ECLI:NL:RBMNE:2019:2932

• Datum uitspraak: 27 juni 2019
• Publicatiedatum: 27 juni 2019
• Zaaknummer: NL18.22611
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.B.W. Beekman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nakoming koopovereenkomst woning en afwijzing vernietiging wegens dwaling

Eiser en verweerder sloten op 15 juni 2018 een koopovereenkomst voor een woning, waarbij verweerder de woning uiterlijk 31 december 2019 zou verlaten. Verweerder, op dat moment 82 jaar oud, stelde later dat hij bij het sluiten van de overeenkomst in een staat van geestelijke verwardheid verkeerde en vernietigde de overeenkomst op grond van dwaling.

De rechtbank oordeelt dat verweerder onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken bij het sluiten van de overeenkomst. Artikel 20 van de koopovereenkomst vermeldt expliciet de uiterlijke vertrekdatum, en er is geen sprake van een van de wettelijke dwalingsgronden. Ook een beroep op vernietiging wegens geestelijke stoornis faalt vanwege gebrek aan bewijs dat deze stoornis bestond ten tijde van het sluiten.

De rechtbank veroordeelt verweerder tot nakoming van de koopovereenkomst en legt een dwangsom op van €1.125 per dag met een maximum van €37.500 bij niet-nakoming. Het verzoek om het vonnis dezelfde kracht als een notariële akte te geven wordt afgewezen. Verweerder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Verweerder wordt veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst en betaling van een gematigde dwangsom bij niet-nakoming.

Uitspraak

VONNIS

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

zaaknummer: NL18.22611

Vonnis van 26 juni 2019

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser, hierna ook te noemen: [eiser] ,
advocaat mr. M.A. Geuze te Utrecht,

tegen

[verweerder] ,
wonende te [woonplaats] ,
verweerder, hierna ook te noemen: [verweerder] ,
advocaat mr. A.H.A. Beijersbergen van Henegouwen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de procesinleiding met bijlagen 1-15 van [eiser] ;
• het verweerschrift met bijlagen 1-3 van [verweerder] ;
• de aanvullende bijlagen 16-20 van [eiser] .

1.2.

Op 6 mei 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. [eiser] heeft spreekaantekeningen toegevoegd aan het digitale dossier in Mijn Rechtspraak.

2. De feiten

2.1.

[eiser] en [verweerder] zijn buren aan de [adres] in [woonplaats] . Zij hebben op 15 juni 2018 een koopovereenkomst gesloten voor de koop en verkoop van de woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). [verweerder] was op dat moment 82 jaar oud. In de koopovereenkomst is afgesproken dat [eiser] van [verweerder] de woning koopt voor een bedrag van € 375.000,-. De levering zal plaatsvinden op 12 juli 2018 of zoveel eerder of later als partijen verder samen overeenkomen.

2.2.

In artikel 11 van de koopovereenkomst is onder meer opgenomen:

“ artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

(…)

11.3

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)”

In artikel 20 van de koopovereenkomst is opgenomen:

“ artikel 20. Nadere afspraken

De verkoper mag in de woning blijven wonen tot hij een huurappartement, bij voorkeur 3-kamers met een parkeerplek of parkeergarage voor zijn auto heeft gevonden. Verkoper geeft aan de woning uiterlijk 31 december 2019 te verlaten. ”

2.3.

In een brief van 10 juli 2018 van [verweerder] aan [eiser] , [A] (Van Grafhorst notarissen) en [B] (verkopend makelaar), schrijft [verweerder] :

“Ik, ondergetekende [verweerder] , geboren op [1935] , verklaar op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst van mijn huis aan de [adres] te [woonplaats] , mijzelf in een situatie van geestelijke verwardheid te bevinden (dementie, een moment van zwakte, onwetenheid, en zich niet bewust te zijn van de beslissingen/gevolgen, en dergelijke).

Op basis hiervan ontbind ik de overeenkomst die ik heb ondertekend op 15 juni 2018 voor de verkoop van mijn huis en informeer ik geadresseerden over deze weloverwogen beslissing in samenspraak met mijn familie.”

