Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6806367 UC EXPL 18-4076 aw/1370
Vonnis van 31 oktober 2018
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: E.A.C. Appels, verbonden aan Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen Incasso B.V.,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] , of: de Holding,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. W.Y. Hofstra.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 juli 2018
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens vermeerdering eis in conventie
- de producties 8 t/m 26 van [gedaagde]
- de akte vermeerdering eis in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] is opgericht op 12 juli 2017. Tot 4 oktober 2017 was de heer [A] haar enig aandeelhouder en bestuurder. Per 4 oktober 2017 is mevrouw [B] enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde] .
2.2.
Blijkens de omschrijving in het Handelsregister (uittreksel van 5 april 2018) houdt [gedaagde] zich bezig met: “Holdingactiviteiten, alsmede het verrichten en verzorgen van diensten met betrekking tot uitvaarten, het verrichten van onderzoek en ingrepen bij overleden personen. Nationaal en internationaal repatriëring en vervoer van overledenen. Het bevrijden en het vervoeren van ongeval- en justitiële slachtoffers. Het verzorgen en begeleiden van uitvaartdiensten. Het verzorgen van overledenen. Het huren en verhuren van, leasing van rouwvoertuigen of aanverwante voertuigen”.
2.3.
De besloten vennootschap [eetcafé] B.V. (hierna: [eetcafé] ) is opgericht op 1 augustus 2017. [gedaagde] is enig aandeelhouder en bestuurder van [eetcafé] . Blijkens de omschrijving in het Handelsregister (uittreksel van 5 april 2018) houdt [eetcafé] zich bezig met de verhuur van sport- en recreatieartikelen en het exploiteren van een eetcafé alsmede het verhuren van speelattributen.
2.4.
[gedaagde] , vertegenwoordigd door de heer [A] , heeft op 27 juli 2017 met [eiser] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] . De bedrijfsruimte wordt casco verhuurd en is bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 augustus 2017 en met de mogelijkheid van verlenging voor nog eens vijf jaar.
2.5.
De huurprijs bedraagt bij aanvang € 2.000,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Voor de periode 1 augustus 2017 tot en met 31 december 2017 is een huurkorting overeengekomen van € 500,00 per maand.
2.6.
[gedaagde] heeft bij ondertekening van de huurovereenkomst aan [eiser] € 4.500,00 aan huur betaald, voor de periode 1 augustus 2017 tot en met 31 oktober 2017. In augustus 2018 heeft [gedaagde] aan [eiser] een bedrag van € 250,00 betaald.
2.7.
De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. Daarin is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen.
“Het gehuurde, bestemming
(…)
1.2
Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.
(…)
Casco
9.1
In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde:de bestaande pui, de terrasoverkapping, de horecakeukeninrichting met aan- en toebehoren en de toiletruimte
(…)
Bijzondere bepalingen
14.1
OMSCHRIJVING VAN HET GEHUURDE
Het gehuurde omvat de horecaruimte met een verhuurbaar vloeroppervlakte van ca. 84 m2 met daarnaast gelegen, gedeeltelijk overkapt terras van in totaal ca. 120 m2, alsmede 2 parkeerplaatsen gelegen voor het gehuurde, zoals aangegeven op aangehechte plattegrondtekening.
14.2
OPLEVERING VAN HET GEHUURDE
Het gehuurde wordt opgeleverd v.v. een entree, de bestaande pui, de toiletruimte, welke samen met de gemeente Bunschoten wordt gebruikt, een meterkast, aangesloten op de gebruikelijke nutsvoorzieningen, de bestaande verwarming en verlichting en de bestaande afgewerkte betonnen vloer.
14.3.
TOILETRUIMTE
Huurder is ermee bekend dat Verhuurder de naast het gehuurde gelegen toiletruimte mede verhuurt aan de gemeente Bunschoten. Hiervoor is op 23 juni 2017 door de verhuurder en de gemeente Bunschoten een huurovereenkomst opgemaakt en ondertekend, welke aan deze huurovereenkomst is gehecht. De huurder verklaart deze huurovereenkomst van de toiletruimte te kennen en hij verklaart in hoedanigheid van exploitant van de horecaruimte, de verplichtingen, welke door de gemeente Bunschoten aan de heer [eiser] zijn opgelegd, onverkort over te nemen en uit te voeren. Het realiseren van de toiletruimte is voor rekening van de heer [eiser] . Onderhoud, schoonmaak e.d. van de toiletruimte zijn voor rekening van de huurder/ (
…)”
…)”
2.8.
De “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: algemene bepalingen) zijn van toepassing op de huurovereenkomst. Daarin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen.
“Casco
1Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende:
(…)
-
nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt;
nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt;
(…)
Gebruik
5.1
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
(…)
Onderhuur
6.1
Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon.
6.2
Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.
