Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
kantonrechter
locatie Lelystad
Vonnis van 11 april 2018
in de zaak met zaaknummers / rolnummers 6555699 / LC EXPL 18-1 (hoofdzaak) en 6648153 LC EXPL 18-447 (incident) van
1.[eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] ,wonende te [woonplaats] ,hierna ook te noemen: [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] ,2. [eiseres sub 2 (hoofdzaak/incident)] ,wonende te [woonplaats] ,hierna ook te noemen: [eiseres sub 2 (hoofdzaak/incident)] ,eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident,
hierna tezamen te noemen: [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s.,
gemachtigde mr. N.W. Sprenger-Andela,
gemachtigde mr. N.W. Sprenger-Andela,
tegen
[gedaagde (hoofdzaak/incident)],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident,
hierna ook te noemen: [gedaagde (hoofdzaak/incident)] ,
procederend in persoon.
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 december 2017
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van eis in het incident
- de conclusie van antwoord in het incident
- de conclusie van dupliek
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. en [gedaagde (hoofdzaak/incident)] hebben een huurovereenkomst gesloten voor woonruimte gelegen te [woonplaats] aan het adres [adres] (hierna ook te noemen: het gehuurde).
2.2.
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 mei 2017 en de overeengekomen huurprijs bedraagt € 390,00 per maand, exclusief € 60,00 energiekosten.
2.3.
[eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. heeft op 22 september 2017 een aangetekende brief gestuurd aan [gedaagde (hoofdzaak/incident)] waarin de huurovereenkomst werd opgezegd tegen 31 december 2017.
2.4.
Bij brief van 30 september 2017 heeft [gedaagde (hoofdzaak/incident)] aan [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. laten weten dat zij niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst.
2.5.
De gemachtigde van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. heeft bij brief van 23 oktober 2017, onder meer, het volgende aan [gedaagde (hoofdzaak/incident)] geschreven:
“Cliënten hebben aan u een kamer in hun woning verhuurd. Deze kamer is aan u verhuurd volgens het regime van hospitaverhuur. De kamer is per 1 mei 2017 aan u verhuurd. Cliënten hebben op 22 september 2017 aan u de huur opgezegd. De huur eindigt derhalve op 31 december 2017.
U heeft vervolgens schriftelijk gereageerd dat u het met de opzegging niet eens bent. Dit kan u niet baten. In de wet is geregeld dat de verhuurder binnen negen maanden na aanvang van de huur deze aan de huurder kan opzeggen, met in achtneming van een opzegtermijn van drie maanden. De huur eindigt derhalve op 31 december 2017. Dit is de datum dat u de kamer schoon, leeg en ontruimd dient op te leveren.”
2.6.
[gedaagde (hoofdzaak/incident)] heeft het gehuurde niet voor of op 31 december 2017 verlaten.
3.Het geschil
in de hoofdzaak
3.1.
[eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. vordert samengevat - bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 31 december 2017 door rechtsgeldige opzegging door [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. is geëindigd;
[gedaagde (hoofdzaak/incident)] te veroordelen om het gehuurde binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en om de sleutels ter vrije beschikking aan [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. te stellen, op straffe van een dwangsom en met machtiging van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. om, indien [gedaagde (hoofdzaak/incident)] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, de ontruiming zelf op kosten van [gedaagde (hoofdzaak/incident)] te doen bewerkstelligen;
[gedaagde (hoofdzaak/incident)] te veroordelen om aan [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. te betalen:
€ 390,00 per maand voor iedere maand dat [gedaagde (hoofdzaak/incident)] na 31 december 2017 in het gehuurde is gebleven;
€ 58,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
4. [gedaagde (hoofdzaak/incident)] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde (hoofdzaak/incident)] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in het incident
3.4.
[eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. vordert in het incident dat [gedaagde (hoofdzaak/incident)] bij wijze van voorlopige voorziening wordt veroordeeld om binnen vijf dagen na betekening van het in het incident te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde (hoofdzaak/incident)] na betekening van het in dit incident te wijzen vonnis in gebreke blijft aan het vorenstaande te voldoen, met veroordeling van [gedaagde (hoofdzaak/incident)] in de kosten van het incident.
3.5.
[gedaagde (hoofdzaak/incident)] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in de hoofdzaak
4.1.
Aan zijn vorderingen heeft [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. - zakelijk weergegeven - ten grondslag gelegd dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten waarop de bepalingen van de zogenaamde hospitaverhuur van toepassing zijn. [gedaagde (hoofdzaak/incident)] huurt geen zelfstandige woonruimte. Het gehuurde bevindt zich in de woning waarin [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. zelf zijn hoofdverblijf heeft. [gedaagde (hoofdzaak/incident)] kan het gehuurde slechts bereiken via privéruimte (de gang, trap en overloop) van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s.. Dit is geen gemeenschappelijke ruimte, zoals bij een galerij of een trappenhuis van een flatgebouw. Bovendien heeft de door [gedaagde (hoofdzaak/incident)] gehuurde woonruimte geen eigen huisnummer en deelt zij voorzieningen als de brievenbus, internet en televisieaansluiting. In artikel 7:232 lid 3 BW Pro is bepaald dat een aantal in de wet geregelde bepalingen die de huurder beschermen niet van toepassing zijn gedurende de eerste negen maanden na het ingaan van de huurovereenkomst. [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. heeft met de brief van 22 september 2017 de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2017. Aangezien [gedaagde (hoofdzaak/incident)] heeft aangegeven dat zij niet van plan is om het gehuurde te verlaten, is [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. genoodzaakt om thans de ontruiming van het gehuurde te vorderen, naast de overige vorderingen in deze procedure.
4.2.
[gedaagde (hoofdzaak/incident)] heeft de vorderingen van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. betwist en heeft - samengevat - aangevoerd dat het juist is dat partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan, die bij dagvaarding als productie is ingebracht, maar dat het volgens haar reguliere particuliere verhuur betreft waarop rechtsbescherming van toepassing is. In de huurovereenkomst is immers nergens vermeld dat het om hospitaverhuur zou gaan. Pas op 23 oktober 2017 heeft de gemachtigde van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. gemeld dat het hospitaverhuur zou betreffen. Als [gedaagde (hoofdzaak/incident)] had geweten dat het hospitaverhuur betrof, had ze niet gekozen voor Lelystad. Volgens [gedaagde (hoofdzaak/incident)] komt haar huurbescherming toe en wordt de opzegging van de huur beheerst door hetgeen is bepaald in artikel 7:272 BW Pro, zo begrijpt de kantonrechter. [gedaagde (hoofdzaak/incident)] heeft om deze redenen niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst en heeft het gehuurde niet ontruimd. Zij heeft daarom geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s., met een veroordeling van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. in de kosten van de procedure.
4.3.
De kern van het geschil betreft de vraag of de huurovereenkomst zich laat kwalificeren als hospitaverhuur, zoals is geregeld in artikel 7:232 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Dit is door [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. gesteld en het is door [gedaagde (hoofdzaak/incident)] gemotiveerd weersproken. De kantonrechter overweegt als volgt.
4.4.
In artikel 7:232 lid 3 BW Pro is bepaald dat de in dat artikellid genoemde wetsartikelen (die onder andere op de bescherming van de positie van de huurder zien) gedurende de eerste negen maanden na het ingaan van de overeenkomst (dit wordt ook wel de proefperiode genoemd) niet van toepassing zijn op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woonruimte vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest. (…). Indien aan deze voorwaarden is voldaan, dan kan de verhuurder binnen de gestelde periode de huurovereenkomst opzeggen zonder vermelding van gronden en zonder dat er een rechterlijke toets plaatsvindt, tenzij er sprake is van bijzondere gevallen van misbruik.
4.5.
