ECLI:NL:RBMNE:2018:5645

• Datum uitspraak: 7 maart 2018
• Publicatiedatum: 19 november 2018
• Zaaknummer: 6434178 UC EXPL 17-14067
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.S.K. Fung Fen Chung
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over renovatie en verhuiskostenvergoeding in het kader van onderhouds- en verbetervoorstel

In deze zaak vordert eiseres, een huurder van een woning van Stichting Portaal, dat het renovatievoorstel van de verhuurder onredelijk is en dat zij recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Eiseres woont met haar twee jonge kinderen in een appartement dat sinds 28 maart 2014 door haar wordt gehuurd. De verhuurder, Portaal, heeft plannen voor renovatie en onderhoud van het complex, waarbij werkzaamheden in bewoonde staat worden uitgevoerd. Eiseres heeft gebruik gemaakt van een logeerwoning die door Portaal is aangeboden, maar stelt dat de verhuiskostenvergoeding die zij op grond van de wet zou moeten ontvangen, niet is aangeboden. De kantonrechter oordeelt dat de werkzaamheden niet noodzakelijk maken dat eiseres verhuist, en dat de aangeboden logeerwoning voldoende is om aan de behoeften van eiseres te voldoen. De kantonrechter wijst de vordering van eiseres af en veroordeelt haar in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6434178 UC EXPL 17-14067 aw/1370

Vonnis van 7 maart 2018

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal ,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen: Portaal,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. F.J. Ringnalda.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 10 januari 2018
• de akte wijziging/vermindering eis van [eiseres]
• de akte met de producties 31 t/m 43 van [eiseres]
• de akte met producties 14 t/m 16 van Portaal
• de akte met producties 17 t/m 21 van Portaal
• de comparitie na antwoord van 6 februari 2018, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Sinds 28 maart 2014 huurt [eiseres] van Portaal de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . Het betreft een appartement in portiek 1, gelegen op de derde verdieping (vierde woonlaag) van een complex met 4 portieken, 10 woonlagen en in totaal 116 appartementen (hierna: het complex). De huurprijs bedraagt thans € 771,00 per maand inclusief servicekosten. [eiseres] bewoont de woning met haar twee kinderen van 2 en 3 jaar oud.

2.2.

Portaal heeft op een zeker moment het voornemen opgevat om het complex meer te laten voldoen aan de eisen van de tijd, onderhoud uit te voeren en ook een aantal verbeteringen aan de woningen in het complex aan te brengen.

2.3.

In het najaar van 2016 heeft Portaal vragenlijsten onder de bewoners van het complex verspreid over hun woning en de woonomgeving. Op 7 december 2016 heeft Portaal een inloopbijeenkomst georganiseerd voor alle bewoners om input op te halen voor het verder uitwerken van het technische en sociaal plan en voor het organiseren van de communicatie met en de betrokkenheid van de bewoners. Portaal heeft de bewoners op de hoogte gehouden van de plannen door middel van nieuwsbrieven. Zij heeft uitgebreid overleg gevoerd met de Bewonerscommissie “BWC [straatnaam] ” (hierna: de Bewonerscommissie) over de uit te voeren werkzaamheden, de communicatie met de bewoners en de te treffen voorzieningen.

2.4.

Begin 2017 heeft Portaal “koude opnames” gedaan in de woningen. In dat kader heeft Portaal ook met [eiseres] gesproken.

2.5.

Eind mei 2017 heeft Portaal aan [eiseres] het bewonersboekje “Onderhouds- en verbetervoorstel [straatnaam] ” (hierna: het voorstel) toegezonden. Bij brief van 30 mei 2017 heeft Portaal aan [eiseres] bericht dat de badkamer en keuken in de woning van [eiseres]
niet zullen worden vervangen.

2.6.

Op 16 juni 2017 heeft een huisbezoek aan [eiseres] plaatsgevonden, waarbij Portaal met haar heeft gesproken over de voorgenomen werkzaamheden en de persoonlijke omstandigheden, zorgen en wensen van [eiseres] zijn geïnventariseerd.

