ECLI:NL:RBMNE:2019:2276

• Datum uitspraak: 19 juni 2019
• Publicatiedatum: 21 mei 2019
• Zaaknummer: 7214333
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.E. Heinemann
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst en contractuele boete bij financieringsvoorbehoud

In deze zaak, die voor de Rechtbank Midden-Nederland is behandeld, gaat het om de ontbinding van een koopovereenkomst tussen [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde]. De eisers, vertegenwoordigd door mr. B.J. Blindenbach, hebben de overeenkomst ontbonden op basis van een contractueel financieringsvoorbehoud. De gedaagde, die in persoon procedeerde, had de financiering niet rond gekregen en beroept zich op het financieringsvoorbehoud. De zaak is ontstaan na een overeenkomst die op 12 juni 2017 werd ondertekend, waarin een ontbindende voorwaarde was opgenomen die de gedaagde de mogelijkheid gaf om het financieringsvoorbehoud tot uiterlijk 23 juni 2017 in te roepen.

De gedaagde heeft echter te laat gereageerd op het financieringsvoorbehoud, wat leidde tot de ontbinding van de koopovereenkomst door de eisers op 24 mei 2018. De eisers vorderen een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, betaling van een contractuele boete van € 22.500, en vergoeding van proceskosten. De kantonrechter oordeelt dat er geen koppeling is tussen de leveringsdatum en de uiterste datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. De rechter wijst de vorderingen van de eisers toe, met uitzondering van de buitengerechtelijke incassokosten, omdat deze niet correct waren onderbouwd.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de gedaagde de contractuele boete moet betalen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding. De proceskosten worden ook toegewezen aan de eisers, die in totaal € 1.535,91 aan kosten vergoed krijgen. Dit vonnis is openbaar uitgesproken op 19 juni 2019.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7214333 UC EXPL 18-10426 MEH/1029

Vonnis van 19 juni 2019

In de zaak tussen

1. [eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

beiden wonend in [woonplaats] ,

verder gezamenlijk: [eiser sub 1] c.s.,

eisers,

gemachtigde: mr. B.J. Blindenbach,

en

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats] ,

gedaagde,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 november 2018;

- de comparitie van partijen van 16 mei 2019, waarvan aantekening is gehouden.

Daarna is vonnis bepaald.

2. Feiten

2.1.

[eiser sub 1] c.s. woonde aan de [straatnaam] [huisnummer] in [woonplaats] en zou verhuizen naar een nog op te leveren nieuwbouwwoning. Hij had zijn woning te koop gezet via Facebook en een poster achter het raam gehangen. [gedaagde] kwam naar aanleiding van die poster begin maart 2017 langs en was bereid de prijs te betalen, die [eiser sub 1] c.s. in gedachten had, namelijk € 225.000. [gedaagde] woonde op dat moment in een te dure woning.

[eiser sub 1] c.s. vertelde [gedaagde] ook dat hij niet twee keer wilde verhuizen en dat daarom de overdracht van de woning aan de [straatnaam] zes weken na de oplevering van de nieuwbouwwoning zou moeten plaatsvinden. Op dat moment leek het erop dat die nieuwbouwwoning eind 2017 klaar zou zijn. Dat was geen probleem. [eiser sub 1] c.s. noch [gedaagde] heeft een makelaar ingeschakeld.

2.2.

Na het akkoord over de prijs kreeg [gedaagde] een hypotheekofferte die vier à vijf maanden geldig was. Deze offerte was gebaseerd op de cijfers van [gedaagde] eenmanszaak over 2015; zij is verhuurmakelaar.

2.3.

De overdrachtsdatum is enkele keren uitgesteld. Op een gegeven moment hadden partijen het idee de woning aan de [straatnaam] alvast aan [gedaagde] over te dragen, waarna zij die tijdelijk aan [eiser sub 1] c.s. zou verhuren. Kennelijk heeft de notaris die [eiser sub 1] c.s. in de arm had genomen, deze constructie afgeraden.

Daarna hebben partijen op 12 juni 2017 een standaard NVM-koopovereenkomst ondertekend, waarin staat dat de woning op 23 juni 2017, of zoveel eerder of later dan partijen overeenkomen, zou worden geleverd. In de overeenkomst is ook een ontbindende voorwaarde opgenomen. Bepaald is dat [gedaagde] uiterlijk 23 juni 2017 het financieringsvoorbehoud kan inroepen.

2.4.

Half oktober 2017 kreeg [eiser sub 1] c.s. te horen dat de nieuwbouwwoning niet eerder dan in week 8 van 2018 zou worden opgeleverd. Die informatie heeft [eiser sub 1] c.s. doorgegeven aan de notaris en aan [gedaagde] .

In februari 2018 hoorde [eiser sub 1] c.s. dat de nieuwe woning op 13 maart 2018 zou worden opgeleverd. Toen is voor 24 april 2018 een afspraak bij de notaris gemaakt voor de overdracht van de woning aan de [straatnaam] .

2.5.

Enkele dagen voor de geplande overdracht mailde [gedaagde] dat zij de financiering niet rond kreeg. De afspraak bij de notaris is niet doorgegaan. Daarna hebben partijen gecorrespondeerd. Op 14 mei 2018 beroept [gedaagde] zich per mail op het financieringsvoorbehoud. Op 24 mei 2018 ontbindt [eiser sub 1] c.s. de koopovereenkomst schriftelijk en maakt hij aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopprijs: € 22.500.

