Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
voorzieningenrechter
locatie Utrecht
zaaknummers: 7757516 UV EXPL 19-103 BE/40890
7757559 UV EXPL 19-104 BE/40890
Kort geding vonnis van 19 juni 2019
in de zaken van
1.[eiseres sub 1]
2.[eiser sub 2] ,
beiden wonend in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. H.M. Hielkema,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
2.[gedaagde sub 2] ,
3.[gedaagde sub 3] ,
4.[gedaagde sub 4] ,
en tegen:
5.[gedaagde sub 5] ,
6.[gedaagde sub 6] ,
7.[gedaagde sub 7] ,
8.[gedaagde sub 8] ,
9.[gedaagde sub 9] ,
allen wonend in [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen de studenten,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
[eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben de studenten gedagvaard voor de voorzieningenrechter. Deze dagvaarding is op 28 mei 2019 bij de studenten bezorgd. Omdat het een kort-gedingprocedure betreft zijn de zaken vervolgens op de zitting van 5 juni 2019 behandeld. Zowel [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] als de studenten hebben, vóórdat de zaken met de voorzieningenrechter besproken zijn, nog nadere stukken opgestuurd naar de rechtbank.
1.2.
Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Zowel [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] als de studenten hebben tijdens de bespreking van de zaken pleitnota’s overhandigd.
1.3.
[eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben tijdens de zitting de procedure tegen [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 6] ingetrokken.
1.4.
De voorzieningenrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
1.5.
Er is aanleiding om beide zaken gezamenlijk te behandelen.
2.De zaken en de beoordeling
Waar gaat het om?
2.1.
[eiseres sub 1] is sinds 2003 eigenaar van de zelfstandige woningen aan de [straatnaam] nummers [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] in [woonplaats 2] (hierna: de woningen, en afzonderlijk aangeduid als ‘nummer [nummeraanduiding 1] ’ en ‘nummer [nummeraanduiding 2] ’). De woningen zijn allebei 62 vierkante meter groot en bestaan uit ieder vijf kamers, een keuken, sanitaire voorzieningen en een gemeenschappelijke tuin. De woningen worden per kamer verhuurd aan de studenten. [eiser sub 2] , de echtgenoot van [eiseres sub 1] , is de beheerder van de woningen en hij is ook de contactpersoon van de studenten.
2.2.
Op 5 februari 2019 heeft [eiseres sub 1] een brief ontvangen van de gemeente Utrecht. In deze brief is door burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht een last onder dwangsom opgelegd aan [eiseres sub 1] van € 7.500,00 omdat er volgens de gemeente sprake is van een onrechtmatige situatie. Om de kamers in de woningen te mogen verhuren aan vijf studenten per woning heeft [eiseres sub 1] een omzettingsvergunning nodig. Deze omzettingsvergunning heeft ze niet, en daarom is er sprake van een onrechtmatige situatie die in strijd is met artikel 21 sub c van Pro de Huisvestingswet 2014 en artikel 4.1.2 onder c van de Huisvestingsvergunning Regio Utrecht 2015. In de brief heeft de gemeente [eiseres sub 1] de kans gegeven tot 1 juni 2019 om de onrechtmatige situatie ongedaan te maken. Als zij dat niet doet, moet ze de € 7.500,00 betalen.
2.3.
[eiser sub 2] heeft op 20 maart 2019 een brief aan de studenten gestuurd waarin ontruiming van de woningen wordt aangekondigd. [eiser sub 2] schrijft in deze brief dat [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben nagedacht over mogelijkheden om de ontruiming te voorkomen. Volgens [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] kunnen ze onmogelijk op een andere manier voldoen aan de eisen van de gemeente en moeten de studenten daarom de woning verlaten.
2.4.
Na het ontvangen van deze brief heeft [gedaagde sub 6] , een van de studentes die woonde op nummer [nummeraanduiding 2] , per brief van 11 mei 2019 de huurovereenkomst ontbonden. Ze heeft de woning voor 11 mei 2019 verlaten. Ook de bewoonsters [gedaagde sub 5] en [A] (die inmiddels in de plaats was gekomen van [gedaagde sub 8] ) hebben per brief van 29 mei 2019 de huurovereenkomst ontbonden of vernietigd en de woning inmiddels verlaten. Ook [gedaagde sub 2] , een van de studenten die woonde op nummer [nummeraanduiding 1] , heeft per brief van 29 mei 2019 de huurovereenkomst ontbonden of vernietigd en de woning inmiddels verlaten.
2.5.
