ECLI:NL:RBMNE:2018:5495

• Datum uitspraak: 10 oktober 2018
• Publicatiedatum: 12 november 2018
• Zaaknummer: 6607863 UC EXPL 18-898
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.S.K. Fung Fen Chung
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van gehuurde pand na huurachterstand en gebreken

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 10 oktober 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurder over de ontbinding van een huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde pand. De huurder, [gedaagde], had per 1 december 1998 een pand gehuurd van de verhuurder, [eiser], voor de exploitatie van een restaurant en woonruimte. De huurovereenkomst was aangegaan voor vijf jaar met de mogelijkheid tot verlenging. De huurder heeft in oktober 2017 de huur opgeschort vanwege vermeende gebreken en achterstallig onderhoud. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van huurachterstand, terwijl de huurder verweer voerde en stelde dat hij geen huurgenot had door de gebreken.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder de huurtermijnen niet had voldaan en dat de opschorting van de huurpenningen niet gerechtvaardigd was. De rechter oordeelde dat de huurder onvoldoende had aangetoond dat er sprake was van gederfd huurgenot. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst werd toegewezen, evenals de vordering tot ontruiming van het pand. De huurder werd veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en toekomstige huurtermijnen tot en met november 2018. De rechter heeft ook de proceskosten aan de huurder opgelegd. Dit vonnis is openbaar uitgesproken op 10 oktober 2018.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6607863 UC EXPL 18-898 M/30364

Vonnis van 10 oktober 2018

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. O.P. van der Linden,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. C.J. Dreef.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord;

- het vonnis van 23 mei 2018;

- de akte wijziging/aanvulling van eis van [eiser] ;

- de mondelinge behandeling gehouden op 28 augustus 2018, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft per 1 december 1998 van [eiser] het pand gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats/woonplaats] (hierna: het pand) gehuurd. De huurovereenkomst bedrijfsruimte annex woonruimte (hierna: de huurovereenkomst) is aangegaan voor de duur van vijf jaar met de mogelijkheid tot voortzetting voor aansluitende perioden van vijf jaar. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte van toepassing verklaard.

2.2.

Op de begane grond is een Chinees-Indisch restaurant gevestigd en bovengelegen verdiepingen betreffen woonruimte. Laatstelijk bedroeg de huur € 2.809,71 per maand.

2.3.

Bij brief van 8 oktober 2017 heeft [gedaagde] [eiser] bericht de huur op te schorten vanwege ernstig achterstallig onderhoud en gebreken aan het gehuurde.

2.4.

Op 22 november 2017 heeft er in het gehuurde een bezichtiging en bespreking plaatsgevonden. Op dat moment was het restaurant van [gedaagde] in het pand niet meer actief.

2.5.

Sinds januari 2018 is de woonruimte in het pand onbewoond. In mei 2018 heeft [gedaagde] het pand volledig ontruimd.

2.6.

[gedaagde] heeft op 27 februari 2018 de huurpenningen over de maanden oktober tot en met december 2017 betaald.

2.7.

Op 7 maart 2018 heeft [gedaagde] [eiser] bericht dat de waterleiding in het pand is gesprongen en hierdoor aanzienlijke waterschade is ontstaan.

2.8.

De huurovereenkomst is opgezegd per 1 december 2018.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

• ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en bepaling van een datum voor de ontruiming;
• veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurpenningen van januari 2018 tot en met november 2018 ten bedrage van € 30.909,67;
• veroordeling van [gedaagde] de schade te vergoeden als gevolg van niet gemelde lekkages, gesprongen waterleiding en het achterstallig onderhoud een en ander nader op te maken bij staat;
• veroordeling van [gedaagde] de schade te vergoeden als gevolg van leegstand over de periode van herstelmaatregelen, een en ander nader op te maken bij staat;
• veroordeling van [gedaagde] in de daadwerkelijk gemaakte kosten voor rechtsbijstand in en buiten rechte, conform artikel 7.4 Algemene Bepalingen Huurovereenkomst, nog nader op te geven, dan wel veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten te bepalen op gebruikelijke wijze.

3.2.

Ter onderbouwing van deze vorderingen stelt [eiser] , samengevat, dat er sprake is van huurachterstand die op zich ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook is door (grove) nalatigheid van [gedaagde] ernstige schade aan het pand ontstaan. [gedaagde] heeft het pand niet onderhouden en heeft niet voldaan aan zijn plicht om gebreken te melden. [eiser] heeft de gebreken daardoor niet tijdig kunnen verhelpen, waardoor ernstige schade aan het pand is ontstaan.

