Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6825802 UC EXPL 18-4387 BJ/33913
Vonnis van 17 oktober 2018
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Woningexploitatiemaatschappij Nederland B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
verder ook te noemen WEN,
gedaagde partij in het verzet,
oorspronkelijk eisende partij,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. L.A. Drenth,
tegen:
[Partij II],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [Partij II] ,
eisende partij in het verzet,
oorspronkelijk gedaagde partij,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. V.C. Hartkamp.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 december 2016,
- de akte overlegging producties van WEN, met producties 1 tot en met 5b,
- het verstekvonnis van 8 februari 2017 met kenmerk 5634047 UC EXPL 17-462 (hierna: het verstekvonnis),
- de verzetdagvaarding van 12 april 2018 (aan te merken als de conclusie van antwoord), met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 30 mei 2018,
- de akte met producties 8 en 9 van [Partij II] van 7 september 2018,
- de mondelinge behandeling op 17 september 2018, waarvan aantekening is gehouden.
1.2.
Daarna is een datum bepaald waarop dit vonnis wordt uitgesproken.
2.De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
[Partij II] huurde vanaf 30 januari 2016 tot 31 maart 2018 van WEN woonruimte op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] (ook bekend als nummer [nummeraanduiding 2] ), appartement […] , te [woonplaats] .
2.2.
De huurovereenkomst met betrekking tot appartement […] , die blijkens artikel 3.1. is aangegaan voor onbepaalde tijd en is ingegaan op 16 november 2013, is op 30 januari 2016 door [Partij II] ondertekend. Als partijen bij de huurovereenkomst staan enerzijds de naam van de verhuurder vermeld en anderzijds acht namen, waaronder de naam van [Partij II] , en vervolgens:
“(indien van toepassing, zowel ieder afzonderlijk als gezamenlijk), hierna te noemen ‘huurder’ (…)”.
2.3.
In artikel 1.1 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
“Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend:
[straatnaam] [nummeraanduiding 1] , [postcode] te [woonplaats] , (bekend als [straatnaam] [nummeraanduiding 2] ), betreffende een woonhuis op de tweede verdieping, intern genummerd […] .”
2.4.
In artikel 4.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder per maand in totaal € 3.400,00 heeft te voldoen voor de huur en diverse voorschotten.
2.5.
De huurcommissie heeft op 12 juni 2016 een verzoek van [Partij II] ontvangen om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Op 7 oktober 2016 is het verzoek van [Partij II] op een zitting van de huurcommissie behandeld, nadat er op 7 september 2016 een onderzoek in de woonruimte is uitgevoerd, waarvan een rapport is opgemaakt.
2.6.
In de uitspraak van de huurcommissie, verstuurd op 13 oktober 2016, is geoordeeld dat [Partij II(-s)] woonruimte een onzelfstandige woonruimte is die wordt gewaardeerd op 131 punten. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 266,40 per maand, aldus de huurcommissie.
2.7.
Bij e-mail van 31 januari 2018 heeft [Partij II] het volgende aan WEN geschreven:
“Bij deze geef ik aan per 31 maart 2018 mijn kamer in appartement […] van de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] op te zeggen. Graag hoor ik van u wanneer ik mijn borg terug zal ontvangen. Mijn medebewoners zullen te zijner tijd zorgen voor een vervanger. (…)”
2.8.
Bij e-mail van 5 februari 2018 heeft (een vertegenwoordiger van) WEN onder meer het volgende aan [Partij II] geantwoord:
“Aangezien u in een appartement woont, dient u een aanvraag te doen voor ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid.
Uw verhuurder werkt hier graag aan mee maar u dient hiertoe ook schriftelijke toestemming te hebben van uw medehuurders.
Voor de verwerking van uw aanvraag ontvang ik graag, bij voorkeur in 1 e-mail gebundeld, het fiat van uw medebewoners voor uw vertrek.
Na het akkoord van uw medebewoners zal ik uw verzoek tot ontslag bevestigen. Daarbij zal ik uw bericht van 31 januari 2018 als uitgangspunt nemen. (…)”
Bij e-mail van 12 maart 2018 aan [Partij II] heeft WEN het verzoek om toestemming van de medehuurders voor ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid herhaald.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
WEN heeft in de verstekprocedure gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
de uitspraak van de huurcommissie van 7 oktober 2016 vernietigt (de kantonrechter begrijpt: vervallen verklaart);
voor recht verklaart dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat die betrekking heeft op zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW, een en ander als verwoord in de gesloten huurovereenkomst tussen partijen;
voor recht verklaart dat de huurprijs die geldt tussen partijen, de huurprijs is die als zodanig is verwoord in de huurovereenkomst tussen partijen, eventueel verhoogd op basis van de daarvoor geldende regelen alsmede dat de aldus tussen partijen geldende huurprijs geliberaliseerd is in de zin van artikel 7:247 BW;
subsidiair: voor recht verklaart dat het balkon met zes punten dient te worden gewaardeerd, althans het balkon met zes punten waardeert;
[Partij II] veroordeelt in de proceskosten, de kosten bij de huurcommissie van € 450,00 aan leges en de nakosten.