(…)
Wijziging organisatie huurder/verhuurder
16Partijen zijn verplicht om elkaar telkens schriftelijk op de hoogte te stellen van voorgenomen relevante wijzigingen in zijn/haar organisatie, waaronder begrepen de vennootschapsrechtelijke structuur, voor zover deze relevant zijn voor de onderhavige huurovereenkomst. De hiervoor bedoelde mededeling dient de andere partij op een zodanig tijdstip te bereiken dat deze nog tijdig alle maatregelen kan nemen ten aanzien van de voorgenomen wijziging. Onder deze maatregelen worden onder meer, doch niet uitsluitend, begrepen juridische acties, zoals het aantekenen van verzet tegen een voorstel tot juridische fusie of splitsing.
(…)
Aansprakelijkheid
(…)
11.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
(…)
Betalingen
25.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
(…)”
2.9.
De bedrijfsruimte wordt geëxploiteerd door [eetcafé] . Na een voorafgaande verbouwing heeft [eetcafé] haar eetcafé op 18 augustus 2017 geopend. Op dat moment beschikte de bedrijfsruimte nog niet over eigen aansluitingen voor elektra, water en gas. [eiser] heeft noodvoorzieningen laten aanbrengen door [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ).
2.10.
Bij brief van 12 oktober 2017 heeft [gedaagde] [eiser] in gebreke gesteld ter zake van de aanleg van eigen elektra-, gas- en wateraansluitingen. Ook spreekt [gedaagde] [eiser] in die brief aan op de ervaren geluidsoverlast afkomstig van het naastgelegen pand, dat eveneens door [eiser] wordt verhuurd. In dat pand is een sportschool genaamd [sportschool] gevestigd, met bijbehorend kinderdagverblijf. Tot slot maakt [gedaagde] melding van een gebrek aan de frituur, dat een onveilige situatie oplevert. [gedaagde] schrijft onder andere:
“Bij ondertekening van de huurovereenkomst hebben wij direct een bedrag van 3 maanden huur voldaan. Te weten een bedrag van € 4.500,= voor de maanden augustus, september en oktober 2017.
Gelet op alle gebreken en tekortkomingen zijn wij van mening dat de betaalde huurpenningen een opschortende werking heeft tot op het moment dat de oplevering van eigen nutsvoorzieningen en de geluidsoverlast zijn verholpen. Hetgeen inhoud dat wij rechtens de huurpenningen welke reeds waren voldaan zullen worden aangewend voor de periode van drie maanden, volgend na oplevering van eerder genoemde tekortkomingen en gebreken.
Daarnaast stellen wij dat wij recht hebben op tenminste één maand huur ter compensatie, wegens inkomstenderving. Immers hebben wij meerdere malen onze klanten niet kunnen bedienen en zijn klanten vertrokken wegens de geluidsoverlast.
(…)”
2.11.
Op 9 januari 2018 heeft [gedaagde] aan [eiser] een tweede ingebrekestelling verstuurd, waarin zij schrijft dat de eigen aansluitingen voor elektra, water en gas per 12 november 2017 zijn geplaatst, maar dat de geluidsoverlast en de gebrekkige frituur nog niet zijn opgelost. [gedaagde] beroept zich nogmaals op opschorting van de huurbetaling, totdat de gebreken door [eiser] zijn verholpen en zij maakt aanspraak op één maand huurcompensatie.
2.12.
In een derde ingebrekestelling aan [eiser] gedateerd 16 februari 2018 stelt [gedaagde] dat de eigen stroom-, gas- en watervoorzieningen en meterkast weliswaar zijn geplaatst, maar dat deze niet conform NEN 3140 zijn opgeleverd. De geluidsoverlast veroorzaakt door [sportschool] is volgens [gedaagde] , ondanks de verrichte inspanningen van [eiser] , nog aanwezig. Tot slot maakt [gedaagde] melding van een gebrekkige overkapping van het terras, die volgens haar gevaar oplevert voor de bezoekers van het eetcafé. [gedaagde] beroept zich op opschorting van de huurbetaling, totdat de gebreken door [eiser] zijn verholpen en zij maakt wederom aanspraak op één maand huurcompensatie.
3.De vordering in conventie
3.1.
[eiser] vordert – na vermeerdering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de ontbinding van de huurovereenkomst;
veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen;
veroordeling van [gedaagde] om aan hem te betalen – onder aftrek van een van [gedaagde] ontvangen betaling van € 250,00 – :
€ 46.701,50 ter zake van huur, boetes, incassokosten en wettelijke handelsrente (namelijk: € 21.000,00 huur t/m september 2018; € 3.300,00 boetes t/m september 2018 op grond van artikel 25.3 algemene bepalingen; € 21.031,89 boetes over november 2017 t/m september 2018 op grond van de artikelen 5.1, 6.1 en 16 algemene bepalingen; € 885,00 buitengerechtelijke incassokosten; € 484,61 wettelijke handelsrente t/m september 2018), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 21.000,00 vanaf 1 oktober 2018 tot de voldoening;
€ 2.000,00 per maand voor elke maand vanaf oktober 2018 tot aan de daadwerkelijke ontruiming;
de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij heeft een huurachterstand laten ontstaan van € 21.000,00. De opschorting van de huurbetaling is niet gerechtvaardigd. [eiser] betwist dat het gehuurde gebreken heeft die op grond van de huurovereenkomst voor zijn rekening zijn dan wel dat deze gebreken door hem nog niet zijn opgelost. Op grond van de algemene bepalingen kan [gedaagde] bovendien geen beroep doen op opschorting van de huurbetaling, huurprijsvermindering of verrekening. Daarnaast heeft [gedaagde] het gehuurde aan een derde, namelijk [eetcafé] , in onderhuur gegeven, terwijl dat op grond van de huurovereenkomst, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder, niet is toegestaan.
4.De vordering in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert – na vermeerdering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
te bepalen dat de huurprijs met ingang van 12 oktober 2017 en totdat de gebreken aan het gehuurde zijn verholpen zal worden verlaagd tot € 1.000,00 per maand, althans tot een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
[eiser] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis de gebreken te verhelpen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag;
[eiser] te veroordelen om aan [gedaagde] te betalen:
€ 64.395,00 ter zake van schadevergoeding tot 12 juni 2018, met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 12 oktober 2017 tot de voldoening en te vermeerderen met € 265,00 per dag vanaf 13 juni 2018 totdat de gebreken zijn verholpen;
€ 2.250,00 ter zake van vergoeding toiletruimte, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 oktober 2017 tot de voldoening;
€ 375,00 per maand ter zake van vergoeding toiletruimte, met ingang van 1 juli 2018 en zolang de huidige huurovereenkomst tussen partijen geldt;
€ 535,00 per dag aan schadevergoeding wegens het niet kunnen gebruiken van het terras, met ingang van 1 augustus 2018 totdat het gebrek is verholpen;
€ 1.585,00 ter zake van de kosten van de deskundigenrapportages, deurwaardersexploten en aangetekende brieven, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 27 september 2018 tot de voldoening;
de proceskosten en nakosten met de wettelijke rente.
4.2.
[gedaagde] legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat het gehuurde diverse gebreken vertoont die voor rekening van [eiser] zijn en die [eiser] ondanks herhaalde verzoeken weigert afdoende te verhelpen. [gedaagde] heeft de huurbetaling daarom opgeschort. Zij vordert huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot alsook schadevergoeding in verband met omzetderving.
5.Het verweer in conventie en in reconventie
5.1.
Partijen hebben elkaars vorderingen gemotiveerd weersproken. Op de wederzijdse standpunten zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, worden ingegaan.
6.De beoordeling in conventie
Huurachterstand
6.1.
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] bij het sluiten van de huurovereenkomst € 4.500,00 heeft betaald en in augustus 2018 een bedrag van € 250,00. In geschil is of op 8 augustus 2017 een contante betaling van € 3.000,00 is verricht.
6.2.
Het is aan [gedaagde] om aan te tonen dat zij ook het bedrag van € 3.000,00 heeft betaald en daarin is zij niet geslaagd. Ter onderbouwing van die contante betaling beroept [gedaagde] zich op een rekeningafschrift van de ING Bank gedateerd 11-08-2017 op naam van [A] (productie 10 van [gedaagde] ). Volgens dat rekeningafschrift is op 11 augustus 2017 een contant bedrag opgenomen van € 3.000,00. [gedaagde] stelt echter dat zij al op 8 augustus 2017 aan [eiser] € 3.000,00 contant heeft betaald (productie 11 van [gedaagde] ). De kantonrechter ziet in het rekeningafschrift daarom geen steun voor de stelling van [gedaagde] . Daar komt nog bij dat [gedaagde] bij ondertekening van de huurovereenkomst al € 4.500,00 had voldaan voor de huur tot en met oktober 2017. [gedaagde] heeft niet toegelicht waarom zij het nodig vond in te gaan op het (door haar gestelde) verzoek van [eiser] om kort nadien, op 8 augustus 2017, ook de huur over de maanden november en december 2017 te betalen, terwijl die bedragen op dat moment nog niet verschuldigd waren. Van belang acht de kantonrechter verder dat [gedaagde] in geen van de drie ingebrekestellingen die zij vanaf oktober 2017 aan [eiser] heeft gestuurd, waarin zij een beroep doet op opschorting van de huurbetaling wegens gebreken, melding maakt van een contante betaling van € 3.000,00. Zij refereert in die brieven enkel aan de betaling van € 4.500,00 die zij bij aanvang van de huur heeft gedaan (zie hiervoor onder 2.10 t/m 2.12). De kantonrechter passeert daarom de stelling van [gedaagde] over de betaling van € 3.000,00 en houdt het er voor dat [gedaagde] sinds de aanvang van de huur aan [eiser] slechts twee betalingen heeft verricht, namelijk van € 4.500,00 en € 250,00.
Opschorting
6.3.
[gedaagde] heeft zich beroepen op opschorting van de huurbetaling omdat naar zij stelt het gehuurde diverse gebreken kent, die [eiser] weigert afdoende te herstellen. De kantonrechter merkt allereerst op dat [eiser] er in dit verband terecht op heeft gewezen dat in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst de mogelijkheid van opschorting van de huur is uitgesloten. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij niet aan die bepaling gebonden kan worden, maar de argumenten die zij daarvoor heeft aangevoerd gaan niet op. [gedaagde] kan zich niet beroepen op regels die bedoeld zijn om consumenten te beschermen tegen voor hen nadelige algemene voorwaarden. Verder is de kantonrechter van oordeel dat de in deze zaak niet is gebleken van feiten en omstandigheden die maken dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] aan deze algemene bepalingen in wordt gebonden. Omdat de aard en de ernst van de gestelde gebreken daarbij ook een rol spelen, zal hieronder op die gestelde gebreken nader worden ingegaan.
Gebreken – meterkast
6.4.
Partijen zijn het erover eens dat de meterkast met eigen aansluitingen inmiddels is geplaatst. Volgens [gedaagde] echter voldoet de elektrische installatie niet aan de NEN-normen. [eiser] heeft bij dagvaarding een inspectierapport van GéDé Engineering overgelegd gedateerd 6 februari 2018, waaruit volgens hem blijkt dat de installatie voldoet aan de wettelijke eisen. De herstelpunten die GéDé Engineering noemt op pagina 7 van het rapport zijn volgens [eiser] op grond van de huurovereenkomst voor rekening van [gedaagde] . Het betreft onder andere de aanleg van wandcontactdozen en doorvoeren vanaf de meterkast naar diverse plaatsen in de bedrijfsruimte (productie 5 bij dagvaarding). [eiser] wijst er in dit verband op dat het gaat om casco verhuur.
6.5.
De kantonrechter is van oordeel dat uit de tekst van de diverse bepalingen in de huurovereenkomst voldoende blijkt dat [eiser] als verhuurder zich heeft verplicht een meterkast aan te leggen met eigen aansluitingen en dat [gedaagde] als huurder dient zorg te dragen voor de doorvoer vanaf de meterkast naar de diverse plaatsen in de bedrijfsruimte waar zij elektriciteitsaansluitingen nodig heeft. In de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst is opgenomen dat [eiser] zal zorgdragen voor “een meterkast, aangesloten op de gebruikelijke nutsvoorzieningen” (artikel 14.2 huurovereenkomst). Niet is vermeld dat hij ook zal zorgdragen voor de aanleg van stopcontacten en/of de doorvoer vanaf de meterkast naar de diverse aansluitingen in de bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst is daarnaast opgenomen dat het casco huur betreft in de zin van artikel 1 algemene bepalingen. Volgens artikel 1 algemene bepalingen moet onder casco onder meer worden verstaan: “nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt”. In aanvulling op het casco begrip uit de algemene bepalingen zijn partijen overeengekomen dat daaronder ook wordt begrepen “de bestaande pui, de terrasoverkapping, de horecakeukeninrichting met aan- en toebehoren en de toiletruimte” (artikel 9.1 huurovereenkomst). Een aanvulling met betrekking tot de elektra in de bedrijfsruimte is dus niet gemaakt. In dat licht heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd op grond waarvan zij er van uit heeft mogen gaan dat de doorvoer en aanleg van de bedrading vanaf de meterkast door en voor rekening van [eiser] zou worden aangelegd. De kantonrechter aanvaardt daarom als juist dat de herstelpunten die worden genoemd in het inspectierapport, die alle betrekking hebben op de doorvoer en aanleg van de bedrading vanaf de meterkast naar de diverse plaatsen in de bedrijfsruimte, voor rekening van [gedaagde] komen. Geconcludeerd wordt dat de meterkast door [eiser] deugdelijk is aangelegd en voldoet aan de wettelijke vereisten. [eiser] heeft op dit punt ten opzichte van [gedaagde] (uiteindelijk) aan zijn verplichtingen voldaan.
6.6.
[gedaagde] heeft [eiser] bij brief van 12 oktober 2017 (voor het eerst) in gebreke gesteld ter zake van de aanleg van de meterkast met eigen aansluitingen. [eiser] stelt dat hij kort nadien, namelijk op 16 oktober 2017, de meterkast heeft geplaatst. Hij heeft toegelicht (en door overlegging van de opdracht aan Stedin van 27 juli 2017 onderbouwd) dat hij de aansluiting tijdig heeft aangevraagd bij netbeheerder Stedin, maar dat deze niet eerder dan op 16 oktober 2017 kon komen. Ter onderbouwing van die datum verwijst [eiser] naar een verklaring van [jachthaven] , het bedrijf waar door [gedaagde] tijdelijk stroom werd afgenomen als noodvoorziening, alsook naar de factuur van [bedrijf] gedateerd 12 februari 2018. [D] en [E] verklaren in een e-mailbericht van 9 februari 2018 namens [jachthaven] dat zij [eetcafé] “van begin 17 augustus tot 17 oktober 2017” van elektriciteit hebben voorzien (productie 21 van [eiser] ). De factuur van [bedrijf] vermeldt werkzaamheden verricht op 16 oktober 2017, met als omschrijving “aansluitingen Stedin Cafetaria” (productie 5 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft daartegenover naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat de meterkast met de eigen aansluitingen pas op 12 november 2017 is geplaatst. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat [eiser] wat betreft de meterkast met eigen aansluitingen op 16 oktober 2017 aan zijn verplichtingen had voldaan. Of [eiser] bij het sluiten van de huurovereenkomst wist dat de opening van het eetcafé al op 18 augustus 2017 zou plaatsvinden – en niet pas in januari 2018, zoals [eiser] stelt – kan in het midden blijven. [gedaagde] heeft namelijk voor het eerst op 12 oktober 2017 een beroep gedaan op opschorting van de (verdere) huurbetaling. Op dat moment was de huur tot en met oktober 2017 al betaald. [eiser] heeft het gebrek nog diezelfde maand hersteld. De opschorting van de huurbetaling is in zoverre niet gerechtvaardigd, nog daargelaten dat het recht op opschorting in de huurovereenkomst is uitgesloten.
Gebreken – geluidsoverlast
6.7.
[gedaagde] heeft [eiser] op 12 oktober 2017 voor het eerst in gebreke gesteld met betrekking tot het verhelpen van de geluidsoverlast afkomstig van de naastgelegen sportschool met kinderopvang, die is gevestigd in een pand waarvan [eiser] verhuurder is. [eiser] betwist dat sprake is van geluidsoverlast. Volgens hem is in elk geval geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 2 algemene bepalingen, waarvoor hij aansprakelijk is.
6.8.
De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] niet heeft weersproken dat zij bij het sluiten van de huurovereenkomst wist dat zij een bedrijfsruimte in gebruik zou nemen die was gelegen naast een sportschool met bijbehorende kinderopvang. Onder die omstandigheden kan het geen verrassing zijn geweest voor [gedaagde] dat zij geconfronteerd werd met geluid afkomstig van de buren. Dat dit geluid aanvankelijk van een zodanig niveau was dat gesproken kon worden van overlast acht de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden, omdat [eiser] het kennelijk nodig heeft gevonden dat geluidsniveau terug te brengen, door in augustus van dit jaar (verdere) geluidsisolatie aan te brengen in het pand waarin de sportschool is gevestigd. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende weersproken dat het geluidsniveau sindsdien aanzienlijk is teruggebracht tot een (ook voor haar) aanvaardbaar niveau. [gedaagde] heeft daarnaast onvoldoende onderbouwd dat de geluidsoverlast die zij, althans [eetcafé] , tot augustus van dit jaar heeft ervaren zodanig ernstig was dat opschorting van de (volledige) huurbetaling gerechtvaardigd was, mede in aanmerking genomen hetgeen [eiser] onbetwist heeft gesteld omtrent de openingstijden van [eetcafé] in relatie tot die van de sportschool.
Gebreken – de frituur
6.9.
[eiser] stelt dat de frituur geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst, maar dat hij deze om niet aan [gedaagde] in gebruik heeft gegeven, onder de voorwaarde dat [gedaagde] het onderhoud zal verrichten. Dit standpunt van [eiser] valt niet te rijmen met hetgeen in de schriftelijke huurovereenkomst is opgenomen, namelijk dat “de horecakeukeninrichting met aan-en toebehoren” tot het gehuurde behoort (artikel 9.1 huurovereenkomst). Wat daarvan verder ook zij, [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat het gaat om een reparatie ter waarde van € 29,00. Als al sprake is van een gebrek dat voor rekening van [eiser] komt, dan kan dit gebrek de opschorting van de huurbetaling niet rechtvaardigen, mede in aanmerking genomen dat [gedaagde] het recht heeft als [eiser] met het herstel in verzuim is het gebrek zelf te herstellen en de kosten daarvan in mindering te brengen op de huur. Uit de producties die [eiser] heeft overgelegd blijkt overigens voldoende dat hij, om aan dit geschilpunt een einde te maken, [gedaagde] heeft aangeboden het gebrek aan de frituur te verhelpen door beide frituurpannen te vervangen voor nieuwe exemplaren, maar dat [gedaagde] dat aanbod niet (zonder meer) heeft aanvaard (productie 23 van [eiser] ).
Gebreken – de overkapping van het terras
6.10.
Bij brief van 16 februari 2018 spreekt [gedaagde] [eiser] aan op de volgens haar gebrekkige overkapping van het terras. Zij schrijft dat uit onderzoek van een bouwkundige is gebleken dat de aanbouw met enkele schroeven en bouten vastzit en verbindingen niet op een juiste, veilige en verantwoorde wijze zijn aangebracht. Ook stelt [gedaagde] dat [eiser] niet in het bezit is van de benodigde omgevingsvergunning.
6.11.
Op welk onderzoek [gedaagde] in voornoemde brief doelt is de kantonrechter niet duidelijk. De rapporten die [gedaagde] in deze procedure heeft overgelegd dateren van veel latere datum. Ter onderbouwing van haar standpunt dat de overkapping onveilig is beroept [gedaagde] zich in deze procedure namelijk op een schouwingsrapport van SSW, die op 13 juni 2018 een visuele inspectie heeft gedaan, en een rapport met constructieberekening van ir. [C] van juli 2018 (producties 16 en 17 van [gedaagde] ). SSW concludeert dat sprake is van een onveilige situatie en adviseert de staanders van de luifel beter te verankeren naar de onderliggende vloerconstructie of fundering en de diverse houten verbindingen constructief te versterken. [C] heeft een toetsing gedaan conform het Bouwbesluit op basis van afkeurniveau. Hij concludeert dat een aantal onderdelen onvoldoende draagkrachtig zijn en op korte termijn versterkt moeten worden, omdat deze een acuut onveilige situatie opleveren. In een latere toelichting op die conclusie schrijft [C] aan [gedaagde] dat hij in het rapport niet gesproken heeft over mogelijk instortingsgevaar (productie 23 van [gedaagde] ).
6.12.
[eiser] heeft vervolgens – naar onbetwist is gebleven – werkzaamheden aan de overkapping verricht. Volgens [gedaagde] zijn die werkzaamheden niet afdoende om de onveiligheid op te heffen. [eiser] beroept zich echter op een rapport gedateerd 14 augustus 2018 van ing. [F] , verbonden aan iKAABEE B.V. (productie 29 van [eiser] ). Deze adviseert een aantal specifieke aanpassingen, bestaande uit een verzwaring van een tussengording en de aanpassing van de opleggingen van de balken, waarna de constructieve veiligheid volgens hem voldoende is gewaarborgd. [eiser] stelt dat hij de werkzaamheden volgens dat advies heeft verricht. Hij betwist de conclusie van SSW dat ook de staanders onvoldoende zijn verankerd in de onderliggende vloerconstructie of fundering en merkt in dit verband op dat SSW slechts een visuele inspectie heeft gedaan en dus niet heeft kunnen zien op welke wijze de staanders zijn verankerd in de fundering. Daarnaast heeft [eiser] een e-mailbericht van de afdeling Bouw - en Woningtoezicht van de gemeente Bunschoten overgelegd, ter onderbouwing van zijn stelling dat voor het plaatsen van de overkapping geen omgevingsvergunning is vereist (productie 29 van [eiser] ).
6.13.
Gelet op het gemotiveerde verweer van [eiser] heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat de constructie van de overkapping zo gebrekkig is geweest dat [gedaagde] het terras om veiligheidsredenen heeft moeten sluiten. In een latere toelichting op zijn conclusie schrijft [C] zelf aan [gedaagde] dat hij niet heeft bedoeld dat sprake is van instortingsgevaar (zie hiervoor onder r.o. 6.11.). [gedaagde] heeft eveneens onvoldoende onderbouwd dat de overkapping na de door [eiser] verrichte herstelwerkzaamheden in enig opzicht constructief nog niet voldoet. De opschorting van de (volledige) huurbetaling is in zoverre niet gerechtvaardigd, nog daargelaten dat het recht op opschorting in de huurovereenkomst is uitgesloten.
Conclusie
6.14.
[gedaagde] heeft de huurbetaling niet gerechtvaardigd opgeschort. De huurachterstand bedraagt tot en met september 2018 elf maandtermijnen. De omvang van de huurachterstand rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen daarom worden toegewezen. Aan [gedaagde] zal een redelijke termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis worden gegund om tot ontruiming over te gaan.
6.15.
De huur over de maand oktober 2018 is inmiddels opeisbaar geworden. De huurachterstand tot en met oktober 2018 bedraagt € 23.000,00 (€ 21.000,00 + € 2.000,00). [gedaagde] zal worden veroordeeld om die huurachterstand te betalen, alsook een bedrag van € 2.000,00 per maand voor elke maand tussen 31 oktober 2018 en de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde.
6.16.
[gedaagde] is op grond van de overeenkomst de contractuele boete wegens te late betaling verschuldigd geworden. Ook dit deel van de vordering, een bedrag van € 3.300,00, zal worden toegewezen.
6.17.
[eiser] heeft geen berekening van de gevorderde wettelijke handelsrente overgelegd. Uit het petitum van de dagvaarding leidt de kantonrechter af dat hij de wettelijke handelsrente vordert alleen over het bedrag van de achterstallige huur, naast de contractuele boete. Een overeengekomen boete komt in beginsel in de plaats van schadevergoeding op grond van de wet. Nu [eiser] niet heeft gesteld op grond waarvan hij naast de contractuele boete ook aanspraak heeft op de wettelijke handelsrente dient de gevorderde wettelijke handelsrente te worden afgewezen voor zover deze betrekking heeft op de periode waarover de contractuele boete zal worden toegewezen, dat is tot en met 30 september 2018. Dit betekent dat de gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand toewijsbaar is vanaf 1 oktober 2018.
Onderhuur
6.18.
[eiser] vordert daarnaast betaling van de contractuele boete wegens verboden onderverhuur, door hem tot en met september 2018 berekend op € 21.031,89. Hij stelt dat [gedaagde] de bedrijfsruimte zelf dient te gebruiken en exploiteren. Op grond van de huurovereenkomst mag [gedaagde] de bedrijfsruimte, zonder schriftelijke toestemming van [eiser] , die in dit geval ontbreekt, niet aan een derde in gebruik of onderhuur geven. [eiser] heeft ter zitting toegelicht dat hij een groot belang heeft bij naleving van die bepalingen, omdat hij vreest dat [gedaagde] , die zelf geen inkomsten heeft uit de exploitatie van de bedrijfsruimte, geen verhaal zal bieden voor de huur.
6.19.
[gedaagde] heeft betwist dat zij de bedrijfsruimte aan [eetcafé] heeft onderverhuurd. Zij stelt dat het haar vrij stond voor deze constructie van haar onderneming te kiezen, waarbij [gedaagde] de huurovereenkomst sluit en haar werkmaatschappij [eetcafé] in de gehuurde bedrijfsruimte het eetcafé exploiteert. Zij heeft betoogd dat [eiser] van aanvang af wist dat zij niet zelf het café zou exploiteren, maar dat een door haar nog op te richten rechtspersoon exploitant zou zijn. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
6.20.
[eiser] is de huurovereenkomsten aangegaan met een Holding. Het is niet gebruikelijk dat een Holding zelf werkzaamheden verricht. Doorgaans heeft zij een of meer werkmaatschappijen onder zich. [gedaagde] houdt zich bovendien blijkens het Handelsregister voornamelijk bezig met uitvaartverzorging. [eiser] mocht er naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden niet zonder meer van uit gaan dat de Holding zelf – en niet een werkmaatschappij waarvan zij enig aandeelhouder is – de exploitatie van het eetcafé op zich zou nemen. Dat [eiser] de huidige constructie niet wenselijk vindt is niet onbegrijpelijk, maar van hem mocht wel worden verwacht dat hij in dat geval, alvorens met de Holding te contracteren, onderzoek zou doen naar de precieze bedoelingen van zijn potentiële contractspartij. Dat hij dat kennelijk niet heeft gedaan komt voor zijn rekening en risico.
6.21.
Voorts overweegt de kantonrechter dat de Holding enig aandeelhouder en bestuurder is van [eetcafé] , die de bedrijfsruimte exploiteert. Enig aandeelhouder en bestuurder van de Holding is mevrouw [B] , aan wie ook de exploitatievergunning is verleend. Er is naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden geen sprake van het gehuurde niet zelf gebruiken, of van ingebruikgeving of verhuur aan “een derde”, als bedoeld in de artikelen 5.1. en 6.1 van de algemene bepalingen. Of [gedaagde] artikel 16 algemene bepalingen heeft overtreden door bij [eiser] geen melding te maken van de wisseling van aandeelhouder/bestuurder bij [gedaagde] per 4 oktober 2017 kan in het midden blijven, omdat de gevorderde boete van artikel 6.2 niet op die overtreding is gesteld.
De gevorderde contractuele boete op grond van artikel 6.2 van de algemene bepalingen dient te worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
6.22.
[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten op grond van de wet. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden.
Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 885,00 is niet hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
Uitvoerbaar bij voorraad
6.23.
[eiser] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd. Zij stelt dat zij door een uitvoerbaar bij voorraad verklaring economische schade zal lijden en verzoekt de kantonrechter daarom die gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen.
6.24.
Uitgangspunt van de wet is dat het vonnis door de rechter, indien dit wordt gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard (artikel 233 Rv). De kantonrechter ziet in hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd geen grond om in dit geval van dat uitgangspunt af te wijken.
Proceskosten
6.25.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de datum van dit vonnis begroot op in totaal € 1.374,01, te weten:
- € 476,00 vastrecht;
- € 98,01 explootkosten;
- € 800,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 400,00).
7.De beoordeling in reconventie
Huurprijsvermindering
7.1.
[gedaagde] vordert de huurprijs te verminderen totdat de gebreken zullen zijn verholpen. [eiser] heeft [gedaagde] artikel 11.3 algemene bepalingen tegengeworpen, waarin huurprijsvermindering wegens gebreken is uitgesloten. Het beroep van [eiser] op die bepaling is naar het oordeel van de kantonrechter niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, in aanmerking genomen dat het [gedaagde] vrij stond om de herstelwerkzaamheden zelf te verrichten en de kosten daarvan in mindering te brengen op de huur. Daarbij komt dat niet elk gebrek een vermindering van de huurprijs kan rechtvaardigen. De kantonrechter verwijst naar hetgeen hiervoor in conventie is overwogen omtrent de diverse door [gedaagde] gestelde gebreken (onder 6.4 tot en met 6.13). In dit verband wordt nog opgemerkt dat [gedaagde] huurprijsvermindering vordert vanaf 12 oktober 2017. Eventueel verminderd huurgenot in de periode vóór 12 oktober 2017, bijvoorbeeld als gevolg van het ontbreken van een goed werkende elektriciteitsvoorziening, kan daarom bij de beoordeling van haar vordering geen rol spelen. De vordering van [gedaagde] tot vermindering van de huurprijs zal worden afgewezen.
Gebreken verhelpen
7.2.
[gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] om de gebreken te verhelpen. Gelet op het feit dat de huurovereenkomst per de datum van dit vonnis wordt ontbonden en [gedaagde] het gehuurde op korte termijn zal moeten ontruimen heeft zij geen belang bij herstel van gebreken, als er al vanuit wordt gegaan dat er gebreken bestaan. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
Schadevergoeding
7.3.
[gedaagde] stelt dat zij omzet heeft gederfd als gevolg van het feit dat [eiser] nalatig is geweest met het verhelpen van de gebreken aan het gehuurde. [eiser] betwist dat [gedaagde] de gestelde schade heeft geleden en hij beroept zich daarnaast op artikel 11.3 algemene bepalingen, waarin is opgenomen dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van een gebrek. Tot slot stelt [eiser] dat [gedaagde] niet de gebruiker en exploitant van het gehuurde is en zij dus geen omzetderving kan hebben gehad.
7.4.
De kantonrechter constateert dat [gedaagde] geen enkele onderbouwing van de door haar gestelde schade heeft gegeven. Zij heeft bewijs aangeboden van haar schade door stukken van haar accountant over te leggen, waaruit de door haar gestelde omzetderving blijkt. Die gelegenheid zal haar niet worden geboden. [gedaagde] heeft voldoende gelegenheid gehad om een onderbouwing te geven en zij heeft geen bijzondere omstandigheden naar voren gebracht die maken dat dit niet eerder in de procedure kon. Nu [eiser] betwist dat [gedaagde] schade heeft geleden en elke onderbouwing van de gestelde schade ontbreekt komt de kantonrechter aan bewijslevering niet toe. De vordering van [gedaagde] tot vergoeding van schade zal worden afgewezen.
Vergoeding toiletruimte
7.5.
[gedaagde] maakt aanspraak op de vergoeding van € 4.500,00 per jaar die de gemeente Bunschoten aan [eiser] betaalt voor het (mede) gebruik van de ruimte met openbare toiletten. [eiser] betwist dat tussen partijen is overeengekomen dat die vergoeding [gedaagde] toekomt.
7.6.
De kantonrechter stelt voorop dat uit de tekst van de huurovereenkomst niet volgt dat [gedaagde] recht heeft op de vergoeding die de gemeente Bunschoten aan [eiser] betaalt (artikel 14.3 huurovereenkomst). Uit die tekst blijkt alleen dat [gedaagde] zich ten opzichte van [eiser] verplicht om de verplichtingen die door de gemeente Bunschoten aan [eiser] zijn opgelegd, over te nemen en uit te voeren. Dit betreft het openstellen van de toiletruimte op bepaalde tijden, alsook het uitvoeren van onderhoud en schoonmaak. Op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst mag [gedaagde] de openbare toiletruimte mede gebruiken ten behoeve van het eetcafé. De verplichting om de openbare toiletruimte op zijn kosten te realiseren blijft echter liggen bij [eiser] .
7.7.
[gedaagde] stelt dat zij het contract dat [eiser] met de gemeente Bunschoten heeft gesloten heeft “overgenomen” en dat zij daarom recht heeft op de vergoeding. De hiervoor onder 7.6 omschreven situatie kwalificeert naar het oordeel van de kantonrechter niet als een contractsovername. [gedaagde] heeft voor het overige geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zij desondanks van [eiser] heeft mogen begrijpen dat zij recht had op de vergoeding die de gemeente Bunschoten voor de openbare toiletruimte betaalt. Ook dit deel van de vordering dient daarom te worden afgewezen.
Schadevergoeding terras
7.8.
[gedaagde] vordert € 535,00 per dag aan schadevergoeding wegens het niet kunnen gebruiken van het terras. De kantonrechter verwijst naar hetgeen in conventie is overwogen omtrent de gestelde gebreken aan de overkapping (onder 6.10 t/m 6.13). In rechte is niet komen vast te staan dat de overkapping zo gebrekkig is of is geweest dat [gedaagde] om veiligheidsredenen het terras heeft moeten sluiten. Ook in dit verband geldt overigens dat [gedaagde] de gestelde schade onvoldoende heeft onderbouwd en dat zij niet de exploitant is die omzet kan hebben gederfd. Dit deel van de vordering dient te worden afgewezen.
Kosten deskundigenrapportages, deurwaardersexploten en aangetekende brieven
7.9.
Dit betreft kosten die vallen onder de buitengerechtelijke incassokosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub c BW dan wel kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Nu de vordering van [gedaagde] in zijn geheel wordt afgewezen dienen deze kosten voor haar rekening te blijven.
Proceskosten
7.10.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de datum van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x 0,5 x het tarief van € 600,00).
8.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
8.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] ;
8.2.
veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege haar bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
8.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [eiser] , onder aftrek van een door [gedaagde] verrichte betaling van € 250,00:
1. ter zake van achterstallige huur tot en met oktober 2018, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf 1 oktober 2018 tot de dag van voldoening;
2. € 3.300,00 ter zake van contractuele boete tot en met september 2018;
3. € 885,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
4. € 2.000,00 per maand voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 31 oktober 2018 en de daadwerkelijke ontruiming;
8.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.374,01;
8.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
8.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
8.7.
wijst de vordering af;
8.8.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Dondorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2018.