ECLI:NL:RBMNE:2018:917

• Datum uitspraak: 7 maart 2018
• Publicatiedatum: 12 maart 2018
• Zaaknummer: C/16/453175 / KG RK 18-24
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Voorlopige voorziening
• Rechters: C.S.K. Fung Fen Chung
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Goedkeuring onderhandse verkoop en ontruiming van registergoed in het kader van hypotheekrecht

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 7 maart 2018 uitspraak gedaan in een verzoek van de Volksbank N.V. tot goedkeuring van een onderhandse verkoop van een registergoed. De bank had op 16 januari 2018 een verzoekschrift ingediend op basis van artikel 3:268 lid 2 BW, met als doel goedkeuring te verkrijgen voor de verkoop van het registergoed aan een derde partij voor een bedrag van € 126.703,00. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de bank een geldlening had verstrekt aan de hypotheekgever, die in gebreke was gebleven met de betaling van zijn verplichtingen. De bank had de hypotheekgever op de hoogte gesteld van de voorgenomen openbare verkoop van het registergoed, maar besloot uiteindelijk tot een onderhandse verkoop.

Tijdens de zitting op 20 februari 2018 was de hypotheekgever niet aanwezig, terwijl vertegenwoordigers van de bank en de koper wel aanwezig waren. De voorzieningenrechter heeft de waarde van het registergoed beoordeeld en geconcludeerd dat de onderhandse verkoop een hogere opbrengst zou opleveren dan een openbare verkoop, mede gezien de slechte staat van het registergoed en het moeizame contact met de hypotheekgever. De voorzieningenrechter heeft het verzoek tot goedkeuring van de onderhandse verkoop toegewezen.

Daarnaast heeft de bank verzocht om een verklaring voor recht dat de hypotheekgever en zijnen op grond van de beschikking tot ontruiming kunnen worden genoodzaakt om het registergoed te ontruimen. De voorzieningenrechter heeft echter geoordeeld dat de bank deze verklaring niet kon verkrijgen, omdat artikel 525 Rv geen bevoegdheid tot ontruiming toekent aan de hypotheekhouder. De voorzieningenrechter heeft wel bepaald dat de hypotheekgever het registergoed moet ontruimen en aan de bank ter beschikking moet stellen, maar heeft het verzoek van de bank om de ontruiming aan de kopers op te leggen afgewezen. De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rekestnummer: C/16/453175 / KG RK 18-24

Beschikking van de voorzieningenrechter van 7 maart 2018

in de zaak van

de naamloze vennootschap

DE VOLKSBANK N.V. ,

tevens h.o. d .n. SNS, voorheen statutair genaamd SNS Bank N.V.,

gevestigd te Utrecht,

verzoekster,

hierna te noemen de bank,

advocaat mr. A.J.H. Peters te Rosmalen,

tegen

1. [verweerder] ,

wonende te [woonplaats] ,

verweerder,

hierna te noemen [verweerder] .

1. Verloop van de procedure

1.1.

De bank heeft op 16 januari 2018 een verzoekschrift op grond van artikel 3:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) met bijlagen ter griffie van deze rechtbank ingediend. Het verzoek strekt tot goedkeuring door de voorzieningenrechter van de onderhandse verkoop van het hierna te noemen registergoed aan [bedrijfsnaam] B.V. voor een bedrag van € 126.703,00.

1.2.

De griffier van deze rechtbank heeft partijen en belanghebbenden opgeroepen tegen de terechtzitting van 20 februari 2018.

1.3.

Ter zitting zijn mr. A. Bijnevelt, kantoorgenoot van mr. A.J.H. Peters, en de heer [A] namens de bank verschenen. [verweerder] is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet ter zitting verschenen. De heer [B] en de heer [C] , bestuurders van [bedrijfsnaam] B.V., zijn namens [bedrijfsnaam] B.V. verschenen.

1.4.

Ten slotte is de uitspraak bepaald.

2. Vaststaande feiten

2.1.

