Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7076892 UV EXPL 18-199 SW/1581
Kort geding vonnis van 21 september 2018
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. C.P. Mesker,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente De Bilt,
gevestigd te Bilthoven,
verder ook te noemen de gemeente,
gedaagde partij,
procederende bij [C] , Projectleider Vastgoed bij de gemeente.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 juli 2018 met 5 producties;
- producties 1 tot en met 3 van de gemeente;
- de mondelinge behandeling van 5 september 2018, waarvan aantekening is gehouden door de griffier;
- de pleitnota van [eiser] , tevens wijziging van eis.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt sinds 1997 van de gemeente de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] tegen een maandelijkse huurprijs van € 505,87 per maand. Het betreft een gemeentelijk monument, waaraan een voormalig schoolgebouw grenst dat anti-kraak wordt verhuurd.
2.2.
De gemeente heeft jarenlang geen tot weinig onderhoud uitgevoerd aan de woning, waardoor deze in matige tot slechte staat verkeert.
2.3.
Eind 2016/begin 2017 is door brand van de wasmachine in de woning schade ontstaan aan de badkamer op de eerste verdieping, de overloop en de werkkamer. Het plafond en behang op de overloop is vanwege de rookschade verwijderd. De gemeente heeft vervolgens de aan haar uitgekeerde verzekeringspenningen gebruikt om de badkamer te vervangen, almede de verrotte balk onder de badkamervloer, maar zij heeft niet een nieuw behang of plafond laten plaatsen.
2.4.
Bij brief van 7 juni 2017 heeft [eiser] de gemeente verzocht om het achterstallig onderhoud aan zijn woning aan te pakken en alsnog een plafond te plaatsen en behang- en schilderwerk op de overloop uit te voeren. [eiser] heeft daarbij aangegeven dat hij aannemersbedrijf [aannemersbedijf] heeft verzocht om een offerte te maken ten aanzien van het meest urgente achterstallige onderhoud en het plaatsen van het plafond met behang- en schilderwerk op de overloop, welke offerte hij heeft bijgevoegd. In de offerte van [aannemersbedijf] B.V. van 2 mei 2017 zijn de volgende werkzaamheden en kosten opgenomen:
‘Omschrijving Aantal (…) Totaal
injecteren van de kelder tot 40 cm vanaf de grond 1 € 3.500
twee nieuwe raamkozijnen boven verdieping voorzijde met
glas als betaand 2 € 2.300
stopverf en schilderwerkzijramen op bovenverdieping 1 € 465
rotte staander vervangen/verstevigen 1 € 365
nieuw aanrecht plaatsen 1 € 545
schilderwerk van de kozijnen op de benedenverdieping
en opnieuw ontsluiten van de 3 schuiframen 1 € 545
een nieuw kozijn met glas voorzijde schuur 1 € 2.120
vervangen van div dakpannen schuur en rotte delen 1 € 865
vernieuwen radiator toilet 1 € 490
plaatsen van een gipsplaten plafond op de eerste verdieping
overloop 1 € 1.875
Totaal exclusief BTW € 13.070
BTW 21% € 2.745
Totaal inclusief BTW € 15.815’
2.5.
Op 13 juni 2017 is in opdracht van de gemeente door [adviesbureau] B.V. een zogenoemde ‘Quickscan’ uitgevoerd aan de woning, waaruit bleek dat er sprake was van meerdere gebreken, waarvan het herstel € 70.755,41 zou gaan kosten.
2.6.
Op 5 juli 2017 heeft de heer [A] van de gemeente aan [eiser] geschreven dat aan de onderhoudsstaat van de woning iets moet veranderen, zodat de gemeente van plan is om het grootste deel van de door [eiser] genoemde onderhoudswerkzaamheden spoedig op te pakken. Ook wil de gemeente in overleg met [eiser] over de herontwikkelingsplannen die er zijn voor de directe omgeving van de woning, waarbij de gemeente de daaraan verbonden consequenties en andere opties met [eiser] wil bespreken.
2.7.
