ECLI:NL:RBMNE:2018:3293

• Datum uitspraak: 6 juni 2018
• Publicatiedatum: 13 juli 2018
• Zaaknummer: NL17.11440
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M. Willems
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst perceel met opstal voor supermarkt en de onaanvaardbaarheid van beroep op ontbindende voorwaarde

In deze zaak heeft Aldi Vastgoed B.V. een koopovereenkomst gesloten met [verweerder] voor een perceel met opstallen, bedoeld voor de vestiging van een Aldi-supermarkt. De overeenkomst bevatte een ontbindende voorwaarde met betrekking tot een kwalitatieve verplichting die het vestigen van een supermarkt op het perceel verbood. Aldi heeft op 29 november 2016 de ontbindende voorwaarde ingeroepen, omdat zij geen onherroepelijke verklaring had ontvangen van PLUS Vastgoed B.V. dat deze geen beroep zou doen op de kwalitatieve verplichting. De rechtbank heeft vastgesteld dat Aldi op de hoogte was van de afspraken tussen [verweerder] en PLUS Vastgoed, en dat het beroep op de ontbindende voorwaarde niet gerechtvaardigd was. De rechtbank oordeelde dat het beroep op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, en dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig was ontbonden. Aldi werd veroordeeld in de proceskosten van [verweerder].

Uitspraak

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

zaaknummer: NL17.11440

Vonnis van 6 juni 2018

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALDI VASTGOED B.V. ,
gevestigd te Culemborg,
eiseres, hierna te noemen: Aldi,
advocaat: mr. W. Boonstra te Arnhem,

tegen

[verweerder] ,
wonende te [woonplaats] (België),
verweerder, hierna te noemen: [verweerder] ,
advocaat: mr. H.J. Heynen te Venlo.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de procesinleiding met de producties 1 tot en met 11
• het verweerschrift met de producties 1 tot en met 7
• de akte overlegging producties, tevens houdende eiswijziging c.q. eisvermeerdering, van Aldi, met de producties 12 tot en met 17
• de spreekaantekeningen van beide partijen
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 9 maart 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 29 september 2014 hebben Aldi en [verweerder] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel met opstallen aan [adres] te [vestigingsplaats] (hierna te noemen: het perceel) in verband met de wens van Aldi om aldaar een supermarkt te vestigen. Daarna bleek uit onderzoek van de ter zake ingeschakelde notaris dat het perceel belast was met een kwalitatieve verplichting ten behoeve van Sperwer Onroerend Goed B.V. (thans: Plus Vastgoed B.V. en hierna te noemen: Plus Vastgoed), inhoudende - kort gezegd - een verbod om op het perceel een supermarkt te vestigen. Als gevolg hiervan hebben partijen de onderhandelingen heropend en is op 10 oktober 2014 een nieuwe, aangepaste koopovereenkomst tussen hen tot stand gekomen (hierna te noemen: de koopovereenkomst).

In deze koopovereenkomst is bepaald:

“3. Notariële akte van levering

3.1

De Akte van levering zal worden verleden ten overstaan van de Notaris, binnen vier (4) weken nadat de terzake van het verkochte en de daarop te realiseren Aldi-markt aangevraagde omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden of zoveel later als partijen nader zullen overeenkomen.

(…)

7. Feitelijke levering, staat van het Verkochte

(…)

7.2

De feitelijke levering van het Verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de Akte van levering. (…)

7.3

Het Registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in artikel 7.6 omschreven, nodig zijn.

(…)

7.6

Koper is voornemens het Verkochte als volgt te gebruiken: als bouwgrond ter bebouwing met een Aldi-markt.

(…)

17. Ontbindende voorwaarden

17.1

In aanvulling op het bepaalde in deze overeenkomst zijn Partijen het navolgende overeengekomen.