2.7.

De draagvlakmeting voor het onderhouds- en verbetervoorstel van Portaal is uitgevoerd door Het Vierde Huis. Deze heeft bij brieven van 22 en 28 juni 2017 aan [eiseres] een enquêteformulier toegezonden met daarbij het voorstel, waarin is opgenomen welke werkzaamheden Portaal aan de woningen en het gebouw zal uitvoeren, als daarvoor voldoende draagvlak is onder de huurders. [eiseres] wordt verzocht het enquêteformulier uiterlijk 13 juli 2017 te retourneren aan het Vierde Huis. Alle enquêteformulieren die per 17 juli 2017 ontvangen zijn zullen door het Vierde Huis worden meegenomen in de draagvlakmeting.

2.8.

Het voorstel omvat – kort samengevat – de volgende werkzaamheden:

In/aan de woning

• toiletten vervangen
• badkamer-toiletcombinatie vervangen (kleine woningen)
• badkamer (ouder dan 25 jaar) vervangen (optioneel)
• keuken (ouder dan 15 jaar) vervangen (optioneel)
• vervangen standleidingen
• verbeterde mechanische ventilatie in badkamer, keuken en toilet
• vervangen groepenkast, indien nodig
• isolatie buitengevel
• nieuwe kozijnen met isolatieglas
• aan de zijkant van de flat: geïsoleerde kopgevels
• aanbrengen videofoon
• nieuwe balustrade balkon
• asbest saneren, waar nodig

In/aan het gebouw

• gedeeltelijk vernieuwde entree (deur, postvak, bellentableau)
• onderhoud portieken, trappenhuis en overlopen op de verdiepingen, waar nodig
• aanbrengen camera in de entree en lift
• nieuwe, grotere lift
• lift naar de begane grond (en tot de 9de verdieping)
• nieuwe (fiets)ingang van buitenaf naar de bergingen
• geïsoleerde plafonds in de berging
• verbindingsgang op de 7e verdieping wijzigen
• isoleren kopgevels
• asbest saneren.

2.9.

De werkzaamheden zullen volgens het voorstel worden uitgevoerd in bewoonde staat. De werkzaamheden duren per woning naar verwachting 12-14 werkdagen, afhankelijk van wat er in de woning moet gebeuren. De werkzaamheden worden per portiek verricht en zullen in totaal ongeveer 15 maanden in beslag nemen. Per portiek duren de werkzaamheden ongeveer 30 weken. De huur zal na uitvoering van de renovatie-werkzaamheden stijgen met € 20,00 per maand.

2.10.

Portaal heeft een Sociaal Plan opgesteld dat deel uitmaakt van het voorstel en waarin is opgenomen welke voorzieningen Portaal, volgens afspraak met de Bewonerscommissie, heeft getroffen om de overlast voor de huurders zoveel mogelijk te beperken. Die voorzieningen zijn (samengevat):

• een centrale douche/toiletvoorziening bij het portiek, gescheiden voor dames en heren, waar bewoners gebruik van kunnen maken;
• toiletvoorziening in de woning : aan het einde van iedere werkdag wordt het toilet in de woning teruggeplaatst;
• vervangende kookvoorziening in de woning ;
• was- en droogmachine in de centrale douchevoorziening;
• een woning/rustunit bestaande uit meerdere afsluitbare ruimten, waar bewoners overdag tot rust kunnen komen als er in hun woning wordt gewerkt. Voor bewoners die ’s nachts werken plaatst Portaal een bed met matras in de woning/unit.
• logeerwoning voor bewoners met een medische urgentie, die niet in de woning kunnen blijven. Daarnaast bepaalt Portaal op basis van maatwerk welke bewoners op basis van zwaarwegende redenen gebruik mogen maken van een logeerwoning. De logeerwoning is eenvoudig ingericht, alleen persoonlijke spullen hoeven te worden meegenomen. Daarom krijgen bewoners geen verhuiskosten vergoed;
• (zonodig) hulp bij verplaatsen spullen in het gehuurde;
• vergoeding van € 15,00 per kalenderdag over de dagen waarop werkzaamheden in of aan de woning plaatsvinden, ter compensatie van verminderd woongenot en ter vergoeding van eventuele onkosten.