3.2.
WEN heeft ter onderbouwing van die vordering gesteld dat de huurcommissie er ten onrechte van uit is gegaan dat er sprake is van verhuur per kamer en dus van onzelfstandige woonruimte. De door de huurcommissie vastgestelde huurprijs is dan ook niet juist. Het gehuurde betreft een appartement dat door meerdere huurders gezamenlijk wordt gehuurd en dient te worden aangemerkt als zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW. Ten onrechte is een afzonderlijke huurprijs voor de kamer van [Partij II] vastgesteld. Er geldt één huurprijs voor het gehele appartement en die huurprijs ligt boven de huurliberalisatiegrens. De huurovereenkomst valt dan ook binnen het geliberaliseerde regime (artikel 7:247 BW).
Voor het subsidiair gevorderde in verband met de buitenruimte geldt dat WEN ter zitting heeft erkend dat sprake is van een vergissing op dit punt en dat deze vordering niet langer wordt gehandhaafd.
3.3.
De kantonrechter heeft in het verstekvonnis de uitspraak van de huurcommissie voor vervallen verklaard, het overige toegewezen zoals gevorderd, behalve de gevorderde kosten van de leges van € 450,00, en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.4.
[Partij II] vordert in het verzet dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van WEN alsnog worden afgewezen. Voor zover de door [Partij II] geformuleerde eis aan het einde van de verzetdagvaarding als een eis in reconventie is bedoeld of door de kantonrechter eerder in de procedure zo is opgevat, overweegt de kantonrechter dat deze eis tegelijkertijd met de eis in conventie zal worden beoordeeld. De eis in de verzetdagvaarding vormt in feite het antwoord op de vorderingen in conventie, met als conclusie dat het verstekvonnis moet worden vernietigd en bevat verder geen afzonderlijke eis die in reconventie nog moet worden beoordeeld.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Niet in geschil is dat het verzet tijdig is ingesteld.
4.2.
Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
4.3.
De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 17 oktober 2016. De dagvaarding is op 7 december 2016 betekend en de vordering is daarmee tijdig ingesteld. Op grond van artikel 7:262 BW is als gevolg daarvan de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen. De kantonrechter zal dan ook moeten beslissen over het punt waarover de huurder een uitspraak van de huurcommissie had verzocht. In dit geval heeft [Partij II] verzocht om uitspraak over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. Hij stelt dat hij een onzelfstandige woonruimte huurde en daarvoor een te hoge huurprijs betaalde.
4.4.
Partijen zijn het niet eens over het antwoord op de vraag of de woonruimte die [Partij II] huurde, is aan te merken als een onzelfstandige woning of een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW. In artikel 7:234 BW is bepaald dat onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.
4.5.
WEN betoogt dat het appartement een zelfstandige woning is, die door een aantal huurders gezamenlijk wordt gehuurd. Het appartement heeft vanuit het trappenhuis van het appartementencomplex een eigen toegangsdeur. Achter de toegangsdeur bevinden zich alle wezenlijke (sanitaire) voorzieningen, die bereikbaar zijn via een gemeenschappelijk gang waarin ook een keukentje is en waaraan acht kamers zijn gelegen. De bewoners kunnen het verhuurde appartement bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning en zij hebben recht op het exclusieve gebruik van die voorzieningen. De woning voldoet daarmee volgens WEN aan de criteria voor een zelfstandige woning. Verder zijn de huurders hoofdelijk aansprakelijk, hetgeen blijkt uit de huurovereenkomst. De huurders worden daarin ook gezamenlijk aangeduid als ‘huurder’. Voorts wordt de verschuldigde huur maandelijks door één van de bewoners in één keer overgemaakt aan WEN. WEN heeft het hele appartement ter beschikking gesteld van de huurders en niet de afzonderlijke kamers per bewoner. WEN stelt geen zeggenschap te hebben over de wijze waarop de bewoners de woonruimte onderling verdelen of gebruiken. Op het moment dat een huurder verhuist, wordt door de zittende huurders meestal een nieuwe huurder voorgedragen en daar stemt de verhuurder vervolgens doorgaans mee in. Vervolgens moet die nieuwe huurder het bestaande contract, waarop de naam van de nieuwe huurder wordt toegevoegd en die van de vertrekkende huurder wordt verwijderd, tekenen. Het gaat dus in feite om een contractswijziging. Naar aanleiding van de opzegging heeft WEN [Partij II] gewezen op zijn verplichting om schriftelijke toestemming van zijn medehuurders te verkrijgen om hem van zijn hoofdelijke aansprakelijkheid te ontslaan. Dit is de gebruikelijke gang van zaken, aldus steeds WEN.