Deze overeenkomst en de daaruit voortvloeiende levering van het Verkochte zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden als de besloten vennootschap PLUS Vastgoed B.V. (voorheen genaamd Sperwer Onroerend Goed B.V.) niet uiterlijk op de dag gelegen twaalf maanden na ondertekening van deze overeenkomst door beide partijen onherroepelijk en onvoorwaardelijk schriftelijk heeft verklaard dat zij voor wat betreft de realisatie en exploitatie van een Aldi-markt op het Verkochte geen beroep zal doen op de kwalitatieve verbintenis/het kettingbeding, zoals opgenomen in (artikel 8 van) de akte van levering op elf juli negentienhonderd en zevenennegentig verleden voor mr. R.M.J. van Gent, notaris te Heerlen, ingeschreven in register hypotheken 4 van het kadaster Roermond op vijftien juli negentienhonderd en zevenennegentig in deel 10517 nummer 35 of deze kwalitatieve verplichting/dit kettingbeding op genoemd tijdstip niet is opgeheven of zodanig is aangepast dat zonder beperkingen een Ali-markt op het Verkochte kan worden gerealiseerd en geëxploiteerd.

(…)

17.3

Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts Koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de Notaris. Deze mededeling dient schriftelijk en gedocumenteerd uiterlijk op de vijfde werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de Notaris te zijn. Indien op de dag gelegen elf maanden na ondertekening van deze overeenkomst de verwachting gewettigd is dat binnen afzienbare termijn na de in artikel 17.1 genoemde datum alsnog de situatie ontstaat geen beroep meer kan worden gedaan op het in artikel 17.1 omschreven ontbindingsrecht, anders dan als gevolg van het verloop van de in dat artikel vermelde datum, zullen Partijen voor het verstrijken van de in artikel 17.1 vermelde termijn trachten overeenstemming te bereiken over verlenging van de in artikel 17.1 bedoelde termijn.”

Bij akte van levering van 15 oktober 2014 is het perceel (eerder dan in de koopovereenkomst bepaald) aan Aldi geleverd.

In de akte van levering is opgenomen:

“ Artikel 3.

Koper aanvaardt het Verkochte in de feitelijke staat waarin het zich bij de ondertekening van deze akte bevindt, onverminderd de in artikel 7.1 van de Koopovereenkomst opgenomen verplichting tot verwijdering van de opstallen, parkeerterrein, asfalt, fundering en klinkers.

Artikel 5.

Koper is voornemens het Verkochte te gebruiken als: bouwgrond ter bebouwing met een Aldi-markt. Het Verkochte bezit de eigenschappen die voor het aangegeven gebruik door Koper nodig zijn, onverminderd het in artikel 7 van de Koopovereenkomst en artikel 3 hiervoor bepaalde.

(…)

Artikel 7.

Voor zover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen zij voor het verlijden van deze akte overigens zijn overeengekomen. Alle ontbindende voorwaarden die op de koop betrekking hebben, zijn echter nu uitgewerkt, met uitzondering van het in artikel 17.1 van de Koopovereenkomst hierna vermelde recht op ontbinding door Koper .

(…)

ERFDIENSTBAARHEDEN/KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN

KETTINGBEDINGEN

Voor verplichtingen/kettingbedingen die Verkoper verplicht is aan de opvolgende eigenaren/rechthebbenden op te leggen, alsmede voor bekende erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen wordt verwezen naar:

(…)

IV. een akte van levering op elf juli negentienhonderd en zevenennegentig verleden voor mr. R.M.J. van Gent, notaris te Heerlen, ingeschreven in register hypotheken 4 van het kadaster Roermond op vijftien juli negentienhonderd en zevenennegentig in deel 10517 nummer 35, in welke akte onder meer het volgende woordelijk staat vermeld:

“ KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN/KETTINGBEDINGEN

Artikel 8

1.a. De bepalingen in dit artikel gelden als kwalitatieve verplichtingen, als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek en zullen dientengevolge overgaan op degenen die het verkochte geheel of gedeeltelijk, onder bijzondere titel zullen verkrijgen, terwijl tevens (…), aan de (nieuwe) verkrijger van de eigendom (…) bij wege van kettingbeding moeten worden opgelegd en voor zoveel nodig, ten behoeve van .B.V. Sperwer Onroerend Goed moeten worden bedongen en aangenomen (…)

2. Het is koper - onder geen enkele voorwaarde - toegestaan een supermarkt of een andere winkelvestiging in de food-sector in het verkochte te vestigen of te laten vestigen.”

(…)”

2.2.

In de daarna volgende periode heeft [verweerder] contact gezocht met PLUS Vastgoed, teneinde te bewerkstelligen dat geen beroep zou worden gedaan op de kwalitatieve verplichting/ het kettingbeding.

