Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6575415 UC EXPL 18-325 RA/547
Vonnis van 1 augustus 2018
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder te noemen [eiser sub 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
verder te noemen [eiser sub 2] ,
verder gezamenlijk ook te noemen [eisers c.s.] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian,
tegen:
de stichting
Stichting Bewaarder BOVV, mede handelend onder de naam Stichting OVV Beheer,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen BOVV,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.N. Guntenaar.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 maart 2018, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- de comparitie op 19 juni 2018, waarvan aantekening is gehouden door de griffier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers c.s.] heeft van BOVV met ingang van 1 juli 2016 het tweekamerappartement gelegen op de tweede verdieping van de [adres] te [woonplaats] gehuurd tegen een totale maandelijkse huurprijs van € 1.075,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. In de door partijen in juli 2016 ondertekende huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
"3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor 6 maanden, ingaande op 01-07-2016 en eindigend op 31-12-2016.
3.2
Voor beëindiging van de overeenkomst bij afloop van de in 3.1 genoemde periode is er een opzegging overeenkomstig 3.4 nodig.
3.3
Als de in 3.1 genoemde periode verstrijkt zonder opzegging overeenkomstig loopt de overeenkomst voor onbepaalde periode door.
3.4
Opzegging na de looptijd is uitsluitend mogelijk:
• per deurwaardersexploot, aangetekende brief of per e-mail.
• met ingang van het moment waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en
• met inachtneming van een opzegtermijn.
• met een vermelding van het nieuwe adres alsmede telefoonnummer.
De opzegtermijn is gelijk aan 2 kalendermaand(en)."
2.2.
De huurovereenkomst tussen partijen is tot stand gekomen door tussenkomst van het door BOVV ingeschakelde kantoor VGW Housing te Utrecht. Contactpersoon van VGW Housing was de heer [A] (hierna: [A] ).
2.3.
Op 9 juni 2016 stuurde [eiser sub 1] het volgende e-mailbericht aan [A] :
"Why is the rental period only 6 months? I thought it would be 12 months and then indefinite like with most contracts. 6 months is a really short period for me.
Can’t it be a year?"
2.4.
Op 10 juni 2016 antwoordde [A] daarop als volgt:
"You have contract for indefinate period with a minimum of 6 months. So you can stay as long as you want you only have a contract with a minimum of 6 months instead of minimal 12 months. The owner want to have a more flexibel contract for his tenants.
Please let me know if this fine for you?"
2.5.
Op 17 juni stuurde [eiser sub 1] het volgende e-mailbericht aan [A] :
"I will look through it more carefully over the weekend and I will ocntact you for any questions. Just once more, cause I am not so sure with the translated version of the tekst at least.
"3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor 6 maanden, ingaande op 01-07-2016 en eindigend op 31-12-2016."
So, I want to make sure that this is only the least period that I have to stay and as long as I am ok with my obligations as tenant, the landlord cannot ask me to move. I mean I will have to buy so many thing, plus guarrantee and everything. So, it will be for nothing if I have to move after 6 months. Maybe in Dutch is ok, but the translated version made me worry.
And I assume that after this date we will continue indefinitely (if both sides are satisfied) without any increase in the rent. (At least that’s what I did with my previous apartment and what I have heard from other people.)"
2.6.
Op 20 juni 2016 antwoordde [A] daarop als volgt:
"Yes, 3.1 only says the minimum period, at point 3.3 is also says if the period at 3.1 is over the contract will automaticlly go into an contract for indefinate period"
2.7.
Op 12 juni 2017 heeft [eisers c.s.] de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
2.8.
De huurcommissie heeft bij uitspraak van 20 oktober 2017 geoordeeld dat het verzoek niet ontvankelijk is. Daartoe heeft de huurcommissie onder meer overwogen:
"De overeenkomst is blijkens artikel 3 gesloten Pro voor een periode van 6 maanden met optie tot verlenging. Artikel 3 van Pro de overeenkomst vermeldt voorts dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt indien de termijn van 6 maanden verloopt zonder dat de overeenkomst is opgezegd. Een overeenkomst voor bepaalde (korte) tijd in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt, hoeft niet te worden opgezegd. Het volstaat dat verhuurder uiterlijk een maand voor afloop van de overeenkomst de huurder schriftelijk informeert dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Het beroep dat gemachtigde van huurder doet op de Wet doorstroming huurmarkt faalt gelet op een en ander dan ook in dit geval. Dat betekent dat de commissie oordeelt dat er sprake is van een overeenkomst met stilzwijgende verlenging na afloop van de in de overeenkomst genoemde termijn van 6 maanden. Deze overeenkomst is derhalve geen overeenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt. Dat betekent vervolgens dat de termijn voor het indienen van een verzoek tot toetsing van de overeengekomen huurprijs (tot uiterlijk 6 maanden na aanvang van de overeenkomst) dient te worden gehanteerd. Nu de overeenkomst is ingegaan op 1 juli 2016 en de Huurcommissie huurders verzoek heeft ontvangen op 12 juni 2017 (bijna 11,5 maanden later) oordeelt de commissie dat het verzoek van de huurder in dit geval niet ontvankelijk is”.
