ECLI:NL:RBMNE:2019:1860

• Datum uitspraak: 15 april 2019
• Publicatiedatum: 30 april 2019
• Zaaknummer: 7666738 MV EXPL 19-51
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.P.P. Hoekstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Executiegeschil over onderhuurbescherming en gevolgen van ontruiming van onzelfstandige woonruimte

In deze zaak, die op 15 april 2019 door de Rechtbank Midden-Nederland is behandeld, gaat het om een kort geding tussen twee eisers, [eiseres 1] en [eiseres 2], en de gedaagde partij, een publiekrechtelijke rechtspersoon, [gedaagde]. De eisers vorderen dat de gedaagde hen niet ontruimt uit de door hen gehuurde onzelfstandige woonruimte, en dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt voortgezet. De gedaagde heeft de ontruiming aangekondigd na een eerder vonnis van 18 maart 2019, waarin [wooncoöperatie] werd veroordeeld om de gebouwen te ontruimen. De eisers stellen dat zij een huurcontract hebben met [gedaagde] en dat de ontruiming hen in een noodtoestand zou brengen, aangezien er geen alternatief voorhanden is.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de eisers geen zelfstandige woonruimte huren, maar onzelfstandige woonruimte, en dat de gedaagde niet in strijd met de wet handelt door hen te ontruimen. De kantonrechter heeft ook overwogen dat de gedaagde hen een alternatief heeft aangeboden, namelijk het huren van kamers, wat niet leidt tot dakloosheid. De vorderingen van de eisers zijn afgewezen, en zij zijn veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

zaaknummer: 7666738 MV EXPL 19-51

Kort geding vonnis van 15 april 2019

inzake

1. [eiseres 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres 1] ,

en

2. [eiseres 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres 2] ,

gezamenlijk verder ook te noemen [eisers c.s.] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in de voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. J. Sprakel,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

[gedaagde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in de voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. T.J. de Groot.

1. De procedure

1.1.

In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 15 april 2019 vonnis gewezen. De inhoudelijke uitwerking daarvan is bepaald op uiterlijk 23 april 2019. Het onderstaande is de inhoudelijke uitwerking.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] is op 24 mei 2016 opgericht met als doel statushouders en andere mensen met geen of een laag inkomen de mogelijkheid te geven de eigendom van hun woning te verkrijgen via een speciale vorm van huren, sparen en kopen. De bestuurder van [gedaagde] is [A] .

2.2.

De [wooncoöperatie] U.A. (verder ook te noemen [wooncoöperatie] ) is een coöperatie met als doel een veilige en dynamische woon- en werkomgeving te creëren voor “oude” en “nieuwe” Nederlanders.

2.3.

[gedaagde] en [wooncoöperatie] hebben op 28 mei 2016 een overeenkomst gesloten inhoudende dat [gedaagde] voor eigen rekening en risico zal zorgdragen voor de ontwikkeling en realisatie van een gebouw met daarin bedrijfsruimten voor sociale ondernemingen, bestemd voor de leden van [wooncoöperatie] , en drie woongebouwen met daarin onzelfstandige woonruimten.

2.4.

In een e-mailwisseling in juli 2018 tussen [gedaagde] en [wooncoöperatie] is mogelijke verhuur van (delen van) de woongebouwen als zelfstandige woonruimte aan de orde geweest. Hieraan is verder geen vervolg gegeven.

2.5.

[eiseres 1] huurt met ingang van 15 oktober 2018 van [wooncoöperatie] de, volgens artikel 1 van de huurovereenkomst, onzelfstandige woonruimte door partijen benoemd als [adres] kamer [kamer] te [woonplaats] , alsmede de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde keuken, toilet, doucheruimte, entree, gang(en), de grond rondom het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten.

2.6.

[eiseres 1] woont samen met [eiseres 2] in het gehuurde.

2.7.

De huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [wooncoöperatie] is per 22 december 2018 met wederzijds goedvinden per direct beëindigd. [wooncoöperatie] heeft het gehuurde niet ontruimd.

2.8.

Bij vonnis in kort geding van 18 maart 2019 heeft de Rechtbank Midden-Nederland [wooncoöperatie] onder andere veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de gebouwen, met al de personen die zijdens [wooncoöperatie] in die gebouwen verblijven, en de grond aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen.

2.9.

De ontruiming is aangekondigd voor 16 april 2019.

3. Het geschil in conventie en de voorwaardelijke reconventie

3.1.

[eisers c.s.] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot het niet ontruimen van [eisers c.s.] en onverkorte voortzetting van de huurovereenkomst uit hoofde van [gedaagde] als verhuurder. Verder vordert [eisers c.s.] [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing dan wel niet ontvankelijk verklaring van de vordering van [eisers c.s.] [gedaagde] vordert in voorwaardelijke reconventie, namelijk voor het geval dat voorshands wordt geoordeeld dat [gedaagde] op grond van artikel 7:269 lid 1 BW een onderhuurovereenkomst met [eiseres 1] voortzet in plaats van [wooncoöperatie] , veroordeling van [eiseres 1] om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de rechter te bepalen termijn, de woning aan de [adres] , bovenste verdieping, te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten, met al het hare en al de personen die zijdens haar in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije beschikking van [gedaagde] te stellen onder afgifte van de sleutels. [gedaagde] vordert voorts, zowel in conventie als in de voorwaardelijke reconventie, veroordeling van [eisers c.s.] in alle kosten van de procedure, griffierecht, salaris en nakosten daaronder begrepen.