[eiseres sub 1] en [eiser sub 2] vorderen – samengevat – de studenten te veroordelen tot ontruiming van de woningen, waarbij de studenten een dwangsom moeten betalen als ze hier niet aan voldoen. Ook vorderen [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] de studenten te veroordelen tot betaling van de kosten die [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] moeten maken in het geval dat de studenten niet vrijwillig meewerken aan de veroordeling tot ontruiming.
Wat moet de voorzieningenrechter beoordelen?
2.6.
In een kort-gedingprocedure wordt aan de voorzieningenrechter gevraagd om een (spoed)maatregel te nemen. De wet gaat ervan uit dat er na de kort-gedingprocedure ook een gewone rechtszaak zal komen, dit is de zogenoemde ‘bodemprocedure’. In een kort-gedingprocedure moet de voorzieningenrechter beoordelen of het waarschijnlijk is dat de maatregel ook in de bodemprocedure zal worden uitgesproken en of er een spoedeisend belang is bij het uitspreken van de maatregel. Als er sprake is van een spoedeisend belang van de verhuurder bij ontruiming, kan de verhuurder aan de voorzieningenrechter vragen om op korte termijn een einde te maken aan de bewoning. Zo’n verzoek is erg ingrijpend, want een huurder zal bij toewijzing op zoek moeten gaan naar nieuwe woonruimte. In deze zaken moet de voorzieningenrechter dus beoordelen of het voldoende waarschijnlijk is dat de rechter in de bodemprocedure zal vinden dat de studenten de woningen uit moeten en ook of [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hierbij een spoedeisend belang hebben.
2.7.
Het staat vast dat de woningen niet voldoen aan de eisen die de gemeente stelt en dat het niet mogelijk is om een omzettingsvergunning te verkrijgen voor de woningen als deze ieder aan vijf studenten worden verhuurd. Volgens de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten van de gemeente Utrecht (Gemeenteblad 2015, nr. 120983) moet iedere bewoner minstens 24 vierkante meter gebruiksoppervlakte hebben. Omdat de woningen ieder 62 vierkante meter zijn, zal nooit aan deze eis worden voldaan als de woningen worden bewoond door vijf huurders. Er wordt pas voldaan aan deze eis als in iedere woning twee of minder studenten wonen.
2.8.
[eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben verklaard dat ze er niet van op de hoogte waren dat ze een omzettingsvergunning nodig hadden om de woningen per kamer te verhuren. Toen [eiseres sub 1] de woningen kocht, werden ze namelijk al aan vijf personen verhuurd en was de omzetting dus al gerealiseerd. Volgens [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben ze, nadat ze erachter kwamen dat ze de juiste vergunning niet hadden, gezocht naar andere oplossingen voor dit probleem. Die zijn er volgens [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] niet en dus kan de onrechtmatige situatie alleen worden opgelost door de woningen te ontruimen. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] zijn dan ook van mening dat de huurovereenkomsten op grond van artikel 3:40 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) nietig zijn, aangezien het verhuren van de woningen aan vijf studenten in strijd is met dwingende wetsbepalingen van openbare orde. Als er geen sprake zou zijn van nietigheid van de huurovereenkomsten dan verklaren [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] verklaren dat ze dit gebrek onmogelijk kunnen repareren en dat daarom de huurovereenkomsten van de studenten buitengerechtelijk, dus zonder tussenkomst van de voorzieningenrechter, ontbonden zijn op grond van artikel 7:210 BW Pro. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben op 14 mei 2019 brieven naar de studenten gestuurd waarin ze de huurovereenkomsten buitengerechtelijk ontbinden. Wat betreft het spoedeisend belang bij de ontruiming hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] verklaard dat dat erin gelegen is dat zij een dwangsom van € 7.500,00 moeten betalen als de ontruiming niet plaatsvindt. Die dwangsom kan worden verhoogd als de overtreding blijft voortduren. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] zijn van mening dat ontruiming van de woning door de studenten de enige manier is waardoor de onrechtmatige situatie kan worden hersteld, en dus ook de enige manier waarop ze niet de dwangsom hoeven te betalen.
2.9.