4.6.
[Partij II] betwist niet dat het gehele appartement kan worden aangemerkt als een zelfstandige woonruimte. Hij betoogt echter dat hij in het appartement slechts een kamer huurde en niet, gezamenlijk met andere huisgenoten, het hele appartement. Er is volgens hem dus sprake van huur van een onzelfstandige woning. Alle huurders van het appartement staan in een afzonderlijke en van elkaar te onderscheiden huurrelatie met de verhuurder. Daarvan getuigt ook de huurovereenkomst die hij op 30 januari 2016 heeft ondertekend. Daar staat alleen zijn handtekening en die van de verhuurder en niet ook die van de in de overeenkomst genoemde andere huurders. Met nieuwe (opvolgende) huurders werd steeds een nieuwe huurovereenkomst afgesloten, die alleen door de nieuwe huurder werd ondertekend.
Latere contractswijzigingen (dus huurders die er na [Partij II] bijkwamen) zijn niet aan [Partij II] meegedeeld. Zijn naam staat kennelijk wel op die contracten, maar hij weet van niets. Ook van een allonge is niet gebleken. De huurovereenkomst zag niet op het gebruik van het gehele appartement, maar alleen op zijn individueel afsluitbare kamer en de gedeelde voorzieningen, aldus [Partij II] . Zo heeft hij het destijds ook begrepen en voor akkoord getekend. Bovendien hebben alle kamers een apart nummer en een eigen sleutel, hetgeen ook duidt op kamerhuur. Het aan huurpenningen maandelijks verschuldigde bedrag van € 415,00 had alleen betrekking op zijn kamer en de gedeelde voorzieningen.
4.7.
De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een zelfstandige woning, zowel de bewoordingen van de huurovereenkomst als de feitelijke situatie relevant zijn. Uit de bewoordingen van de huurovereenkomst lijkt te volgen dat de huurders niet ieder voor zich een kamer huren, maar dat zij gezamenlijk het appartement huren. Zo is de maandelijkse huurprijs bepaald op een totaalbedrag voor alle huurders samen en tevens volgt uit de huurovereenkomst dat de huurders hoofdelijk aansprakelijk zijn. Verder worden de huurders gezamenlijk aangeduid als ‘huurder’ in de overeenkomst. Uit de verklaringen van [Partij II] ter zitting blijkt dat de maandelijkse huur ook daadwerkelijk door één huurder werd voldaan, en dat de andere huurders hun afzonderlijke bijdragen naar die huurder overmaakten. Dat de verschuldigde huur van € 3.400,00 maandelijks in één keer werd betaald, blijkt ook afdoende uit de door WEN overgelegde specificaties van de huurbetalingen over 2016, 2017 en 2018. Deze gang van zaken strookt dus met de bewoordingen van de overeenkomst. De stelling van WEN dat de huurders onderling de huurprijs per kamer bepaalden en dat dit buiten de verhuurder omging heeft [Partij II] niet weersproken. Zelf heeft hij ter zitting verklaard dat de bewoners verschillende bedragen betaalden, afhankelijk van de grootte van hun kamer. Het bedrag van € 415,00 dat [Partij II] maandelijks betaalde, staat verder niet in de door hem op 30 januari 2016 ondertekende huurovereenkomst of in een ander document, dus dat strookt ook met de stelling van WEN dat de huurders zelf een verdeling van de per persoon te betalen huur hebben gemaakt.
4.8.
De kantonrechter overweegt verder dat [Partij II] ter zitting heeft verklaard dat via een advertentie op Facebook een kamer te huur werd aangeboden. Hij heeft gehospiteerd en is toen uitgekozen en voorgedragen aan de verhuurder. Uit de advertentie op Facebook heeft hij afgeleid dat het om kamerhuur zou gaan. WEN heeft echter onweersproken gesteld dat zij nooit via Facebook adverteert om nieuwe huurders te vinden. Dit is kennelijk een initiatief geweest van de huurders, dat buiten de verhuurder omgaat. Uit de omschrijving in die advertentie – die overigens niet bij de stukken zit – kon [Partij II] dan ook niet zonder meer afleiden dat het ging om verhuur van een onzelfstandige woning. Bovendien betwist WEN dat zij de woonruimte aanbiedt als onzelfstandige woonruimte en daarvan is verder ook niet gebleken in dit geval. Dat zijn huisgenoten hem destijds niet hebben verteld dat het een zelfstandige woning betrof die zij gezamenlijk huurden, zoals [Partij II] stelt, doet daar niet aan af, mede gelet op de tekst van de huurovereenkomst die hij vervolgens heeft ondertekend en op de wijze van uitvoering die daaraan door middel van de gezamenlijke betaling werd gegeven.