Het verweer van [gedaagde (hoofdzaak/incident)] ziet er hoofdzakelijk op dat volgens haar geen hospitaverhuur tussen partijen is overeengekomen, althans dat dit haar niet kenbaar is gemaakt, nu dit niet met zoveel woorden in de huurovereenkomst zelf is opgenomen en dit haar ook niet is meegedeeld. Volgens haar is de inhoud van de huurovereenkomst leidend voor wat tussen partijen is overeengekomen.
4.6.
Aan [gedaagde (hoofdzaak/incident)] kan worden toegegeven dat de huurovereenkomst niet uitblinkt in duidelijkheid. [gedaagde (hoofdzaak/incident)] heeft ook aangevoerd dat er door [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. het een en ander op de overeenkomst is bijgeschreven, maar dat niet duidelijk wordt wat daarmee wordt beoogt. Voor zover het bezwaar van [gedaagde (hoofdzaak/incident)] ziet op de vermelding van de opzegtermijn van vier weken, merkt de kantonrechter op dat de huurovereenkomst is opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, zodat dit niet relevant lijkt. In tegenstelling tot hetgeen [gedaagde (hoofdzaak/incident)] stelt, dient ter beantwoording van de vraag of het gehuurde wel of geen zelfstandige woonruimte is te worden gekeken naar de feitelijke situatie van het gehuurde. Artikel 7:234 BW Pro bepaalt immers dat onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.
4.7.
Uit de stellingen van partijen maakt de kantonrechter op dat [gedaagde (hoofdzaak/incident)] in ieder geval twee kamers huurt op de bovenverdieping van het huis van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. en dat zij gebruik maakt van de badkamer op diezelfde verdieping. De andere kamers op de bovenverdieping zijn privévertrekken van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s.. Verder maken zowel [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. als [gedaagde (hoofdzaak/incident)] gebruik van dezelfde voordeur (er is slechts één huisnummer). Via de hal beneden, de trap en de overloop op de bovenverdieping, bereikt [gedaagde (hoofdzaak/incident)] het gehuurde. Nu het gehuurde geen eigen toegang heeft en het gehuurde slechts kan worden bereikt via ruimten die [gedaagde (hoofdzaak/incident)] niet huurt, die ook gebruikt worden door [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. en die geen gemeenschappelijke ruimten zijn, wordt geoordeeld dat het gehuurde geen zelfstandige woonruimte betreft.
Vaststaat verder dat [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. zelf zijn hoofdverblijf in de woning aan de [adres] te [woonplaats] heeft en niet gesteld en ook niet gebleken is dat [gedaagde (hoofdzaak/incident)] eerder van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. deze of andere woonruimte heeft gehuurd.
4.8.
De kantonrechter komt derhalve tot de conclusie dat aan de voorwaarden die zijn genoemd is artikel 7:232 lid 3 BW Pro is voldaan. Er is daarbij niet gebleken dat [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. misbruik heeft gemaakt van de situatie. Aldus heeft [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. de huurovereenkomst met [gedaagde (hoofdzaak/incident)] rechtsgeldig kunnen opzeggen en is deze geëindigd per 31 december 2017. De door [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. gevorderde verklaring voor recht zal derhalve worden gegeven. Al hetgeen partijen verder hebben aangevoerd over hun persoonlijke omstandigheden, en wat er tussen hen al dan niet is voorgevallen, kan niet tot een ander oordeel leiden en behoeft derhalve niet te worden besproken.
4.9.
Het voorgaande impliceert tevens dat [gedaagde (hoofdzaak/incident)] thans zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. De gevorderde ontruiming zal daarom tevens worden toegewezen met inachtneming van de hierna vermelde termijn.
4.10.
Gelet op het feit dat [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient hij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
4.11.