2.11.

Het Vierde Huis heeft aan Portaal bericht dat het benodigde draagvlak van 70% van de bewoners op 17 juli 2017 nog niet aanwezig was. Per die datum had namelijk 62,7% van de bewoners met het voorstel ingestemd. Daarop heeft Portaal op 18 juli 2017 een bewonersavond georganiseerd, om de plannen toe te lichten en eventuele vragen van de bewoners te beantwoorden. In nieuwsbrief # 10 van juli 2017 heeft Portaal aan de bewoners verslag gedaan van hetgeen tijdens die bewonersavond is besproken. Portaal heeft de bewoners tot 31 augustus 2017 de gelegenheid te geven hun mening te herzien. Per 31 augustus 2017 bleek 72,7% van de bewoners te hebben ingestemd met het voorstel. [eiseres] heeft niet met het voorstel ingestemd.

2.12.

Portaal heeft de uitslag van de draagvlakmeting bij brief van 1 september 2017 aan [eiseres] meegedeeld. Portaal heeft in die brief gewezen op de termijn van acht weken als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW.

2.13.

Bij brief van 12 oktober 2017 schrijft de gemachtigde van [eiseres] aan Portaal dat [eiseres] aanspraak maakt op een wisselwoning gedurende 15 maanden, althans in elk geval gedurende de duur van de werkzaamheden in haar portiek (minimaal 30 weken). Zij verwijst naar de specifieke persoonlijke omstandigheden van [eiseres] , waaronder medische omstandigheden. Ook is [eiseres] ontevreden over de geboden financiële vergoeding. De gemachtigde van [eiseres] verzoekt Portaal om [eiseres] tegemoet te komen, teneinde een gerechtelijke procedure te voorkómen.

2.14.

[eiseres] en Portaal hebben op 4 januari 2018 een overeenkomst gesloten voor het kosteloos gebruik door [eiseres] van de logeerwoning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , met ingang van 4 januari 2018 en eindigend op 31 juli 2018. [eiseres] verblijft sinds 4 januari 2018 met haar kinderen in de logeerwoning, die volledig is ingericht. Portaal heeft [eiseres] geholpen met het overbrengen van persoonlijke spullen van haar appartement naar de logeerwoning.

2.15.

Portaal is begonnen met de uitvoering van de onderhouds- en renovatiewerk-zaamheden aan het complex, zoals omschreven in het voorstel.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiseres] vordert – na vermindering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat het renovatievoorstel van Portaal, zoals verwoord in haar informatiebrochure, ten opzichte van [eiseres] onredelijk is;

Portaal te verbieden het voorstel uit te voeren zolang Portaal niet bereid is aan [eiseres] te betalen de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW ter hoogte van € 5.910,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

te bepalen dat Portaal aan [eiseres] een dwangsom verbeurt van € 500,00 voor elke dag dat zij nalaat aan de veroordeling onder b) te voldoen;

Portaal te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar verminderde vordering – samengevat – ten grondslag dat het voorstel voor haar niet redelijk is, omdat geen verhuiskostenvergoeding is aangeboden.

3.3.

Portaal voert verweer.

3.4.

Op de wederzijdse standpunten van partijen zal, voor zover voor de beoordeling van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.

4. De beoordeling

Ontvankelijkheid

4.1.

Portaal heeft aan [eiseres] bij brief van 1 september 2017 bericht dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. De dagvaarding is uitgebracht op 26 oktober 2017, dat is binnen de termijn als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. [eiseres] is ontvankelijk in haar vordering.

Draagvlakmeting

4.2.

[eiseres] heeft aangevoerd dat de draagvlakmeting niet correct is uitgevoerd. Om die reden kan Portaal naar de mening van [eiseres] geen beroep doen op het bewijsvermoeden dat het voorstel redelijk is (artikel 7:220 lid 3 BW).

