Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/1020
uitspraak van de meervoudige kamer van 5 december 2018 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: M. Uijen)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2017 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [naam] [huisnummer] (beter bekend als nr. [huisnummer] ) te [vestigingsplaats] (het object) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op
€ 960.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 januari 2018 heeft verweerder de waarde van het object gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de zitting van 13 november 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object betreft een winkel gelegen in het [naam] van winkelcentrum […] . Het object is gebouwd rond 1977.
2. Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 874.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Nu eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
4. Verweerder heeft ter nadere onderbouwing in beroep een taxatiematrix van 12 april 2018 van taxateur [B] overgelegd, waarin de waarde wordt bepaald op € 960.000,-. Voor de woz-waarde is gebruik gemaakt van vergelijkingsobjecten. Aan de hand daarvan is voor het object uitgegaan van een huurwaarde van € 80.000,- en een kapitalisatiefactor van 12.
5. Ter zitting is vastgesteld dat de door verweerder gehanteerde huurwaarde niet meer in geschil is, zodat uitgegaan wordt van een huurwaarde van € 80.000,-.
6.1
In geschil is nog wel de hoogte van de kapitalisatiefactor.
6.2
Verweerder heeft de kapitalisatiefactor in beroep onderbouwd met de verkooptransacties van winkels gelegen aan [adres] , [adres] en [adres] te [vestigingsplaats] .
6.3
Eiseres stelt dat verweerder de theoretische huurwaarde van de vergelijkingsobjecten onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder had daarom de kapitalisatiefactor moeten onderbouwen met een bottom-up berekening met de kengetallen uit de Landelijke Taxatiewijzer deel 24. In dat geval zou rekening zijn gehouden met het leegstandsrisico, omdat het object niet ideaal is gelegen, en daarmee ook met een risico-opslag. Ook betreft het een ouder object, zodat ook rekening gehouden moet worden met hogere onderhoudskosten. De kapitalisatiefactor zou daarom uitkomen op maximaal 11.
6.4
De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in het winkelgebied van het centrum van Utrecht. Partijen zijn het met elkaar eens dat er in de nabijheid van het object geen geschiktere verkochte objecten zijn. In het winkelcentrum […] is er immers maar één vastgoedeigenaar en zijn er daarom geen winkels die verkocht worden, zodat transacties in dat winkelgebied niet beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn dan weliswaar buiten […] gelegen, maar zijn wel de meest geschikte vergelijkingsobjecten om de waarde te bepalen. Verweerder heeft deze vergelijkingsobjecten dan ook voor de waardebepaling kunnen gebruiken.
6.5
De vergelijkingsobjecten bieden voldoende steun voor verweerders onderbouwing dat de kapitalisatiefactor van 12 niet te hoog is. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de theoretische huurwaarde van de vergelijkingsobjecten berekend is aan de hand van gerealiseerde huurcijfers uit de binnenstad. Eiseres heeft niet gemotiveerd betwist dat die theoretisch berekende huurwaarde onjuist is, zodat verweerder die huurwaarde kan gebruiken bij het berekenen van de kapitalisatiefactor. De vergelijkingsobjecten komen op een fors hogere kapitalisatiefactor uit dan die van het object. Verweerder heeft in dat verband toegelicht dat rekening is gehouden met de bouwactiviteiten in het winkelcentrum […] en dat op de waardepeildatum al bekend was dat ook het gehele [naam] verbouwd zou gaan worden. Verder heeft verweerder toegelicht dat het object juist gunstig is gelegen in de doorloop tussen het station en de binnenstad. Verder is in het winkelcentrum […] nauwelijks tot geen sprake van langdurige leegstand. Dat dit anders zou zijn, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder met de overgelegde taxatiematrix en de toelichting ter zitting de kapitalisatiefactor van 12 voor het object voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
6.6
Eiseres heeft gesteld dat verweerder een bottom-up berekening had moeten maken om de kapitalisatiefactor te berekenen. Deze beroepsgrond slaagt niet. Als er voldoende marktgegevens zijn om de kapitalisatiefactor te berekenen dan is het niet nodig om uit te wijken naar de bottom-up methode. Een berekening van de kapitalisatiefactor, en op basis daarvan de waarde in het economisch verkeer van het object, aan de hand van marktgegevens past het beste bij het waardebegrip van de Wet WOZ. Eiseres heeft overigens geen berekening volgens de bottom-up methode gemaakt ter onderbouwing van haar standpunt.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiseres.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, en mr. K. de Meulder en
mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 december 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.