Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6780257 UC EXPL 18-3585 GS/1266
Vonnis van 7 november 2018
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: [gemachtigde] , [naam advies- en incassobureau] te [vestigingsplaats] ,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
2.[gedaagde sub 2] ,
3.[gedaagde sub 3] ,
allen wonende te [woonplaats] ,
verder achtereenvolgens ook te noemen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. C.P. Mesker, advocaat te Utrecht.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 juli 2018;
- de akte houdende producties van [eiser] ;
- de comparitie van 8 oktober 2018, waarvan aantekening is gehouden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van verschillende panden in [woonplaats] , onder meer een hoekpand aan de [straatnaam] , waar op de begane grond een supermarkt is gevestigd (adres: [straatnaam] [nummeraanduiding 2] ), op de eerste en tweede etage twee woningen zijn gelegen ( [straatnaam] [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 3] ) en waar zich op de zolderverdieping (derde etage) een penthouse (hierna: appartement) bevindt ( [straatnaam] [nummeraanduiding 1] ). Deze woningen zijn via een aparte opgang bereikbaar. De woningen op de eerste, tweede en zolderverdieping zijn in de maanden juli en augustus 2016 gerenoveerd.
2.2.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn buitenlandse studenten die aan de […] studeren. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een relatie. [gedaagde sub 3] is een gemeenschappelijke vriend. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zochten een kamer in [woonplaats] per 1 september 2016.
2.3.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben op 3 augustus 2016 het appartement op de zolderverdieping van het pand [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] bezichtigd.
2.4.
Een schriftelijke op 11 augustus 2016 opgemaakte en ondertekende huurovereenkomst ter zake voornoemd appartement op de zolderverdieping van het pand aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , waarin als ondergetekenden [eiser] als verhuurder en [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] als huurder worden vermeld, houdt onder meer in:
”(…)
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden ingaande op 01-09-
2016 en lopende tot en met 28-02-2017
3.2
Tijdens deze periode kunnen partijen het contract met inachtneming van één maand
opzegtermijn vanuit huurders en één maand vanuit verhuurder tussentijds door
schriftelijke opzegging beëindigen.
(…)
4.4
Per betaalperiode van één maand bedraagt
- de huurprijs € 1250,00
- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder
ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten € 250,00
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 1500,00
(…)
4.5
Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste
betaalperiode betrekking op de huurperiode van 01-09-2016 tot en met 30-09-2016 een
bedrag van €1500,00 en twee maanden borg á €3000,00 en is het over deze eerste periode
verschuldigde bedrag €4500,00
Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op 01-09-2016
4.6
De maandelijkse betaling geschiedt per bank op rekeningnummer
[rekeningnummer] ten name van [A]
(…)
9. Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op: [naam makelaarskantoor] en
Pandbeheer
(…)”
2.5.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben op 31 augustus 2016 van [eiser] de sleutel van het appartement ontvangen en het appartement op 1 september 2016 betrokken.
2.6.
Op 29 september 2016 om 13:54 uur bericht [gedaagde sub 1] [eiser] per Whatsapp:
”Hello [voornaam] , would tomorrow at 17:30 be okay for you?”. Waarna [eiser] antwoordt
”Hello i am sorry i cant, i have to go to THE class To day at 17,00 oclok”, [gedaagde sub 1] weer reageert met de vraag
”Is 16:30 okay for you?”, [eiser] [gedaagde sub 1] daarna bericht
”Yes”en [gedaagde sub 1] vervolgens afsluit met
”Okay great, I see you then!”.
Op 4 oktober 2016 om 11:35 uur bericht [eiser] [gedaagde sub 1] :
”Hello how are you? Did you signed the opzeg letter. I need that for my accounted. He called me i am to late for tax. Thanks.”[gedaagde sub 1] antwoordt [eiser] op dezelfde dag om 14:13 uur:
”Hello [voornaam] , we will organise the paper in the next couple of days. Have a nice day!”Waarna [eiser] [gedaagde sub 1] om 14:26 uur weer antwoordt:
”Thank you very much and from 15 oktober please.”
”Hello [voornaam] , would tomorrow at 17:30 be okay for you?”. Waarna [eiser] antwoordt
”Hello i am sorry i cant, i have to go to THE class To day at 17,00 oclok”, [gedaagde sub 1] weer reageert met de vraag
”Is 16:30 okay for you?”, [eiser] [gedaagde sub 1] daarna bericht
”Yes”en [gedaagde sub 1] vervolgens afsluit met
”Okay great, I see you then!”.