3.3.

[gedaagde] voert verweer met conclusie tot afwijzing van het gevorderde en met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Achterstallige huurtermijnen

4.1.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling van 28 augustus 2018 erkend de gevorderde huurtermijnen niet te hebben voldaan en deze ook niet te willen voldoen. [gedaagde] is van mening dat er, vanwege de lekkages en niet herstelde gebreken, geen sprake is van huurgenot en hij daarom de huur niet is verschuldigd.

4.2.

[eiser] stelt dat de gebreken door [gedaagde] zelf zijn veroorzaakt, althans door zijn toedoen niet (tijdig) zijn hersteld. [gedaagde] heeft nagelaten het pand te onderhouden en heeft de gebreken niet tijdig gemeld aan [eiser] . Voorts bleek tijdens de bezichtiging in november 2017 dat er geen restaurant meer in het pand werd geëxploiteerd, ondanks de omstandigheid dat dit wel mogelijk was. Er waren enkele sporen van lekkages te zien, maar die waren niet van dien aard dat exploitatie van een restaurant niet mogelijk zou zijn. [gedaagde] is zodoende gehouden de huurpenningen te voldoen.

4.3.

De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] de huurpenningen tot en met december 2017 heeft voldaan. Vanaf januari 2018 heeft [gedaagde] deze onbetaald gelaten. Verder stelt de kantonrechter vast dat er in ieder geval vanaf medio november 2017 geen restaurant meer in het pand wordt geëxploiteerd en vanaf januari 2018 ook de woonruimte op de bovenverdiepingen niet meer wordt gebruikt.

4.4.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] zijn stelling, dat hij de huurpenningen gerechtvaardigd heeft opgeschort vanwege gederfd huurgenot, onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Dat er sprake is van gebreken in het pand waardoor het pand [gedaagde] niet het genot kan verschaffen dat hij mag verwachten volgens de huurovereenkomst, is gelet op de stellingen en weren niet voldoende vast komen te staan.

Er is mogelijk sprake van achterstallig onderhoud in/aan het pand (geweest). Echter, niet is gebleken dat door dat achterstallige onderhoud exploitatie van het restaurant niet langer tot de mogelijkheden behoorde en de exploitatie hierdoor ook daadwerkelijk is gestaakt. [gedaagde] is pas tot opschorting van huurpenningen overgegaan (ruim) nadat hij exploitatie van het restaurant in het pand heeft gestaakt en hij het pand heeft verlaten. Ook was de woonruimte op de bovenliggende verdiepingen niet meer in gebruik op het moment dat [gedaagde] tot opschorting van de huurpenningen is overgegaan.

Gelet hierop is onvoldoende komen vast te staan dat er sprake is van derving van huurgenot en is opschorting van de huurpenningen niet gerechtvaardigd. De gevorderde huurachterstand – in ieder geval over de maanden januari tot en met augustus 2018 (de periode tot het moment waarop [eiser] zijn wijziging van eis heeft ingediend) – ligt daarmee voor toewijzing gereed. [gedaagde] heeft deze huurachterstand overigens niet gemotiveerd betwist.

Ontbinding en ontruiming

4.5.

Gelet op de hiervoor vastgestelde huurachterstand is sprake van een dusdanige tekortkoming in de nakoming door [gedaagde] van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, dat van [eiser] niet langer kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ligt dan ook voor toewijzing gereed. Nu de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen zal ook de ontruiming worden bevolen. Gelet op de omstandigheid dat het pand reeds volledig ontruimd is, acht de kantonrechter een ontruimingstermijn van twee weken redelijk.

Toekomstige huurtermijnen

4.6.

[eiser] heeft gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van de huurtermijnen tot en met november 2018. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] hiermee veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de toekomstige huurtermijnen, over de maanden september tot en met november 2018, te weten een bedrag van € 8.429,13, wenst. Dit bedrag betreft een vergoeding van de schade die [eiser] lijdt doordat de huurovereenkomst tussen partijen voortijdig eindigt vanwege een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . [eiser] begroot die schade op het totaalbedrag van de huurtermijnen tot 1 december 2018, de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd.

4.7.

