ECLI:NL:RBMNE:2019:2279

Uitspraak

VONNIS

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

zaaknummer: NL18.21958

Vonnis van 22 mei 2019

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,2. [eiseres sub 2] ,beiden wonend in [woonplaats] ,eisers, die hierna samen [eisers] worden genoemd,advocaat C.B. van Die in Leusden,

tegen

de vereniging
[verweerder],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verweerder, die hierna [verweerder] zal worden genoemd,
advocaat M. van den Oord in Utrecht.

1.De procedure

1.1.

[eisers] hebben [verweerder] op 15 november 2018 opgeroepen voor een procedure bij deze rechtbank. Bij de procesinleiding zijn bijlagen toegevoegd, genummerd 1 t/m 29.

1.2.

[verweerder] heeft daarop gereageerd in haar verweerschrift, met bijlagen 1 t/m 8.

1.3.

[eisers] hebben daarna nog bijlagen 30 t/m 32 aangeleverd.

1.4.

Op 9 april 2019 is de zaak op een zitting met de rechter besproken. Van die zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[verweerder] heeft op 22 mei 2014 aan [eisers] het woonhuis aan de [adres] in [woonplaats] verkocht. Vast staat dat zich kort na de koop vocht- en schimmelproblemen in de woning hebben geopenbaard – die nu nog steeds bestaan. Deze problemen zijn het gevolg van gebreken aan de zijgevel van de woning. In deze zaak gaat het allereerst om de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, waardoor [eisers] nog recht hebben op juiste nakoming van die overeenkomst (door herstel van de gebreken aan de zijgevel) of op vergoeding van hun schade als zij de problemen zelf moeten (laten) verhelpen.

Is er een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst? Ja.

2.2.

Op grond van artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet de verkoper aan de koper een zaak afleveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij niet de eigenschappen bezit die de koper daarvan op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Dat alles moet worden beoordeeld aan de hand van alle feiten en omstandigheden van het geval.

2.3.

In afwijking van artikel 7:17 BW is in de NVM-koopakte (model 2014) die door partijen is gebruikt, afgesproken dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij de koper ligt. Daarop geldt als uitzondering dat de verkoper de garantie geeft dat de geleverde zaak de eigenschappen zal bezitten die voor het normaal gebruik daarvan nodig zijn (behalve voor zover de gebreken aan de koper kenbaar waren). Een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, kan meebrengen dat van non-conformiteit sprake is, ook als de verkoper van het gebrek niet op de hoogte was. In artikel 19 is vervolgens een ouderdomsclausule opgenomen die weer een uitzondering vormt op deze garantiebepaling, in die zin dat gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan, maar het gevolg zijn van ouderdom van de onroerende zaak, toch voor risico van de koper komen. De verleende garantie wordt in beginsel dus uitgesloten door een ouderdomsclausule, voor zover het gaat om gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning.

2.4.

Bij de uitleg van iedere overeenkomst speelt ook een rol wat er in het contact tussen de betrokken partijen verder is besproken. De inhoud van de overeenkomst moet worden uitgelegd. Dat houdt in dat moet worden gekeken hoe partijen in de gegeven omstandigheden elkaars verklaringen en gedragingen moesten begrijpen en wat zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

2.5.

Voordat zij de koopovereenkomst sloten, was de woning twee keer bezichtigd door [eisers] in aanwezigheid van de makelaar van [verweerder] . De laatste keer was daarbij ook een deskundige van de Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) aanwezig om voor [eisers] een aankoopkeuring te doen. Uit het rapport van VEH blijkt dat het voegwerk als ‘matig’ werd beoordeeld en dat daarover ‘in detail’ nog was vermeld:
“Onderdeel Bevindingen Kosten direct Kosten op termijn

Voegwerk Geconstateerd:- Loszittende delen.- Verweerd.Maatregelen:- Plaatselijk herstellen van voegwerk,platvol. € 600,-Opmerking(en):- Achtergevel plaatselijk repareren

gewenst”.2.6. Tussen de bezichtigingen en het sluiten van de koopovereenkomst hebben [eisers] per e-mail contact gehad met [verweerder] via haar makelaar, waarbij onder andere geschreven is over de sporen van lekkage die tijdens de bezichtigingen gezien waren in de woning. Volgens [eisers] heeft de makelaar hen tijdens de bezichtigingen verzekerd dat de lekkage verholpen was doordat de schoorsteen kort daarvoor was vervangen en dat de vochtsporen daarmee ‘oud zeer’ waren. De makelaar heeft daarna per e-mail onder meer aan [eisers] geschreven:
"Er worden door de woningbouw nimmer garantieperiodes voor (on)zichtbare gebreken in de akte vermeld. Deze zaken worden op basis van goed vertrouwen behandeld. Dus in het geval van bijvoorbeeld de schoorsteen, zal er, indien er binnen een redelijke termijn toch lekkages optreden, inspectie plaatsvinden door de woningbouw en waar nodig worden herstelwerkzaamheden uitgevoerd."

2.7.

[eisers] heeft het [naam 1] ingeschakeld om over het vochtprobleem te adviseren. Deze deskundige heeft gerapporteerd dat de oorzaak van het probleem ligt in vochtdoorslag van deze zelfde zijgevel, ontstaan door vochtbruggen in de spouw, slecht voegwerk en (daardoor) vochtige spouwmuurisolatie. Dit heeft [verweerder] op zich niet tegengesproken.

2.8.

De rechtbank stelt ook vast dat de makelaar aan [eisers] heeft gemeld dat er sprake was van een oude, opgeloste lekkage. Die stelling van [eisers] is namelijk door [verweerder] niet voldoende tegengesproken terwijl ook uit de hierboven geciteerde e-mail blijkt dat er eerder door hen over de schoorsteen en lekkages is gesproken. De mededelingen van de door [verweerder] ingehuurde makelaar komen op grond van vaste rechtspraak voor haar rekening. In de genoemde omstandigheden was er geen aanleiding voor [eisers] om nader onderzoek te doen naar de staat van de zijgevel en mochten zij verwachten dat het vochtprobleem aan deze gevel was opgelost. Dat verandert niet door het feit dat tijdens de aankoopkeuring van de Vereniging Eigen Huis al was gebleken dat het voegwerk in matige staat was, omdat dit alleen als een ondergeschikt punt (waarvoor kosten van een beperkt bedrag van € 600,-- waren begroot) in het keuringsrapport is vermeld. Alleen op basis daarvan hoefden [eisers] dus niet te verwachten dat er (ondanks de specifieke toezeggingen op dit punt) sprake was van zo’n groot probleem aan het voegwerk dat dit zou leiden tot de ingrijpende herstelwerkzaamheden die later nodig bleken. Het onderscheid dat [verweerder] nu wil maken tussen de schoorsteen en de gevel wordt niet gevolgd. De makelaar heeft immers toegezegd dat
bijvoorbeeld(en dus niet uitsluitend) in het geval van de schoorsteen het opnieuw optreden van lekkages op kosten van [verweerder] verholpen zou worden. In dat licht kan aan de in de overeenkomst opgenomen ouderdomsclausule geen doorslaggevende betekenis worden gegeven.

2.9.

De lekkage die nog bleek te bestaan, en die niet (meer) door een probleem aan de schoorsteen bleek te worden veroorzaakt maar (ook) door een probleem aan de hele zijgevel, vormt een gebrek dat in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. Het gaat hier namelijk om een aanhoudend vochtig klimaat in de woning - voornamelijk in de woonkamer - met voortdurende schimmelvorming als gevolg. Uit de meting waarbij [verweerder] aanwezig was bleek een vochtpercentage in de wand van 84%. Dat levert onbetwist een zeer ongezonde leefomgeving op voor de bewoners. [verweerder] heeft nog wel het verweer gevoerd dat doordat [eisers] desondanks al jaren in de woning woont, bewezen wordt dat het gebrek niet aan normaal gebruik als woning in de weg stond. Maar dat is een te beperkte uitleg van het begrip ‘normaal gebruik als woning’, waar de rechtbank niet in mee gaat. Vanwege de vochtproblemen beschikt de woning niet over de eigenschappen die [eisers] van de woning mochten verwachten en niet over de eigenschappen die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, terwijl [verweerder] dat in de koopovereenkomst in ieder geval voor wat betreft de vochtproblemen aan deze gevel (mede door de mededelingen van haar makelaar op dit specifieke punt) wel heeft gegarandeerd.