Op 4 oktober 2016 om 11:35 uur bericht [eiser] [gedaagde sub 1] :
”Hello how are you? Did you signed the opzeg letter. I need that for my accounted. He called me i am to late for tax. Thanks.”[gedaagde sub 1] antwoordt [eiser] op dezelfde dag om 14:13 uur:
”Hello [voornaam] , we will organise the paper in the next couple of days. Have a nice day!”Waarna [eiser] [gedaagde sub 1] om 14:26 uur weer antwoordt:
”Thank you very much and from 15 oktober please.”
2.7.
[eiser] heeft op 7 oktober 2016 een opzegbrief van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ontvangen met daarin opzegging van de huur tegen 31 oktober 2016.
2.8.
Op 8 oktober 2016 om 16:05 uur bericht [gedaagde sub 1] [eiser] per Whatsapp onder andere:
”The reason why you have not received from us a rental payment for October is that since we are moving out by the end of October as discussed in our last conversation and which was confirmed bij the letter you received (…)”. In een daaropvolgend Whatsappbericht aan [gedaagde sub 1] van 9 oktober 2016 om 13:02 uur meldt [eiser] onder meer:
”During THE last conversation we agreed that you are going to Pay THE tent for THE month of oktober and THE end of oktober to leave. ”
”The reason why you have not received from us a rental payment for October is that since we are moving out by the end of October as discussed in our last conversation and which was confirmed bij the letter you received (…)”. In een daaropvolgend Whatsappbericht aan [gedaagde sub 1] van 9 oktober 2016 om 13:02 uur meldt [eiser] onder meer:
”During THE last conversation we agreed that you are going to Pay THE tent for THE month of oktober and THE end of oktober to leave. ”
2.9.
Op 1 november 2016 om 10:33 uur bericht [gedaagde sub 1] [eiser] :
”Good morning, I left the keys as you instructed me last night when we moved out with the supermarkt. Have a good day!”
”Good morning, I left the keys as you instructed me last night when we moved out with the supermarkt. Have a good day!”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] om aan [eiser] te voldoen € 10.392,61, bestaande uit € 9.164,15 aan hoofdsom, € 220,28 aan rente tot en met 22 maart 2018 en € 1.008,18 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 22 maart 2018 en over de buitengerechtelijke incassokosten tot de dag der algehele voldoening en met veroordeling van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.
3.2.
Aan deze vordering legt [eiser] in de eerste plaats ten grondslag dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] jegens [eiser] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de (mondeling) tussen partijen gesloten huurovereenkomst door de verschuldigde gebruikskosten dan wel huurpenningen over de maanden september en oktober 2016 (tweemaal een bedrag van € 1.500,00) onbetaald te laten. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de huur niet tijdig hebben opgezegd, waardoor de huur feitelijk is opgezegd tegen 30 november 2016, zodat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ook de huur over november 2016 (€ 1.500,00) verschuldigd zijn, welke huurtermijn [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] eveneens onbetaald hebben gelaten. Ten slotte stelt [eiser] dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] het appartement, dat net was gerenoveerd, niet in originele staat hebben achtergelaten en schade hebben veroorzaakt, waardoor [eiser] (herstel)kosten heeft moeten maken voordat hij het appartement weer kon verhuren. [eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de door hem in verband daarmee geleden schade. Dit betreft de in verband met het herstel gederfde huur over de maand december 2016 (€ 1.500,00 en een bedrag van € 3.164,15 aan kosten van herstel. Ondanks sommaties is van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] geen betaling van het totaalbedrag van € 9.164,15 aan gebruikskosten/huur en kosten wegens schade te verkrijgen, aldus [eiser] . [eiser] maakt tevens aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in verzuim zijn geraakt, respectievelijk [eiser] de vordering uit handen heeft moeten geven.
3.3.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] voeren verweer. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] stellen zich op het standpunt dat zij hun verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn nagekomen. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] voeren aan dat de huurprijs conform de huurovereenkomst aan de makelaar/beheerder is betaald en dat zij geen huur voor de maanden november en december 2016 verschuldigd zijn omdat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 31 oktober 2016 is beëindigd. Daarnaast stellen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] dat zij ook bij oplevering van het appartement aan hun verplichtingen uit de huurovereenkomst hebben voldaan en dat zij daarom ook niet aansprakelijk zijn voor de gestelde schade. Bovendien betwisten [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de omvang van die schade. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] concluderen derhalve tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Ter onderbouwing van de gestelde nakoming van de betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst zijn door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] stukken overgelegd waaruit diverse betalingen tot een totaal van € 4.044,50 aan het in de schriftelijke huurovereenkomst opgenomen bankrekeningnummer ten name van [A] (hierna: [A] ) blijken. Het betreft de volgende overboekingen:
bedrag transactiedatum omschrijving
€ 544,50 4 augustus 2016 ”Agency Fee”
€ 1.500,00 9 augustus 2016 ”First rent deposit”
€ 1.500,00 12 augustus 2016 ”First Month Rent”
€ 50,00 19 augustus 2016 ”Small fraction of the second deposit”
€ 200,00 20 augustus 2016 ”Another fraction of the second deposit first
€ 1.500,00 9 augustus 2016 ”First rent deposit”
€ 1.500,00 12 augustus 2016 ”First Month Rent”
€ 50,00 19 augustus 2016 ”Small fraction of the second deposit”
€ 200,00 20 augustus 2016 ”Another fraction of the second deposit first
instalment”
€ 250,00 31 augustus 2016 ”2nd instalment of the first instalment for te second
deposit”
4.2.