Verder wordt de gevorderde machtiging van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. zelf om, zo [gedaagde (hoofdzaak/incident)] daarmee in gebreke mocht blijven, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen op kosten van [gedaagde (hoofdzaak/incident)] afgewezen. De gedwongen ontruiming behoort tot het expliciete terrein van de deurwaarder op grond van artikel 556 lid 1 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Ook het afwentelen van de kosten voor de (eventuele) ontruiming van het gehuurde op [gedaagde (hoofdzaak/incident)] zal worden afgewezen. Ingevolge artikel 237 lid 3 Rv Pro wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is bij ontruimingskosten geen sprake; dit zijn immers kosten die ná het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt. Ten tijde van het ontruimingsvonnis staat immers nog niet vast of deze kosten zullen worden gemaakt en zo ja, in welke omvang. [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. zal derhalve een afzonderlijke executoriale titel moeten verwerven voor het verhaal van de executiekosten, bestaande uit een veroordeling tot betaling van die kosten.
4.12.
[eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. heeft tevens de betaling van een bedrag van € 390,00 per maand gevorderd, voor iedere maand of deel daarvan dat [gedaagde (hoofdzaak/incident)] na 31 december 2017 in het gehuurde is gebleven. [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. heeft echter niet gesteld dat [gedaagde (hoofdzaak/incident)] op enig moment tijdens de procedure is gestopt met betalen. Nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde (hoofdzaak/incident)] het gehuurde inmiddels heeft ontruimd, is dit deel van de vordering toewijsbaar, met dien verstande dat van 1 januari 2018 tot heden door [gedaagde (hoofdzaak/incident)] gedane betalingen op het verschuldigde in mindering dienen te worden gebracht.
4.13.
[eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu de vordering waartoe [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. [gedaagde (hoofdzaak/incident)] heeft gesommeerd niet valt onder het bereik van hetgeen is bepaald in artikel 6:96 BW Pro.
4.14.
[gedaagde (hoofdzaak/incident)] zal als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. worden veroordeeld. Tot op heden worden de kosten aan de zijde van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. begroot op:
- explootkosten € 101,05
- griffierecht € 79,00
- salaris gemachtigde
€ 300,00(2 punten x tarief € 150,00)
€ 300,00(2 punten x tarief € 150,00)
Totaal € 480,05
in het incident
4.15.
Nu in de hoofdzaak reeds een (eind)uitspraak wordt gedaan, heeft [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. geen belang bij de vordering in het incident en behoeft deze geen verdere bespreking, nog daargelaten de onbegrijpelijkheid van het gevorderde. De vordering zal worden afgewezen.
4.16.
[eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. zal worden veroordeeld in de kosten van [gedaagde (hoofdzaak/incident)] in het incident. Deze zullen echter worden gesteld op nihil, nu [gedaagde (hoofdzaak/incident)] zich niet heeft laten bijstaan door een professionele gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in de hoofdzaak
5.1.
verklaart voor recht dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] met ingang van 31 december 2017 is geëindigd;
5.2.
veroordeelt [gedaagde (hoofdzaak/incident)] om het gehuurde, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , met alle daarin harentwege aanwezige personen en goederen binnen vier weken na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde (hoofdzaak/incident)] om aan [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. te betalen een bedrag van
€ 390,00 per maand dat [gedaagde (hoofdzaak/incident)] na 31 december 2017 in het gehuurde verblijft tot de dag van ontruiming, waarop in mindering strekt iedere betaling die [gedaagde (hoofdzaak/incident)] na 31 december 2017 aan [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] ter zake van huur en/of gebruiksvergoeding reeds heeft gedaan;
5.4.
veroordeelt [gedaagde (hoofdzaak/incident)] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. begroot op € 480,05, waaronder € 300,00 voor salaris gemachtigde;
5.5.
verklaart de veroordelingen onder 5.2, 5.3 en 5.4 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in het incident
5.7.
wijst de vorderingen van [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. af;
5.8.
veroordeelt [eiser sub 1 (hoofdzaak/incident)] c.s. in de kosten van de procedure in het incident, tot op heden aan de zijde van [gedaagde (hoofdzaak/incident)] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C. van Haren en in het openbaar uitgesproken op 11 april 2018.