Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/478797 / KL ZA 19-98
Vonnis in kort geding van 7 juni 2019
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
hierna ook te noemen: [eisers c.s.] ,
advocaat mr. D. van Zanten te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
hierna ook, gezamenlijk, te noemen: [gedaagden c.s. sub 1 en 2] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
hierna ook, gezamenlijk, te noemen: [gedaagden c.s. sub 3 en 4] ,
gedaagden in conventie,
advocaat mr. R.D.G. de Grave te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 april 2019
- de mondelinge behandeling en het onderzoek ter plaatse op 29 april 2019
- de pleitnota van [eisers c.s.]
- de pleitnota van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] en [gedaagden c.s. sub 3 en 4]
- de eis in reconventie (van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] )
- de aanhouding ten behoeve van schikkingsonderhandelingen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers c.s.] is eigenaar van de woning gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats] .
2.2.
Het perceel naast het perceel van [eisers c.s.] is gesplitst. [gedaagden c.s. sub 3 en 4] is eigenaar van de woning (aan het adres [adres] ) die aan de voorkant op het perceel is gebouwd en die grenst aan de woning van [eisers c.s.] . Aan de achterkant van dat perceel wordt een tweede woning gebouwd, die eigendom is van [gedaagden c.s. sub 3 en 4] , aan het adres [adres] te [woonplaats] . Die woning grenst aan de berging die [eisers c.s.] aan de achterkant van zijn perceel heeft gebouwd.
2.3.
De advocaat van [eisers c.s.] heeft met een brief van 11 maart 2019 het volgende aan [bedrijf] B.V., de aannemer van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] en [gedaagden c.s. sub 3 en 4] (hierna ook te noemen: de aannemer) geschreven:
“[…]
Medio zomer bent u gestart met de bouwwerkzaamheden van een tweede woning […] aan het adres [adres] te [woonplaats] . De door u gewenste tweede woning […] is voor mijn cliënt zeer ongewenst en mijn cliënt heeft gewichtige bezwaren tegen het realiseren van de tweede woning om de hierna genoemde redenen.
In het kader van uw werkzaamheden is eerder een verzoek […] gedaan om 15 cm over de erfgrens van mijn cliënt te bouwen. Uit de correspondentie van o.a. 30 oktober 2018 en 12 februari j.l. heeft mijn cliënt moeten opmaken dat u kennelijk toegang wilt tot de tuin van cliënt zodat u de tweede woning kunt isoleren. Dit is op zich geen probleem, maar aanvullend verzoekt u om de buitenmuur van het tuinhuis van mijn cliënt te mogen afbreken zodat in de plaats daarvan een wand kunt plaatsen die als isolatie kan dienen van de tweede woning. U geeft aan op geen enkele andere wijze de woning te kunnen isoleren.
Cliënt heeft u eerder geïnformeerd met dit verzoek niet te zullen instemmen en waar nodig bevestig ik dit hierbij nogmaals. Cliënt zal vanzelfsprekend geen toestemming verlenen om de muur van zijn tuinhuis af te breken.
Dit verzoek is de druppel die de emmer spreekwoordelijk doet overlopen. Eenmaal gerealiseerd zal de tweede woning een groot negatief effect hebben op de waarde van de woning van cliënt en het leef genot van zijn woning. De thans ingebouwde ramen en dakterras vormen een onrechtmatige inkijk, aangezien het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de erfgrens vensters en andere muuropeningen te hebben die inzicht geven in de woning van de buren zoals in het onderhavige geval. Nog daargelaten de thans gerealiseerde overbouw op het dakterras. Kortom: de gerealiseerde tweede woning zal een permanente onrechtmatige hinder en vermogensschade voor mijn cliënt met zich meebrengen.
[…]”
2.4.