[eiser] stelt met de persoon [A] en/of de eenmanszaak waaronder [A] handelt - [naam makelaarskantoor] - onbekend te zijn en dat hij [A] noch iemand anders opdracht heeft gegeven om het appartement te verhuren. [eiser] meent dan ook dat de schriftelijke huurovereenkomst die door [A] is opgemaakt niet rechtsgeldig is. Volgens [eiser] staat [A] er om bekend dat hij mensen oplicht. [A] is thans onvindbaar, aldus [eiser] . Wat [eiser] betreft heeft hij mondeling een huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gesloten.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] betwisten dit en stellen zich op het standpunt dat tussen partijen - door tussenkomst van [A] - op 11 augustus 2016 een huurovereenkomst tot stand is gekomen die per 1 september 2016 is ingegaan. Zij stellen daarover ter zitting dat zij hebben aangenomen dat een toereikende volmacht door [eiser] was verleend. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] voeren daartoe aan dat zij, als buitenlandse studenten, er op grond van het laten bezichtigen van het gehuurde, het opstellen en ondertekenen van de huurovereenkomst op mochten vertrouwen dat [A] bevoegd was om [eiser] te vertegenwoordigen. [eiser] heeft zich ter zitting uitdrukkelijk beroepen op het ontbreken van een volmacht aan [A] .
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] betwisten dit en stellen zich op het standpunt dat tussen partijen - door tussenkomst van [A] - op 11 augustus 2016 een huurovereenkomst tot stand is gekomen die per 1 september 2016 is ingegaan. Zij stellen daarover ter zitting dat zij hebben aangenomen dat een toereikende volmacht door [eiser] was verleend. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] voeren daartoe aan dat zij, als buitenlandse studenten, er op grond van het laten bezichtigen van het gehuurde, het opstellen en ondertekenen van de huurovereenkomst op mochten vertrouwen dat [A] bevoegd was om [eiser] te vertegenwoordigen. [eiser] heeft zich ter zitting uitdrukkelijk beroepen op het ontbreken van een volmacht aan [A] .
4.3.
Vast staat dat [A] op 11 augustus 2016 in naam van [eiser] een huurovereenkomst met betrekking tot het appartement aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] met [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] heeft gesloten. Gelet op het bepaalde in het tweede lid van artikel 3:61 BW dient dan ook de vraag te worden beantwoord of [A] al dan niet in hoedanigheid van gevolmachtigde is opgetreden, waarbij beslissend is hetgeen [A] en [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] over en weer hebben verklaard en hetgeen zij uit elkaars handelingen hebben mogen afleiden.
4.4.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] stellen dat het appartement via de Facebook groep [naam webside] te huur werd aangeboden en dat [gedaagde sub 1] toen - op 3 augustus 2016 - per Whatsapp contact heeft opgenomen met de makelaar, naar later bleek [A] . Blijkens de door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] overgelegde transcriptie van de Whatsappberichten tussen [gedaagde sub 1] en [A] , reageerde [A] op 3 augustus 2016 op het verzoek van [gedaagde sub 1] om nadere informatie als volgt:
”Good day thank for your message. The renting price foor the penthouse appartement is 1500Euro inclusive and has two rooms. The two appartments in the second floor and first floor also have two rooms and will cost 1350Euro inclusive per month. All of them will be available per 15 August. If you want you can even view them today”. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben op dezelfde dag samen met [A] het appartement bezichtigd. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting verklaard dat [A] bij die bezichtiging heeft gezegd dat hij de makelaar en tevens beheerder van het appartement was. Volgens [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ontving [A] toen de sleutels van de eigenaar van de supermarkt op de begane grond en kende die eigenaar [A] duidelijk, hetgeen - aldus [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] - ook gold voor de aannemer, de heer [B] , die op het moment van bezichtiging werkzaamheden in de woning verrichtte. Onder verwijzing naar de door hem in het geding gebrachte verklaring van de eigenaar van de supermarkt, de heer [C] (hierna: [C] ), betwist [eiser] dat deze toen een sleutel van het appartement had en dat [C] die sleutel(s) aan [A] zou hebben gegeven. Los van de vraag of dit zo is, hetgeen niet vast staat, ter zitting is immers door [gedaagde sub 2] nog verklaard dat ”de vrouw van de supermarkt” aan [A] de sleutels overhandigde, staat in ieder geval vast dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] op 3 augustus 2016 door tussenkomst van [A] toegang tot het appartement hebben verkregen om dit in aanwezigheid van [A] te bezichtigen. Nadat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] na de bezichtiging hadden aangegeven interesse te hebben, hebben zij op 4 augustus 2016 een rekening van [naam makelaarskantoor] ter zake van ”pandbeheerkosten” ontvangen ten bedrage van € 544,50, welk bedrag zoals hiervoor aangegeven door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] op dezelfde dag aan [A] is overgemaakt. Na de bezichtiging op 3 augustus 2016 is tussen [gedaagde sub 1] en [A] in de periode tot 11 augustus 2016 via Whatsapp nog regelmatig contact geweest over onder meer de huurovereenkomst. Verder hebben [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] onweersproken gesteld dat de huurovereenkomst op 11 augustus 2016 in de supermarkt werd ondertekend. [A] tekende daarbij namens de verhuurder i.c. [eiser] , wiens personalia in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Daarnaast is in de huurovereenkomst onder andere opgenomen dat als beheerder optreedt [naam makelaarskantoor] en Pandbeheer, totdat
”verhuurder anders meedeelt”. Vervolgens verliep al het contact ook na 11 augustus 2016 (via Whatsapp) met [A] . Verder heeft [gedaagde sub 3] ter zitting verklaard dat [A] had gezegd dat zij de sleutels van de eigenaar zouden krijgen. Door [eiser] is niet weersproken dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , zoals zij hebben gesteld, hem op 30 augustus 2016 in de woning hebben ontmoet en dat zij toen de sleutels van het pand van hem hebben gekregen. Daarnaast staat vast dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de volgende dag, op 31 augustus 2016, de sleutels van het appartement zelf van [eiser] overhandigd hebben gekregen. Ten slotte blijkt uit de transcriptie van het Whatsapp contact tussen [gedaagde sub 1] en [A] nog dat [gedaagde sub 1] op 31 augustus 2016 [A] informeerde over problemen met het water en het fornuis in het appartement. [A] gaf daarna onder meer aan:
“No problem. I just spoke with the plumbers they are working as hard as possible to have it done asap”. Ook daarna op 1 september 2016 heeft [gedaagde sub 1] [A] via Whatsapp nog problemen met de douche en het toilet gemeld waarop [A] vervolgens op 1 september 2016 reageerde met
”the mechanic will be there within two hours”. Vast staat dat de aannemer op 1 september 2016 een en ander heeft gerepareerd.
Enerzijds heeft [eiser] zelf met het verstrekken van de sleutels aan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , achtereenvolgens op 30 augustus 2016 van het pand en op 31 augustus 2016 van het appartement, de schijn van de aanwezigheid van een toereikende volmacht gewekt. Met de afgifte van de sleutels heeft [eiser] immers ook uitvoering aan de huurovereenkomst van 11 augustus 2016 gegeven. Anderzijds mochten [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in dit geval uit de verklaringen en handelingen van [A] , zoals hiervoor weergegeven, gelet op alle omstandigheden, redelijkerwijs aannemen dat aan [A] een (toereikende) volmacht was verleend. [eiser] kan daarom, zoals uit het tweede lid van artikel 3:61 BW volgt, geen beroep doen op de onjuistheid van de veronderstelling van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] dat [A] is opgetreden als gevolmachtigde van de verhuurder. Het tegendeel is niet aannemelijk gemaakt. Dat [eiser] ter zitting heeft verklaard dat hij met andere, vaste, makelaars werkt en van hen, ongedateerde verklaringen heeft overgelegd, maakt het voorgaande oordeel niet anders.