In een e-mail van 8 november 2017 heeft de heer [B] van de gemeente aan [eiser] geschreven dat de gemeente voornemens is om het onderhoud niet te beperken tot enkel de woning, zodat in 2018 zal worden bekeken welke onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn om verder verval van het pand te voorkomen. Daarbij zal de focus liggen op de buitengevel en de daken, waarbij geen werkzaamheden zullen worden uitgevoerd die bij de herontwikkeling weer teruggedraaid moeten worden.
2.8.
Op 5 april 2018 heeft mevrouw [C] van de gemeente aan [eiser] geschreven dat er hopelijk binnen een paar weken meer duidelijkheid is over de plannen.
2.9.
Bij brief van 8 juni 2018 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [C] geschreven dat is toegezegd dat er onderhoudswerkzaamheden zullen worden uitgevoerd. [eiser] wenst een reactie van de gemeente niet langer af te wachten en sommeert de gemeente om de benodigde werkzaamheden uit te voeren. Hij maakt daarbij ook aanspraak op huurvermindering totdat de gebreken aan de woning zijn verholpen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de gemeente veroordeelt om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de werkzaamheden zoals omschreven in Bijlage II: Kostenraming Woning van de Quickscan en 3.1. van de dagvaarding volgens de eisen van goed vakmanschap uit te (laten) voeren;
II. de gemeente veroordeelt om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 100,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de gemeente niet aan de vordering onder I voldoet, met een maximum van € 100.000,-;
III. verlaging van de huurprijs vanaf 1 januari 2018 met 70% tot de werkzaamheden zijn uitgevoerd, met veroordeling van de gemeente tot terugbetaling van hetgeen reeds teveel is betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. de gemeente te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
De kantonrechter leest voor Bijlage II va de Quickscan Bijlage IIII, omdat die ziet op de woning.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de gemeente heeft toegezegd om de gebreken aan de woning te herstellen, maar dat zij deze toezegging thans weigert na te komen. Zij is als verhuurder op grond van artikel 7:204 jo. artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gehouden de gebreken te herstellen. Hij heeft een zwaarwegend belang bij spoedig herstel, omdat zijn woongenot wordt geschonden. Hij maakt aanspraak op huurvermindering van 70%, omdat er sprake is van meerdere grote gebreken. Dat er sprake is van plannen voor herontwikkeling doet aan de verplichting van de gemeente tot herstel van de gebreken niets af. Bovendien zijn deze plannen ook nog niet concreet en kunnen deze ook nog wijzigen.
3.3.
De gemeente voert verweer. Zij voert aan dat, om de gebreken te herstellen, volledige renovatie (à € 70.000,-) nodig is. Als zij de woning zou moeten renoveren ligt het in de rede dat zij in dat geval aan [eiser] een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst zal doen (met een hogere huurprijs) dan wel de huur zou opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Renovatie is echter niet opportuun, omdat zij de woning wil afstoten. De gemeente is al een tijd met [eiser] in gesprek over een vrijwillig vertrek van hem uit de woning, maar hij heeft tot nu toe nog niet ingestemd met het aangedragen alternatief. Als de gemeente had geweten dat [eiser] niet vrijwillig wilde vertrekken, had zij al eerder toegewerkt naar een huuropzegging. De renovatie van de woning kan in ieder geval niet plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Omdat de huurprijs die [eiser] betaalt, al lager ligt vanwege de staat van de woning, kan van een huurverlaging met 70% geen sprake zijn. Een verlaging van ten hoogste 20% acht zij reëel.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat het, voor toewijzing van een voorziening in kort geding, in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen en voorts dat er een spoedeisend belang bij de gevaagde voorziening bestaat.
4.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] een spoedeisend belang bij zijn vordering omdat zijn woongenot ernstig wordt geschonden vanwege de onbetwiste gebreken en de woning slechter leefbaar wordt nu de temperaturen zakken en de hoeveelheid regen toeneemt.
Verhelpen gebreken
4.3.
De gemeente heeft niet betwist dat het door [eiser] genoemde achterstallige onderhoud (terug te zien in de Quickscan en de offerte van [aannemersbedijf] ) gebreken als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW opleveren. Met betrekking tot gebreken van een zaak heeft de verhuurder de in afdeling 2, titel 4 van boek 7 BW omschreven verplichtingen. De verplichting van de gemeente is niet beperkt tot het enkele ter beschikking stellen van de woning, maar ook tot een zekere genotsverschaffing.