De bank heeft aan [verweerder] bij notariële akte van geldlening met hypotheekstelling van 21 augustus 2007 een geldlening verstrekt. Tot verhaal van de verstrekte geldlening is in voornoemde akte een recht van hypotheek verleend op:

“A.
het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de benedenwoning en een berging op de begane grond van na te melden flatgebouw te [postcode] [woonplaats] , plaatselijk bekend [straatnaam] [nummeraanduiding] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie-aanduiding] , complexaanduiding [nummeraanduiding] , appartementsindex [nummeraanduiding] , uitmakende het twee/vijfde onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het flatgebouw met grond, omvattende een boven- en benedenwoning met bijbehorende bergingen, staande en gelegen te [woonplaats] aan [straatnaam] nummers [nummeraanduiding] en [nummeraanduiding] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie-aanduiding] nummer [nummeraanduiding] , groot een are,

B. een perceel grond, gelegen te [woonplaats] nabij [straatnaam] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie-aanduiding] nummer [nummeraanduiding] , groot vijf centiare (5 ca) en grenzend aan het hierboven sub A. vermelde appartementsrecht”, hierna te noemen: het registergoed.

2.2.

[verweerder] is in gebreke gebleven met de voldoening van zijn verplichtingen uit hoofde van voornoemde geldlening. De totale vordering van de bank op [verweerder] bedraagt per 15 januari 2018 € 114.605,59, te vermeerderen met rente en kosten.

2.3.

De bank heeft bij deurwaardersexploot van 11 december 2017 [verweerder] bericht tot openbare verkoop van het registergoed te zullen overgaan op 23 januari 2018.

2.4.

De bank heeft blijkens de daarvan overgelegde koopakte de mogelijkheid het registergoed onderhands te verkopen voor een bedrag van € 126.703,00 aan [bedrijfsnaam] B.V.

2.5.

De waarde van het registergoed is door de heer [D] , werkzaam bij [naam makelaarskantoor] , gevestigd te [vestigingsplaats] , per 25 oktober 2017 getaxeerd op:

• € 125.000,00, vermoedelijke opbrengst bij executieveiling;
• € 90.000,00, vermoedelijke opbrengst bij executieveiling, in verhuurde staat;
• € 132.500,00, onderhandse verkoopwaarde binnen een termijn van drie maanden;
• € 140.000,00, marktwaarde.

3. Beoordeling van het verzoek

3.1.

Tegen het verzoek om het onderpand onderhands te verkopen conform de overeenkomst die bij het verzoek ter goedkeuring is voorgelegd, zijn door [verweerder] geen bezwaren naar voren gebracht.

3.2.

Nu het bij verzoekschrift voorgelegde bod van € 126.703,00 de getaxeerde waarde van de vermoedelijke executoriale veilingopbrengst van € 125.000,00 overstijgt, is het naar het oordeel van de voorzieningenrechter aannemelijk geworden dat er geen hogere opbrengst te verwachten valt bij een openbare verkoop, mede gelet op de nadere toelichting van de heer [A] , namens de bank over de slechte staat van onderhoud van het registergoed en het moeizame contact met [verweerder] . Onderhavig verzoek om de voorgelegde koopovereenkomst goed te keuren en te bepalen dat de verkoop van het registergoed onderhands zal plaatsvinden bij deze koopovereenkomst zal, als op de wet gegrond, worden toegewezen.

3.3.

Verder geeft de bank in haar verzoekschrift aan dat zij de ontruiming van het onderpand wil overlaten aan de koper. In dat verband verzoekt de bank de voorzieningenrechter primair voor recht te verklaren althans te overwegen dat de hypotheekgever en de zijnen op grond van deze beschikking tot ontruiming worden genoodzaakt als bedoeld in artikel 525 lid 3 Rv;

subsidiair de hypotheekgever te veroordelen het onderpand te ontruimen en met al de zijnen en het zijne te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen aan verzoekster, althans de kopers, op het moment van inschrijving als bedoeld in artikel 3:89 BW, alsmede te bepalen dat de rechten uit de in de te wijzen beschikking op dit punt overgaan op de kopers.

3.4.