”Good day thank for your message. The renting price foor the penthouse appartement is 1500Euro inclusive and has two rooms. The two appartments in the second floor and first floor also have two rooms and will cost 1350Euro inclusive per month. All of them will be available per 15 August. If you want you can even view them today”. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben op dezelfde dag samen met [A] het appartement bezichtigd. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting verklaard dat [A] bij die bezichtiging heeft gezegd dat hij de makelaar en tevens beheerder van het appartement was. Volgens [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ontving [A] toen de sleutels van de eigenaar van de supermarkt op de begane grond en kende die eigenaar [A] duidelijk, hetgeen - aldus [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] - ook gold voor de aannemer, de heer [B] , die op het moment van bezichtiging werkzaamheden in de woning verrichtte. Onder verwijzing naar de door hem in het geding gebrachte verklaring van de eigenaar van de supermarkt, de heer [C] (hierna: [C] ), betwist [eiser] dat deze toen een sleutel van het appartement had en dat [C] die sleutel(s) aan [A] zou hebben gegeven. Los van de vraag of dit zo is, hetgeen niet vast staat, ter zitting is immers door [gedaagde sub 2] nog verklaard dat ”de vrouw van de supermarkt” aan [A] de sleutels overhandigde, staat in ieder geval vast dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] op 3 augustus 2016 door tussenkomst van [A] toegang tot het appartement hebben verkregen om dit in aanwezigheid van [A] te bezichtigen. Nadat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] na de bezichtiging hadden aangegeven interesse te hebben, hebben zij op 4 augustus 2016 een rekening van [naam makelaarskantoor] ter zake van ”pandbeheerkosten” ontvangen ten bedrage van € 544,50, welk bedrag zoals hiervoor aangegeven door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] op dezelfde dag aan [A] is overgemaakt. Na de bezichtiging op 3 augustus 2016 is tussen [gedaagde sub 1] en [A] in de periode tot 11 augustus 2016 via Whatsapp nog regelmatig contact geweest over onder meer de huurovereenkomst. Verder hebben [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] onweersproken gesteld dat de huurovereenkomst op 11 augustus 2016 in de supermarkt werd ondertekend. [A] tekende daarbij namens de verhuurder i.c. [eiser] , wiens personalia in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Daarnaast is in de huurovereenkomst onder andere opgenomen dat als beheerder optreedt [naam makelaarskantoor] en Pandbeheer, totdat
”verhuurder anders meedeelt”. Vervolgens verliep al het contact ook na 11 augustus 2016 (via Whatsapp) met [A] . Verder heeft [gedaagde sub 3] ter zitting verklaard dat [A] had gezegd dat zij de sleutels van de eigenaar zouden krijgen. Door [eiser] is niet weersproken dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , zoals zij hebben gesteld, hem op 30 augustus 2016 in de woning hebben ontmoet en dat zij toen de sleutels van het pand van hem hebben gekregen. Daarnaast staat vast dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de volgende dag, op 31 augustus 2016, de sleutels van het appartement zelf van [eiser] overhandigd hebben gekregen. Ten slotte blijkt uit de transcriptie van het Whatsapp contact tussen [gedaagde sub 1] en [A] nog dat [gedaagde sub 1] op 31 augustus 2016 [A] informeerde over problemen met het water en het fornuis in het appartement. [A] gaf daarna onder meer aan:
“No problem. I just spoke with the plumbers they are working as hard as possible to have it done asap”. Ook daarna op 1 september 2016 heeft [gedaagde sub 1] [A] via Whatsapp nog problemen met de douche en het toilet gemeld waarop [A] vervolgens op 1 september 2016 reageerde met
”the mechanic will be there within two hours”. Vast staat dat de aannemer op 1 september 2016 een en ander heeft gerepareerd.
Enerzijds heeft [eiser] zelf met het verstrekken van de sleutels aan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , achtereenvolgens op 30 augustus 2016 van het pand en op 31 augustus 2016 van het appartement, de schijn van de aanwezigheid van een toereikende volmacht gewekt. Met de afgifte van de sleutels heeft [eiser] immers ook uitvoering aan de huurovereenkomst van 11 augustus 2016 gegeven. Anderzijds mochten [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in dit geval uit de verklaringen en handelingen van [A] , zoals hiervoor weergegeven, gelet op alle omstandigheden, redelijkerwijs aannemen dat aan [A] een (toereikende) volmacht was verleend. [eiser] kan daarom, zoals uit het tweede lid van artikel 3:61 BW volgt, geen beroep doen op de onjuistheid van de veronderstelling van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] dat [A] is opgetreden als gevolmachtigde van de verhuurder. Het tegendeel is niet aannemelijk gemaakt. Dat [eiser] ter zitting heeft verklaard dat hij met andere, vaste, makelaars werkt en van hen, ongedateerde verklaringen heeft overgelegd, maakt het voorgaande oordeel niet anders.
4.5.
Op grond van het vorenoverwogene moet worden uitgegaan van de op 11 augustus 2016 gesloten huurovereenkomst. In deze huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat deze is aangegaan voor de duur van zes maanden en ingaat op 1 september 2016, dat een opzegtermijn geldt van één maand, dat de huur - inclusief € 250,00 servicekosten - € 1.500,00 per maand bedraagt en dat huurder voor aanvang van de huur een borgsom van € 3.000,00 verschuldigd is.
