ECLI:NL:RBMNE:2018:2388

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/414645 / HA ZA 16-320

Vonnis van 6 juni 2018

in de zaak van

[eiseres],

wonend in [woonplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. L.A.M. van Kippersluis in Utrecht,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonend in [woonplaats] , gemeente Woerden,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. E. Visser in Leeuwarden.

Eiseres zal hierna [eiseres] genoemd worden. Gedaagden zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1.De procedure

In deze zaak heeft de rechtbank een tussenvonnis gewezen op 2 augustus 2017.

[eiseres] heeft daarop een akte genomen met producties en wijziging van eis.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een antwoordakte genomen, eveneens met producties en wijziging van eis.

Daarna hebben beide partijen vonnis gevraagd.

2.De verdere beoordeling

2.1.

In deze zaak gaat het om het […] [naam] , dat gemeenschappelijk eigendom is van partijen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben in 2006 een tweederde aandeel gekocht van de dochter en schoonzoon van [eiseres] . [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wonen sindsdien in het […] en exploiteren het als vergadercentrum. In een gebruiksovereenkomst hebben [eiseres] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] afspraken gemaakt over het gebruik en ook over de mogelijkheid voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om het aandeel van [eiseres] over te nemen. Daarover is verschillende keren onderhandeld, maar partijen zijn het niet eens geworden. [eiseres] wenst nu verdeling van het […] , zodat zij haar aandeel in de waarde ontvangt.

in conventie

2.2.

In het tussenvonnis is al geoordeeld dat [eiseres] recht heeft op verdeling van het […] , waarbij de taxatiewaarde uitgangspunt is voor de waarde. Partijen hebben vervolgens het […] laten taxeren. De drie taxateurs die zij benoemd hebben, hebben de waarde bepaald op € 2.200.000. Dat betekent dat het aandeel van [eiseres] € 733.333 waard zou zijn.

2.3.

[eiseres] heeft vervolgens haar eis gewijzigd, althans nader verduidelijkt en gepreciseerd. Zij vordert nu

veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot verdeling van de gemeenschap;
benoeming van drie makelaars, die de vrije economische waarde van het […] moeten vaststellen, met bepaling dat haar aandeel kan worden toegescheiden aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tegen betaling van een derde deel van de getaxeerde waarde;
als dat niet binnen twee maanden gebeurt: toescheiding van het aandeel van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan haar, met een dwangsom, waarbij zij aan hen (of aan de bank) twee derde van de taxatiewaarde betaalt;
en als zij afziet van toescheiding aan haar: machtiging om het […] te gelde te maken met aanstelling van een makelaar en ontruiming door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , met een dwangsom.

2.4.

De veroordeling tot verdeling kan in ieder geval worden toegewezen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] maken bezwaar tegen het benoemen van makelaars voor een nieuwe taxatie. Daarvan ziet de rechtbank inderdaad het nut niet. Mogelijk heeft [eiseres] dit letterlijk overgenomen uit de oorspronkelijke eis. In dat geval heeft zij niet toegelicht waarom dit nog zou moeten worden toegewezen, als het al gebeurd is. Als zij inderdaad bedoelt dat het […] nog eens getaxeerd moet worden, heeft zij niet uitgelegd waarom dat nodig is. Dit onderdeel zal daarom worden afgewezen.

2.5.

De rechtbank zal wel beslissen over de manier waarop de verdeling moet plaatsvinden. Artikel 3:185 van het Burgerlijk Wetboek (BW) noemt de volgende wijzen van verdeling die in aanmerking komen wanneer de rechter de verdeling moet vaststellen:

a. toedeling van een gedeelte van het goed aan ieder der deelgenoten;

b. overbedeling van een of meer deelgenoten tegen vergoeding van de overwaarde;

c. verdeling van de netto-opbrengst van het goed of een gedeelte daarvan, nadat dit op een door de rechter bepaalde wijze zal zijn verkocht.

Aangezien het […] niet in gedeelten te splitsen is, zijn er op basis van deze lijst twee mogelijkheden: toescheiding van het hele […] aan [eiseres] of aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , met vergoeding van de overwaarde aan de ander, of verkoop van het […] en verdeling van de opbrengst.

2.6.