4.3.

Dit standpunt van [eiseres] kan de kantonrechter niet volgen. De draagvlakmeting is uitgevoerd door een onafhankelijke partij, Het Vierde Huis, die heeft geconstateerd dat (uiteindelijk) 72,7% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel. Het Vierde Huis heeft in haar rapportage van 18 september 2017 voldoende inzicht gegeven in haar werkwijze. Mede gelet op het verweer van Portaal ziet de kantonrechter in hetgeen [eiseres] heeft aangevoerd dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de meting door Het Vierde Huis.

4.4.

[eiseres] heeft nog aangevoerd dat Portaal in strijd heeft gehandeld met de richtlijn van het Algemeen Sociaal Statuut (ASP), dat zij op het Sociaal Statuut [straatnaam] van toepassing heeft verklaard. Volgens die richtlijn moeten de plannen worden bijgesteld als uit de eerste meting is gebleken dat het draagvlak onvoldoende is, alvorens een nieuwe draagvlakmeting wordt uitgevoerd. Dit om het vertrouwen in de meting te waarborgen, aldus de richtlijn.

4.5.

De kantonrechter overweegt dat Portaal de plannen na de eerste meting weliswaar niet heeft bijgesteld, maar – zo erkent ook [eiseres] – Portaal heeft ook geen tweede draagvlakmeting uitgevoerd. De termijn van de eerste (en enige) draagvlakmeting, die aanvankelijk liep tot 17 juli 2017, is enkel verlengd tot en met 31 augustus 2017. Portaal heeft op 18 juli 2017 een extra bewonersavond georganiseerd, om eventuele zorgen bij de bewoners weg te nemen en hen tot en met 31 augustus 2017 de kans te geven hun keuze te heroverwegen en alsnog in te stemmen met het bestaande voorstel. Dit hebben een aantal bewoners gedaan, met als gevolg dat het benodigde draagvlak tegen het einde van de verlengde termijn, op 31 augustus 2017, was bereikt. Niet valt in te zien waarom dit in strijd zou zijn met de door [eiseres] aangehaalde richtlijn.

4.6.

Dit alles leidt tot het oordeel dat het voorstel wordt vermoed redelijk te zijn, omdat is voldaan aan het wettelijk vereiste dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd. In deze procedure is het aan [eiseres] om dit vermoeden te weerleggen, door feiten en omstandigheden te stellen die tot de conclusie kunnen leiden dat het voorstel ten opzichte van haar niet redelijk is.

Verhuiskostenvergoeding

4.7.

Na vermindering van eis baseert [eiseres] haar stelling dat het voorstel jegens haar onredelijk is enkel nog op het feit dat Portaal aan haar geen verhuiskostenvergoeding heeft aangeboden. Zij maakt aanspraak op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW, omdat zij van mening is dat de werkzaamheden overwegend renovatiewerkzaamheden zijn en verhuizing noodzakelijk is.

4.8.

Portaal stelt daartegenover dat de werkzaamheden overwegend groot onderhoud betreffen en dat alle werkzaamheden in bewoonde staat kunnen worden uitgevoerd, gelet op de diverse voorzieningen die zij heeft getroffen in het Sociaal Plan. [eiseres] heeft volgens Portaal daarom geen recht op een verhuiskostenvergoeding.

4.9.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 april 2016, in antwoord op prejudiciële vragen, geoordeeld dat bij samenloop van dringende werkzaamheden of onderhouds-werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW slechts is verschuldigd als de voor de renovatie nodige werkzaamheden - op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden - het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. In geval van dringende werkzaamheden gedurende de huurtijd heeft de huurder aanspraak op (onder andere) schadevergoeding (artikel 7:220 lid 1 BW). Renovatiewerkzaamheden zijn fysieke veranderingen of toevoegingen, die leiden tot een toename van het woongenot. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden en die dus niet steeds gericht zijn op een toename van het woongenot (HR 22-04-2016;
ECLI:NL:HR:2016:726 ).

