ECLI:NL:RBMNE:2018:3576

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6932305 UV EXPL 18-151 WM/1369

Vonnis van 25 juli 2018

inzake

de stichting

Stichting GroenWest,

gevestigd te Utrecht,

verder ook te noemen: Groenwest,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G.J. Scholten,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

verder ook te noemen: [gedaagde],

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 30;
de akte van de zijde van Groenwest met producties 34 tot en met 38;
de mondelinge behandeling waarvan de griffier aantekening heeft gehouden;
de pleitnota van mr. Scholten;
de pleitnota van [gedaagde].

1.2.

Op de mondelinge behandeling zijn beide partijen verschenen. Namens Groenwest was mevrouw [A], woonconsulent bij Groenwest, bijgestaan door mr. Scholten, aanwezig.

1.3.

[gedaagde] heeft ter zitting nog stukken overgelegd. Mr. Scholten heeft desgevraagd verklaard dat hij voldoende in staat is geweest op deze stukken te reageren.

1.4.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt van Groenwest de woning aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), tegen de huurprijs van laatstelijk € 499,17 per maand.

2.2.

[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.

2.3.

[gedaagde] heeft bij Groenwest verschillende klachten ingediend, onder meer over de door Groenwest ingeschakelde schilders, een tweetal buren en over de gehorigheid van haar huis.

2.4.

Bij Groenwest zijn klachten binnen gekomen van de buren van [gedaagde] over geluidsoverlast van haar saxofoonspel. Groenwest heeft op 16 januari 2018, 2 februari 2018, 24 april 2018 en 18 mei 2018 brieven gezonden waarin [gedaagde] werd gesommeerd om de geluidsoverlast te staken.

2.5.

Groenwest is tegen [gedaagde] een bodemprocedure gestart, waarin zij – kort gezegd – ontbinding en ontruiming van de woning vorderde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen omdat [gedaagde] de huur niet (volledig) betaalt (hierna: de eerdere bodemprocedure). In deze procedure is inmiddels uitspraak gedaan. De ontbinding en ontruiming zijn afgewezen. Wel is [gedaagde] veroordeeld om de huurachterstand te betalen op dat moment berekend tot en met februari 2018 op € 1.991,70. Ook is zij veroordeeld tot het betalen van wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.

3.Het geschil

3.1.

Groenwest vordert – kort gezegd – primair ontruiming van de woning. Subsidiair vordert zij medewerking van [gedaagde] aan een onderzoek naar de door [gedaagde] gestelde gebreken aan de woning en om [gedaagde] te verbieden om in de woning saxofoon te spelen en haar te gebieden om met Groenwest en omwonenden in overleg te treden over het saxofoonspel in de woning. De subsidiaire vordering houdt tevens in een voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming indien [gedaagde] geen medewerking verleent aan het onderzoek en de te maken afspraken met Groenwest en omwonenden.

3.2.

[gedaagde] voert als verweer aan dat de woning slecht geïsoleerd is, waardoor haar privacy wordt aangetast en zij geluidshinder ervaart van haar buren. Ook buren van haar hebben volgens [gedaagde] last van deze slechte isolatie. [gedaagde] heeft Groenwest op de hoogte gebracht van de gebreken aan haar woning, maar werd genegeerd of niet serieus genomen. Uit machteloosheid heeft zij vervolgens de huurachterstand laten ontstaan. Het voorstel van Groenwest om geluidsoverlast uit de meterkast en rond de trappen te meten zou niet alle hinder die [gedaagde] ervaart uitwijzen, waardoor zij medewerking aan dat onderzoek weigerde. Ook wilde zij dat het onderzoek zou worden uitgevoerd door een onafhankelijk deskundige. Verder staat zij in haar recht om saxofoon te spelen in haar eigen huis en houdt zij daarbij rekening met de buren; zij speelt slechts een uur per dag en tijdens kantooruren.

4.De beoordeling

4.1.

Om een voorlopige voorziening te kunnen treffen moet sprake zijn van een spoedeisend belang. Het spoedeisend belang is in voldoende mate gegeven door het feit dat Groenwest rechtstreeks in haar belangen wordt geschaad doordat [gedaagde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt.