3.3.

[eisers c.s.] stelt zich primair op het standpunt dat zij een huurcontract heeft met [gedaagde] en dat het ontruimingsvonnis haar niet treft. Zij huurt volgens het voorblad van de huurovereenkomst een zelfstandige woning. Bij de beoordeling of sprake is van een (on)zelfstandige woning, dient getoetst te worden aan de feitelijke situatie. Het betreft een eigen afsluitbare wooneenheid van een gehele verdieping, waarin [eisers c.s.] als enige de beschikking heeft over de keuken, toilet en badkamer. Nu het een zelfstandige woonruimte betreft is [gedaagde] als verhuurder in de plaats van [wooncoöperatie] getreden. Subsidiair stelt [eiseres 1] zich op het standpunt dat ontruiming tot een noodtoestand zou leiden. Ontruiming mag niet plaatsvinden zo lang er geen alternatief beschikbaar is. Er is door [gedaagde] geen daadwerkelijk aanbod van andere woonruimte gedaan. De dreigende dakloosheid is in strijd met internationaal recht. [eisers c.s.] was en is in staat om de huur te voldoen. Haar belang bij huisvesting weegt naar haar mening zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij ontruiming. [eiseres 2] wordt, hoewel zij geen partij is bij de huurovereenkomst, wel getroffen door de ontruiming, Zij heeft dan ook belang bij een oordeel omtrent de ontruiming.

3.4.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiseres 2] niet ontvankelijk is in haar vordering. Zij staat niet als huurder op de overeenkomst vermeld. Zij heeft geen huurrechten jegens [wooncoöperatie] noch jegens [gedaagde] . Verder voert [gedaagde] aan dat het gehuurde onzelfstandige woonruimte betreft. Het samentrekken van vier kamers kan niet tot een zelfstandige woonruimte en, als gevolg daarvan, tot onderhuurbescherming leiden. Ontruiming leidt niet tot een noodtoestand bij [eisers c.s.] [gedaagde] heeft [eiseres 1] en [eiseres 2] aangeboden om ieder een kamer te huren. Zij hebben de daartoe benodigde gegevens echter niet verstrekt. Als wordt geoordeeld dat er sprake is van onderhuur, dan dient deze beëindigd te worden omdat [eisers c.s.] onvoldoende waarborg biedt voor een correcte nakoming van de huur, [eisers c.s.] niet de benodigde huisvestingsvergunning heeft en het van [gedaagde] niet kan worden gevergd om de huurovereenkomst voort te zetten.

4. De beoordeling in conventie en de voorwaardelijke reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang worden de vorderingen in conventie en de voorwaardelijke reconventie gezamenlijk beoordeeld.

4.2.

Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak en uit de datum van de aangekondigde ontruiming.

4.3.

Er is weliswaar geen sprake van een huurrelatie tussen [wooncoöperatie] en [eiseres 2] , maar nu [eiseres 2] wel de gevolgen zou ondervinden van een afwijzend vonnis in conventie, blijft een niet ontvankelijk verklaring jegens haar achterwege.

4.4.

In een executiegeschil komt aan de kantonrechter slechts een beperkte toets toe. De kantonrechter kan de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts schorsen, indien hij van oordeel is dat de executant – mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de executie wordt geschaad – geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging oftewel in het geval van misbruik van recht door de executant.

4.5.

Van misbruik van recht zal sprake zijn, indien het te executeren vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien de tenuitvoerlegging op grond van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard. Van misbruik van de executiebevoegdheid kan voorts sprake zijn als de executant op grond van andere feiten of omstandigheden in redelijkheid geen gebruik mag maken van zijn recht tot executie van het vonnis. Daartoe overweegt de kantonrechter het navolgende.

4.6.

[gedaagde] verhuurde aan [wooncoöperatie] – onder meer – 3 woongebouwen met (in totaal) 81 onzelfstandige woonunits (kamers) met gemeenschappelijk gebruik van keuken, badkamer, toilet en bergruimte. Onderdeel van die huurovereenkomst was dat [wooncoöperatie] die onzelfstandige kamers verhuurt aan “statushouders en enkele andere huurders”.

4.7.

Uit overgelegde situatietekeningen en toelichting door partijen blijkt dat ieder woongebouw bestaat uit twee verdiepingen, waarbij iedere verdieping is onderverdeeld in drie delen, waarbij ieder deel bestaat uit meerdere (op de benedenverdieping 5 per deel, op de bovenverdieping 4 per deel) kamers met een gemeenschappelijke keuken, badkamer, toilet en bergruimte.

4.8.