De kantonrechter overweegt daarover als volgt. Indien de huurovereenkomst niet door de hiervoor vastgestelde toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] zou zijn geëindigd zou de overeenkomst door opzegging zijn geëindigd per 1 december 2018. Dat betekent dat [eiser] in beginsel aanspraak kan maken op de huurtermijnen tot 1 december 2018. Dit zijn de inkomsten die [eiser] derft als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] . Op [eiser] rust evenwel de verplichting om zijn schade te beperken en dus waar mogelijk het gehuurde te verhuren aan een derde. Vooralsnog bestaat onvoldoende zicht op de mogelijkheden van de verhuurder om zijn schade op deze wijze te beperken. De kantonrechter acht de kans dat [eiser] in staat zal zijn binnen nu tot 1 december 2018 inkomsten van de derde uit het gehuurde te verkrijgen, mede gezien hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd, zodanig gering dat de vordering zal worden toegewezen tot een bedrag gelijk aan de tussen partijen overeengekomen huur tot en met november 2018, derhalve € 8.429,13. Voor het geval [eiser] kans ziet het gehuurde voor 1 december 2018 tegen betaling ter beschikking te stellen aan een derde, zal worden bepaald dat de inkomsten die [eiser] zal verkrijgen uit hoofde van het ter beschikking stellen van het gehuurde aan een derde in mindering zullen strekken op de toe te wijzen schadevergoeding.

Schade als gevolg van niet gemelde lekkages en achterstallig onderhoud en als gevolg van leegstand over de periode van herstelmaatregelen

4.8.

[eiser] vordert schadevergoeding van [gedaagde] , nader op te maken bij staat, als gevolg van niet gemelde lekkages, de gesprongen waterleiding en achterstallig onderhoud. [gedaagde] heeft betwist dat hij gebreken, waaronder lekkages, niet of niet tijdig heeft gemeld. Ook betwist hij dat het hem valt toe te rekenen dat de waterleiding is gesprongen en hij het pand niet goed heeft onderhouden.

4.9.

De hoofdregel luidt dat het aan de verhuurder is, om gebreken, na melding, te verhelpen. Nu [eiser] schadevergoeding van [gedaagde] vordert, is het aan [eiser] om zijn stellingen, gelet op de betwisting, nader te onderbouwen. Dit heeft hij niet gedaan. Als er in onderhavige situatie al sprake is van gebreken, dan kunnen die niet aan [gedaagde] worden tegen geworpen nu [gedaagde] ter zitting onvoldoende weersproken heeft gesteld dat hij herhaaldelijk telefonisch contact heeft gehad met [eiser] , hij in die contacten gebreken aan [eiser] heeft gemeld en hij [eiser] om uitvoering van onderhoudswerkzaamheden heeft verzocht. Ook heeft [gedaagde] aangegeven vruchteloos contact te hebben gezocht met de dochter(s) van [eiser] . Ten aanzien van de gesprongen waterleiding in maart 2018, is [eiser] door [gedaagde] , zelfs onder toezending van filmmateriaal, omgaand op de hoogte gebracht. Nu [eiser] de stellingen van [gedaagde] onvoldoende (onderbouwd) heeft weersproken, is niet komen vast te staan dat [gedaagde] , ten aanzien van de gestelde gebreken, toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door deze niet te melden of zelf te onderhouden.

De stelling van [eiser] , dat [gedaagde] zich vanwege de hoge leeftijd (96 jaar) van [eiser] zich had moeten afvragen of [eiser] wel kennis kon nemen van de gebreken, houdt geen stand. [eiser] is verhuurder en dus contractuele wederpartij van [gedaagde] met bijbehorende verplichtingen. Indien [eiser] vanwege zijn leeftijd niet meer in staat is om zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst na te leven, had het op zijn weg gelegen passende maatregelen te treffen. Dit heeft [eiser] klaarblijkelijk niet gedaan, hetgeen [gedaagde] niet verweten kan worden.

4.10.

Nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde] , ten aanzien van gestelde gebreken en daaruit voortvloeiende vorderingen tot schadevergoeding, toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, zullen de vorderingen van [eiser] met betrekking tot schadevergoeding nader op te maken bij staat, worden afgewezen.

Proceskosten

4.11.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van de gebruikelijke liquidatietarieven nu de vordering van [eiser] tot betaling van zijn werkelijke kosten niet nader onderbouwd is. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 98,01

- griffierecht € 226,00

- salaris gemachtigde
€ 800,00 (2 x tarief € 400,00)

Totaal € 1.124,01

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats/woonplaats] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het pand te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege hem daarin bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 22.477,68, bestaande uit de tot en met de maand augustus 2018 bestaande huurachterstand;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 8.429,13, bestaande uit drie maanden huur (september tot en met november 2018), eventueel te verminderen met de inkomsten die [eiser] uit hoofde van het ter beschikking stellen van het gehuurde aan een derde over de periode september tot en met november 2018 verkrijgt;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 1.124,01;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.S.K. Fung Fen Chung, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2018.

type: MK/4850

coll: