ECLI:NL:RBMNE:2018:5799

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 20 november 2018

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 7252019 / MV EXPL 18-140 van

1.[eiser sub 1] ,

hierna ook te noemen: [eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
hierna ook te noemen: [eiseres sub 2] ,

beide wonende te [woonplaats] ,
eisers, hierna tezamen te noemen: [eisers c.s.] ,
gemachtigde mr. O.J. Boeder,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

gedaagde sub 1,
niet verschenen,
2.
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde sub 2,
niet verschenen,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 3] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde sub 3,

gemachtigde R. Willemse,
4.
ZIJ DIE VERBLIJVEN MAAR WAARVAN DE IDENTITEIT NIET VALT TE ACHTERHALEN OP HET HUURADRES,

verblijvende te [woonplaats] ,
gedaagden sub 4,
niet verschenen.

Gedaagden sub 1 en 2 zullen hierna tezamen worden aangeduid als [gedaagden c.s.] , gedaagde sub 3 als [gedaagde sub 3] en gedaagde sub 4 als: zij die in het gehuurde verblijven.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de mondelinge behandeling gehouden op 6 november 2018
het tijdens de behandeling tegen de niet verschenen gedaagden verleende verstek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers c.s.] heeft, als verhuurder, met ingang van 1 mei 2018 een huurovereenkomst gesloten ter zake de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] . In de huurovereenkomst is - voor zover van belang in deze procedure - het volgende opgenomen:

“
ONDERGETEKENDEN

De heer [eiser sub 1] en

Mw. [eiseres sub 2]

(…)

hierna te noemen ‘verhuurder’

De heer [gedaagde sub 1]

(…)

en mevrouw [gedaagde sub 2]

(…)

Gegevens Betaler en Garantsteller:

De heer [A] vertegenwoordigt [gedaagde sub 3] B.V.(…)

hierna samen te noemen: ‘huurder’.

ZIJN OVEREENGEKOMEN

Het gehuurde, bestemming

(…)

1.2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om gebruikt te worden als woonruimte ten behoeve van huurder. Huurder heeft met betrekking tot het gehuurde een bewoningsverplichting.”

2.2.

In aanvulling op de huurovereenkomst heeft de heer [A] (hierna: [A] ) namens [gedaagde sub 3] een “borgstelling huurovereenkomst” ondertekend waarbij [gedaagde sub 3] zich kort gezegd garant heeft gesteld voor al hetgeen huurder ingevolge de huurovereenkomst aan verhuurder verschuldigd zal worden.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. De algemene bepalingen bevatten, voor zover hier relevant, de volgende artikelen:

“Gebruik

1.1

Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, voortdurend, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, hetgeen onder andere betekent dat huurder het gehuurde niet mag gebruiken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten (waaronder ook begrepen activiteiten als bedoeld in artikel 2.1 en 14.3 lid c).(…)

Onderhuur

2.1

Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.

2.2.

Indien verhuurder redenen heeft om aan te nemen, dat huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk in gebruik of onderhuur heeft afgestaan als bedoeld in artikel 2.1, is huurder verplicht mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van gebruiker(s) of onderhuurder(s) te verstrekken.”

2.4.

Op 4 september 2018 heeft [eiser sub 1] met zijn beheerder een inspectie uitgevoerd in het gehuurde. Naar aanleiding van deze inspectie heeft [eisers c.s.] op 17 september 2018 een aangetekende brief gestuurd naar het adres van het gehuurde waarin onder meer was opgenomen:

“Dhr. [gedaagde sub 1]

en Mevr. [gedaagde sub 2]

(…)
op 4 september jl. is gebleken dat u als huurders(…)
niet meer op dit adres woonachtig waren.(…)

Voorts is gebleken dat de woning werd bewoond door tenminste 8 personen uit Polen en Litouwen(…)

Navraag bij deze personen over hun werk gaven deze aan te werken voor de heer [A](…).

Naar nu is gebleken dat deze mensen allen werken voor de heer [A] , de garantsteller en de betaler van het huurcontract, en u als huurder bent u, alsmede de heer [A] , in overtreding met het huurcontract.

Om deze reden ontbinden wij per direct de huurovereenkomst conform artikel 1.1, 2.1, 2.2 en 13.6.

Wij geven u 72 uur de tijd de woning leeg en schoon aan ons over te dragen(…).”

2.5.

