ECLI:NL:RBMNE:2019:2164

• Datum uitspraak: 30 januari 2019
• Publicatiedatum: 15 mei 2019
• Zaaknummer: 7427727 UV EXPL 18-346 GS/1266
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P.S. Elkhuizen-Koopmans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering wegens niet-naleving opzeggingsvereisten huurovereenkomst woonruimte

In deze zaak vordert de verhuurder ontruiming van een woning en betaling van huurachterstand omdat de huurder na afloop van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd de woning niet heeft verlaten. De huurovereenkomst bevatte een clausule waarbij na afloop van de bepaalde tijd de overeenkomst telkens voor één jaar zou worden voortgezet, maar deze bepaling is in strijd met de wet.

De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst zich uitstrekt over een langere periode en dat opzegging vereist is volgens artikel 7:271 BW. De verhuurder heeft echter niet voldaan aan de formele eisen voor opzegging, zoals het vermelden van de opzeggingsgronden in een aangetekende brief. Hierdoor is de opzegging niet rechtsgeldig.

Omdat een rechtsgeldige opzegging ontbreekt, is het niet aannemelijk dat de huurder zonder recht of titel in de woning verblijft. De gevorderde ontruiming wordt daarom afgewezen en de verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming wordt afgewezen wegens niet-naleving van de wettelijke opzeggingsvereisten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7427727 UV EXPL 18-346 GS/1266

Kort geding vonnis van 30 januari 2019

inzake

mevrouw
[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] (Verenigd Koninkrijk),

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. P. Korver, advocaat te Amsterdam,

tegen:

de heer
[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. L.H.E. Drenthe, advocaat te Amsterdam.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 8 januari 2019;
• de producties 1 tot en met 7 van [gedaagde] ;
• de mondelinge behandeling van 16 januari 2019, waarvan aantekening is gehouden;
• de pleitnota van [eiseres] ;
• de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaresse van de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] .

2.2.

Bij e-mail van 9 december 2017 bevestigt [eiseres] onder meer aan [gedaagde] akkoord te zijn dat [gedaagde] de nieuwe huurder van de (gemeubileerde) woning aan de [adres] te [woonplaats] wordt. In deze e-mail vermeldt [eiseres] onder
”Aantal belangrijke punten die zijn besproken” onder andere:
”3. Huur overeenkomst voor bepaalde tijd: jaarcontract, 925 euro exclusief /maand” .

2.3.

[gedaagde] huurt sedert 19 december 2017 voormelde woning van [eiseres] . In de schriftelijke ”Huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte bepaalde tijd” is onder meer het volgende opgenomen:

”(…)

De ondergetekenden verklaren voorts, dat deze huur en verhuur is aangegaan onder de

volgende bedingen:

1.
De huurovereenkomst gaat in op 19 december 2017 en eindigt op 30 november 2018,

gedurende deze periode is opzegging niet mogelijk. Na het verstrijken van de einddatum

wordt deze overeenkomst in goed overleg met huurder en verhuurder elke keer voor 1 jaar

voortgezet.

(…)

7. Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig

artikel 19 van de algemene voorwaarden.

Op de huurovereenkomst zijn de
Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte – d.d. 1-2-2014 van toepassing.

2.4.

Bij brief van de door [eiseres] ingeschakelde beheerder van de woning, [bedrijfsnaam] B.V. (hierna: de beheerder), van 7 augustus 2018 heeft [eiseres] [gedaagde] medegedeeld dat zij de huurovereenkomst met
”in achtneming van de opzegtermijn van minimaal 3 kalendermaanden” per 30 november 2018 wenst te beëindigen. [gedaagde] heeft daarop - onder meer bij e-mail aan de beheerder van 26 oktober 2018 - aangegeven niet akkoord te gaan met beëindiging van de huurovereenkomst.

[gedaagde] is daarna bij (aangetekende) brief van de beheerder van 19 oktober 2018 onder meer gewezen op de op 7 augustus 2018 ontvangen
”aanzegging” voor
”het beëindigen van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd” . Vervolgens heeft [eiseres] bij e-mail van 1 november 2018 [gedaagde] er nogmaals op gewezen dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt per 1 december 2018. Ten slotte is [gedaagde] bij (aangetekende) brief van de gemachtigde van [eiseres] van 20 november 2018 gesommeerd de woning uiterlijk 1 december 2018 aan [eiseres] op te leveren.

2.5.

[gedaagde] heeft de woning op 1 december 2018 niet ontruimd.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert - kort gezegd - ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de kosten van ontruiming en van schadevergoeding gelijk aan € 925,00 per maand aan huur gedurende de periode dat [gedaagde] in het gehuurde verblijft te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten, eveneens te vermeerderen met rente.

3.2.