Is er sprake van schuldeisersverzuim? Nee.

2.10.

Volgens [verweerder] zou er sprake zijn van ‘schuldeisersverzuim’ aan de kant van [eisers] , doordat zij verschillende voorstellen van [verweerder] om de gevel te herstellen niet hebben geaccepteerd. [verweerder] meent dat het haar in die omstandigheid niet kan worden verweten dat het gebrek aan de gevel niet is hersteld en dat zij dus niet in verzuim is. De rechtbank stelt vast dat de voorstellen die [verweerder] heeft gedaan om de gevel te herstellen steeds aan strikte voorwaarden zijn verbonden. Zo heeft zij verschillende keren voorstellen gedaan waarbij ook [eisers] een substantieel deel van de kosten zouden moeten betalen. Ook verbonden zij een beperkte garantieperiode aan het herstel, waarbij [eisers] dan verder afstand moesten doen van hun rechten. Van [eisers] kon niet verlangd worden dat zij met de gestelde voorwaarden akkoord zouden gaan dus het valt hun niet aan te rekenen dat de door [verweerder] voorgestelde (beperktere) herstelwerkzaamheden nooit zijn uitgevoerd. Van schuldeisersverzuim is dus geen sprake en [verweerder] is daarentegen wel in verzuim geraakt.

Hoe moet het vocht- en schimmelprobleem worden opgelost?

2.11.

Aangezien sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, hebben [eisers] nog recht op juiste nakoming van die overeenkomst (door herstel van de gebreken aan de zijgevel). [eisers] hebben primair gevorderd dat [verweerder] wordt veroordeeld om haar herstelplicht na te komen door binnen vier weken na dit vonnis opdracht te geven aan een goed en gecertificeerd herstelbedrijf om overeenkomstig de twee rapporten van het [naam 1] en de twee herstelofferten van de firma [naam 2] en [naam 3] tot deugdelijk en definitief herstel van de vocht- en schimmeloverlast over te gaan en deze werkzaamheden binnen twee maanden daarna af te ronden.

2.12.

[verweerder] heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde wijze van herstel omdat het gebrek volgens haar ook met minder ingrijpende en kostbare maatregelen kan worden verholpen. Maar zij heeft de stellingen van [eisers] hierover, die zijn onderbouwd met twee rapportages van het deskundige [naam 1] , alleen tegengesproken onder verwijzing naar wat haar eigen aannemer [naam 4] ervan vindt. Dit is haar vaste aannemer, die ook voorafgaand aan de koopovereenkomst de schoorsteen heeft vervangen en die al verschillende keren vergeefs heeft geprobeerd het vochtprobleem te verhelpen. Daarmee heeft [verweerder] onvoldoende weersproken dat de door het [naam 1] noodzakelijk geachte maatregelen moeten worden getroffen om het gebrek deugdelijk te verhelpen. Als zij haar herstelvoorstellen niet van de eerder genoemde voorwaarden afhankelijk zou hebben gemaakt, had [verweerder] overigens eerst deze minder verstrekkende herstelwerkzaamheden kunnen beproeven. Zij heeft er zelf voor gekozen op een andere manier met de kwestie om te gaan. De primaire vordering van [eisers] zal dan ook nu worden toegewezen.

2.13.