De studenten hebben verklaard dat het niet verkrijgen van de omzettingsvergunning een risico is dat voor rekening van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] als verhuurders komt. De studenten hebben op de zitting verteld dat ze druk op zoek zijn naar andere woonruimten en dat ze geregeld hospiteeravonden bijwonen. De studenten brengen naar voren dat het inmiddels vier studenten binnen korte tijd is gelukt om andere woonruimten te vinden, en dat de kans groot is dat de anderen binnenkort ook iets nieuws vinden, maar dat ze hier wel wat extra tijd voor nodig hebben. Ook verklaren de studenten dat er met het vertrek van [gedaagde sub 5] , [A] en [gedaagde sub 6] uit nummer [nummeraanduiding 2] wordt voldaan aan de vereiste oppervlakte van 24 vierkante meter per bewoner. Er wonen nu namelijk nog maar twee studenten in die woning van 62 vierkante meter. Voor het verhuren van de woning op nummer [nummeraanduiding 2] aan twee personen hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] geen omzettingsvergunning nodig waardoor er dus ook geen sprake meer is van een onrechtmatige situatie, aldus de studenten. Volgens de studenten hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] er daarom geen spoedeisend belang meer bij om de overgebleven twee studenten uit de woning te zetten. Nadat zij informatie hebben ingewonnen bij de gemeente verklaren de studenten ook dat de gemeente een bepaald beleid hanteert wat betreft het verbeuren van dwangsommen waardoor de verhoogde dwangsom pas na een langere tijd in zicht komt en er dus geen sprake is van een spoedeisend belang bij ontruiming van de woningen.
Moeten de studenten de woningen uit? Nee.
2.10.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat er, wat betreft de woning op nummer [nummeraanduiding 2] , geen sprake is van een spoedeisend belang van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] bij de ontruiming van de woning. Omdat er nog maar twee studenten op nummer [nummeraanduiding 2] wonen, hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] geen omzettingsvergunning nodig om deze woning te verhuren aan de twee studenten. Daarmee komt een einde aan de onrechtmatige situatie en daardoor zal de dwangsom niet worden verbeurd. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben op de zitting gezegd dat zij, als er nog maar twee studenten wonen in de woningen, niet het gewenste rendement behalen op hun investering in die woning. Volgens [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] moet ook om die reden de ontruiming worden toegewezen. Hiermee doen [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ van de woonruimte. Of dit beroep gegrond is, moet in een bodemprocedure worden beoordeeld. Dit is niet een vraag die zich leent voor beoordeling door de voorzieningenrechter in deze kort-gedingprocedure. De gevorderde ontruiming wordt dus ten aanzien van de woning op nummer [nummeraanduiding 2] afgewezen.
2.11.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat er, ook wat betreft de woning op nummer [nummeraanduiding 1] , geen sprake is van een spoedeisend belang van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] bij de ontruiming van woning. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben een (beperkt) financieel belang bij de ontruiming van de woning op deze korte termijn en hebben niet aangevoerd dat hierdoor bij hen financiële nood zal ontstaan. Op de zitting heeft [eiser sub 2] juist gezegd dat hij de € 7.500,00 zo uit zijn mouw schudt. Door [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] is ook niet onderbouwd tegengesproken dat een verhoogde dwangsom pas over maanden zal worden opgelegd, zodat dit hen niet op korte termijn al boven het hoofd hangt. Het financiële belang van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] weegt niet op tegen het belang van de studenten dat zij hebben bij het behouden van een dak boven hun hoofd. Ook is tijdens de zitting gebleken dat het een aantal studenten gelukt is om nieuwe woonruimte te vinden. De overige studenten zijn ook hard op zoek naar nieuwe woonruimte. De verwachting is dan ook dat het niet lang meer zal duren totdat op nummer [nummeraanduiding 1] nog maar twee studenten wonen en daarmee een einde komt aan de onrechtmatige situatie. De gevorderde ontruiming wordt dus ten aanzien van de woning op nummer [nummeraanduiding 1] afgewezen.
Welke kosten moeten [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] nu nog betalen?
2.12.
Omdat de studenten in deze procedure voor het grootste gedeelte gelijk hebben gekregen, moeten [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] de proceskosten van de studenten betalen. De kosten van de studenten zijn in beide procedures, tot de uitspraak van dit vonnis, begroot op € 720,00 voor gemachtigdensalaris. In beide zaken heeft mr. G. Gabrelian de studenten bijgestaan. De voorzieningenrechter ziet daarom aanleiding om de proceskosten voor iedere zaak apart te begroten op € 360,00.
3.De beslissing
De voorzieningenrechter:
in de zaak met nummer 7757516
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] om aan de studenten de proceskosten te betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00;
in de zaak met nummer 7757559
3.3.
wijst de vorderingen af;
3.4.
veroordeelt [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] om aan de studenten de proceskosten te betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00;
in beide zaken
3.5.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.S. Elkhuizen-Koopmans, voorzieningenrechter, en in haar afwezigheid ondertekend door mr. J.W. Wagenaar en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2019.