Op 15 december 2015 heeft [A] van PLUS Vastgoed de aan hem gerichte brief van [verweerder] van 30 november 2015 voor akkoord ondertekend. In deze brief is opgenomen:

“Wij hebben met elkaar besproken dat PLUS Vastgoed bereid is voornoemde

kwalitatieve verplichting (inhoudende dat ter plaatse geen supermarkt mag worden

gevestigd) op te heffen, Indien PLUS Vastgoed daarvoor een bedrag ontvangt van

EUR 400.000,-.

Hierbij laat ik u weten dat voornoemde afkoopsom voor mij akkoord is, rekening houdende met het navolgende. (…)

De kwalitatieve verplichting zal door Plus Vastgoed formeel opgeheven worden na de ontvangst van € 400.000,-. De daarmee gepaard gaande (redelijke) kosten zullen door mij worden gedragen.

De afkoopsom van EUR 400.000,- wordt betaald zodra de verzekeraar van de

notaris tot uitkering daarvan overgaat, doch uiterlijk 31 december 2016. In het

geval de verzekeraar niet (tijdig) uitkeert, zal ondergetekende voornoemd bedrag

voldoen voor 31 december 2016.”

2.3.

De gemeente Kerkrade heeft op 25 augustus 2014 een omgevingsvergunning afgegeven voor de bouw van een supermarkt op het perceel. Het daartegen door derden gemaakte bezwaar heeft de gemeente bij besluit van 12 mei 2015 ongegrond verklaard.

Op 2 maart 2016 heeft de rechtbank Limburg, voor zover van belang, dit besluit van de gemeente vernietigd, kort gezegd omdat de omgevingsvergunning in strijd is met het geldende bestemmingsplan, dat ter plaatse geen detailhandel (en dus geen supermarkt) toestaat.

2.4.

De contractuele termijn waarbinnen een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde is na overleg tussen partijen diverse keren schriftelijk verlengd, uiteindelijk bij brief van 8 november 2016 tot 1 december 2016. In deze brief van Aldi aan [verweerder] is onder meer opgenomen:

“Op grond van de tussen u en ons, alsmede tussen u en PLUS Vastgoed B.V. gevoerde

correspondentie is de verwachting gewettigd dat binnen afzienbare termijn na 10 oktober 2015 alsnog de situatie ontstaat dat geen beroep meer kan worden gedaan op het in artikel 17.1 omschreven ontbindingsrecht, anders dan als gevolg van het verloop van de termijn tot en met 10 oktober 2015. Naar wij hebben begrepen, is namelijk de kans reëel dat PLUS Vastgoed B.V. ofwel bovengenoemde schriftelijke verklaring afgeeft, ofwel meewerkt aan opheffing van de onderhavige kwalitatieve verplichting/dit kettingbeding.

Vandaar dat wij u verzoeken v(56r 10 november 2016 schriftelijk in te stemmen met het conform artikel 17.3 van de koopovereenkomst verlengen van de in artikel 17.1 bedoelde termijn (tot en met 10 oktober 2015) voor het inroepen van het daarin omschreven ontbindingsrecht, namelijk met de termijn tot en met 01 december 2016.”

2.5.

Bij brieven van 29 november 2016 aan [verweerder] en de notaris heeft Aldi de ontbindende voorwaarde ingeroepen. Aldi heeft [verweerder] verzocht binnen een termijn van vier weken de door de ontbinding op hem rustende verbintenissen tot medewerking aan teruglevering van het perceel (en opheffing van het hypotheekrecht) en tot terugbetaling van de koopsom na te komen.

2.6.

Op 22 maart 2017 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS), voor zover van belang, de uitspraak van de rechtbank Limburg van 2 maart 2016 bevestigd. De ABRvS heeft onder meer overwogen:

“Niet in geschil is dat het pand zal worden gebruikt ten behoeve van detailhandel. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht overwogen dat het project, dat voorziet in het veranderen van het winkelpand op het perceel, in strijd is met het bestemmingsplan. Gebruik van het pand ten behoeve van detailhandel past niet binnen de op het perceel rustende bestemmingen. Anders dan het college stelt, kan de bij besluit van 21 juli 1980 verleende (bouw)vergunning niet dienen om dit gebruik in afwijking van het bestemmingsplan toe te staan. (...).”