4.4.
De omstandigheid dat de gemeente voornemens is om de woning van [eiser] te verkopen, in het kader van herontwikkelingsplannen, is onvoldoende reden om de vaststaande gebreken aan de woning niet te verhelpen. Er is ook geen sprake van een huuropzegging door de gemeente. De gemeente haalt voorts ten onrechte ‘renovatie’ en ‘groot onderhoud’ door elkaar. Blijkens artikel 7:220 lid 2 BW wordt onder renovatie immers een vorm van vernieuwing verstaan. Daar is in dit geval geen sprake van. Hier gaat het om gebreken als gevolg van achterstallig onderhoud.
4.5.
Krachtens het bepaalde in lid 1 van artikel 7:206 BW is de gemeente verplicht tot het verhelpen van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, welke verplichting een hoofdverplichting van de verhuurder betreft en welke verplichting van dwingend recht is. Die verplichting bestaat alleen dan niet indien herstel niet mogelijk is dan wel daarvoor uitgaven zijn vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. De kantonrechter begrijpt dat de gemeente een beroep wenst te doen op deze uitzondering, vanwege de hoge herstelkosten in vergelijking met de lage huurprijs en de plannen om de woning te verkopen. Volgens de wetgeschiedenis bij artikel 7:206 BW mag de genoemde uitzondering niet snel worden aangenomen en dienen herstelbare gebreken te worden hersteld, ook indien herstel voor de verhuurder onvoordelig is in verband met de waarde van de zaak. In die wetsgeschiedenis is ook, zoals de gemachtigde van [eiser] heeft benoemd in zijn pleitnota, vermeld dat een verhuurder niet door jarenlange verwaarlozing aan zijn onderhoudsverplichting kan ontkomen omdat de kosten voor herstel te hoog zijn opgelopen. In dit geval zijn de gebreken ook (met name) terug te voeren op het jarenlang achterwege laten van onderhoud, zodat de gemeente zich er thans niet op kan beroepen dat de kosten zo hoog zijn dat herstel niet van haar kan worden gevergd. De verkoopplannen betekenen evenmin dat de gemeente de gebreken niet hoeft te herstellen. Immers, breekt koop geen huur, zodat de huurovereenkomst in beginsel in stand blijft, en bovendien zijn de genoemde plannen nog geenszins concreet. Dat de gemeente mogelijk de te maken kosten niet kan verdisconteren in de koopprijs die zij in de toekomst zal vragen voor de woning, betekent niet dat [eiser] de gebreken in zijn woning dan maar dient te accepteren.
4.6.
Dit betekent dat de gemeente zal worden veroordeeld om de gebreken die zijn genoemd in 3.1 van de dagvaarding (met uitzondering van het vervangen van stopcontacten, wat een huurder zelf moet doen) en bijlage III van de Quickscan te herstellen.
Het gaat om:
- elektra: uitvoeren NEN3140 keuring;
- kelder: leegpompen en injecteren van de kelder en het drogen van de kelder en keuken erboven;
- wc: vervangen radiator en stortbak;
- keuken: vervangen keukenblok met aanrecht, aanpassen leidingwerk, vervangen wandtegels boven keukenblok, herstel stucwerk;
- waskamer: herstel spantbeen dakconstructie, vervangen uitzetter en tochtprofielen dakraam;
- overloop: plaatsen gipsplafond en schilderen/behangen schuine wanden;
- buitenzijde: vervangen afwateringsplanken ter plaatse van windveren dak, één weldorpel bij raam aanbrengen en één vervangen ter plaatse van kozijn platdak, hang- en sluitwerk bij voordeur aanbrengen, raamkozijn kopgevel verdieping vervangen inclusief vensterbank en aftimmeringen, twee nieuwe kozijnen plaatsen verdieping voorgevel;
- dak: lood schoorsteen nazien/vastzetten;
- schilderwerk: verwijderen begroeiing aan gevels ter plaatse van geschilderde onderdelen, herstel houtrot, stopverf liggende delen vervangen/herstellen, schilderbeurt gevelkozijnen, ramen, deuren, windveren, cementpleister/plint;
- schuur: vervangen dakbeschot schuur, de- en hermontage dakpannen, nieuwe nokvorsten, vervangen raamkozijn.