Bij brief van 20 september 2018 heeft de gemachtigde van [gedaagde sub 3] onder meer het volgende geantwoord:

“
Evenmin is juist dat 8 Polen het gehuurde occuperen. Het is bij u bekend dat buitenlandse medewerkers van [gedaagde sub 3] BV geheel met uw toestemming de woning bewonen en dat kan dus verschillen van nationaliteit.

Dat de aangetroffen bewoners voor [gedaagde sub 3] BV werken is juist en ook geen geheim voor u. Van enige overtreding van de huurovereenkomst is geen sprake en is dan ook aan u te bewijzen. Aan uw verzoek om de woning c.a. te verlaten zal dan ook geen gehoor worden gegeven.”

2.6.

Op 21 september 2018 heeft [eiser sub 1] opnieuw een inspectie willen uitvoeren, maar werd hij niet toegelaten tot het gehuurde. [eiser sub 1] heeft ook op 21 september 2018 [gedaagden c.s.] niet in het gehuurde aangetroffen. Zijn bevindingen heeft [eisers c.s.] vastgelegd in een brief die hij op 23 september 2018 heeft gestuurd naar [gedaagden c.s.] en in kopie naar [gedaagde sub 3] . In deze brief heeft [eisers c.s.] [gedaagden c.s.] dringend verzocht het gehuurde uiterlijk op 26 september 2018 om 12 uur aan [eisers c.s.] over te dragen.

2.7.

In reactie op voornoemde brief heeft de gemachtigde van de [gedaagde sub 3] per brief laten weten dat oplevering van de woning niet zal plaatsvinden, omdat het gehuurde op een correcte wijze wordt gebruikt.

3.Het geschil

3.1.

[eisers c.s.] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

gedaagden veroordeelt om het gehuurde met alle zich daarin van hunnentwege bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste het eigendom van [eisers c.s.] niet zijn, te verlaten en te ontruimen en met overgifte der sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter algehele en vrije beschikking van [eisers c.s.] te stellen;
zij die in het gehuurde verblijven veroordeelt de gevorderde ontruiming te gehengen en te gedogen;
[gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de kosten van de procedure, daaronder begrepen een bedrag voor het gemachtigdensalaris.

3.2.

[eisers c.s.] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij gerechtvaardigd de ontbinding van de huurovereenkomst heeft ingeroepen dan wel de huurovereenkomst heeft opgezegd, omdat [gedaagden c.s.] zich niet houdt aan de overeengekomen voorwaarden. Volgens [eisers c.s.] bewoont [gedaagden c.s.] het gehuurde niet zelf en hebben [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] het gehuurde zonder zijn toestemming in gebruik gegeven aan derden. Deze derden veroorzaken overlast. [eisers c.s.] stelt een spoedeisend belang bij ontruiming te hebben onder meer omdat omwonenden gestoord worden in het woongenot en [eisers c.s.] aansprakelijk gehouden kan worden als hij geen maatregelen treft. Verder is de brandverzekering van het gehuurde afgestemd op de situatie dat een gezin het gehuurde bewoont, aldus [eisers c.s.] .

3.3.

[gedaagde sub 3] stelt zich op het standpunt dat wegens het ontbreken van spoedeisend belang, de vorderingen van [eisers c.s.] direct moeten worden afgewezen. Betwist wordt verder dat overlast is veroorzaakt. [eisers c.s.] heeft dit ook niet onderbouwd. Blijkens de huurovereenkomst is [gedaagde sub 3] zelf ook huurder en bij de totstandkoming van de huurovereenkomst is besproken en door [eisers c.s.] goedgekeurd, dat af en toe ook andere personeelsleden van [gedaagde sub 3] dan [gedaagden c.s.] in het gehuurde zouden verblijven. Van een illegale situatie is volgens [gedaagde sub 3] geen sprake. Volgens [gedaagde sub 3] is er geen grond voor ontbinding dan wel opzegging, omdat de voorwaarden van de huurovereenkomst en de gemaakte afspraken niet worden overtreden. Het gehuurde bewoont [gedaagden c.s.] als een goed huisvader, aldus [gedaagde sub 3] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisers c.s.] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vorderingen.

4.2.

De vorderingen tegenover [gedaagden c.s.] en zij zie in het gehuurde verblijven komen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor. Deze vorderingen worden dan ook toegewezen, met dien verstande dat de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden naar redelijkheid en billijkheid wordt vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

4.3.