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- [verweerder] zal veroordelen zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen, meer in het bijzonder [verweerder] te veroordelen om binnen acht dagen na het vinden van passende woonruimte door [verweerder] maar uiterlijk op 30 december 2019, de woning aan de [adres] te [woonplaats] vrij van huur en andere gebruiksrechten, alsmede vrij van beslagen en conform het bepaalde in de koopovereenkomst bij notariële akte te leveren, bij gebreke waarvan gedaagde jegens eiser een dwangsom verbeurt van € 5.000,- per dag dat niet aan deze verplichtingen wordt voldaan.

- Voor het geval [verweerder] weigert aan het hierboven gevorderde te voldoen, ex artikel 3:300 BW dit vonnis dezelfde kracht te geven als een in wettige vorm opgemaakte akte tot levering van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] .

- [verweerder] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten.

3.2.

[verweerder] voert verweer tegen de vorderingen, met als conclusie dat de rechtbank de vorderingen zal afwijzen, en [eiser] zal veroordelen in de proceskosten.

4. De beoordeling

4.1.

[eiser] vordert nakoming van de tussen hem en [verweerder] gesloten koopovereenkomst, waarbij [verweerder] moet meewerken aan de levering van de woning op uiterlijk 31 december 2019.

Vernietiging op grond van dwaling?

4.2.

[verweerder] heeft daar tegen ingebracht dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake was een wilsgebrek aan zijn kant. [verweerder] had geld nodig, en heeft daarom zijn woning te koop gezet en verkocht aan [eiser] . [verweerder] heeft daarbij gedwaald over de inhoud van de koopovereenkomst, namelijk dat hij uiterlijk 31 december 2019 de woning moet verlaten. [verweerder] dacht op het moment van sluiten van de koopovereenkomst aan het geld dat hij voor de verkoop van de woning zou ontvangen, en niet aan het feit dat hij de woning dan zou kwijtraken. [verweerder] had de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet gesloten, en heeft hem op 10 juli 2018 vernietigd.

4.3.

Voorts is naar voren gebracht dat [verweerder] de afgelopen jaren ontremd en impulsief gedrag vertoonde, waarbij hij grote geldbedragen uitgaf. Hierbij wordt verwezen naar een patiëntbrief van 28 januari 2019, waarin is opgenomen dat bij [verweerder] sprake is van neuropsychiatrische symptomen met ontremd en impulsief gedrag en apathie.

4.4.

De rechtbank overweegt als volgt. Een rechtshandeling lijdt aan een wilsgebrek, als wil en verklaring van de handelende weliswaar overeenstemmen, maar de wil op een onzuivere wijze is gevormd. Bij dwaling wordt de wil op een onzuivere wijze gevormd, doordat de dwalende is uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken. Er moet voor een geldig beroep op dwaling een causaal verband bestaan tussen de dwaling en het tot stand komen van de koopovereenkomst, en verder moet sprake zijn van een van de drie in de wet genoemde dwalingsgevallen (artikel 6:228 BW). Die dwalingsgevallen zijn: de wederpartij gaf een inlichting, de wederpartij schond een spreekplicht, of wederzijdse dwaling.

4.5.

In dit geval is geen sprake van dwaling aan de zijde [verweerder] . [verweerder] heeft onvoldoende onderbouwd dat bij het sluiten van de koopovereenkomst zou zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken. Het was bij het sluiten van de koopovereenkomst immers bekend dat hij de woning op den duur zou moeten verlaten. In artikel 20 van de koopovereenkomst is expliciet opgenomen dat dit uiterlijk op 31 december 2019 moet gebeuren (zie 2.2). Hierbij komt dat [verweerder] niet gemotiveerd heeft gesteld dat één van de drie vereiste dwalingsgevallen zich heeft voorgedaan. Het is de rechtbank niet gebleken dat [eiser] een verkeerde inlichting aan [verweerder] heeft gegeven, een spreekplicht heeft geschonden, of dat bij [verweerder] en [eiser] sprake is geweest van wederzijdse dwaling. Het lijkt erop dat [verweerder] achteraf spijt heeft gekregen van het sluiten van de koopovereenkomst, in plaats van dat hij tijdens het sluiten heeft gedwaald over de inhoud daarvan.