Aan deze vordering legt [eiseres] - zakelijk weergegeven - ten grondslag dat [gedaagde] thans zonder recht of titel in de woning verblijft. Volgens [eiseres] staat vast dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten. [eiseres] stelt dat tussen partijen overleg is gevoerd over een eventuele voortzetting van de huurovereenkomst, maar dat partijen het daarover niet eens zijn geworden en dat de huurovereenkomst daarom van rechtswege op 30 november 2018 geëindigd. [eiseres] meent dan ook dat zij recht en belang heeft bij onmiddellijke ontruiming van de woning.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Kort gezegd voert [gedaagde]
primair aan dat de grondslag voor de vordering ontbreekt omdat partijen geen huurovereenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt hebben gesloten en
subsidiair , indien de kantonrechter van oordeel is dat dit wel het geval is, dat met de opzeggingen en/of aanzeggingen de huurovereenkomst niet is geëindigd. [gedaagde] concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, indien nodig en voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De spoedeisendheid van de zaak is gegeven met de aard van de vordering.

4.2.

Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een voorziening als door [eiseres] wordt gevorderd het in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.

4.3.

Voor de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen op 30 november 2018 (van rechtswege) is geëindigd, zoals [eiseres] stelt en [gedaagde] betwist, is van belang wat partijen zijn overeengekomen en vervolgens welke wettelijke bepaling op die overeenkomst van toepassing is.

4.4.

In de huurovereenkomst, die in de kop als
”huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte bepaalde tijd” wordt aangeduid, is wat betreft de duur van de overeenkomst onder
”1” opgenomen dat de huurovereenkomst ingaat op 19 december 2017 en eindigt op 30 november 2018 en dat gedurende deze periode opzegging niet mogelijk is, maar dat de overeenkomst
na het verstrijken van de einddatum in goed overleg elke keer voor 1 jaar wordt
voortgezet .

Dit is anders dan wat partijen kennelijk aanvankelijk waren overeengekomen zoals uit de inhoud van de e-mail van [eiseres] aan [gedaagde] van 9 december 2017 kan worden opgemaakt, namelijk een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, voor de duur van een jaar, zonder verlenging. De beperking aan de opgenomen verlenging,
”elke keer voor 1 jaar” , is in strijd met de wet (artikel 7:242 lid 2 BW). Door de in de huurovereenkomst opgenomen verlenging strekt de duur van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zich dan ook over een langere periode uit. Dat volgt overigens ook al uit hoe de verlenging in de huurovereenkomst is geformuleerd: ”Na het verstrijken van de einddatum
wordt deze overeenkomst (…) voortgezet”. De vermelding dat de voortzetting van de overeenkomst
”in goed overleg” plaatsvindt doet daar niet aan af.
Het vorenstaande leidt er toe dat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake is van een huurovereenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt, waarin het opzeggingsvereiste niet (meer) geldt voor huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte met een duur van minder dan twee jaar.

4.5.

Op grond van het bepaalde in artikel 7:271 BW volgt uit het voorgaande dat opzegging van de huurovereenkomst vereist is. Zulks is overigens ook in de (algemene bepalingen van de) huurovereenkomst opgenomen. Ten overvloede merkt de kantonrechter hierbij nog op dat het eerste lid van artikel 7:271 BW overigens bepaalt dat, in afwijking van artikel 7:228 BW, woonruimte-overeenkomsten voor bepaalde tijd niet eindigen door ommekomst van de bepaalde termijn. Ook die overeenkomsten moeten worden opgezegd. De bepaalde termijn heeft dus alleen als beperkte strekking dat aangegeven wordt wanneer op zijn vroegst kan worden opgezegd (HR 10 augustus 1994, NJ 1994/688).
In het derde lid van artikel 7:271 BW is bepaald dat opzegging dient te geschieden bij exploot of aangetekende brief. Alleen de door [eiseres] in het geding gebrachte brief van de beheerder aan [gedaagde] van 19 oktober 2018 is aangetekend verzonden. Die brief kan echter, gelet op de inhoud daarvan, niet als een opzegging in de zin van de wet gelden. Daarnaast eist lid 4 van artikel 7:271 BW dat de opzegging door de verhuurder (op straffe van nietigheid) de gronden voor opzegging moet vermelden en dat het ook moet gaan om gronden zoals aangegeven in artikel 7:274 lid 1 BW. Huurbeëindiging kan, behoudens ontbinding of een beëindigingsovereenkomst, alleen plaatsvinden op de daar aangegeven beëindigingsgronden. Van vermelding van die opzeggingsgronden in een conform artikel 7:271 BW verzonden opzegging is niet gebleken.

4.6.

Ten slotte wijst de kantonrechter er nog op dat een door de verhuurder rechtsgeldig opgezegde huurovereenkomst na de dag waartegen is opgezegd van kracht blijft (tenzij de huurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd) tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272 BW).

4.7.

Uit het vorenoverwogene volgt dat het vooralsnog niet aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat [gedaagde] thans zonder recht of titel in de woning verblijft.

4.8.

Het vorenstaande leidt er dan ook toe dat de gevorderde voorzieningen worden afgewezen.

4.9.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.S. Elkhuizen-Koopmans, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2019.