2.9.
De huurcommissie heeft geen voorbereidend onderzoek in de woonruimte uitgevoerd. [eisers c.s.] heeft zelf een "huurprijscheck zelfstandige woonruimte" uitgevoerd en kwam daarbij uit op een totaal aantal punten van 92, hetgeen neerkomt op een maximale huurprijs van € 438,79 per maand.
2.10.
[eisers c.s.] woont momenteel nog in het gehuurde.
3.Het geschil
3.1.
[eisers c.s.] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. te verklaren voor recht dat per ingangsdatum van de huurperiode de huurprijs
€ 438,79 per maand bedraagt;
met veroordeling van BOVV in de kosten van de procedure, de huurcommissie legesveroordeling van € 25,00 alsmede de nakosten van € 100,00.
3.2.
BOVV voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de standpunten en verweren van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 7:262 BW Pro kan de huurder of verhuurder binnen acht weken nadat hen een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie is verzonden, een beslissing van de rechter vorderen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Daarvan is hier sprake. De huurcommissie heeft – kortgezegd – beslist dat [eisers c.s.] niet in hun verzoek (tot beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs) konden worden ontvangen, omdat het verzoek daartoe te laat is gedaan. De huurcommissie heeft daarom geen inhoudelijk oordeel geveld.
4.2.
De kantonrechter zal onderzoeken of [eisers c.s.] haar verzoek bij de huurcommissie tijdig heeft gedaan. Daarvoor is van belang vast te stellen of tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. Indien sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt dat het verzoek uiterlijk zes maanden
na afloopvan de huurovereenkomst moet worden ingediend (artikel 7:249 lid 2 BW Pro), terwijl in het geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dit verzoek uiterlijk zes maanden
na aanvangvan de huurovereenkomst moet zijn gedaan (artikel 7:249 lid 1 BW Pro).
na afloopvan de huurovereenkomst moet worden ingediend (artikel 7:249 lid 2 BW Pro), terwijl in het geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dit verzoek uiterlijk zes maanden
na aanvangvan de huurovereenkomst moet zijn gedaan (artikel 7:249 lid 1 BW Pro).
4.3.
Met partijen is de kantonrechter van oordeel dat voor die beoordeling in de eerste plaats van belang is wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond, waarbij tevens betekenis toekomt aan de aard en duur van de overeenkomst en aan het gebruik van het gehuurde. Daarbij merkt de kantonrechter op dat in beginsel terughoudend dient te worden omgegaan bij de aanname van het bestaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, omdat een huurder in een dergelijk geval geen huurbescherming geniet. Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten (voor maximaal 2 jaar) te sluiten voor een woning, waarbij de huurder na afloop van de overeenkomst geen huurbescherming heeft. De verhuurder hoeft de overeenkomst dan niet op te zeggen, maar er ontstaat wel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd indien de verhuurder niet uiterlijk drie en minimaal één maand voor afloop schriftelijk meedeelt dat de overeenkomst eindigt. Door deze wetswijziging is de aard van een huurovereenkomst met een bepaling als de onderhavige (artikel 3 in Pro de huurovereenkomst), minder eenduidig uit te leggen dan voorheen. Zou deze vóór 1 juli 2016 zonder meer gekwalificeerd zijn als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (uitsluiting van huurbescherming was op die wijze immers niet mogelijk) met een initiële minimale huurperiode waarin niet kan worden opgezegd, thans kan een overeenkomst met een dergelijke bepaling ook geïnterpreteerd worden als een overeenkomst voor bepaalde tijd met de mogelijkheid tot verlenging.
4.4.
BOVV heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst is gesloten in juni 2016 en dat daarom de nieuwe wetgeving niet geldt. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Vast staat dat [eiser sub 1] inderdaad op 22 juni 2016 een huurovereenkomst met BOVV betreffende de woning heeft ondertekend, maar omdat ook haar partner [eiser sub 2] huurder zou worden, hebben partijen een nieuw exemplaar van de huurovereenkomst (met identieke bepalingen) getekend waarop ook [eiser sub 2] als huurder staat vermeld. Dit contract is door [eisers c.s.] op 20 juli 2016 en door BOVV op 25 juli 2016 is ondertekend en van deze overeenkomst dient derhalve te worden uitgegaan. Bovendien ving (in beide overeenkomsten) de huurperiode aan op 1 juli 2016. De nieuwe wetgeving, waar hierboven naar is verwezen, is derhalve van toepassing op de onderhavige casus.
4.5.