Gesteld noch gebleken is dat [A] de hiervoor onder r.o. 4.1. vermelde bedragen niet zou hebben ontvangen. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de huur over september 2016, een gedeelte van waarborgsom (€ 2.000,00) - [A] zou volgens [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] toestemming hebben gegeven om het resterende gedeelte van de waarborgsom van € 1.000,00 in een periode van drie maanden te betalen - alsmede een bedrag van € 544,50 hebben voldaan. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] beroepen zich wat betreft de huur voor de maand oktober 2018 op verrekening met hetgeen door hen naast de huur voor september 2016 is betaald. Alvorens hier verder op in te gaan dient eerst de vraag te worden beantwoord of [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , zoals [eiser] stelt, gehouden zijn tot betaling van de huur over de maanden november en december 2016 alsmede tot betaling van een bedrag ter zake van schadevergoeding.
Gesteld noch gebleken is dat [A] de hiervoor onder r.o. 4.1. vermelde bedragen niet zou hebben ontvangen. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de huur over september 2016, een gedeelte van waarborgsom (€ 2.000,00) - [A] zou volgens [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] toestemming hebben gegeven om het resterende gedeelte van de waarborgsom van € 1.000,00 in een periode van drie maanden te betalen - alsmede een bedrag van € 544,50 hebben voldaan. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] beroepen zich wat betreft de huur voor de maand oktober 2018 op verrekening met hetgeen door hen naast de huur voor september 2016 is betaald. Alvorens hier verder op in te gaan dient eerst de vraag te worden beantwoord of [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , zoals [eiser] stelt, gehouden zijn tot betaling van de huur over de maanden november en december 2016 alsmede tot betaling van een bedrag ter zake van schadevergoeding.
huur november 2016
4.6.
Ter zake van de door hem gevorderde huur over de maand november 2016 stelt [eiser] dat hij op 7 oktober 2016 een opzeggingsbrief van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] heeft ontvangen waarbij de huur werd opgezegd tegen 31 oktober 2016. [eiser] wijst er op dat, overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:271 lid 5 onder a BW, een opzegtermijn van ten minste één maand in acht moet worden genomen. Volgens [eiser] is dan ook feitelijk opgezegd tegen 30 november 2016. Daarnaast stelt [eiser] dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] het appartement niet uiterlijk op 31 oktober 2016 hebben verlaten maar pas op 1 november 2016 en dat de sleutels door toedoen van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] pas op 18 november 2016 in zijn bezit zijn gekomen.
Daartegenover voeren [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] aan dat [eiser] met beëindiging van de huur per 31 oktober 2016 heeft ingestemd. Zij stellen dat [eiser] al op 29 september 2016 kennis had genomen van de opzegging en dat er op 15 oktober 2016 een bezichtiging plaatsvond. Verder voeren [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] aan dat zij [eiser] een paar dagen voordat zij op 31 oktober 2016 zouden verhuizen [eiser] in verband met de overhandiging van de sleutels hebben gebeld en dat [eiser] toen heeft aangegeven dat de sleutels in de supermarkt konden worden achtergelaten, hetgeen [eiser] betwist. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] stellen zich dan ook op het standpunt dat zij de huur voor november 2016 niet verschuldigd zijn. Ter onderbouwing van hun verweer ter zake de beëindiging van de huurovereenkomst verwijzen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] naar de transcriptie van het berichtenverkeer tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] .
Daartegenover voeren [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] aan dat [eiser] met beëindiging van de huur per 31 oktober 2016 heeft ingestemd. Zij stellen dat [eiser] al op 29 september 2016 kennis had genomen van de opzegging en dat er op 15 oktober 2016 een bezichtiging plaatsvond. Verder voeren [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] aan dat zij [eiser] een paar dagen voordat zij op 31 oktober 2016 zouden verhuizen [eiser] in verband met de overhandiging van de sleutels hebben gebeld en dat [eiser] toen heeft aangegeven dat de sleutels in de supermarkt konden worden achtergelaten, hetgeen [eiser] betwist. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] stellen zich dan ook op het standpunt dat zij de huur voor november 2016 niet verschuldigd zijn. Ter onderbouwing van hun verweer ter zake de beëindiging van de huurovereenkomst verwijzen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] naar de transcriptie van het berichtenverkeer tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] .
4.6.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit de inhoud van de Whatsappberichten tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] op 29 september 2016 en 4, 8 en 9 oktober 2016 worden opgemaakt, in onderling verband en samenhang gelezen, dat partijen op 29 september 2016 hebben afgesproken dat de huur (uiteindelijk) op 31 oktober 2016 zou eindigen, hetgeen zelfs met zoveel woorden door [eiser] in zijn Whatsappbericht aan [gedaagde sub 1] van 9 oktober 2016 om 13:02 uur wordt bevestigd. [eiser] stelt in dit bericht immers onder andere:
”During THE last conversation, we agreed that you (…) THE end of oktober to leave.”In het bericht van 4 oktober 2016 heeft [eiser] het ook over een
”opzeg letter”(zie r.o. 2.6.).