3. Het geschil

3.1.

Aldi vordert samengevat en na wijziging van haar vordering - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- primair:

1.

voor recht verklaart dat de koopovereenkomst d.d. 10 oktober 2014 rechtsgeldig door haar is ontbonden;

2.

[verweerder] veroordeelt tot nakoming van zijn verplichting uit hoofde van de onder 1. genoemde ontbinding, door na betekening van dit vonnis binnen 14 kalenderdagen op schriftelijk verzoek van notaris mr. E.M. Dutmer te Arnhem mee te werken aan het passeren van de leveringsakte, zulks op basis van het door notaris Dutmer vervaardigde concept van een akte van levering dat als productie 13 in het geding is gebracht, welke akte strekt tot overdracht van het perceel grond met de daarop bevindende opstallen, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] , onder gelijktijdige betaling van de koopsom van € 2.000.000,-- aan Aldi, te vermeerderen met de daarover of door de teruglevering verschuldigde belastingen, alsmede met de wettelijke (handels)rente over dit bedrag vanaf 27 december 2016 tot de voldoening;

3.

[verweerder] veroordeelt tot het gevorderde onder 2. op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,-- voor elke kalenderdag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, gedurende welke [verweerder] in gebreke blijft met de nakoming daarvan, met een maximum van € 2.250.000,--;

4.

[verweerder] veroordeelt tot betaling van alle door Aldi vanaf 14 oktober 2014 tot de datum van teruglevering verschuldigd geworden respectievelijk te worden zakelijke lasten ten aanzien van het onder 2. genoemde perceel;

5.

[verweerder] veroordeelt tot betaling van de door Aldi geleden en te lijden schade als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [verweerder] in de nakoming van de verplichting tot teruglevering als genoemd onder 2., een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

- subsidiair:

6.

indien het gevorderde onder 3. niet, maar het gevorderde onder 2. wel zou worden toegewezen en indien [verweerder] in gebreke zou blijven uitvoering te geven aan deze veroordeling:

de onder 2. van het gevorderde genoemde notaris op de voet van artikel 3:300 lid 1 j° 2 Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: BW) te machtigen om dit vonnis in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van [verweerder] in de hiervoor genoemde notariële akte van levering;

te bepalen dat de aldus opgemaakte leveringsakte rechtsgeldig in de daartoe bestemde openbare registers kan worden ingeschreven na de in artikel 3:301 lid 1 BW onder b BW bedoelde termijn van 14 dagen sinds de betekening van dit vonnis;

- primair en subsidiair:

7.

[verweerder] in de proceskosten en de nakosten (berekend op € 131,-- zonder betekening en verhoogd met € 68,-- ingeval van betekening) te veroordelen, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis en, indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de datum van dit vonnis, althans vanaf de 14e dag na de datum van dit vonnis tot de voldoening.

3.2.

[verweerder] voert verweer met als conclusie dat de vorderingen van Aldi worden afgewezen.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Nu [verweerder] in het buitenland woonachtig is en de vordering uit dien hoofde een internationaal karakter draagt, dient allereerst de vraag te worden beantwoord of de Nederlandse rechter bevoegd is van de vordering kennis te nemen.

De Nederlandse rechter is op grond van artikel 25 van de in deze zaak toepasselijke Verordening (EU) nr. 1215/2012 (EEX-Vo 2012) bevoegd van het onderhavige geschil kennis te nemen, nu partijen een forumkeuze voor de Nederlandse rechter
(‘Rechtbank te Utrecht’ ) hebben gedaan (in artikel 19.5 van de koopovereenkomst). Ten aanzien van het op de onderhavige vordering toepasselijke recht overweegt de rechtbank als volgt. De bepaling van het toepasselijke recht dient plaats te vinden aan de hand van de Verordening (EG) nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (Rome I-Vo), nu de betreffende overeenkomst gesloten is op/na 17 december 2009. Aldi en [verweerder] hebben - overeenkomstig het bepaalde in artikel 3 van deze Verordening - in artikel 19.5 van de koopovereenkomst een expliciete keuze gedaan voor de toepasselijkheid van het Nederlandse recht. Derhalve is op de onderhavige vordering het Nederlandse recht van toepassing.