Het is mogelijk dat de spouw wordt verbreed bij het herstel van de gebreken op de wijze die door het [naam 1] is aanbevolen. Daardoor zou de gevel een hogere isolatiewaarde verkrijgen dan [eisers] daarvan mochten verwachten (als de koopovereenkomst voor wat betreft de gevel wel deugdelijk was nagekomen en de gevel dus geen gebreken had vertoond). Voor zover zij hiervoor kiezen, zal [verweerder] bij [eisers] aanspraak kunnen maken op de eventuele extra kosten die hierdoor worden veroorzaakt. Daarbij moet het dus gaan om kosten die uitstijgen boven de kosten die noodzakelijk zouden zijn om alleen het vochtprobleem deugdelijk te verhelpen.

Hebben [eisers] nog recht op vergoeding van kosten? Ja.

2.14.

In artikel 6:96 lid 2 sub b BW is bepaald dat redelijke kosten die zijn gemaakt om schade en aansprakelijkheid vast te stellen ook vergoed moeten worden. [verweerder] heeft op zichzelf de (redelijkheid van) de door het [naam 1] hiervoor in rekening gebrachte kosten niet (onderbouwd) betwist. De hiervoor gevorderde kosten zullen daarom worden toegewezen.

2.15.

Voor de buitengerechtelijke incassokosten geldt het volgende. Volgens [verweerder] komen deze kosten niet voor vergoeding door haar in aanmerking, omdat deze kosten al zijn vergoed door de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] en dus niet zijn aan te merken als door [eisers] geleden vermogensschade. Deze redenering gaat niet op. Een eventuele betaling door een verzekeraar verandert immers niets aan de schadeplichtigheid van de ene partij tegenover de andere. Als komt vast te staan dat iemand op grond van de wet tegenover een ander aansprakelijk is voor bepaalde schade van die ander, zal een verzekeraar die kosten heeft gemaakt om dit te laten onderzoeken overigens regres (kunnen) hebben op zijn verzekerde.

[eisers] vordert een bedrag dat is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: Bvbi). Maar de primaire vordering in deze zaak (nakoming) heeft geen betrekking op één van de situaties waarin dat ‘Besluit Bvbi’ van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of er buitengerechtelijke incassokosten moeten worden betaald daarom toetsen aan de eisen voor dit soort vorderingen zoals die staan in het ‘Rapport BGK-integraal’ (een uitgebreid rapport dat voor de rechtspraak over dit onderwerp is geschreven). De rechtbank stelt vast dat [eisers] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het aanbevolen tarief. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het tarief van € 1.119,25 inclusief BTW, dat wordt aanbevolen voor een vordering van onbepaalde waarde.

2.16.

[eisers] hebben in deze procedure op bijna alle onderdelen gelijk gekregen, daarom moet [verweerder] ook de proceskosten van [eisers] betalen. Deze kosten van [eisers] zijn de volgende:

- oproeping en overige explootkosten € 108,21

- griffierecht € 914,00

- salaris advocaat ( 2 punten x tarief € 543,00) € 1086,00

Totaal € 2.108,21

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

veroordeelt [verweerder] tot nakoming van de koopovereenkomst van 22 mei 2014, door binnen vier weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot het doen uitvoeren van herstel van de geconstateerde gebreken conform de briefrapporten van [naam 1] en de opgestelde herstelofferten van [naam 2] B.V. en [naam 3] door een goed en gecertificeerd herstelbedrijf, en deze werkzaamheden af te ronden binnen twee maanden daarna,

3.2.

veroordeelt [verweerder] tot betaling van de expertisekosten van € 3.293,49, met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 november 2018 tot de dag waarop dit bedrag volledig betaald is,

3.3.

veroordeelt [verweerder] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.119,25 inclusief BTW,

3.4.

veroordeelt [verweerder] in de proceskosten van [eisers] , tot vandaag begroot op € 2.108,21,

3.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

3.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat, rechter, en in aanwezigheid van de griffier mr. C.S. Schür uitgesproken op 22 mei 2019.