Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7421756 UC EXPL 18-14316 BB/40236
Vonnis van 26 juni 2019
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. G.G. Hamelijnck,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 2]
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats 3] ,
verder ook te noemen Verkopers,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M. Raaijmakers.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen met producties van [eiseres] van 11 december 2018;
- de conclusie van antwoord van Verkopers van 12 februari 2019;
- het tussenvonnis van 3 april 2019.
1.2.
Op 6 mei 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Op 7 oktober 2015 heeft [eiseres] van Verkopers gekocht de woning aan [adres] in [woonplaats 1] (hierna ook: de woning).
2.2.
In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen:
“artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
6.1
De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
6.3
De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis(…).
(…)
artikel 11. Ingebrekestelling. Ontbinding.
(…)
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. (…)”
2.3.
Op 15 december 2015 is de woning geleverd.
2.4.
Bij e-mail van 15 en 16 december 2015 meldde [eiseres] bij de makelaar van Verkopers dat in de woning een rioollucht hing. Op 22 januari 2016 stuurde [eiseres] een e-mail aan Verkopers. Hierin maakte zij melding van een muffe en lichte rioollucht die bij vlagen in de woning was te ruiken. [eiseres] gaf verder aan:
“(…) Nogmaals, ik vind het voor alle partijen heel vervelend maar wil graag een gezamenlijke oplossing, omdat het al speelt vanaf het moment dat ik de sleutel heb ontvangen.”
2.5.
Na overleg tussen [eiseres] en Verkopers is op 10 februari 2016 door [naam loodgietersbedrijf] (hierna ook: [naam loodgietersbedrijf] ) een cameraonderzoek uitgevoerd aan het riool. [naam loodgietersbedrijf] heeft hierbij geen gebrek aan de riolering kunnen vinden. [eiseres] heeft daarna aan Verkopers laten weten dat zij verder ging zoeken naar de oorzaak van de rioollucht.
2.6.
[eiseres] heeft in de periode 2016 tot januari 2017 verschillende onderzoeken en werkzaamheden laten uitvoeren om de oorzaak van de rioollucht te achterhalen en deze proberen weg te nemen. Dit bood geen oplossing.
2.7.
Begin 2017 heeft [bedrijfsnaam] in opdracht van [eiseres] de riolering gecontroleerd door middel van een rooktest. Hierbij bleek dat zich in de riolering lekkages bevonden in de kruipruimte, de badkamer, onder de keuken en op zolder (in de sifon van de wasmachine). [eiseres] heeft [bedrijfsnaam] opdracht gegeven de lekkages te verhelpen.
2.8.
Bij brief van 6 juni 2017 heeft [eiseres] Verkopers aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden.
3.Het geschil
3.1.
Tijdens de comparitie van partijen heeft [eiseres] haar eis gewijzigd, in de zin dat zij haar eis heeft verminderd met € 2.000,- voor de verwijdering van asbest. [eiseres] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- een verklaring voor recht dat de woning die Verkopers hebben geleverd niet over de eigenschappen beschikte die [eiseres] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, waardoor primair sprake is van een schending van een door Verkopers afgegeven garantie, subsidiair sprake is van non-conformiteit;
- veroordeling van Verkopers tot betaling van de door [eiseres] geleden schade van € 3.127,70, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 december 2015, dan wel 16 juni 2017, dan wel de dag van de dagvaarding tot de dag van voldoening;
- subsidiair, verlaging van de koopprijs van de woning, dan wel gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming van Verkopers, met een bedrag van € 3.127,70;
- veroordeling van Verkopers tot betaling van een bedrag van € 631,39 aan buitengerechtelijke kosten;
- veroordeling van Verkopers in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente.
3.2.
Verkopers voeren verweer tegen de vorderingen, met als conclusie dat de kantonrechter de vorderingen zal afwijzen en [eiseres] zal veroordelen in de proceskosten.
4.De beoordeling
Verzuim
4.1.
Verkopers voeren als meest verstrekkende verweer dat zij niet in gebreke zijn gesteld en daardoor niet in verzuim zijn komen te verkeren, zodat zij niet schadeplichtig zijn tegenover [eiseres] .
4.2.
[eiseres] heeft daar primair tegenovergesteld dat Verkopers van rechtswege in verzuim zijn geraakt, omdat Verkopers op de leveringsdatum de verplichting hadden een conforme woning te leveren. Volgens [eiseres] hebben Verkopers in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat de woning bij de overdracht de feitelijke eigenschappen zou bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Doordat de riolering van de woning lekte, waardoor op sommige momenten een rioollucht was te ruiken, is die garantie geschonden en zijn Verkopers in verzuim geraakt. Ook ondervonden zij en haar zoon gezondheidsklachten. Subsidiair stelt [eiseres] dat geen ingebrekestelling vereist was, omdat Verkopers meerdere malen hebben aangegeven niet aansprakelijk te zijn voor door [eiseres] geleden schade. Hieruit mocht [eiseres] afleiden dat Verkopers hun verplichtingen niet zouden nakomen, zodat het verzuim op grond van artikel 6:83 sub c Burgerlijk Pro Wetboek (BW) is ingetreden. Meer subsidiair stelt [eiseres] dat Verkopers op grond van de redelijkheid en billijkheid geen beroep mogen doen op het ontbreken van een ingebrekestelling.
4.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. [eiseres] heeft op 15 december 2015, de dag van de levering van de woning, voor het eerst geklaagd over stankoverlast. Na overleg tussen [eiseres] en Verkopers is op 10 februari 2016 door [naam loodgietersbedrijf] onderzoek uitgevoerd aan het riool, waarbij geen gebrek is gevonden. Begin 2017 heeft [eiseres] [bedrijfsnaam] opdracht gegeven om onderzoek aan het riool uit te voeren, en daarna de gevonden lekkages te herstellen. Hiervan zijn Verkopers niet op de hoogte gesteld. Verkopers zijn ook niet in gebreke gesteld. Bij brief van 6 juni 2017 heeft [eiseres] Verkopers aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden. Voor schadeplichtigheid op grond van artikel 6:74 BW Pro is het verzuim van Verkopers nodig, omdat behoorlijke nakoming in beginsel nog mogelijk was en artikel 6:74 lid 2 BW Pro in dat geval het verzuim van de schuldenaars eist.
Is een ingebrekestelling vereist?
4.4.
De vraag die nu moet worden beantwoord, is of het voor het intreden van dit verzuim vereist was dat [eiseres] een ingebrekestelling aan Verkopers zou uitbrengen. Het antwoord op die vraag is: ja. Op grond van artikel 6:83 sub a BW Pro treedt verzuim in zonder ingebrekestelling wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt, zonder dat de verbintenis is nagekomen (fatale termijn), tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking heeft. De datum van levering is geen fatale termijn voor de behoorlijke nakoming, maar is de datum waarop de eigendom van de woning moet worden overgedragen. Het heeft dus een andere strekking. Dat volgt ook uit artikel 11.2 van de koopovereenkomst, waarin tussen partijen is afgesproken dat ontbinding van de koopovereenkomst wegens een tekortkoming slechts kan geschieden na een voorafgaande ingebrekestelling. De leveringsdatum is dus niet bedoeld om het verzuim te laten intreden zonder dat Verkopers eerst de gelegenheid hebben gekregen om de geconstateerde gebreken te (laten) onderzoeken en herstellen. Dit betekent dat [eiseres] na het ontdekken van de lekkages in de riolering Verkopers schriftelijk een redelijke termijn had moeten stellen voor deugdelijke nakoming.
4.5.
De stelling van [eiseres] dat artikel 6.3 van de koopovereenkomst een garantie zou bevatten, maakt dit niet anders. Het rechtsgevolg van het feit dat artikel 6.3 een garantie behelst, is dat de tekortkoming krachtens rechtshandeling aan Verkopers kan worden toegerekend (in de zin van artikel 6:74 BW Pro). Het rechtsgevolg is niet dat de leveringsdatum een fatale termijn wordt in de zin van artikel 6:83 sub a BW Pro. Ook bij een garantie is behoorlijke nakoming nog mogelijk door een geconstateerd gebrek te herstellen, waardoor de woning weer geschikt is voor normaal gebruik.
Moest [eiseres] uit de mededelingen van Verkopers afleiden dat zij tekort zouden schieten in de nakoming?
4.6.
De kantonrechter verwerpt het subsidiaire beroep van [eiseres] op artikel 6:83 sub c BW Pro. De toets van artikel 6:83 sub c BW Pro is namelijk niet of het sturen van een ingebrekestelling nutteloos zou zijn, maar of [eiseres] uit een mededeling van Verkopers moest afleiden dat zij zouden gaan tekortschieten. Dat is niet gebleken en volgt niet uit de stelling van [eiseres] dat Verkopers meerdere malen hebben aangegeven niet aansprakelijk te zijn voor door [eiseres] geleden schade, terwijl partijen nog niet bekend waren met de lekkages in de riolering.
Onaanvaardbaar op grond van de redelijkheid en billijkheid?
4.7.
Onder bijzondere omstandigheden is het mogelijk dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aan een beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling in de weg staat. Het beroep moet dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Volgens [eiseres] is het beroep van Verkopers op het ontbreken van een ingebrekestelling onaanvaardbaar, omdat Verkopers na het onderzoek door [naam loodgietersbedrijf] waarbij geen gebreken werden geconstateerd, geen verder onderzoek zijn gaan doen. Ook hebben Verkopers na het onderzoek door [naam loodgietersbedrijf] aangeven niet aansprakelijk te zijn voor eventuele schade.
4.8.
Los van het antwoord op de vraag of het op de weg van Verkopers lag om onderzoek te verrichten in de woning van [eiseres] , brengt de omstandigheid dat Verkopers niet in actie zijn gekomen niet mee dat van een ingebrekestelling kan worden afgezien. Juist in dat geval is een ingebrekestelling nodig en nuttig. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd waarom een schriftelijke aanmaning waarbij Verkopers een redelijke termijn voor herstel wordt gegund, niet meer van haar gevergd kon worden. Daarom kan niet worden gezegd dat een beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling in deze situatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.9.
Uit het bovenstaande volgt dat in dit geval geen sprake is van een situatie waarin het verzuim intreedt zonder ingebrekestelling. Omdat geen ingebrekestelling is uitgebracht, zijn Verkopers dus niet in verzuim geraakt. Dat brengt mee dat de vordering tot schadevergoeding niet kan worden toegewezen. Ook de subsidiaire vordering tot verlaging van de koopprijs stuit af op het ontbreken van verzuim.
Verklaring voor recht4.10. De gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen, omdat [eiseres] onvoldoende belang heeft bij die vordering (artikel 3:303 BW Pro). Het vereiste belang moet namelijk erin zijn gelegen dat de gevorderde verklaring voor recht de wederpartij bindt en degene die erom vraagt, baat brengt. Daarvan is in dit geval geen sprake meer, nu de vordering tot vergoeding van de schade wordt afgewezen.
Proceskosten
4.11.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Verkopers worden begroot op € 420,- aan salaris gemachtigde, namelijk 2 punten x liquidatietarief € 210,-.
De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 420,- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.B.W. Beekman, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2019.