4.2.

Beoordeeld dient allereerst te worden of Aldi zich op de in artikel 17 van de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde heeft mogen beroepen.

4.3.

Aldi heeft gesteld dat zij zich op 29 november 2016 genoodzaakt zag de ontbindende voorwaarde in te roepen aangezien zij op dat moment nog steeds geen onherroepelijke schriftelijke verklaring had ontvangen van PLUS Vastgoed, inhoudende dat PLUS Vastgoed geen beroep zou doen op het non-concurrentiebeding/ de kwalitatieve verplichting dan wel dat deze was opgeheven of gewijzigd.

[verweerder] heeft hiertegenover gesteld dat Aldi wel degelijk wist van de reeds met PLUS Vastgoed gemaakte afspraak, inhoudende dat tegen betaling van een bedrag van

€ 400.000,--, aanvankelijk uiterlijk 31 december 2016, de kwalitatieve verplichting zou worden opgeheven. Deze afspraak volgt uit de door [A] van PLUS Vastgoed op 15 december 2015 voor akkoord ondertekende brief van [verweerder] van 30 november 2015 (productie 5 van [verweerder] ).

Los van de omstandigheid dat [verweerder] in dit kader heeft verwezen naar de e-mailwisseling tussen [B] (werknemer van de B.V. van [verweerder] ) en [C] (van Aldi) op 4 december 2015 (productie 6 van [verweerder] ), is van de zijde van Aldi ter zitting ook erkend dat zij vóór 29 november 2016 op de hoogte was van de afspraken van [verweerder] met PLUS Vastgoed.

4.4.

[verweerder] heeft gesteld dat met Aldi was afgesproken dat met de betaling van het bedrag van € 400.000,-- aan PLUS Vastgoed zou worden gewacht vanwege de onzekerheid die was ontstaan over het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Het uiteindelijk niet verkrijgen van deze vergunning zou namelijk betekenen dat op het perceel geen supermarkt zou mogen worden gevestigd, zelfs al zou de kwalitatieve verplichting zijn opgeheven.

Aldi heeft weliswaar gesteld dat het uitstel de keuze van [verweerder] was, omdat hij het geld niet had om € 400.000,-- aan PLUS Vastgoed te betalen en wachtte op uitkering van de verzekeraar van de aansprakelijke notaris (die bij een eerdere transactie met betrekking tot het perceel de kwalitatieve verplichting / het kettingbeding over het hoofd had gezien), maar heeft deze - door [verweerder] stellig betwiste - stelling niet, althans onvoldoende, onderbouwd. In de brief van [verweerder] aan PLUS Vastgoed van 30 november 2015 staat ook dat - los van uitkering door voornoemde verzekeraar - in ieder geval betaald zou worden uiterlijk 31 december 2016 (welke datum nadien op verzoek van [verweerder] nog een aantal maal is gewijzigd naar uiteindelijk 31 maart 2018, productie 5 van [verweerder] ).

De rechtbank neemt dan ook aan dat partijen andere redenen hadden om niet over te gaan tot betaling van het bedrag aan PLUS Vastgoed. Er was intussen, in het bijzonder na de uitspraak van de rechtbank Limburg van 2 maart 2016, namelijk onzekerheid ontstaan ten aanzien van het verkrijgen van de (onherroepelijke) omgevingsvergunning voor het perceel en daarmee het kunnen voortzetten van de plannen aldaar. Dit was op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van het perceel nog niet (voldoende) onderkend.

4.5.

Bij e-mails van 16 juli 2014 en 23 juli 2014, dus vóór het sluiten van de koopovereenkomst, had de gemeente Kerkrade aan (de tussenpersoon van) partijen laten weten dat voor het perceel een detailhandelsbestemming mogelijk was, althans dat (van het bestemmingsplan) al in 1980 een vrijstelling was verleend voor detailhandel en dat de voorgenomen plannen (naar de rechtbank begrijpt: de vestiging van en de verbouwing tot een Aldi-markt) werden aangemerkt als voortgezet gebruik op die eerdere vergunning en derhalve waren toegestaan (productie 12 van Aldi). Vervolgens is op 25 augustus 2014 een omgevingsvergunning verleend, in het bijzonder met betrekking tot de door Aldi voorgenomen verbouwing van het (pand op het) perceel, alleen voor de activiteit bouwen en niet (ook) voor de activiteit ‘afwijken van het bestemmingsplan’.