Partijen verschillen van mening over hun bedoelingen bij het aangaan van de huurovereenkomst. [eisers c.s.] stelt dat zij in eerste instantie een overeenkomst voor bepaalde tijd wilden aangaan. Die bepaalde tijd van zes maanden staat ook letterlijk in de overeenkomst vermeld. De huurovereenkomst is opgesteld door BOVV en zonder overleg (over de invulling daarvan) met [eisers c.s.] De huurovereenkomst lijkt een standaardmodel te zijn. Ter zitting heeft [eiser sub 1] aangevuld dat zij in ieder geval twaalf maanden wilde huren, maar dat ze niet wist of ze langer dan die periode wilde en kon huren in verband met de onzekerheid omtrent de aanstelling van haar dienstverband. Het dienstverband is uiteindelijk verlengd en dus verblijft zij nu nog steeds met haar partner in de woning. [eiser sub 2] heeft ter zitting aangevoerd dat hij die zekerheid van tevoren ook niet had in verband met zijn werk.
4.6.
BOVV brengt daartegenin dat [eisers c.s.] zelf hebben gevraagd om een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Die wens blijkt uit de overgelegde emailcorrespondentie zoals weergegeven in r.o. 2.3-2.6. Men is een huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimum van zes maanden. BOVV vindt dat [eisers c.s.] van twee walletjes wil eten: in eerste instantie wordt expliciet gevraagd om een contract voor onbepaalde tijd, maar omdat men een lagere huurprijs wil bedingen verandert dat standpunt naar een contract voor bepaalde tijd. Het enkele tekenen van een huurovereenkomst ná 1 juli 2016 betekent niet automatisch dat een huurovereenkomst op grond van de nieuwe wetgeving is aangegaan. Het gebruikte model is een standaardmodel voor een contract voor onbepaalde tijd. In deze overeenkomst staat dat moet worden opgezegd, hetgeen niet het geval is bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De bepalingen inzake een dergelijke huurovereenkomst luiden dan ook pertinent anders, waarbij BOVV verwijst naar artikel 3 van Pro een overgelegd (standaard)model huurovereenkomst voor bepaalde tijd conform de Wet Doorstroming Huurmarkt.
4.7.
De kantonrechter kijkt eerst naar de betreffende bepaling in de huurovereenkomst. In artikel 3.1 staat vermeld dat de overeenkomst is aangegaan voor zes maanden en eindigt op 31 december 2016. Indien die periode verstrijkt zonder opzegging, dan loopt de overeenkomst voor onbepaalde periode door, zo staat in artikel 3.3 vermeld. Over deze bepaling hebben partijen (of is namens hen) gecorrespondeerd. De kantonrechter leest in de overgelegde e-mails dat [eiser sub 1] (zoals zij ook ter zitting heeft aangegeven) in eerste instantie een voorkeur had voor een huurperiode van 12 maanden. De kantonrechter leest ook dat zij ervan uitgaat dat na afloop van die maanden een contract voor onbepaalde tijd bestaat. Namens BOVV wordt daarop geantwoord dat zij een contract heeft voor onbepaalde tijd met een minimale duur van zes maanden (in plaats van twaalf). Vervolgens geeft [eiser sub 1] aan dat zij er zeker van wil zijn dat de zes maanden een minimale periode betreffen en dat, zo lang zij als huurder tevreden is, de verhuurder haar niet kan uitzetten. [eiser sub 1] wil graag zekerheid hebben dat zij na zes maanden niet hoeft te verhuizen, in verband met kosten voor de waarborgsom en overige spullen. Namens BOVV is haar die zekerheid bevestigd.
4.8.
Uit het voorgaande leidt de kantonrechter af dat de huurovereenkomst niet van rechtswege zou eindigen ná 31 december 2016, maar door zou lopen. Dat is dus niet in lijn met (de bedoeling van) een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, omdat deze door het enkele verloop van de overeengekomen huurtijd eindigt. Bovendien hoeft de verhuurder bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd enkel tijdig aan te zeggen en niet op te zeggen zoals artikel 3 in Pro de huurovereenkomst wél voorschrijft. Partijen, dus ook [eisers c.s.] , gingen er blijkens het bovenstaande niet van uit en hoefden er ook niet van uit te gaan dat de huurovereenkomst van rechtswege zou eindigen na zes maanden. Mede gelet op het uitgangspunt dat, zoals hiervoor al is overwogen, in verband met de huurbescherming in beginsel terughoudend dient te worden omgegaan bij de aanname van het bestaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, is de kantonrechter op grond van het voorgaande van oordeel dat de onderhavige overeenkomst als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met een minimum periode van zes maanden) moet worden aangemerkt. Dat dit, zoals hierna zal blijken, in dit specifieke geval in het nadeel van de huurder uitpakt, maakt dat niet anders.
4.9.
Nu [eisers c.s.] haar verzoek bij de huurcommissie heeft ingediend op 12 juni 2017, was zij daarmee gelet op het overwogene in r.o. 4.2 te laat. Ook de kantonrechter komt daarom niet toe aan een (inhoudelijke) beoordeling van de vraag of de overeengekomen huurprijs redelijk is. Dit betekent dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs van toepassing blijft. De vorderingen van [eisers c.s.] zullen worden afgewezen.
4.10.
[eisers c.s.] zal, als in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het geding worden veroordeeld. Die kosten worden aan de zijde van BOVV begroot op € 120,00
(2 punten x tarief € 60,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eisers c.s.] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van BOVV, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2018.