4.10.

De kantonrechter is van oordeel dat de renovatiewerkzaamheden in dit geval niet noodzakelijk maken dat de huurder verhuist, mede in aanmerking genomen de door Portaal gehanteerde volgorde van de werkzaamheden en de door haar getroffen voorzieningen. Onder renovatiewerkzaamheden kunnen naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de definitie in voornoemd arrest van de Hoge Raad, worden geschaard de isolatiewerkzaamheden aan de gevels van de woning, het aanbrengen van een videofoon in de woning en de isolatiewerkzaamheden aan de berging. Wat betreft het appartementsgebouw vallen daaronder de isolatiewerkzaamheden aan de kopgevels en de werkzaamheden aan de liften. De gevelwerkzaamheden aan de woning zelf zijn voor de huurder het meest ingrijpend. Deze nemen 4 á 5 dagen in beslag, waarbij Portaal de voor- en achtergevel
achtereenvolgens zal vervangen, zodat er altijd een deel van de woning afgesloten is. Bewoners die overdag thuis zijn kunnen die dagen desgewenst in een afsluitbare rustunit verblijven, die is voorzien van keuken en toilet. Als dit voor bepaalde huurders, om bijvoorbeeld medische redenen, nog een onvoldoende oplossing is, biedt Portaal hen een verblijf aan in een volledig ingerichte logeerwoning, voor de duur van de werkzaamheden. Ook aan [eiseres] is een dergelijke logeerwoning aangeboden en zij heeft van dat aanbod gebruik gemaakt.

4.11.

Voorts overweegt de kantonrechter dat artikel 7:220 lid 5 en 6 BW ziet op een vergoeding voor de kosten van het verhuizen van de eigen inboedel naar een tijdelijke woning en het inrichten van die tijdelijke woning. [eiseres] echter verblijft op kosten van Portaal in een tijdelijke woning, die al volledig is ingericht. [eiseres] heeft niet betwist dat zij alleen haar persoonlijke spullen heeft hoeven meenemen naar de logeerwoning, waarbij Portaal haar heeft geholpen. Zij heeft haar woning niet hoeven ontruimen en de tijdelijke woning niet hoeven inrichten. Van een noodzakelijke verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW is in het geval van [eiseres] geen sprake.

4.12.

De overige werkzaamheden, zoals de vervanging van het toilet en de mechanische ventilatie, betreffen groot onderhoud. In de woning van [eiseres] worden keuken en badkamer niet vervangen, omdat deze nog niet ouder dan 15 respectievelijk 25 jaar zijn. Een vervanging wegens slijtage en veroudering, zonder dat luxere voorzieningen worden aangebracht, is overigens groot onderhoud en geen renovatie. Ook de onderhouds-werkzaamheden in de woning van [eiseres] zijn niet zo ingrijpend dat verhuizing noodzakelijk is. Als er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat de onderhoudswerkzaamheden wel noodzakelijk maken dat [eiseres] verhuist, dan kan [eiseres] in dat geval, op grond van artikel 7:220 lid 1 BW, evenmin aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Zij heeft immers feitelijk geen verhuis- of inrichtingskosten hoeven maken. Portaal kent overigens aan de huurders een vergoeding toe van € 15,00 per dag wegens verminderd woongenot en als vergoeding voor eventuele onkosten, voor de tijd dat er werkzaamheden aan of in de woning plaatsvinden. Die vergoeding acht de kantonrechter in de gegeven omstandigheden redelijk.

4.13.

Geconcludeerd wordt dat het voorstel ook ten opzichte van [eiseres] redelijk is. De vordering van [eiseres] zal in zijn geheel worden afgewezen.

4.14.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Portaal, tot de datum van dit vonnis begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 250,00).

De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in het dictum te melden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Portaal, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

veroordeelt [eiseres] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Portaal volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.4.

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.S.K. Fung Fen Chung, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2018.