”During THE last conversation, we agreed that you (…) THE end of oktober to leave.”In het bericht van 4 oktober 2016 heeft [eiser] het ook over een
”opzeg letter”(zie r.o. 2.6.).
Daarnaast stelt [gedaagde sub 1] in zijn bericht aan [eiser] van 1 november 2016 om 10:33 uur dat hij de sleutels, zoals [eiser] hem had opgedragen (
”as you instructed me”) de avond daarvoor, toen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de woning verlieten, bij de supermarkt had achtergelaten. In zijn reactie daar op bij Whatsappbericht van 11:37 uur van 1 november 2016 gaat [eiser] hier niet specifiek op in, maar vraagt hij [gedaagde sub 1] spoedige betaling van de huur over oktober en november:
”Wat?? I do not understand you wat doe you see I see you did not payed THE rent of appartement, from THE month oktober en november, why not. Do you want to Pay that asap. Thanks”. [gedaagde sub 1] stelt daarna per Whatsapp:
”You told me to leave the keys for the apartment in the supermarkt once we finished moving out of the apartment and I did that yesterday as according to our notice and agreement. (…)”. Vervolgens vraagt [eiser] [gedaagde sub 1] later die dag, bij bericht van 19:26 uur, waar de sleutels zijn omdat hij die niet in de supermarkt had aangetroffen. [C] verklaart dat hij zich nog kan herinneren dat iemand hem de sleutelbos gaf, maar wat daar de bedoeling van was wist hij niet. Uit zijn verklaring blijkt ook dat [eiser] hem wel een paar keer om die sleutels had gevraagd, maar dat [C] ze niet aan [eiser] gaf. Nu [eiser] zijn stellingen op dit punt niet nader heeft onderbouwd moet, gelet op voormeld berichtenverkeer tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] vanaf 1 november 2016, als voldoende gesteld en onvoldoende gemotiveerd weersproken als vaststaand worden aangenomen dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] het appartement tijdig hebben verlaten en dat zij bij vertrek de sleutels, zoals door [eiser] eerder aangegeven, in de supermarkt hebben achtergelaten. Dat [C] die sleutels niet direct aan zijn verhuurder wilde afgeven dient dan ook voor risico van [eiser] te blijven en kan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] niet worden tegengeworpen.
”as you instructed me”) de avond daarvoor, toen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de woning verlieten, bij de supermarkt had achtergelaten. In zijn reactie daar op bij Whatsappbericht van 11:37 uur van 1 november 2016 gaat [eiser] hier niet specifiek op in, maar vraagt hij [gedaagde sub 1] spoedige betaling van de huur over oktober en november:
”Wat?? I do not understand you wat doe you see I see you did not payed THE rent of appartement, from THE month oktober en november, why not. Do you want to Pay that asap. Thanks”. [gedaagde sub 1] stelt daarna per Whatsapp:
”You told me to leave the keys for the apartment in the supermarkt once we finished moving out of the apartment and I did that yesterday as according to our notice and agreement. (…)”. Vervolgens vraagt [eiser] [gedaagde sub 1] later die dag, bij bericht van 19:26 uur, waar de sleutels zijn omdat hij die niet in de supermarkt had aangetroffen. [C] verklaart dat hij zich nog kan herinneren dat iemand hem de sleutelbos gaf, maar wat daar de bedoeling van was wist hij niet. Uit zijn verklaring blijkt ook dat [eiser] hem wel een paar keer om die sleutels had gevraagd, maar dat [C] ze niet aan [eiser] gaf. Nu [eiser] zijn stellingen op dit punt niet nader heeft onderbouwd moet, gelet op voormeld berichtenverkeer tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] vanaf 1 november 2016, als voldoende gesteld en onvoldoende gemotiveerd weersproken als vaststaand worden aangenomen dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] het appartement tijdig hebben verlaten en dat zij bij vertrek de sleutels, zoals door [eiser] eerder aangegeven, in de supermarkt hebben achtergelaten. Dat [C] die sleutels niet direct aan zijn verhuurder wilde afgeven dient dan ook voor risico van [eiser] te blijven en kan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] niet worden tegengeworpen.
4.6.2.
De conclusie is dan ook dat, nu de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden op 31 oktober 2016 is beëindigd en [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] het appartement ook op die datum hebben verlaten, de grondslag voor de door [eiser] gevorderde huur van november 2016 ontbreekt.
huur december 2016
4.7.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben tevens de verschuldigdheid van de huur van december 2016 betwist. Een nadere, meer specifieke onderbouwing van de stelling dat hij deze huurtermijn vordert van de vanwege het herstel gederfde huur heeft [eiser] niet gegeven. Mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen bestaat er dan ook evenmin grond voor toewijzing van dit deel van de vordering.
schadevergoeding
4.8.
