Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 17/4647
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 maart 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. M. Uijen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. T. Klinkhamer).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaatsnaam] (het object) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 1.755.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij die aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 september 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarde van het object gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het beroep is behandeld op de zitting van 13 november 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [B] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object betreft een in 1998 gebouwde loods van 1975 m² die gebruikt wordt voor op- en overslag van afval. Ook is er een kantoorgebouw, eveneens gebouwd in 1998, van 146 m² op de begane grond en 146 m² op de verdieping. In 2003 is daaraan een deel bijgebouwd: 175 m² op de begane grond en 145 m² op de verdieping. Daarnaast is er een weegbrug, een opslagtank en een pompgebouw. Het gehele terrein is verhard. Het object is gelegen op het bedrijventerrein [naam bedrijventerrein] in [plaatsnaam] .
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 1.274.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ volgt dat de waarde van een niet-woning onder meer kan worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarbij geldt dat de waarde van een onroerende zaak bepaald wordt op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dat de waarde in het economisch verkeer.
5. Verweerder is bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer uitgegaan van de huurwaardekapitalisatie-methode. Verweerder verwijst ter nadere onderbouwing van deze waarde op een in beroep overgelegd taxatierapport van taxateur [B] van
19 februari 2018. Deze taxateur heeft voor het object twee waardes vastgesteld. Op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode heeft hij een waarde vastgesteld van € 2.226.000,-.
Op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft hij de waarde vastgesteld op
€ 2.088.000,-. Deze getaxeerde waardes zijn hoger dan de beschikte waarde.
Huurwaarde
6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de huurwaarde het object vergeleken met
gerealiseerde huurcijfers van twee verhuurde vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] in [plaatsnaam] met een bruto vloeroppervlakte van 1.937 m² en huur van € 57,- per m²
- [adres 3] in [plaatsnaam] met een bruto vloeroppervlakte van 220 m² en huur van € 73,- per m².
Ook heeft verweerder de huurwaarde onderbouwd met twee verkooptransacties:
- [adres 4] in [plaatsnaam] , verkocht op 31 oktober 2016 voor € 1.236.000,-
- [adres 5] in [plaatsnaam] , verkocht op 18 december 2015 voor € 2.450.000,-.
De taxateur van verweerder heeft de verschillende opstallen van het object benoemd en per onderdeel een (huur)waarde berekend. Voor de verschillende kantoorruimten en de loods/opslag heeft verweerder de huurwaarde op € 58,- per m² gesteld.
7. Eiseres voert aan dat het object een eenvoudige, niet-geïsoleerde bedrijfsruimte heeft. Het object is gedateerd en verkeert in een matige staat, in tegenstelling tot de door verweerder aangedragen referentieobjecten. De loods/opslag is volgens eiseres niet geschikt voor de opslag van alle goederen, omdat de loods niet geïsoleerd en niet wind- en waterdicht is. Om die reden is het object ook minder courant en niet vergelijkbaar met de door verweerder genoemde referentieobjecten. Eiseres stelt onder verwijzing naar het taxatierapport van haar taxateur [A] van 10 november 2017 dat de huurwaarde van de opstallen van het object te hoog is. Zij baseert zich daarvoor op marktinformatie die in het taxatierapport is beschreven. De rond de waardepeildatum gesloten huurcontracten laten volgens de taxateur van eiseres huurprijzen voor bedrijfsruimte met dienstbare kantoorruimte zien die variëren tussen € 30,- en € 49,- per m². Op grond hiervan heeft de taxateur de huurwaarde van de opstallen van het object gesteld op € 42,- per m².
Huurwaarde kantoorruimte
8. Verweerder heeft de huurwaarde voor de vier apart benoemde kantoorruimten gesteld op € 58,- per m². De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat deze waarde in lijn ligt met de berekende huurwaarden van de kantoorruimten van de twee gerealiseerde verkoopcijfers. Zo heeft het vergelijkingsobject [adres 5] meer oppervlakte aan kantoorruimte met een huurwaarde € 70,- en € 75,- per m². Dit maakt voldoende aannemelijk dat een huurwaarde van € 58,- per m² voor minder oppervlakte aan kantoorruimten van het object niet te hoog is.
Huurwaarde loods/opslag
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de verwijzing naar de huurprijzen van de twee verhuurde vergelijkingsobjecten een huurwaarde van € 58,- per m² voor de opslagruimte van het object niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt daartoe dat de opslag van [adres 5] van 2.713 m² gewaardeerd is op € 40,- per m², wat een waarde van € 108.520,- oplevert. De waarde van de loods/opslag van het object van 1.975 m² komt met een waarde van € 58,- m² op € 114.550,-. De kleinere opslag van het object is daarmee hoger gewaardeerd, terwijl uit het taxatierapport en uit wat op de zitting is besproken niet blijkt dat de opslag van het object kwalitatief beter is. Om die reden is de rechtbank van oordeel dat een waarde van € 58,- per m² niet aannemelijk is. Daaraan doet niet af dat deze waarde in lijn ligt met de gerealiseerde huurwaarde van [adres 2] (caravanstalling van 1937 m²) van € 57,- per m².
(Huur)waarde overige opstallen en onderdelen van het object
10. Voor wat betreft de (huur)waarden van de weegbrug, de opslagtank, het pompgebouw, de infrastructuur en overgrond ziet de rechtbank in wat eiseres betoogt geen aanleiding om niet uit te gaan van de door verweerders taxateur opgestelde taxatieopbouw en vastgestelde waardes.
Conclusie getaxeerde waarde
11. Omdat naar het oordeel van de rechtbank de huurwaarde van € 58,- per m² voor de loods/opslag niet aannemelijk is gemaakt, is daarmee ook de getaxeerde waarde van het object van € 2.226.614,- niet aannemelijk.
Beschikte waarde
12. Het voorgaande betekent dat verweerder de op basis van de huurwaarde-kapitalisatiemethode getaxeerde waarde, die € 471.614,- boven de beschikte waarde uitkomt, niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beoordeelt hierna of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
13. Zoals hiervoor overwogen, acht de rechtbank een huurwaarde van € 58,- per m² voor de loods/opslag in vergelijking met de andere objecten te hoog. De rechtbank volgt evenmin de huurwaarde van € 42,- per m² die eiseres bepleit. Eiseres heeft de huurwaarde op dat bedrag gesteld aan de hand van beschikbare marktinformatie, zoals opgenomen in haar taxatierapport. Daarin staan zeven huurprijzen per m² vermeld voor bedrijfsruimte inclusief dienstbare kantoorruimte. De taxateur van eiseres specificeert echter niet nader welke opstallen onder de bedrijfsruimten vallen en wat de grootte van de opstallen is, zodat niet inzichtelijk is in hoeverre de ruimten vergelijkbaar zijn met die van het object.
14. Omdat geen van beide partijen de huurwaarde van de loods/opslag aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de huurwaarde daarvan schattenderwijs stellen op € 50,- per m².
Bruto kapitalisatiefactor
15. Voor wat betreft de kapitalisatiefactor overweegt de rechtbank het volgende.
Verweerder heeft de kapitalisatiefactor vastgesteld op 9. Verweerder heeft dit getal herleid uit de verkoopcijfers van de twee vergelijkingsobjecten van rond de waardepeildatum.
Eiseres stelt dat de kapitalisatiefactor 8 moet zijn. De rechtbank overweegt dat ook al zou eiseres worden gevolgd dat uitgegaan moet worden van een kapitalisatiefactor 8, de waarde ook dan hoger is dan de door verweerder beschikte waarde.
Conclusie
16. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, en mr. K. de Meulder en
mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.