ECLI:NL:RBMNE:2018:251

• Datum uitspraak: 31 januari 2018
• Publicatiedatum: 25 januari 2018
• Zaaknummer: 6103864
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.C. Burgers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst woonhuis en boete bij tekortkoming

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 31 januari 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiser], h.o.d.n. [handelsnaam] c.s., en [gedaagde] over de ontbinding van een koopovereenkomst van een woning. De koopovereenkomst werd op 29 september 2016 ondertekend door [gedaagde], met een koopsom van € 221.000,- en een verplichting tot het stellen van een bankgarantie of waarborgsom. [gedaagde] heeft verzocht om verlenging van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud, wat door [eiser] werd goedgekeurd. Echter, op 25 november 2016 was de financiering nog niet rond, en [eiser] heeft [gedaagde] in gebreke gesteld. Uiteindelijk heeft [eiser] de koopovereenkomst op 27 januari 2017 buitengerechtelijk ontbonden en aanspraak gemaakt op een boete van € 22.100,-. [gedaagde] heeft verweer gevoerd, stellende dat hij niet tekortgeschoten was en dat de boete gematigd diende te worden.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [eiser] bevoegd was om de vordering in te stellen als executeur van de nalatenschap van de verkopers. De rechter heeft vastgesteld dat [gedaagde] zijn verplichtingen niet is nagekomen, en dat de ontbinding van de koopovereenkomst terecht was. De kantonrechter heeft de boete niet gematigd, omdat de omstandigheden niet zodanig waren dat dit gerechtvaardigd was. Tevens zijn de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente toegewezen. [gedaagde] is veroordeeld in de proceskosten, die zijn begroot op € 953,42.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6103864 AC EXPL 17-2572 FB/22154

Vonnis van 31 januari 2018

inzake

[eiser] , h.o.d.n. [handelsnaam] c.s. ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: Bosveld Gerechtsdeurwaarders B.V.,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. D.J. Brugge.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 13 september 2017
• de comparitie van partijen van 2 november 2017

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 29 september 2016 heeft [gedaagde] een koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot de woning op de [adres] te [woonplaats] . Verkopers waren [A] en [B] , de erfgenamen van de in mei 2016 overleden eigenaar van de woning, [C] .

2.2.

In deze overeenkomst is, zakelijk weergegeven, het volgende overeengekomen:

- De koopsom is € 221.000,-.

- De akte van levering zal gepasseerd worden op 9 december 2016.

- De koper zal uiterlijk 25 november 2016 een bankgarantie doen stellen voor € 22.100,- of in plaats daarvan een waarborgsom bij de notaris storten ter hoogte van dit bedrag.

- Als één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is in de nakoming van een verplichting uit de overeenkomst, dan kan de wederpartij de overeenkomst ontbinden. Bij ontbinding is de nalatige partij een terstond opeisbare boete van tien procent van de koopsom verschuldigd.

- De overeenkomst kan worden ontbonden door de koper als hij uiterlijk 18 november 2016 geen financiering heeft kunnen krijgen voor de koop en/of geen Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen. De koper moet dit schriftelijk en goed gedocumenteerd aan de makelaar laten weten. Dat houdt in dat hij één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling overlegt (hierna: het financieringsvoorbehoud).

2.3.

Op 14 november 2016 is namens [gedaagde] verzocht dat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud werd verlengd tot 25 november 2016 en dit is akkoord bevonden door [eiser] . Op 25 november 2016 om 17.03 uur was de financiering nog niet rond, blijkens een e-mailbericht van de adviseur van [gedaagde] aan [eiser] .

2.4.

Op 26 november 2016 heeft [eiser] laten weten niet in te stemmen met een nadere verlenging van het financieringsvoorbehoud.

2.5.

[eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 1 december 2016 en bij brief van 9 december 2016 in gebreke gesteld en gesommeerd tot nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Bij brief van 27 januari 2017 is namens [eiser] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en is aanspraak gemaakt op een boete van
€ 22.100,-.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen € 23.263,12 (bestaande uit € 22.100,- aan hoofdsom, € 167,12 aan rente tot 18 mei 2017 en € 996,- aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 18 mei 2017 tot de voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser] het volgende. Het gaat om een koopovereenkomst van een woning. [gedaagde] is volgens [eiser] de contractueel overeengekomen boete verschuldigd omdat [eiser] genoodzaakt werd de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Dit omdat [gedaagde] was tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen tot het storten van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie en medewerking te verlenen aan levering op de daartoe afgesproken datum.

3.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.4.

[gedaagde] baseert zijn verweer - kort weergegeven - op het volgende. Het is niet [eiser] die in dezen een vordering heeft. Bovendien, als er al sprake is van een tekortkoming dan is deze niet aan [gedaagde] toerekenbaar. De koop was immers gesloten met een financieringsvoorbehoud. [gedaagde] had verzocht om een (tweede) verlenging van de termijn en dit was mondeling akkoord bevonden door de makelaar. De volgende dag kwam [eiser] daarop terug, aldus [gedaagde] . Onder die omstandigheden komt [eiser] geen vordering toe. Subsidiair geven de omstandigheden van het geval aanleiding voor matiging van de boete, zo stelt [gedaagde] .

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[gedaagde] heeft voorop gesteld dat niet [eiser] maar de heren [A] en [B] zijn wederpartij waren bij de koopovereenkomst. [eiser] heeft de verkopers slechts vertegenwoordigd bij de totstandkoming van de koopovereenkomst, zo stelt [gedaagde] , maar dat betekent niet dat hij een rechtsvordering kan instellen.

[eiser] heeft daarop laten weten dat hij executeur van de nalatenschap van de vader van de heren [achternaam van A en B] is, en uit dien hoofde (exclusief) bevoegd tot het voeren van deze procedure. [eiser] heeft ter zitting aangeboden dit aan te tonen door middel van de notariële verklaring van erfrecht. [gedaagde] heeft dit stuk niet willen inzien of toelaten in de procedure.

4.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt genoegzaam dat [eiser] in zijn hoedanigheid van executeur bevoegd is deze vordering in te stellen. [gedaagde] heeft niet (gemotiveerd) betwist dat [eiser] executeur is, maar heeft slechts aangevoerd dat hij de volmacht niet heeft kunnen controleren. Met dit standpunt verhoudt zich niet het ter zitting niet willen kennisnemen van het document waarmee hij juist dat zou kunnen doen. Bovendien acht de kantonrechter de gemotiveerde stelling van [eiser] in lijn met het feit (dat blijkt uit de schriftelijke koopovereenkomst) dat hij ook namens de heren [achternaam van A en B] heeft opgetreden bij de verkoop van de voormalige woning van hun overleden vader. Tot slot wordt het bezwaar dat [gedaagde] heeft opgeworpen, namelijk dat hij bij een eventuele onbevoegde vertegenwoordiging zou kunnen worden geconfronteerd met nogmaals dezelfde vordering, maar dan door de heren [achternaam van A en B] , (in ieder geval deels) ondervangen door het bepaalde in artikel 3:70 BW: “
Degene die als gevolmachtigde handelt, staat jegens de wederpartij in voor bestaan en omvang der volmacht ”. In het geval dat een volmacht tot het voeren van deze procedure toch zou blijken te ontbreken, moet [gedaagde] door [eiser] financieel in de toestand worden gebracht waarin hij verkeerd zou hebben wanneer [eiser] die volmacht wel had gehad.

De kantonrechter gaat daarom aan dit bezwaar van [gedaagde] voorbij.

4.3.

Vervolgens is de vraag of [eiser] de koopovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden en of hij met recht aanspraak maakt op de boete.