In een document genaamd “Spelregels bij geschakeld bouwen”, uitgegeven door de gemeente Almere, is, onder meer, het volgende opgenomen:
“
U en uw buren
U en uw buren
Om een gezamenlijke ankerloze spouwmuur goed te kunnen afwerken in het geval uw woning en die van uw buren niet dezelfde diepte en/of hoogte hebben, wordt de erfgrens overschreden. Dat betekent dat de afwerking of buitenspouwblad van uw woning op het terrein van de buren wordt gerealiseerd en/of andersom […]. Dit noemen we recht van overbouw en wordt in de koopovereenkomsten juridisch vastgelegd. De maximale overschrijding – isolatie en waterdichte afwerking – is 200 mm over de maximale diepte van het bouwvlak, dit staat ook in het kavelpaspoort vermeld. Om de overbouw ook daadwerkelijk te kunnen realiseren is in de koopovereenkomsten geregeld dat buren elkaar een erfdienstbaarheid verlenen.”
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eisers c.s.] vordert – samengevat – dat gedaagden wordt geboden om de bouwwerkzaamheden aan de woning aan de [adres] te [woonplaats] , respectievelijk de zijgevel en voorgevel van de woning aan de [adres] te [woonplaats] te (doen) staken en gestaakt te houden en om gedaagden te verbieden nieuwe of andere werkzaamheden te verrichten, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van gedaagden in de kosten van dit kort geding.
Tijdens de plaatsopneming is gebleken dat de werkzaamheden aan de voorgevel van het pand van [gedaagden c.s. sub 3 en 4] aan de [adres] inmiddels afgerond zijn en dat de vordering van [eisers c.s.] daar niet (meer) op ziet.
3.2.
Aan zijn vorderingen heeft [eisers c.s.] het navolgende ten grondslag gelegd. Medio 2018 is [eisers c.s.] ermee bekend geworden dat op de kavel naast hem een tweede woning wordt gebouwd (door [gedaagden c.s. sub 1 en 2] ). [eisers c.s.] vindt het onbegrijpelijk dat de gemeente Almere een vergunning heeft verleend voor het bouwen van een tweede woning praktisch in de achtertuin van zijn toekomstige buren, [gedaagden c.s. sub 3 en 4] De (tweede) woning wordt gebouwd precies op de erfgrens en eenmaal gerealiseerd zal deze een groot negatief effect hebben op de waarde van de woning van [eisers c.s.] en zijn leefgenot. De thans ingebouwde ramen en het dakterras kijken direct uit op het perceel van [eisers c.s.] en in zijn woning. [eisers c.s.] is daarom van mening dat de gerealiseerde tweede woning permanente onrechtmatige hinder en vermogensschade voor [eisers c.s.] zal meebrengen. (De aannemer van) [gedaagden c.s. sub 1 en 2] dreigt daarbij thans de berging van [eisers c.s.] af te breken. De aannemer heeft verzocht om 15 cm over de grens van [eisers c.s.] te mogen bouwen (waarvoor hij toegang tot de tuin van [eisers c.s.] wil), zodat de gevel van de woning aan de [adres] kan worden geïsoleerd.
Daarnaast heeft [eisers c.s.] geconstateerd dat [gedaagden c.s. sub 3 en 4] ongeveer 10 cm over de erfgrens moet bouwen om de zijgevel volledig te kunnen afwerken. Voor deze overbouw heeft [eisers c.s.] geen toestemming gegeven.
De hinder die [gedaagden c.s. sub 1 en 2] veroorzaakt – in de vorm van het onthouden van licht – is onrechtmatig op grond van de artikelen 6:162 jº 5:37 BW en de ramen in zijn woning worden gebouwd in strijd met het bepaalde in artikel 5:50 BW. Hierdoor wordt de privacy van [eisers c.s.] aangetast, evenals door het te realiseren dakterras. De overbouw van zowel [gedaagden c.s. sub 1 en 2] als [gedaagden c.s. sub 3 en 4] is eveneens onrechtmatig, nu [eisers c.s.] hiervoor geen toestemming heeft gegeven en het standpunt van gedaagden dat [eisers c.s.] zou moeten meewerken aan de overbouw is onhoudbaar. Volgens [eisers c.s.] zal een bodemrechter oordelen dat gedaagden de bouwwerkzaamheden moeten staken, zodat hij thans recht op en een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen in dit kort geding.
3.3.
[gedaagden c.s. sub 1 en 2] en [gedaagden c.s. sub 3 en 4] voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagden c.s. sub 1 en 2] vordert – samengevat – dat [eisers c.s.] zal worden veroordeeld (primair) om toe te staan dat de wand van de berging in de tuin van [eisers c.s.] van isolatie wordt voorzien, zodanig dat de zijgevel van de woning van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] conform omgevingsvergunning kan worden geïsoleerd en afgebouwd, of (subsidiair) om er binnen veertien dagen zorg voor te dragen dat de berging niet meer de erfgrens overschrijdt en voorts dat [eisers c.s.] zal worden veroordeeld om de schutting in zijn tuin binnen veertien dagen te verwijderen van het perceel van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] , alles op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [eisers c.s.] in de kosten van deze procedure.
4.2.
Aan deze vorderingen heeft [gedaagden c.s. sub 1 en 2] het navolgende ten grondslag gelegd. [eisers c.s.] heeft achter in zijn tuin een berging geplaatst. Deze berging is (zonder toestemming van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] ) deels over de erfgrens geplaatst. De gemeente Almere heeft de erfgrens uitgezet en de betonvloer van de berging staat exact op de erfgrens. De houten planken van de berging hangen over de erfgrens heen en ook de dakafwerking steekt over de erfgrens heen. Tevens heeft [eisers c.s.] een houten schutting over de erfgrens geplaatst. Vanwege de overbouw van de berging en de schutting door [eisers c.s.] is het nu niet mogelijk om de zijgevel van de woning van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] te isoleren, waartoe [gedaagden c.s. sub 1 en 2] op grond van de omgevingsvergunning verplicht is. [gedaagden c.s. sub 1 en 2] heeft er derhalve belang bij dat de berging en schutting niet meer over de erfgrens staan. De berging van [eisers c.s.] zou wel over de erfgrens kunnen blijven staan, indien hij toestaat dat de wand van zijn berging van isolatie wordt voorzien. [gedaagden c.s. sub 1 en 2] zal hiervoor vanzelfsprekend de kosten dragen. Indien [eisers c.s.] niet met deze optie instemt, dan zal [eisers c.s.] ervoor zorg moeten dragen dat de berging niet meer over de erfgrens uitsteekt.
4.3.
[eisers c.s.] voert verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
In deze kort geding procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, in conventie en in reconventie beoordeeld worden of de vorderingen van [eisers c.s.] en [gedaagden c.s. sub 1 en 2] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vorderingen in kwestie voldoende aannemelijk is – hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat een bodemrechter de vorderingen zal toewijzen –, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Verder is bij de beoordeling van belang dat de verhouding tussen partijen wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid die zij ten opzichte van elkaar hebben te betrachten. Dat betekent dat zij over en weer rekening moeten houden met de gerechtvaardigde belangen van de andere partij.
in conventie
5.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eisers c.s.] een voldoende spoedeisend belang bij zijn vorderingen in dit kort geding heeft, nu hij hieraan ten grondslag heeft gelegd dat hij op een onredelijke en nadelige wijze in zijn belangen wordt getroffen en dit haast onomkeerbaar is, zodat ingrijpen op korte termijn is aangewezen.
5.3.
Het verweer van gedaagden komt er in de kern op neer dat [eisers c.s.] de hinder die hij stelt te ervaren van zijn buren heeft te dulden, omdat partijen hun woningen hebben gekocht en aan het bouwen zijn in een stedelijke omgeving. Daarnaast heeft [gedaagden c.s. sub 1 en 2] aangevoerd dat hij geen inbreuk in de zin van artikel 5:50 BW maakt, nu de ramen die zijn geplaatst niet direct uitzicht geven op de woning van [eisers c.s.] Ten slotte hebben gedaagden aangevoerd dat zij recht van overbouw hebben (in de zin van een erfdienstbaarheid), zodat de vorderingen in conventie van [eisers c.s.] dienen te worden afgewezen.
5.4.
De voorzieningenrechter deelt voorshands de mening van gedaagden dat het realiseren van de woning van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] op zich geen onrechtmatige hinder jegens [eisers c.s.] oplevert, hoewel goed kan worden ingezien dat het voor [eisers c.s.] onaangenaam is dat de woning van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] op die plek wordt gebouwd en [eisers c.s.] en [gedaagden c.s. sub 1 en 2] aldus over en weer een zekere mate van inkijk hebben en privacy moeten inleveren. Er is echter niet gebleken dat er bezwaren kleven aan de vergunningen die de gemeente Almere voor de woning van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] heeft afgegeven, noch dat de woning van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] vrij uitzicht of direct zonlicht aan de woning en tuin van [eisers c.s.] in (te) vergaande mate ontneemt. Het is vaste rechtspraak dat buren in een stedelijke omgeving enige hinder van elkaar moeten gedogen, zoals ook door gedaagden is aangevoerd, en de voorzieningenrechter is voorshands niet gebleken dat de grenzen van het aanvaardbare zijn of zullen worden overschreden in dit opzicht.
5.5.
Ook de stelling van [eisers c.s.] dat de ramen in de woning van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] een inbreuk opleveren in de zin van het bepaalde in artikel 5:50 BW moet worden verworpen. De ramen zijn aangebracht in de voor- en achtergevel van de woning van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] Slechts ramen die – bezien vanuit de positie dat men voor de raamopening staat – recht naar voren uitzicht geven op het naburige erf, leveren strijdigheid op met hetgeen is bepaald in het hiervoor genoemde wetsartikel. Dit geldt niet voor ramen, deuren of balkons die zijdelings uitzicht geven op het naburige erf.
5.6.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is dus sprake van enige hinder, maar is deze hinder in de gegeven omstandigheden niet onrechtmatig jegens [eisers c.s.] , zodat niet met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat een bodemrechter de vordering jegens [gedaagden c.s. sub 1 en 2] om de (verdere) bouwwerkzaamheden te staken en gestaakt te houden zal toewijzen.
5.7.
Wat betreft het recht van overbouw van [gedaagden c.s. sub 3 en 4] , overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Partijen hebben erop gewezen dat in de akte van levering van de woning van [eisers c.s.] geen erfdienstbaarheid (recht van overbouw) wordt gevestigd ten behoeve van het perceel naast dat van [eisers c.s.] , maar een recht van erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel gelegen aan de [adres] , welke woning een eind verder in de straat staat. Volgens [eisers c.s.] is dus niet expliciet een recht erfdienstbaarheid ten behoeve van de [adres] gevestigd. [gedaagden c.s. sub 3 en 4] heeft in dit verband aangevoerd dat de vestiging van een erfdienstbaarheid voor de woning aan de [adres] niet logisch is en dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat ook [eisers c.s.] zich aan de hiervoor in 2.4. genoemde ‘Spelregels’ (waaraan alle betrokkenen bij het nieuwbouwproject zich moeten houden) zal moeten houden. Door [eisers c.s.] niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd, betwist dat ook hij gebonden is aan de ‘Spelregels’. Derhalve is onvoldoende aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure de vordering van [eisers c.s.] , tot het staken of verbieden van de werkzaamheden aan de zijgevel zal worden toegewezen. Tijdens het onderzoek ter plaatse is de voorzieningenrechter bovendien niet gebleken dat de overbouw aan de zijkant van het perceel van [gedaagden c.s. sub 3 en 4] , gelegen boven het dakterras van [eisers c.s.] – die moet plaatsvinden om de woning van [gedaagden c.s. sub 3 en 4] op deugdelijke wijze te isoleren – voor [eisers c.s.] bezwaarlijk is. Ook de vorderingen jegens [gedaagden c.s. sub 3 en 4] worden afgewezen.
in reconventie
5.8.