4.9.
Verder acht de kantonrechter van belang dat [Partij II] ter zitting heeft verklaard dat er in het appartement een gemeenschappelijke woonkamer is die door hem en zijn huisgenoten werd gebruikt en die niet op slot kan. Ter zitting heeft [Partij II] verklaard dat deze kamer 204 een extra muur heeft waardoor er een woonkamer is met daarachter een kamer van 10 m2. WEN heeft onweersproken gesteld van deze situatie geen wetenschap te hebben. Het voorgaande bevestigt de stelling van WEN dat de verhuurder geen zeggenschap heeft over de wijze waarop de bewoners de woonruimten onderling verdelen of gebruiken en dat de huurovereenkomst aan de huurders een persoonlijk recht verschaft op het gebruik van het hele gehuurde. Dat iedere kamer een aparte sleutel had, doet daar niet aan af, temeer daar er dus een gemeenschappelijke kamer is die niet afsluitbaar is. WEN heeft ter zitting verder onweersproken gesteld dat de huurders zelf kunnen bepalen of ze al dan niet een sleutel van hun kamer aan elkaar geven.
Dat op de huurovereenkomst die [Partij II] op 30 januari 2016 heeft ondertekend niet ook de handtekeningen staan van de andere bewoners die op dat moment in het appartement woonden, betekent nog niet dat tussen de verschillende bewoners en de verhuurder slechts afzonderlijke overeenkomsten zouden bestaan. WEN heeft de werkwijze bij de komst van een nieuwe huurder afdoende toegelicht en ook uit de e-mails van WEN naar aanleiding van de opzegging van [Partij II] blijkt dat WEN uitvoering geeft aan de in de huurovereenkomst opgenomen hoofdelijke aansprakelijkheid. Dat de kamers allemaal een eigen nummer hebben, leidt niet tot een ander oordeel.
4.10.
De kantonrechter komt tot de conclusie dat wel duidelijk is dat [Partij II] heeft beoogd een onzelfstandige woning te huren, maar dat er in dit geval te veel aanknopingspunten zijn, zowel in de bewoordingen van de huurovereenkomst als in de feitelijke situatie, die in een andere richting wijzen, namelijk dat hij samen met de andere bewoners het appartement als geheel huurde. Er was dus sprake van het huren van een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW. Gelet op de huurprijs valt de huurovereenkomst binnen het geliberaliseerde regime. Partijen hebben in deze verzetprocedure geen debat gevoerd over de geliberaliseerde huurprijs, zodat dit onderdeel van de vordering geen beoordeling behoeft.
4.11.
[Partij II] heeft nog verwezen naar het vonnis van 6 juni 2018 van deze rechtbank. De door WEN in die zaak gevorderde ontbinding en ontruiming betreft enkel [Partij II] , hetgeen niet zou kunnen als het inderdaad om een zelfstandige woning zou gaan, aldus [Partij II] , dan zouden immers alle bewoners van het appartement moeten worden aangeschreven. Aan [Partij II] moet worden toegegeven dat dit vreemd is, hetgeen WEN ter zitting ook heeft erkend, maar dit leidt niet tot een ander oordeel. De vordering zoals in die zaak is ingestoken is geen erkenning van WEN van het feit dat er alleen een huurovereenkomst met [Partij II] bestond, zoals [Partij II] stelt. Kennelijk is het in die zaak geen punt van debat geweest tussen partijen, wat daar verder ook van zij.
4.12.
Het voorgaande betekent dat het verzet ongegrond is en dat het verstekvonnis in stand kan blijven. Dit geldt ook voor de afwijzing van de vordering tot vergoeding van de leges bij de huurcommissie. Deze kosten zijn onvoldoende onderbouwd.
4.13.
Het bovenstaande heeft mede tot gevolg dat de vordering in reconventie afgewezen zal worden.
4.14.
[Partij II] zal als de (zowel in conventie als in reconventie) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de verzetprocedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van WEN worden begroot op € 225,00 aan salaris gemachtigde (1,5 punt x tarief € 150,00). Dit bedrag zal in conventie worden toegewezen. De gevorderde nakosten zullen eveneens worden toegewezen, zoals in de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
bekrachtigt het verstekvonnis van 8 februari 2017 met kenmerk 5634047 UC EXPL 17-462;
5.2.
veroordeelt [Partij II] in de kosten van de verzetprocedure aan de zijde van WEN, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 225,00, waarin begrepen € 225,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
veroordeelt [Partij II] , onder de voorwaarde dat deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving door WEN volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten van € 75,00 aan salaris gemachtigde en, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.S.K. Fung Fen Chung, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2018.