De kantonrechter constateert dat partijen van inzicht verschillen over de vraag of de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud een tweede keer verlengd werd of niet. Wat tussen partijen niet in geschil is, is dat [gedaagde] op 25 november 2016 geen bankgarantie had gesteld en geen waarborgsom onder de notaris had gestort. Met de nakoming van deze verplichting was [gedaagde] dus in ieder geval te laat. Bij brief van 1 december 2016 is [gedaagde] ter zake van die verplichting in gebreke gesteld en is hij gesommeerd om uiterlijk op 9 december 2016 alsnog zijn verplichtingen uit de overeenkomst te vervullen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan, waarna hij bij brief van 9 december 2016 nogmaals is gesommeerd tot nakoming uiterlijk op 19 december 2016. Ook op die datum heeft [gedaagde] geen bankgarantie doen stellen en geen waarborgsom onder de notaris gestort. Evenmin heeft [gedaagde] op enig moment op de overeengekomen wijze een beroep gedaan op het – in zijn visie verlengde – financieringsvoorbehoud, bijvoorbeeld door het overleggen van een schriftelijke afwijzing van zijn financieringsverzoek door een bankinstelling.

Gelet op deze omstandigheden concludeert de kantonrechter dat [eiser] het recht had de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden zoals hij heeft gedaan bij brief van 27 januari 2017. Vervolgens werd op de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst afgesproken manier de boete van € 22.100,- per direct opeisbaar.

4.4.

Volgens [gedaagde] bestaat er aanleiding de boete te matigen. Dit omdat uit de omstandigheden van het geval blijkt dat hij niet onwillig was om na te komen, maar dat zich het probleem voordeed dat voor financiering noodzakelijk was dat zijn echtgenote de koopovereenkomst mede zou ondertekenen. Daartoe was zij bereid en volgens [gedaagde] kon hij vervolgens alsnog nakomen, alleen wilde [eiser] dat niet meer, omdat inmiddels een andere koper had gevonden. Met die koper is bovendien een hogere koopprijs afgesproken. Dat betekent wat [gedaagde] betreft dat er geen of maar zeer beperkt schade is geleden door de verkopende partij. Daarnaast wijst [gedaagde] erop dat hij de Nederlandse taal beperkt machtig is en hij zich niet heeft laten bijstaan door een derde. Daardoor heeft hij zich één en ander onvoldoende gerealiseerd.

4.5.

De rechter kan een overeengekomen boete alleen matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit betekent dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Het boetebeding waar het hier om gaat is een gangbare bepaling in de Nederlandse praktijk bij verkoop van woonhuizen, zowel wat betreft het percentage als de voorwaarden waaronder de boete verschuldigd wordt. Op zichzelf is juist dat een boete (mede) strekt tot schadevergoeding, maar het boetebeding is juist bedoeld om discussie over eventuele schade en de omvang daarvan te voorkomen. Het is daarbij dus niet van belang dat de schade van de schuldeiser in werkelijkheid lager of afwezig is. Daar komt bij dat [eiser] heeft toegelicht dat en waarom de gang van zaken weldegelijk tot schade heeft geleid, zoals het doorlopen van vaste lasten gedurende 7 maanden, makelaarskosten en de kosten voor het overzetten van de hypotheek, zodat afwezigheid van schade zeker geen gegeven is.

Dat en waarom toepassing van het boetebeding in dit geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, is onvoldoende onderbouwd gesteld. Dat [gedaagde] de Nederlandse taal beperkt machtig is, laat de kantonrechter voor zijn rekening, nu dat voor hem reden temeer had kunnen zijn zich deskundig te laten bijstaan bij deze transactie.

De kantonrechter zal, kortom, de boete niet matigen.

4.6.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na
1 juli 2012 is ingetreden. [eiser] heeft aan de gedaagde partij een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

4.7.

De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 18 mei 2017 zal als niet weersproken worden toegewezen.

4.8.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 83,42

- griffierecht € 470,00

- salaris gemachtigde €
400,00 (1 punten x tarief € 400,00)

Totaal € 953,42

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 23.263,12 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 22.100,- vanaf 18 mei 2017 tot de voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 953,42, waarin begrepen € 400,- aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Burgers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2018.