4.2.

Groenwest vordert in kort geding – vooruitlopend op een bodemprocedure – ontruiming van het gehuurde door [gedaagde]. Een dergelijke vordering is in kort geding alleen toewijsbaar als op basis van de feiten en omstandigheden en zonder nadere bewijslevering voldoende aannemelijk is dat de vordering die bij wijze van voorziening is verzocht in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is. Daarbij moeten de belangen van partijen bij toewijzing dan wel afwijzing van de voorlopige voorziening tegen elkaar worden afgewogen. Zie HR 15 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1919 (P&G/K-C). De gevorderde ontruiming zal in een bodemprocedure enkel in combinatie met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst worden toegewezen. Daarom zal de voorzieningenrechter in het hierna volgende beoordelen of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de ontruiming in kort geding gerechtvaardigd is.

4.3.

Groenwest stelt dat [gedaagde] op meerdere punten tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen als huurder van de woning. Allereerst stelt Groenwest dat de huur niet volledig en tijdig wordt betaald. De voorzieningenrechter overweegt dat Groenwest in zijn belangen wordt geschaad doordat er inmiddels een huurachterstand is van zesenhalve maand. De huurachterstand was bij dagvaarding van [gedaagde] in de eerdere bodemprocedure drieënhalve maand en deze is in de afgelopen periode dus opgelopen. [gedaagde] heeft niet betwist dat de huurachterstand inmiddels zesenhalve maand bedraagt. De huurachterstand is inmiddels dermate opgelopen dat de voorzieningenrechter de kans van slagen van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure reëel acht. Dit geldt met name nu de huurachterstand (i) meer bedraagt dan drie maanden, (ii) de afgelopen periode nog verder is toegenomen en (iii) [gedaagde] ook nadat zij daartoe is veroordeeld in de eerdere bodemprocedure niet is overgegaan tot betaling van de huurachterstand. De voorzieningenrechter vindt het om deze redenen zo aannemelijk dat dit in een volgende bodemprocedure tot een ontbinding en ontruiming zal leiden dat het gerechtvaardigd is om daarop in dit kort geding vooruit te lopen. Wel is de voorzieningenrechter van oordeel dat het aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure aan [gedaagde] een in artikel 7:280 van het Burgerlijk Wetboek (BW) neergelegde terme de grâce van veertien dagen zou hebben gegund. Niet gebleken is namelijk dat [gedaagde] de huurachterstand niet op korte termijn kan voldoen en vanaf heden tijdig op uiterlijk de eerste van iedere maand de huur kan betalen. De voorzieningenrechter zal daarom – naar analogie van dit wetsartikel – de ontruiming (als “het mindere”) voorwaardelijk toewijzen, in die zin dat de ontruiming alleen ten uitvoer kan worden gelegd als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na heden de volledige huurachterstand tot en met juli 2018 voldoet.

4.4.

[gedaagde] heeft ter zitting nog gezegd dat zij vindt dat zij recht heeft op een schadevergoeding van € 15.000,00, te betalen door Groenwest en dat dit verrekend moet worden met de door haar verschuldigde huur. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] daarin niet. Om te beginnen is onvoldoende duidelijk geworden op welke grondslag [gedaagde] meent recht op dit bedrag te hebben. Daarnaast is niet gebleken dat [gedaagde] daadwerkelijk schade heeft geleden ter hoogte van dit bedrag of een ander bedrag. Evenmin is duidelijk geworden dat een mogelijk door [gedaagde] geleden schade het gevolg is van een aan Groenwest toe te rekenen omstandigheid. Ten slotte heeft Groenwest zich er nog op beroepen dat partijen contractueel verrekening hebben uitgesloten. [gedaagde] heeft dat niet betwist. Voor zover zij al een vordering op Groenwest heeft, neemt die daarom niet weg dat zij de huur tijdig dient te betalen.

4.5.

Verder stelt Groenwest ter onderbouwing van haar vordering tot ontruiming dat [gedaagde] weigert medewerking te verlenen aan een noodzakelijke inspectie van het gehuurde. De voorzieningenrechter is van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat dit in een bodemprocedure zal leiden tot een ontbinding en ontruiming. De vordering zal daarom niet op deze grond worden toegewezen.

4.6.

Ten slotte heeft Groenwest aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] geluidsoverlast veroorzaakt. De geluidsoverlast bestaat eruit dat [gedaagde] dagelijks op haar saxofoon speelt. De voorzieningenrechter begrijpt uit de overgelegde stukken dat het saxofoonspel waarnaar Groenwest verwijst, dagelijks gedurende ongeveer een uur plaatsvindt en wel overdag. Op dit moment is met onvoldoende zekerheid vast te stellen of dit muziekspel (van deze duur en op deze tijdstippen) aanleiding voor de bodemrechter zal zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Verder kan in het kader van dit kort geding niet worden vastgesteld of het muziekspel objectief tot overlast leidt, of dat ook meespeelt dat de verslechterde relatie tussen de buren en [gedaagde] maakt dat de buren minder van haar accepteren. De voorzieningenrechter zal de ontruiming daarom niet op deze grond toewijzen.

4.7.

Voor het geval [gedaagde] de huurachterstand binnen veertien dagen na heden voldoet, komt de voorzieningenrechter toe aan de subsidiaire vorderingen van Groenwest. De voorzieningenrechter overweegt dat de subsidiaire vorderingen in onderlinge samenhang moeten worden gelezen, waarbij het niet meewerken aan een geluidsonderzoek en het niet met onmiddellijke ingang stoppen met saxofoon spelen in de woning zouden leiden tot ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter heeft hiervoor al overwogen dat de ontruiming niet op deze grond zal worden toegewezen. Daarom zullen de subsidiaire vorderingen (die hier op voortbouwen) ook niet worden toegewezen.

4.8.

[gedaagde] heeft ter zitting aangegeven dat zij meent recht te hebben op een schadevergoeding van € 15.000,00. Daarnaast wil zij dat er met uitdrukkelijke urgentie een ander vergelijkbaar huis gezocht gaat worden bij een andere woningbouwvereniging. Het is niet geheel duidelijk geworden of [gedaagde] heeft bedoeld hiermee een tegenvordering in te stellen op Groenwest. Voor zover dat haar bedoeling was, wijst de voorzieningenrechter [gedaagde] er op dat in het procesreglement is bepaald dat een reconventionele eis in beginsel tenminste 24 uur van tevoren schriftelijk moet worden aangekondigd. Wat daar ook van zij, voor zover [gedaagde] heeft bedoeld een tegenvordering in te stellen, zou die zijn afgewezen. Voor wat betreft het door [gedaagde] genoemde bedrag van € 15.000,00, verwijst de voorzieningenrechter naar hetgeen is overwogen onder 4.4. Voor wat betreft de andere vordering, heeft [gedaagde] niet duidelijk gemaakt op welke grond Groenwest gehouden zou zijn (voor zover zij dat al in haar macht heeft) een ander huis bij een andere woningbouwvereniging voor haar te zoeken.

4.9.

[gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure jegens haar worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Groenwest worden begroot op:

- explootkosten en verschotten € 98,01

- griffierecht € 119,00

- salaris advocaat €
400,00

Totaal € 617,01

De nakosten, waarvan Groenwest betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de onroerende zaak aan het [adres] te [woonplaats] met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter algehele beschikking te stellen aan Groenwest in de staat waarin het zich bij aanvang van de huur bevond,
in die zin dat de veroordeling eerst veertien dagen na heden ten uitvoer kan worden gelegd en vervalt als [gedaagde] binnen veertien dagen na heden de huurachterstand tot en met juli 2018 voldoet;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Groenwest tot op heden begroot op € 617,01;

5.3.

veroordeelt [gedaagde], onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Groenwest volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,-- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, voorzieningenrechter, en is in aanwezigheid van mr. M.J. Westerink, griffier, in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2018.