3. De vordering

3.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, kort gezegd:

1. een verklaring voor recht dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden;

2. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 juli 2018;

3. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.000;

4. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proceskosten en de eventuele nakosten.

4. De standpunten en de beoordeling

4.1.

[eiser sub 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat hij met [gedaagde] een koopovereenkomst heeft gesloten, waarbij de opleverdatum niet duidelijk was. Wel is duidelijk bepaald dat [gedaagde] het financieringsvoorbehoud tot uiterlijk 23 juni 2017 kon inroepen. Doordat de oplevering van de nieuwbouwwoning telkens is uitgesteld, is de opleverdatum van de oude woning weliswaar ook meermalen uitgesteld, maar dat staat los van het financieringsvoorbehoud. [gedaagde] heeft het voorbehoud te laat ingeroepen, zodat hij de koopovereenkomst mocht ontbinden en [gedaagde] de contractuele boete moet betalen.

4.2.

[gedaagde] maakt er geen probleem van dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden is, maar vindt dat zij de boete niet hoeft te betalen. Volgens haar is de datum waarop zij het financieringsvoorbehoud kon inroepen gekoppeld aan de overdrachtsdatum. Doordat die laatste datum telkens is opgeschoven, is de eerste ook opgeschoven. En daar ligt het probleem: de hypotheekofferte was daardoor verlopen. Toen [gedaagde] een nieuwe financieringsaanvraag deed, heeft de bank die afgewezen op basis van de cijfers van haar eenmanszaak over 2016; die waren niet zo mooi als het jaar ervoor. Nu wordt zij als het ware gestraft voor haar bereidwilligheid.

Volgens [gedaagde] is zij in elk geval niet in staat de boete te betalen. Het gaat financieel heel slecht met haar. Ze krijgt bijzondere bijstand voor zelfstandigen en wordt ondersteund door [naam juridisch adviesbureau] . Dat is een juridisch adviesbureau dat zich bezighoudt met schuldhulpverlening aan het midden- en kleinbedrijf.

4.3.

De kantonrechter oordeelt dat uit niets is gebleken dat er een koppeling is tussen de leveringsdatum en de uiterste datum waarop het financieringsvoorbehoud ingeroepen kon worden. Deze twee data hebben niets met elkaar te maken. Partijen kunnen een dergelijke koppeling wel aanbrengen, maar dat moet wel afgesproken zijn. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] erkend dat zij niet over deze koppeling hebben gesproken of onderhandeld. Met andere woorden: partijen hebben op 12 juni 2017 afgesproken dat [gedaagde] het financieringsvoorbehoud uiterlijk 23 juni 2017 kon inroepen, terwijl tegelijkertijd de leveringsdatum nog niet duidelijk was. Dat is op zich niets bijzonders.

Bovendien had [gedaagde] kunnen proberen de hypotheekofferte te verlengen. Als dat alleen mogelijk zou zijn geweest met het maken van kosten (een zogenaamde bereidstellingsprovisie), dan had zij daarover met [eiser sub 1] c.s. moeten praten. Dat heeft zij niet gedaan. Als verlenging niet mogelijk was ( [gedaagde] heeft tijdens de zitting gezegd dat zij dat niet weet), dan had zij niet akkoord moeten gaan met verdere vertraging in de oplevering van de woning. Voor zover [gedaagde] vindt dat een beroep op de boetebepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, gaat dit beroep niet op.

4.4.

Het voorgaande betekent dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. Dat geldt ook voor de vordering tot betaling van de contractuele boete. Hoewel [gedaagde] tegen de wettelijke rente geen verweer heeft gevoerd, heeft [eiser sub 1] c.s. niet duidelijk gemaakt waarom deze op 8 juli 2018 is gaan lopen. De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen per de dag van de dagvaarding, 18 september 2018.

De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, omdat het toepasselijke wettelijke tarief niet in de aanmaning is vermeld.

4.5.

Verder zal [gedaagde] zal in de proceskosten van [eiser sub 1] c.s. worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:

- dagvaarding € 99,91

- griffierecht € 476,00

- salaris gemachtigde €
960,00 (2 punten x tarief € 480,00)

Totaal € 1.535,91

Een veroordeling is de nakosten is niet nodig, omdat dat al in de wet geregeld is. De kantonrechter zal wel vast het salaris gemachtigde begroten, en wel op de manier die in kantonzaken gebruikelijk is.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst op 24 mei 2018 buitengerechtelijk door [eiser sub 1] c.s. is ontbonden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] de contractuele boete van € 22.500,- aan [eiser sub 1] c.s. te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 september 2018 tot de voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiser sub 1] c.s., tot dit vonnis begroot op € 1.535,91, waarin begrepen € 960,- aan salaris gemachtigde;

5.4.

begroot voor de kosten die na dit vonnis nog kunnen ontstaan het salaris gemachtigde op € 120,-;

5.5.

verklaart dit vonnis voor wat betreft het bepaalde onder 5.2. tot en met 5.4. uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann, kantonrechter, en is in aanwezigheid van mr. S. Meurs, griffier, in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2019.