In de nadien gesloten koopovereenkomst is ook opgenomen dat koper voornemens is het verkochte te gebruiken
‘als bouwgrond ter bebouwing met een Aldi-markt’ (artikel 7.6.) en dat het registergoed bij de feitelijke levering de eigenschappen zal bezitten die voor dit gebruik nodig zijn (artikel 7.3.). De levering zou aanvankelijk pas plaatsvinden nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk was geworden (artikel 3.), maar heeft vervolgens al op 15 oktober 2014 plaatsgevonden. Aldi heeft daarover ter zitting verklaard dat zij hieraan heeft meegewerkt, omdat zij het daaraan klevende risico laag inschatte. De vergunning leek alleen de bebouwing van het perceel te betreffen en gelet op de mededeling van de gemeente Kerkrade niet meer de bestemming van het perceel.

Gebleken is dat nadat de rechtbank Limburg bij uitspraak van 2 maart 2016 het beroep tegen de verleende omgevingsvergunning echter gegrond had verklaard, Aldi en [verweerder] (veelvuldig) zijn gaan onderhandelen over een alternatieve locatie voor de Aldi-markt aan de [adres] te [vestigingsplaats] (door partijen aangeduid als de locatie ‘bovenop’) die [verweerder] als alternatief ook (direct of indirect) ter beschikking kon stellen.

4.6.

Ter zitting heeft Aldi verklaard dat vanwege deze onderhandelingen betaling van het bedrag van € 400.000,-- mogelijk niet nodig zou zijn. Voorkomen moest worden dat PLUS Vastgoed ‘gratis geld’ zou krijgen voor de afkoop van een kwalitatieve verplichting rustende op een voor Aldi niet bruikbaar perceel. Partijen wilden toewerken naar een oplossing. In november 2016 liepen deze onderhandelingen echter stuk. Aldi wilde de koopovereenkomst eerst van tafel hebben, de koopsom van € 2.000.000,-- terugbetaald hebben en daarna de gesprekken met [verweerder] hervatten.

4.7.

Naar het oordeel van de rechtbank kan het beroep van Aldi op de ontbindende voorwaarde op 29 november 2016 ook niet anders dan in dit licht worden gezien. De reden voor het beroep op de ontbindende voorwaarde was niet het niet van tafel gaan van de kwalitatieve verplichting / het kettingbeding. Aldi wist immers, zoals zij ter zitting heeft erkend, dat daar het probleem niet lag, hetgeen ook blijkt uit de, onder 2.4. van dit vonnis gedeeltelijk weergegeven brief.

Aangenomen moet worden dat er op zich niets in de weg stond om het bedrag van € 400.000,-- aan PLUS Vastgoed te betalen, anders dan de onzekerheid of het perceel vanwege de vernietigde omgevingsvergunning en de reden daarvan planologisch wel geschikt was voor de vestiging van een (Aldi-)supermarkt.

Nu de ontbindende voorwaarde (uitsluitend) ziet op de kwalitatieve verplichting / het kettingbeding (en overigens, naar niet in geschil is, bij de heronderhandeling over de koopovereenkomst van 10 oktober 2014 een uitbreiding van de ontbindende voorwaarden naar het niet onherroepelijk verkrijgen van de omgevingsvergunning ook expliciet van de hand is gewezen door [verweerder] , productie 4 van [verweerder] ), is het beroep op artikel 17 van de koopovereenkomst naar het oordeel van de rechtbank oneigenlijk gedaan.

4.8.

Dat [verweerder] blijkens de koopovereenkomst en de akte van levering het risico van de planologische bestemming droeg (ook ondanks zijn weigering in te stemmen met een nadere ontbindende voorwaarde dienaangaande), nu het perceel bij de feitelijke levering de eigenschappen moest bezitten voor het gebruik als ‘bouwgrond ter bebouwing met een Aldi-markt’ (artikel 7.3 en 7.6 van de koopovereenkomst en artikel 5 van de akte van levering), doet, wat daar van zij, aan het voorgaande niet af. De ontbindende voorwaarde is niet in het leven geroepen om Aldi tegen (verwezenlijking van) dit risico te beschermen.