4.6.

Ondanks de inhoud van de brief van [verweerder] van 10 juli 2018 (zie 2.3.) heeft de advocaat van [verweerder] ter zitting expliciet aangegeven dat [verweerder] enkel een beroep doet op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling; niet wegens het bestaan van een geestelijke stoornis (artikel 3:34 BW). Ten overvloede merkt de rechtbank op dat een beroep op vernietiging wegens het bestaan van een geestelijke stoornis ook niet kan slagen. In dat geval had [verweerder] namelijk moeten aantonen dat op het moment dat hij de koopovereenkomst sloot, hij leed aan een stoornis van zijn geestvermogens. Die stoornis moet een redelijke waardering van de betrokken belangen hebben belet, of het sluiten van de koopovereenkomst moet onder invloed van die stoornis zijn gedaan. [verweerder] heeft een patiëntbrief van 28 januari 2019 in het geding gebracht waarin is opgenomen dat bij hem sprake is van neuropsychiatrische symptomen met ontremd en impulsief gedrag en apathie. Maar uit deze brief volgt niet dat [verweerder] deze stoornissen ook had ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (15 juni 2018). Ook volgt niet uit de brief dat [verweerder] hierdoor zijn belangen niet meer kon waarderen, of dat hij de koopovereenkomst onder invloed van de stoornissen heeft gedaan.

4.7.

Nu vaststaat dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eiser] en [verweerder] voor de koop van de woning, en [verweerder] zich niet kan beroepen op vernietiging daarvan, zal de vordering tot medewerking aan de levering worden toegewezen.

Dwangsom

4.8.

[verweerder] heeft geen verweer gevoerd tegen de door [eiser] gevorderde dwangsom, zodat die zal worden toegewezen. De rechtbank zal de hoogte van de gevorderde dwangsom wel matigen en maximeren, in die zin dat wordt aangesloten bij hetgeen partijen zijn overeengekomen in artikel 11.3 van de koopovereenkomst (zie 1.2). Daarin is een boete van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom overeengekomen voor iedere dag dat een partij tekortschiet in de nakoming van de koopovereenkomst.

4.9.

De gevorderde dwangsom zal daarom worden beperkt, in de zin dat [verweerder] bij gebreke van medewerking aan de levering van de woning een dwangsom zal verbeuren van € 1.125,- per dag met een maximum van € 37.500,-.

Reële executie

4.10.

[eiser] heeft de rechtbank verzocht om op grond van artikel 3:300 BW het te wijzen vonnis dezelfde kracht te geven als een in wettige vorm opgemaakte akte tot levering. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat dit een discretionaire bevoegdheid is van de rechtbank, die die met voorzichtigheid gehanteerd moet worden.

4.11.

De rechtbank zal het verzoek afwijzen. Er bestaan namelijk geen redenen om aan te nemen dat [verweerder] niet aan een veroordelend vonnis zal voldoen. Hierbij komt dat levering kan worden afgedwongen door de toegewezen dwangsommen van € 1.175,- per dag dat [verweerder] in gebreke is.

Proceskosten

4.12.

[verweerder] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- betekening oproeping € 99,91

- griffierecht 291,00

- salaris advocaat
1.086,00 (2,0 punt × tarief € 543,00)

Totaal € 1.476,91

4.13.

[verweerder] zal ook in de nakosten worden veroordeeld zoals [eiser] heeft gevorderd.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [verweerder] om uiterlijk op 30 december 2019 zijn medewerking te verlenen aan de levering van de woning aan de [adres] te [woonplaats] , op basis van afspraken uit de op 15 juni 2018 gesloten koopovereenkomst tussen [eiser] en [verweerder] ;

5.2.

veroordeelt [verweerder] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.125,- voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 37.500,- is bereikt,

5.3.

veroordeelt [verweerder] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.476,91,

5.4.

veroordeelt [verweerder] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [verweerder] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.B.W. Beekman en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2019.