Ten aanzien van de primair verzochte verklaring voor recht overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Centraal staat in dit verband het antwoord op de vraag of artikel 525 lid 3 Rv ook een ontruimingstitel geeft indien er sprake is van een onderhandse verkoop als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW. Artikel 525 lid 3 Rv is opgenomen in Boek II, Titel 3, afdeling 2 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering. Deze afdeling ziet op de executoriale verkoop van onroerende zaken. In de onderhavige zaak is sprake van de uitoefening van het recht van parate executie door de bank, zijnde de hypotheekhouder. Een dergelijke executoriale verkoop dient in beginsel in het openbaar plaats te vinden, maar kan met goedkeuring van de voorzieningenrechter ook onderhands geschieden. Een dergelijke onderhandse verkoop betreft dus ook een executoriale verkoop. De voorzieningenrechter stelt voorop dat de executieleer meebrengt dat de verplichting van de geëxecuteerde het goed ter beschikking van de koper te stellen evenzeer inherent is aan de executie als de bevoegdheid van de executant tot juridische levering. Het begrip executie impliceert automatisch het recht van de koper ontruiming af te dwingen krachtens de titel waarbij hem het goed wordt toegewezen. Bij een onderhandse verkoop is die titel de beschikking van de voorzieningenrechter waarin wordt bepaald dat de verkoop onderhands zal geschieden en waarbij goedkeuring wordt verleend aan de koopovereenkomst. In de plaats van “proces-verbaal” in artikel 525 Rv mag dan ook naar het oordeel van de voorzieningenrechter naar analogie “de beschikking van de voorzieningenrechter op de voet van artikel 3:268 lid 2 BW” worden gelezen. Dit betekent dat in het geval van een executoriale verkoop de koper automatisch het recht heeft om de ontruiming door de hypotheekgever en de zijnen af te dwingen. Zie: Asser/Van Mierlo 3-VI 2016, nummer 422.

3.5.

De hypotheekgever en de zijnen kunnen derhalve op grond van deze beschikking tot ontruiming worden genoodzaakt als bedoeld in artikel 525 lid 3 Rv. Niet (voldoende) is gesteld en/of gebleken welk belang verzoekster (de bank) zelf heeft bij de verzochte verklaring voor recht, omdat artikel 525 Rv geen bevoegdheid tot ontruiming toekent aan de hypotheekhouder en verzoekster aangeeft dat zij de ontruiming van het onderpand wil overlaten aan de koper, zodat dit primaire verzoek ten aanzien van de verklaring voor recht wordt afgewezen.

3.6.

Ten aanzien van het subsidiair verzochte overweegt de voorzieningenrechter als volgt. De bank verzoekt een ontruimingsveroordeling van de hypotheekgever ( [verweerder] ) en de zijnen op grond van artikel 3:263 lid 2 BW, laatste twee volzinnen. De bank verzoekt daarbij het onderpand ter beschikking te stellen aan de bank, althans aan de kopers, op het moment van inschrijving als bedoeld in artikel 3:89 BW, alsmede te bepalen dat de rechten uit de in de te wijzen beschikking op dit punt overgaan op de kopers.

3.7.

Artikel 3:268 lid 2 BW, voorlaatste volzin bepaalt dat de voorzieningenrechter, als dit wordt verzocht, bij de goedkeuring van een verzoek tot onderhandse verkoop tevens de hypotheekgever en de zijnen veroordeelt tot ontruiming van het verhypothekeerde goed tegen een bepaald tijdstip. Daarbij vindt, volgens de slotzin van deze bepaling, de ontruiming niet plaats vóór het moment van inschrijving, bedoeld in artikel 3:89 BW. Uit artikel 3:268 lid 2 BW blijkt dat de mogelijkheid om (op relatief eenvoudige wijze) een ontruimingstitel te verkrijgen is verleend aan (onder meer) de hypotheekhouder, in dit geval de bank, en niet aan de kopers. Deze koper(s) hebben op grond van hetgeen onder rechtsoverwegingen 3.4. en 3.5. is overwogen in het geval van een executoriale verkoop op grond van artikel 525 lid 3 Rv al automatisch het recht om de ontruiming door de hypotheekgever en de zijnen af te dwingen. Het verzoek van de bank voor zover dit ziet op de kopers zal dan ook worden afgewezen.

4. Beslissing

De voorzieningenrechter bepaalt dat:

4.1.

de verkoop van het registergoed onderhands zal geschieden overeenkomstig de hierbij goedgekeurde koopovereenkomst, waarvan een gewaarmerkt afschrift aan deze beschikking is gehecht;

4.2.

de levering dient plaats te vinden
binnen de in de koopovereenkomst genoemde termijn, doch in ieder geval binnen 12 weken na de datum van deze beschikking;

4.3.

veroordeelt [verweerder] om het registergoed te ontruimen met wie en al wat aldaar namens hem aanwezig is en om het registergoed met afgifte van de sleutels aan verzoekster ter vrije beschikking te stellen binnen twee weken na betekening van deze beschikking, maar niet eerder dan het moment van inschrijving als bedoeld in artikel 3:89 BW;

4.4.

verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. C.S.K. Fung Fen Chung en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2018.