Deze lijst uit de wet is niet limitatief: de rechter kan een andere manier van verdelen bepalen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen als alternatief voor dat [eiseres] haar aandeel aan een derde verkoopt. Volgens hen heeft [eiseres] oorspronkelijk € 485.000 betaald voor haar deel. Gelet op de huidige taxatie is het […] dus in waarde gestegen. Dan moet er een investeerder te vinden zijn, die haar aandeel wil overnemen en die bovendien verder in het […] wil investeren. Dat lijkt de rechtbank niet zo waarschijnlijk. In de meeste situaties is een derde aandeel in een zaak minder waard dan een derde van de waarde van het geheel. Dat het een-derde-aandeel van [eiseres] inmiddels net zoveel waard is als een derde van de nu getaxeerde waarde kan dus niet zomaar gezegd worden. In dit geval is ook niet gebleken dat [eiseres] rendement ontvangt over haar aandeel, behalve dat zij het gebruik heeft van het [.] en medegebruik van de tuin. Of er een investeerder te vinden is die daarvoor een derde van de huidige waarde wil betalen, terwijl daar alleen de kans tegenover staat dat de waarde verder zal stijgen, is helemaal de vraag. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] concretiseren dat ook niet. Het zou natuurlijk wel een oplossing zijn die voor beide partijen gunstig is. Als er een investeerder is die het aandeel van [eiseres] voor een derde deel van de taxatiewaarde wil kopen, dan vindt de rechtbank dat de beste wijze van verdelen en dan zal zij dat zo bepalen. Als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het zo willen regelen, is het echter in de eerste plaats aan hen om die investeerder te zoeken. Zij zijn degenen die deze mogelijkheid in hun verweer opwerpen en die daar belang bij hebben, en zij zijn ook degenen die in de toekomst met die investeerder zullen moeten samenwerken. De rechtbank zal hun daar een termijn voor geven, maar niet een heel lange termijn. Zij hadden hiervoor immers al veel eerder het initiatief kunnen nemen.

2.7.

Als het [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet lukt om een investeerder te vinden dan kan het […] niet verdeeld worden zoals zij dat willen. Voor dat geval bepaalt de rechtbank dat de verdeling plaatsvindt zoals dat in de eerste plaats is gevorderd door [eiseres] : door haar aandeel aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] toe te scheiden, tegen betaling van een derde van de getaxeerde waarde. De vordering van [eiseres] wordt in zoverre toegewezen. De termijn die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] krijgen om een investeerder te zoeken kunnen zij ook gebruiken voor het regelen van de financiering die in dat geval noodzakelijk is. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten zelf afwegen waarvoor zij deze termijn willen gebruiken.

2.8.

Als er geen investeerder wordt gevonden en als het [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook niet lukt om de toescheiding van het aandeel van [eiseres] te financieren, dan kan de verdeling plaatsvinden door toescheiding van het aandeel van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan [eiseres] , tegen betaling van twee derde van de getaxeerde waarde. Ook deze subsidiaire vordering van [eiseres] wordt dus toegewezen. [eiseres] krijgt in dat geval ook een termijn om financiering te regelen.

2.9.

Als ook [eiseres] niet in staat is om de toescheiding van het aandeel van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te financieren of als zij afziet van deze manier van verdelen, dan moet de verdeling plaatsvinden door het […] te verkopen, waarna de opbrengst verdeeld kan worden naar rato van de aandelen van partijen.

2.10.

Samengevat krijgen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dus een termijn, hetzij om een nieuwe investeerder te zoeken, hetzij om financiering te regelen voor toescheiding aan hen (beide op basis van de taxatiewaarde van € 2.200.000). Wanneer dat niet lukt, zal het […] worden toegescheiden aan [eiseres] (eveneens op basis van de taxatiewaarde), waarbij ook zij een termijn zal krijgen voor de financiering. Wanneer geen van beiden dat op tijd geregeld krijgt, zal het […] verkocht moeten worden, zodat de opbrengst verdeeld

2.11.

[eiseres] vordert een machtiging aan haar om het […] te gelde te maken in het (uiterste) geval van verdeling door verkoop van het […] . Bij zo’n machtiging krijgt zij, zoals zij vordert, de bevoegdheid de verkopende makelaar te kiezen, terwijl [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wel moeten delen in het risico van een tegenvallende opbrengst. Dat zou gerechtvaardigd kunnen zijn als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bijvoorbeeld de verkoop zouden frustreren. Daarvoor ziet de rechtbank op dit moment geen aanwijzingen. Daarom zal dit onderdeel worden afgewezen.

2.12.

[eiseres] vordert ook oplegging van dwangsommen. Daarvoor moet de veroordeling concreet genoeg zijn, zodat nauwkeurig kan worden bepaald wanneer de dwangsommen verbeurd worden. Op dit moment is het niet mogelijk de verplichtingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zo concreet en precies vast te stellen. Daarom zal de rechtbank nu geen dwangsommen opleggen.

2.13.

Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld worden, zullen zij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 98,02

- griffierecht 288,00

- salaris advocaat
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.472,02

De nakosten, die bij de laatste eiswijziging toegevoegd zijn, kunnen eveneens worden toegewezen.

in reconventie

2.14.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hun eis in reconventie gewijzigd. Zij vorderen nu, kort gezegd:

een verklaring voor recht dat [eiseres] een derde deel van de wettelijke lasten moet dragen, vanaf 2006 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te vergoeden;
vergoeding van een derde deel van de eigenaars- en gebruikslasten, dat is € 86.538;
betaling van € 6.000;
veroordeling tot deugdelijke reparatie dan wel onderhoud of vervanging van de cv-installatie in het [.] ;
veroordeling in de proceskosten.

2.15.

Over de verklaring voor recht is in het tussenvonnis al geoordeeld. Deze is toewijsbaar, met dien verstande dat alle vorderingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op [eiseres] van voor 27 juli 2011 verjaard zijn. Over de eigenaars- en gebruikslasten is geoordeeld dat [eiseres] alleen in de watersysteemheffing hoeft bij te dragen, voor zover die vordering niet verjaard is. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mochten nog opgeven welk bedrag dat was. Dat hebben zij niet gedaan. Het bij de laatste eiswijziging genoemde bedrag van € 6.000 zal dit niet zijn, omdat het niet logisch is dat het niet verjaarde deel van de watersysteemheffing meer is dan het oorspronkelijk gevorderde bedrag van € 3.376 aan waterschaps- en gemeentelijke belastingen vanaf 2006. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dit dus niet hebben gespecificeerd, kan ook de watersysteemheffing niet worden toegewezen.

2.16.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben twee onderdelen toegevoegd aan hun eis. [eiseres] heeft daarop niet meer kunnen reageren. De rechtbank zou dus eerst moeten onderzoeken of deze eiswijziging nog toelaatbaar is, en of de zaak daarvoor toch nog eens moet worden aangehouden. In dit geval is dat niet nodig, en wel hierom.

2.17.

Het eerste nieuwe onderdeel is de vordering van betaling van de zojuist genoemde € 6.000 met rente. Dit bedrag wordt niet toegelicht. Mogelijk is dit het bedrag dat in de allereerste versie van de eis genoemd werd voor het fornuis. In het tussenvonnis is al geoordeeld dat dit niet toewijsbaar is. Zo niet, dan is er mogelijk een verband met de andere nieuwe eis, die van reparatie van de centrale verwarming, maar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een foto overgelegd van een lekkage, althans van uit de leiding spuitend water, die genomen zou zijn op 1 maart 2018. Dat doet vermoeden dat dit begin 2018 gebeurd is, terwijl de wettelijke rente over die € 6.000 gevorderd wordt vanaf 9 november 2006. In dat geval is deze nieuwe vordering dus zo onduidelijk dat zij alleen daarom al niet toewijsbaar is.

2.18.

De tweede nieuwe vordering gaat over reparatie van de centrale verwarming in het [.] . [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat [eiseres] op grond van de gebruiksovereenkomst verantwoordelijk is voor onderhoud en reparatie daarvan. Zij werken dat echter niet verder uit, en in de gebruiksovereenkomst staat het niet. Daarmee is ook deze vordering onvoldoende onderbouwd.

2.19.

Omdat deze nieuwe vorderingen allebei hoe dan ook niet toewijsbaar zijn, is het niet nodig om te oordelen over de toelaatbaarheid van de eiswijziging, of om de zaak opnieuw aan te houden zodat [eiseres] zich daartegen kan verweren. Ze kunnen allebei zonder meer worden afgewezen.

2.20.

Omdat de vordering in reconventie voor het grootste deel wordt afgewezen, zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook hier in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] in reconventie worden begroot op € 2.148,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × tarief € 1.074,00).

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om met [eiseres] over te gaan tot verdeling van de gemeenschap waarin zij deelgenoot zijn;

3.2.

bepaalt daarover het volgende:

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mogen na dit vonnis financiering regelen voor toescheiding van het […] aan hen, of een investeerder zoeken die het aandeel van [eiseres] wil overnemen;
zij krijgen twee maanden om dat te regelen en als dat lukt, nog één maand om de toescheiding of overdracht te realiseren;
als zij daar niet in slagen, krijgt [eiseres] vervolgens twee maanden om financiering te regelen voor toescheiding aan haar;
in beide gevallen moet dat gebeuren op basis van de taxatiewaarde van € 2.200.000;
als zij daar niet in slaagt of daarvan afziet, moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] meewerken aan verkoop van het […] , waarna de opbrengst verdeeld moet worden;

3.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.472,02;

3.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, of als het vonnis aan hen betekend is op € 199,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis;

3.5.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

3.7.

verklaart voor recht dat [eiseres] een derde deel van de wettelijke aanslagen moet dragen;

3.8.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.148,00;

3.9.

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K. de Meulder en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2018.^[1]