[eiser] stelt dat hij, na toegang tot het appartement te hebben verkregen, een kartonnen doos met rommel en vuilniszakken aantrof en verder constateerde dat zich water op het laminaat bevond waardoor het laminaat ernstig beschadigd was, de lamp in de gang kapot was en dat sprake was van meerdere beschadigingen aan wanden (gaatjes in de muur), plafond en trapleuning. Volgens [eiser] bestond een deel van het herstel uit reparatie (verwijderen van aangebrachte stickers) en sausen van het plafond.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] betwisten de omvang van de gestelde schade. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] stellen dat [eiser] geen bewijs heeft overgelegd van de staat waarin het appartement zou zijn opgeleverd. Daarbij komt volgens [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] dat [eiser] heeft afgezien van een opleveringsinspectie. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] erkennen wel dat zij het gehuurde niet geheel leeg en schoon hebben opgeleverd. Ook erkennen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de schade aan de lamp in de gang. Daarnaast hebben zij de stickers op het plafond niet verwijderd. Dit geldt eveneens voor de boekenkast waarover zij hebben verklaard dat deze met toestemming van [eiser] daar mocht blijven staan. Verder voeren [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] aan dat de door [eiser] in het geding gebrachte facturen geen inzicht geven in de verrichte werkzaamheden. In dit verband achten [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] het niet voorstelbaar dat het verwijderen van de stickers van het plafond € 255,00 heeft gekost.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] betwisten de omvang van de gestelde schade. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] stellen dat [eiser] geen bewijs heeft overgelegd van de staat waarin het appartement zou zijn opgeleverd. Daarbij komt volgens [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] dat [eiser] heeft afgezien van een opleveringsinspectie. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] erkennen wel dat zij het gehuurde niet geheel leeg en schoon hebben opgeleverd. Ook erkennen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de schade aan de lamp in de gang. Daarnaast hebben zij de stickers op het plafond niet verwijderd. Dit geldt eveneens voor de boekenkast waarover zij hebben verklaard dat deze met toestemming van [eiser] daar mocht blijven staan. Verder voeren [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] aan dat de door [eiser] in het geding gebrachte facturen geen inzicht geven in de verrichte werkzaamheden. In dit verband achten [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] het niet voorstelbaar dat het verwijderen van de stickers van het plafond € 255,00 heeft gekost.
4.8.1.
Vast staat dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Daarnaast is door [eiser] niet weersproken dat, zoals door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gesteld, geen opleverings-/eindinspectie van het appartement heeft plaatsgevonden.
Ter onderbouwing van de door hem gestelde schade heeft [eiser] een tweetal facturen alsmede foto’s overgelegd. Een nadere specificatie van de daarin vermelde herstelwerkzaamheden is door [eiser] echter niet gegeven. Uit de foto’s blijkt weliswaar van (enige) schade, maar nog geenszins van zodanige schade als door [eiser] gesteld. Daarbij komt dat uit die foto’s niet blijkt dat de staat van het appartement bij aanvang van de huur anders was. De enkele stelling dat voor de verhuur aan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] het appartement geheel was gerenoveerd is onvoldoende nu geen beschrijving c.q. inspectierapport bij aanvang van de huur is opgemaakt. Afgezien van de door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] erkende schade, namelijk de kapotte ganglamp en het niet leeg en schoon achterlaten van het appartement, moet dan ook voor het overige de oplevering door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] als correct worden verondersteld.
4.8.2.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot vergoeding van schade, nu [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ook de hoogte van de aan [eiser] in rekening gebrachte kosten voor het herstel van de verlichting in de hal en het schoonmaken, blijkens voormelde facturen respectievelijk € 302,50 en € 75,00, in totaal € 377,50, niet hebben betwist, tot dit laatste bedrag toewijsbaar is en voor het overige wordt afgewezen. Ook de kosten van het weghalen van de stickers en het demonteren van de boekenkast worden afgewezen, omdat [eiser] de stellingen van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] daarover onvoldoende heeft weersproken terwijl dat wel op zijn weg had gelegen.
4.9.
Gelet op het hiervoor overwogene slaagt het onder r.o. 4.5. vermelde beroep van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] op verrekening. Met de betaling van in totaal € 4.044,50 is de huur van september en oktober 2016 (tweemaal € 1.500,00) en het hiervoor vermelde bedrag aan toewijsbare vergoeding van schade (€ 377,50) voldaan.
4.10.
Het vorenstaande leidt er toe dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen.
4.11.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden begroot op € 600,00 (2x tarief € 300,00) aan salaris gemachtigde.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.S.K. Fung Fen Chung, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 november 2018.