Op het moment van levering op 15 oktober 2014 wisten partijen bovendien dat het perceel de overeengekomen eigenschappen nog niet (onherroepelijk) bezat. Desondanks is Aldi met de eerdere levering akkoord gegaan. Ook nadat de rechtbank Limburg op 2 maart 2016 de omgevingsvergunning vernietigd had en ingezien moest worden dat een onherroepelijke omgevingsvergunning er mogelijk niet zou komen, heeft Aldi zich er jegens [verweerder] niet op beroepen dat het geleverde perceel niet voldeed aan de eigenschappen die zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 BW). Ook in deze procedure heeft zij haar vordering daarop niet gebaseerd, daargelaten of dat nog mogelijk was in het licht van de omstandigheden van het geval, onder meer vanwege de eerdere levering van het perceel. Pas nadat de onderhandelingen met [verweerder] over het verplaatsen van de ontwikkellocatie naar ‘bovenop’ in november 2016 stukliepen en een alternatieve locatie verder uit beeld verdween, heeft Aldi een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. De rechtbank acht aannemelijk dat dit voor [verweerder] een verrassing was en dat dit geen onderdeel was van de gesprekken eind 2016, zoals Aldi suggereert maar in het geheel niet onderbouwt. Dat Aldi haar voornemens heeft aangekondigd of deze voor [verweerder] anderszins duidelijk moesten zijn is niet gebleken. Dit valt niet af te leiden uit de laatste verlengingsbrief van 8 november 2016, dus van enkele weken voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde, en ook niet uit de door Aldi overgelegde producties 16 en 17. Uit deze producties volgt niet dat [verweerder] weer verhuurder van de locatie zou worden vanwege het (aanstaande) beroep van Aldi op de ontbindende voorwaarde. Naar die voorwaarde wordt in het geheel niet verwezen. De emailwisseling past wel in het niet in geschil zijnde streven van partijen dat Aldi ‘naar boven’ zou gaan, waarmee [verweerder] weer eigenaar zou worden van het perceel. [verweerder] heeft ter zitting gesteld dat de insteek was dat hij dan het perceel zou terugkopen voor 2 miljoen euro en dat Aldi ‘bovenop’ zou kopen voor diezelfde prijs en dat dit gelijktijdig zou worden geregeld. Dat partijen daarover geen overeenstemming hebben kunnen bereiken is duidelijk, dat er op enig moment tot 29 november 2016 sprake van was dat Aldi - al dan niet in verband met deze uiteindelijk mislukte gesprekken - het beroep op de ontbindende voorwaarde zou gaan inroepen, blijkt uit niets. Om die reden kan ook niet worden aangenomen dat [verweerder] door Aldi in staat is gesteld uitvoering te geven aan de ‘klaarliggende’ afspraak met PLUS Vastgoed en de kwalitatieve verplichting alsnog af te kopen, ter afwending van het beroep van Aldi op de ontbindende voorwaarde. Het feit dat Aldi dit niet heeft gedaan terwijl zij wist dat PLUS Vastgoed haar bereidheid daartoe jegens [verweerder] al had uitgesproken, bevestigt dat het haar niet om het risico van de kwalitatieve verplichting te doen was, maar om de mogelijkheid om de koop ongedaan te maken van een perceel dat voor haar niet langer van waarde was, zonder perspectief op een alternatief.

4.9.

In het licht van alle omstandigheden van het geval is de rechtbank van oordeel dat het beroep van Aldi op de in artikel 17 van de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW). De koopovereenkomst van 10 oktober 2014 is dus niet rechtsgeldig ontbonden. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht alsmede de in het verlengde daarvan liggende overige vorderingen van Aldi zullen worden afgewezen.

4.10.

Aldi zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, zij het niet uitvoerbaar bij voorraad nu dit niet is verzocht. De kosten aan de zijde van [verweerder] worden begroot op:

- griffierecht 1.545,00

- salaris advocaat
7.712,82 (2,0 punt × tarief € 3.856,41)

Totaal € 9.257,82

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Aldi in de proceskosten, aan de zijde van [verweerder] tot op heden begroot op € 9.257,82.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Willems en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2018.