en [eiseres] te veroordelen in de proceskosten.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
De overeenkomst tussen partijen kwalificeert naar het oordeel van de kantonrechter als een bemiddelingsovereenkomst: [gedaagde] heeft in opdracht van [eiseres] bemiddeld bij het tot stand komen van een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte tussen [eiseres] en een derde. [eiseres] is daarbij aan te merken als consument, in de zin van artikel 7:408 lid 3 BW.
4.2.
Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW in samenhang met artikel 7:427 BW geldt in dat geval dat de bemiddelaar die optreedt zowel voor de huurder als voor de verhuurder, oftewel de bemiddelaar die “twee heren dient”, voor de verrichte werkzaamheden geen loon in rekening kan brengen aan de huurder. Een andersluidend beding, waarin ten nadele van de huurder van de wet wordt afgeweken, is vernietigbaar (artikel 3:40 lid 2 BW). Beoordeeld moet daarom worden of [gedaagde] “twee heren heeft gediend”, anders gezegd: of zij niet alleen voor [eiseres] , maar ook voor de verhuurder is opgetreden.
4.3.
Partijen zijn het er niet over eens wat de aanleiding voor [eiseres] is geweest om contact op te nemen met [gedaagde] . Volgens [eiseres] heeft zij op internet een advertentie gezien waarin de woning aan de [straatnaam 2] werd aangeboden en waarbij [gedaagde] als contactpersoon was vermeld. Zij heeft telefonisch contact met [gedaagde] opgenomen, maar deze wilde niets voor haar doen zonder dat zij eerst een zoekopdracht gaf. Om die reden heeft zij een zoekopdracht gegeven, waarna [gedaagde] behalve de woning aan de [straatnaam 2] ook de woning aan de [straatnaam 1] heeft aangeboden.
4.4.
[gedaagde] heeft betwist dat [eiseres] de woning aan de [straatnaam 2] zelf heeft gevonden op internet, voordat zij de zoekopdracht plaatste. Wat daarvan verder ook zij, uit de overlegde e-mailcorrespondentie blijkt voldoende dat [gedaagde] als voorwaarde voor het meewerken aan een bezichtiging heeft gesteld dat [eiseres] bij haar een (zoek)opdracht zou plaatsen. Pas na de bezichtiging heeft [gedaagde] de naam van de verhuurder van de woning aan de [straatnaam 1] bekend gemaakt. Als adres van de verhuurder heeft [gedaagde] haar eigen kantooradres opgegeven. [gedaagde] stelt dat deze woning destijds niet elders, online werd aangeboden. Geconcludeerd wordt dan ook dat [eiseres] niet de keus heeft gehad om de woning rechtstreeks van de verhuurder te huren, zonder tussenkomst van [gedaagde] .
4.5.
De kantonrechter overweegt verder dat [gedaagde] weliswaar stelt dat zij in opdracht van [eiseres] woningen heeft gezocht, maar dat de werkzaamheden die zij aan [eiseres] in rekening heeft gebracht voor het overgrote deel zien op inspanningen die
een verhuurdermoet doen om een woning te verhuren, zoals: de (potentiële) huurder de gelegenheid geven tot bezichtiging van de betreffende woning, het opstellen van het huurcontract, de voorinspectie en eindinspectie van de woning vóór aanvang van de huur (waarbij ook de vertrekkende huurder betrokken is) en de sleuteloverdracht aan de huurder. De aanvullende specificatie van de door [gedaagde] verrichte werkzaamheden, opgenomen op pagina 5 van het huurcontract, kan niet tot een ander oordeel leiden. Ook dit zijn voornamelijk werkzaamheden die niet door (of namens) de huurder, maar door (of namens) de verhuurder van een woning worden verricht. Daarnaast heeft [gedaagde] de door [eiseres] aan de verhuurder verschuldigde waarborgsom en eerste huurtermijn in ontvangst genomen, om deze aan de verhuurder door te betalen.
een verhuurdermoet doen om een woning te verhuren, zoals: de (potentiële) huurder de gelegenheid geven tot bezichtiging van de betreffende woning, het opstellen van het huurcontract, de voorinspectie en eindinspectie van de woning vóór aanvang van de huur (waarbij ook de vertrekkende huurder betrokken is) en de sleuteloverdracht aan de huurder. De aanvullende specificatie van de door [gedaagde] verrichte werkzaamheden, opgenomen op pagina 5 van het huurcontract, kan niet tot een ander oordeel leiden. Ook dit zijn voornamelijk werkzaamheden die niet door (of namens) de huurder, maar door (of namens) de verhuurder van een woning worden verricht. Daarnaast heeft [gedaagde] de door [eiseres] aan de verhuurder verschuldigde waarborgsom en eerste huurtermijn in ontvangst genomen, om deze aan de verhuurder door te betalen.
4.6.
Op grond van de hiervoor beschreven feiten en omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter in rechte komen vast te staan dat [gedaagde] bij het sluiten van de huurovereenkomst ook voor de verhuurder is opgetreden. Zij kan aan [eiseres] daarom geen loon in rekening brengen voor de verrichte werkzaamheden. Het beroep van [eiseres] op de vernietigbaarheid van het betreffende beding in de bemiddelingsovereenkomst slaagt. Of de verhuurder [gedaagde] voor de werkzaamheden heeft betaald, doet in dit verband niet ter zake.
4.7.
[eiseres] heeft het bedrag van € 1.240,25 onverschuldigd aan [gedaagde] betaald. De vordering van [eiseres] tot terugbetaling van dat bedrag zal worden toegewezen, met de wettelijke rente daarover vanaf 2 juni 2018, volgens de betalingstermijn die is genoemd in de ingebrekestelling van 25 mei 2018 (productie 5 bij dagvaarding). [gedaagde] is met de terugbetaling in verzuim geraakt en zij dient daarom ook de gemaakte buitengerechtelijke kosten te vergoeden ter hoogte van € 186,04. Ook dit deel van de vordering zal worden toegewezen, met de wettelijke rente daarover vanaf 22 augustus 2018, de datum van dagvaarding.
4.8.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten van [eiseres] , tot de datum van dit vonnis begroot op in totaal € 689,88, te weten:
- € 226,00 vastrecht;
- € 103,88 explootkosten inclusief informatiekosten;
- € 360,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 180,00).
De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen als hierna te melden.
Er worden geen nakosten toegewezen. In het lichaam van de dagvaarding maakt [eiseres] weliswaar aanspraak op nakosten, maar zij heeft verzuimd dit in het petitum te herhalen.
In reconventie
4.9.
[gedaagde] heeft een eis in reconventie ingesteld die overeenkomt met het door haar gevoerde verweer in conventie. Uit het feit dat het verweer van [gedaagde] in conventie is verworpen volgt reeds dat de door haar gevorderde verklaring voor recht dient te worden afgewezen.
4.10.
De vordering in reconventie houdt nauw verband met de vordering in conventie. Omdat [eiseres] een extra akte heeft moeten nemen worden de door [gedaagde] te betalen proceskosten in reconventie aan de zijde van [eiseres] begroot op € 90,00 aan salaris gemachtigde (1 x 0,5 x het tarief van € 180,00).
De nakosten worden in reconventie afgewezen, omdat [eiseres] pas in haar laatste akte op vergoeding van die kosten aanspraak maakt en [gedaagde] daarop niet meer heeft kunnen reageren.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.240,25 met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 2 juni 2018 tot de voldoening en € 186,04 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 22 augustus 2018 tot de voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 689,88, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
5.5.
wijst de vordering af;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 90,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 april 2019.