Hiervoor in 5.7. is overwogen dat [eisers c.s.] zich aan de ‘Spelregels’ moet houden en de overbouw door [gedaagden c.s. sub 3 en 4] moet dulden. Het uitgangspunt dat [eisers c.s.] zich aan de ‘Spelregels’ moet houden, geldt in beginsel eveneens ten aanzien van het recht van overbouw van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter hebben gedaagden er in deze procedure terecht op gewezen dat [eisers c.s.] er rekening mee had kunnen houden dat de kavel naast hem zou worden gesplitst en dat hierop een tweede woning of bedrijfsruimte zou kunnen worden gebouwd, die overbouw door toekomstige buren of het vestigen van een erfdienstbaarheid ten behoeve daarvan met zich zou kunnen brengen.
5.9.
De overbouw die zal moeten plaatsvinden om de woning van [gedaagden c.s. sub 1 en 2] op een deugdelijke wijze te kunnen isoleren, brengt echter een veel verder gaande inbreuk op het eigendomsrecht van [eisers c.s.] met zich, dan in het geval van [gedaagden c.s. sub 3 en 4] , nu dit neerkomt op het verplaatsen dan wel (deels) verwijderen van de schuur van [eisers c.s.]
Het is naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook niet op voorhand te verwachten dat een bodemrechter de vorderingen zal toewijzen. De voorzieningenrechter laat daarbij zwaar meewegen dat [eisers c.s.] – onbetwist – heeft gesteld dat hij (de architect van) [gedaagden c.s. sub 3 en 4] en [gedaagden c.s. sub 1 en 2] vanaf het begin erop heeft gewezen dat de woningen van [gedaagden c.s. sub 3 en 4] en [gedaagden c.s. sub 1 en 2] over de erfgrens zouden worden gebouwd, terwijl hij zelf – naar zijn zeggen – zijn woning binnen de erfgrens heeft gerealiseerd en de schuur precies op de erfgrens heeft geplaatst. [gedaagden c.s. sub 1 en 2] had dus rekening kunnen en moeten houden met de bestaande situatie en met [eisers c.s.] in overleg moeten gaan over een geschikte oplossing. Hij heeft dat nagelaten en is zonder overleg en zonder rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van [eisers c.s.] met de bouw begonnen, wetende dat hij zijn woning niet op de voorgeschreven wijze kan isoleren zonder dat de schuur van [eisers c.s.] moet worden verbouwd of afgebroken. Die handelwijze dient voor zijn rekening te komen. Dat het weigeren van overbouw door [eisers c.s.] als misbruik van eigendomsrecht zal worden aangemerkt, zoals door gedaagden ten tijde van de mondelinge behandeling is betoogd, is voorshands dan ook niet aannemelijk. Tegen deze achtergrond is niet met een voldoende mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat de vorderingen die [gedaagden c.s. sub 1 en 2] in deze procedure heeft ingesteld in een bodemprocedure zullen worden toegewezen.
5.10.
[gedaagden c.s. sub 1 en 2] heeft verder gevorderd een verbod tot verwijdering van de schutting die [eisers c.s.] heeft geplaatst. Van een spoedeisend belang bij deze vordering is niet gebleken, noch is gebleken dat deze schutting op of over de erfgrens is geplaatst.
5.11.
De slotsom is dat vorderingen in reconventie eveneens worden afgewezen.
in conventie en in reconventie
5.12.
Nu partijen in conventie en in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten op de hierna te vermelden wijze worden gecompenseerd.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
in reconventie
6.2.
wijst de vorderingen af,
voorts in conventie en in reconventie
6.3.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Jaarsveld en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2019.