[eiseres 1] huurde van [wooncoöperatie] , zoals hiervoor onder 2.5 weergegeven – “de onzelfstandige woonruimte, gelegen aan [adres] kamer [kamer] te [woonplaats] en de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde keuken/toilet/doucheruimte/entree/gang(en)/ bergruimte […]”. [eiseres 1] bewoonde deze 4 kamers samen met [eiseres 2] . Feitelijk hadden zij samen dus alle 4 de kamers met gemeenschappelijke keuken, badkamer, toilet en bergruimte ter beschikking op de betreffende verdieping/gedeelte.

4.9.

[eiseres 1] vordert in dit kort geding – zo begrijpt de kantonrechter – [gedaagde] te verbieden het door haar gehuurde te ontruimen. Zij beroept zich daarbij op de bescherming van artikel 7:269 BW, stellende dat zij een onderhuurovereenkomst heeft die betrekking heeft op zelfstandige woonruimte.

4.10.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat [eiseres 1] zich niet op de bescherming van artikel 7:269 BW kan beroepen, omdat zij – anders dan zij stelt – geen zelfstandige woning van [wooncoöperatie] huurt. De feitelijke situatie in dit geval is immers overduidelijk dat [wooncoöperatie]
onzelfstandige kamers (onder)verhuurt. Dit is ook zo vastgelegd in de overeenkomst tussen [gedaagde] en [wooncoöperatie] en gebeurde feitelijk ook. Ook in de huurovereenkomst tussen [wooncoöperatie] en [eiseres 1] wordt gesproken over
onzelfstandige woonruimte. [wooncoöperatie] heeft er kennelijk – om haar moverende redenen – voor gekozen om soms meer dan één kamer tegelijk aan één huurder te verhuren. Dat [eiseres 1] in het onderhavige geval meerdere van die
onzelfstandige kamers van [wooncoöperatie] huurde met als gevolg dat zij de gemeenschappelijke ruimtes op de betreffende verdieping/gedeelte feitelijk voor haar en haar huisgenote [eiseres 2] alleen had, maakt naar voorlopig oordeel van de kantonrechter in de omstandigheden van dit geval nog niet dat zij daarmee een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 7:234 BW huurde. Daarbij is van belang dat het hier, gelet op de aard van het project en de teksten van de overeenkomsten voor alle betrokken partijen duidelijk was dat er
onzelfstandige kamers werden verhuurd. Een achterliggend doel van [gedaagde] om op deze manier de ontruimingsbescherming te omzeilen is gesteld noch aannemelijk geworden. Van belang is verder dat door [gedaagde] – onvoldoende weersproken – is gesteld dat de verschillende verdiepingen/gedeelten geen afsluitbare toegangsdeur hebben en dat [eiseres 1] een eventuele afsluitbare deur bij het deel waar zij de kamers huurde zelf heeft gecreëerd. Ook is gebleken dat de aanduiding [adres] in de huurovereenkomst tussen [wooncoöperatie] en [eiseres 1] slechts een interne benaming is voor het deel waarin de 4 door [eiseres 1] gehuurde kamers zijn gelegen en geen officieel huisnummer. Voor het hele gebouw met al de daarin gelegen kamers geldt één huisnummer, [adres] .

4.11.

Verder kan aan het oordeel dat uitsluitend
onzelfstandige kamers werden (onder)verhuurd niet afdoen dat op enig moment tussen [gedaagde] en [wooncoöperatie] de mogelijkheid om ook zelfstandige woonruimte te gaan verhuren is besproken. Niet gebleken is immers dat daarover overeenstemming is ontstaan en dat de daarvoor benodigde vergunningen zijn verkregen en aanpassingen zijn gemaakt.

4.12.

[eiseres 1] heeft subsidiair nog aangevoerd dat ontruiming niet zou mogen plaatsvinden ter voorkoming van een onmenselijke situatie, te weten dakloosheid van [eisers c.s.] Aan dit betoog wordt voorbijgegaan. Vast staat dat [gedaagde] aan [eisers c.s.] een aanbod heeft gedaan, inhoudende dat zij ieder een kamer kunnen huren. In totaal zouden zij dan voor die 2 kamers een huurprijs verschuldigd zijn die ongeveer gelijk is aan de prijs die zij nu voor 4 kamers betalen. Natuurlijk gaan zij er daarmee in woongenot aanmerkelijk op achteruit, maar dit is onvoldoende om van een noodtoestand of onmenselijke situatie te spreken; van dakloosheid hoeft geen sprake te zijn.

4.13.

Het voorgaande betekent dat tenuitvoerlegging van het vonnis van 18 maart 2019 niet geschorst wordt en dat de vorderingen van [eisers c.s.] zullen worden afgewezen. Als gevolg daarvan is de voorwaardelijke vordering in reconventie niet aan de orde.

4.14.

Gelet op de uitkomst van de procedure wordt [eisers c.s.] veroordeeld in de (na)kosten van de procedure. Nu [gedaagde] in deze procedure geen griffierecht hoeft te betalen, wordt dit deel van haar vordering afgewezen.

5. De beslissing

De kantonrechter:

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers c.s.] af;

5.2

veroordeelt [eisers c.s.] in de kosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde;

5.3

veroordeelt [eisers c.s.] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 120,00 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.4

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 april 2019.