4.7.
De werkzaamheden dienen zoals gevorderd binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis aan te vangen en de gevorderde dwangsom van € 100,- per dag dat de gemeente aan deze veroordeling niet voldoet, zal eveneens worden toegewezen, gelet op de houding van de gemeente ten aanzien van het toegezegde herstel. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de gevorderde dwangsom te maximeren tot een bedrag van € 80.000,-, gelet op de begroting uit de Quickscan van € 70.755,41, welk bedrag enkel zal worden vermeerderd met een paar bijkomende herstellingen die door [eiser] zijn genoemd in 3.1 van de dagvaarding. Een dwangsom van maximaal € 80.000,- acht de kantonrechter daarom meer op zijn plaats.
Huurprijsvermindering
4.8.
In verband met het ontbreken van woongenot kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW huurprijsvermindering vorderen, zoals [eiser] doet in deze zaak.
4.9.
De huurprijsvermindering moet evenredig zijn aan de genotsvermindering als gevolg van het bestaan van de gebreken. Uit de stukken blijkt van een schriftelijke kennisgeving aan de gemeente van gebreken op 7 juni 2017. Nu er vanaf die datum tot aan het instellen van deze vordering meer dan zes maanden zijn verstreken kan, gelet op hetgeen is bepaald in artikel 7:257 BW, voor wat het verleden betreft geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan de dag van de dagvaarding. [eiser] heeft de huurprijsvermindering gevorderd vanaf 1 januari 2018, hetgeen meer dan zes maanden voor de dagvaarding is. Een huurprijsvermindering acht de kantonrechter dan ook pas toewijsbaar vanaf 1 februari 2018, indien aan alle overige voorwaarden is voldaan.
4.10.
Volgens [eiser] is een huurprijsvermindering met 70% (€ 354,11) redelijk, terwijl volgens de gemeente 20% (€ 101,17) reëel is. De kantonrechter neemt bij de beoordeling in aanmerking dat de gemeente al geruime tijd herstel van de gebreken heeft toegezegd, maar geen actie heeft ondernomen. De gemeente heeft ook niet betwist dat sprake is van meerdere gebreken van categorie B van het Besluit Huurprijzen Woonruimte, hetgeen ook blijkt uit de Quickscan. De gemeente heeft niet betwist dat de Huurcommissie bij dergelijke gebreken de huurprijs kan verlagen tot 30% van de huurprijs. Gelet op de omvang van de gebreken en het ontbreken van actie bij de gemeente oordeelt de kantonrechter voorshands dat een huurprijsvermindering van 70% van de geldende huurprijs in verhouding staat met de genotsvermindering als gevolg van de gebreken. De gevorderde huurprijsvermindering en terugbetaling (70% van de huur keer zes maanden) zullen dan ook worden toegewezen, zoals hierna bepaald. [eiser] is de overeengekomen huurprijs weer verschuldigd op het moment dat de gebreken zijn verholpen. De kantonrechter zal de wettelijke rente over de terug te betalen huur toewijzen vanaf de dagvaarding, nu [eiser] niet heeft gesteld dat de gemeente reeds eerder in verzuim verkeerde met de terugbetaling.
4.11.
De gemeente wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 98,01
- griffierecht € 79,00
- salaris gemachtigde €
600,00
600,00
totaal € 777,01
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
5.De beslissing
De kantonrechter:
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
5.1.
veroordeelt de gemeente om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis een aanvang te (laten) maken met de werkzaamheden die zijn weergegeven onder punt 4.6. van dit vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de gemeente in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 80.000,-;
5.2.
bepaalt dat de maandelijkse huurprijs € 151,76 bedraagt vanaf 1 februari 2018 tot het moment dat de onder punt 4.6. van dit vonnis genoemde werkzaamheden zijn afgerond en de gebreken daardoor zijn hersteld;
5.3.
veroordeelt de gemeente om tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 354,11 per maand vanaf de maand februari 2018 voor zover [eiser] de volledige huur voor die maanden aan de gemeente heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 juli 2018 tot de voldoening;
5.4.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 777,01, waarin begrepen € 600,- aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. van Binsbergen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 september 2018.