Ten aanzien van de vorderingen ten opzichte van [gedaagde sub 3] overweegt de kantonrechter het volgende. Aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, moet beoordeeld worden of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop het toewijzen van een voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Om tot toewijzing van de vordering tot ontruiming te kunnen komen, moet er een grote mate van zekerheid zijn dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en ontruiming zal bevelen.

4.4.

In de huurovereenkomst wordt [gedaagde sub 3] aangeduid als betaler en garantsteller, terwijl [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] samen ook worden aangeduid als huurder. [gedaagde sub 3] heeft naar voren gebracht dat nu zij in de huurovereenkomst is aangemerkt als huurder, niet alleen [gedaagden c.s.] gerechtigd is om de woning als huurder te bewonen. [eisers c.s.] heeft daar tegenin gebracht dat [gedaagde sub 3] slechts als borgsteller in de huurovereenkomst is opgenomen en dat zij niet als huurder is aan te merken.

4.5.

In het midden kan echter blijven of [gedaagde sub 3] is aan te merken als huurder of alleen als betaler en garantsteller. Immers, in de tussen partijen geldende huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder. [eisers c.s.] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het gehuurde in strijd met artikel 1.2 van de huurovereenkomst en artikel 1.1 van de algemene bepalingen aan derden in gebruik is gegeven. Ter zitting en aan de hand van foto’s overlegd als productie 4a heeft hij uiteengezet dat meerdere personen, niet zijnde [gedaagden c.s.] , dan wel [gedaagde sub 3] hun verblijf houden in het gehuurde. [gedaagde sub 3] heeft ook erkend dat meerdere werknemers van [gedaagde sub 3] - niet zijnde [gedaagden c.s.] - in het gehuurde verblijven gedurende de periode dat deze werknemers werkzaamheden voor [gedaagde sub 3] verrichten. Gebruik van het gehuurde door werknemers van [gedaagde sub 3] kan zonder nadere motivering - welke ontbreekt - niet worden gezien als gebruik door [gedaagde sub 3] . Daarmee heeft in deze procedure te gelden dat de huurder(s) in strijd met de huurovereenkomst handelen door het gehuurde niet uitsluitend te gebruiken als woonruimte ten behoeve van zichzelf.

4.6.

[gedaagde sub 3] heeft nog gesteld dat voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst is besproken dat het gehuurde bewoond, dan wel gebruikt zou worden door andere werknemers dan [gedaagden c.s.] [eisers c.s.] zou hiermee hebben ingestemd, aldus [gedaagde sub 3] .

[eisers c.s.] betwist dit.

Overwogen wordt dat het op de weg van [gedaagde sub 3] had gelegen om haar stelling op dit punt nader te onderbouwen nu het [gedaagde sub 3] is die zich beroept op rechtsgevolgen van deze door haar gestelde feiten of omstandigheden (artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). [gedaagde sub 3] heeft geen enkel stuk in het geding gebracht waaruit opgemaakt kan worden dat afspraken hieromtrent zouden zijn gemaakt, dan wel dat [eisers c.s.] hiervoor toestemming zou hebben verleend. Integendeel, de makelaar van [eisers c.s.] , waarmee [A] stelt dit te hebben besproken, heeft dit ter zitting uitdrukkelijk betwist.

4.7.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zijn de door [eisers c.s.] aangedragen gronden - het niet door de huurder(s) zelf gebruiken van het gehuurde als woonruimte - zwaarwegend genoeg om vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure de gevorderde ontruiming toe te wijzen. [gedaagde sub 3] heeft onvoldoende omstandigheden naar voren gebracht die maken dat zij hiermee onevenredig hard in haar belangen wordt getroffen. Ook ten opzichte van [gedaagde sub 3] zal de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden naar redelijkheid en billijkheid worden vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

4.8.

[gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers c.s.] worden begroot op:

- kosten dagvaarding: € 141,29
- griffierecht: 79,00
- salaris gemachtigde:
600,00Totaal: € 820,29

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] om binnen veertien na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken eigendom van [eisers c.s.] zijn, en de sleutels af te geven aan [eisers c.s.] ;

5.2.

veroordeelt zij die in het gehuurde verblijven de onder 5.1 uitgesproken ontruiming te gehengen en te gedogen;

5.3.

veroordeelt [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eisers c.s.] tot vandaag vastgesteld op € 820,29;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.C. van Haren en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2018.