ECLI:NL:RBMNE:2018:2313

• Datum uitspraak: 1 juni 2018
• Publicatiedatum: 28 mei 2018
• Zaaknummer: 6528063 UV EXPL 17-352
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P. Elkhuizen-Koopmans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot vervangende woonruimte en huurprijsvermindering wegens vocht- en schimmelproblematiek in huurwoning

In deze zaak vorderde eiser, [eiser 1], in kort geding vervangende woonruimte van de stichting Woongoed Zeist vanwege vocht- en schimmelproblemen in zijn huurwoning. Eiser huurt sinds 15 september 2015 een woning van Woongoed Zeist en heeft klachten geuit over schimmelvorming, die volgens hem het gevolg is van gebreken aan de woning. Woongoed Zeist betwistte de vordering en stelde dat eiser zelf verantwoordelijk is voor de schimmelvorming door onvoldoende ventilatie en verwarming.

De procedure begon met een dagvaarding op 4 januari 2018, gevolgd door een mondelinge behandeling op 10 januari 2018. Tijdens deze behandeling werd een aantal afspraken gemaakt over het herstel van ventilatieopeningen en vervolgonderzoek naar de oorzaak van de vochtproblemen. Eiser stelde dat de schimmelvorming zijn gezondheid aantast en dat hij recht heeft op vervangende woonruimte totdat de gebreken zijn verholpen.

De kantonrechter oordeelde dat er onvoldoende bewijs was om te concluderen dat Woongoed Zeist verantwoordelijk was voor de vochtproblemen. De rechter merkte op dat de oorzaak van de schimmelvorming niet met voldoende zekerheid kon worden vastgesteld en dat er geen ruimte was voor aanvullend bewijs in deze kort gedingprocedure. Daarom werden de vorderingen van eiser afgewezen, en werd hij veroordeeld in de proceskosten van Woongoed Zeist.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie: Utrecht

zaaknummer: 6528063 UV EXPL 17-352 T/31668

kort geding vonnis van 1 juni 2018

inzake

1. [eiser 1] ,

en

2.
[eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats],

eisers, hierna gezamenlijk en in enkelvoud te noemen: [eiser 1],

gemachtigde: mr. D. de Jong,

tegen:

de stichting

Stichting Woongoed Zeist ,

gevestigd te Zeist,

gedaagde, hierna te noemen: Woongoed Zeist,

gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Dit blijkt uit het volgende:

 de dagvaarding van 4 januari 2018,

 de brief van 9 januari 2018 van de gemachtigde van [eiser 1], met producties 14, 15 en 16,

 de brief van 9 januari 2018 van de gemachtigde van Woongoed Zeist, met producties 1 tot en met 14,

 het proces-verbaal van de op 10 januari 2018 gehouden mondelinge behandeling, met de pleitaantekeningen van de beide gemachtigde,

 de brief van 16 april 2018 van de gemachtigde van Woongoed Zeist, met producties 15 tot en met 45,

 de brief van 24 april 2018 van de gemachtigde van Woongoed Zeist, met producties 46, 47 en 48,

 de brief van 15 mei 2018 van de gemachtigde van [eiser 1], met producties 17 tot en met 21,

 het faxbericht van 16 mei 2018 van de gemachtigde van [eiser 1], met productie 22,

1.2.

Op 17 mei 2018 is de mondelinge behandeling van 10 januari 2018 voortgezet. Verschenen is [eiser 1], bijgestaan door mr. De Jong en mr. Lammers. Namens Woongoed Zeist is verschenen de heer [A], wijkopzichter, en hij werd bijgestaan door

mr. Vermin. De griffier heeft bijgehouden wat ter zitting is besproken.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser 1] huurt sinds 15 september 2015 van Woongoed Zeist de 2 kamer woning aan de [adres], [postcode] te [woonplaats]. De huur voor de woning bedraagt maandelijks

€ 576,06 en daarnaast betalen [eiser 1] € 6,04 per maand als voorschotbedrag voor de bijkomende levering van zaken en diensten. In totaal € 582,10 per maand. De woning is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. [eiser 1] bewoont het gehuurde samen met hun 10 maanden oude dochter.

2.2.

Naar aanleiding van klachten van [eiser 1] over schimmel in de woning heeft

[A], wijkopzichter bij Woongoed Zeist, (hierna: [A]) een bezoek aan de woning van [eiser 1] gebracht. [A] heeft zijn bevindingen vastgelegd in zijn brief van

26 september 2017. In zijn brief staat het volgende:

“(…)

Oorzaak

U heeft schimmel op de kleding en tassen in de kast op de slaapkamer.(…) De oorzaak kan liggen in de muren of optrekkend vocht. Maar er is geen schimmel op muren of plafond zichtbaar. Er is hier sprake van een te hoge luchtvochtigheid doordat er onvoldoende wordt geventileerd. Tijdens mijn bezoek zaten alle ventilatieroosters dicht. U geeft zelf aan dat u ze altijd dicht heeft en twijfelt over het nut daarvan.

(…)

Oplossing

Het is dus heel belangrijk dat er permanent geventileerd wordt.

(…)

Werkzaamheden

Ik heb gekeken wat wij nog aan de woning kunnen doen om de vochthuishouding te verbeteren. Omdat de roosters in de woonkamer niet goed functioneren, heb ik aannemer [B] opdracht gegeven deze te herstellen. Daarbij heb ik hem opdracht gegeven in de slaapkamerdeur een ventilatierooster te plaatsen.

(…)”

2.3.

De gemachtigde van [eiser 1] schrijft in zijn brief van 6 oktober 2017 het volgende aan Woongoed Zeist:

“(…) Een halfjaar na het tekenen van de huurovereenkomst ontwikkelde zich vocht en schimmel op de plafonds en de vloeren in de slaapkamer, de hal en de woonkamer. De cliënten hebben deze plekken schoongemaakt en de plafonds geverft. Het was niet afdoende, omdat de schimmelvorming nadien wederom opkwam. Op dat moment hebben de cliënten de verhuurder ingelicht. De verhuurder heeft de vocht- en schimmelplekken eveneens behandeld en geverft.

Op het huidige moment is de situatie onhoudbaar geworden. De vocht- en schimmelplekken bevinden zich niet alleen op de vloer en de plafonds, maar hebben zich nu door de hele woning ontwikkeld (de slaapkamer, de woonkamer, de hal en de badkamer). (…) In de kamer komt de vloer op een plek omhoog als gevolg vochtopeenhoping. Voorts zij gewezen op de foto met waterdruppels op de kozijnen, hetgeen wijst op een ongezonde situatie.

Het woongenot wordt niet alleen ernstig aangetast, maar het heeft ook gezondheidsproblemen tot gevolg. De astma van de heer [eiser 1], die jaren weggeweest is, is wederom teruggekomen. Het is zelfs zo erg, dat de heer [eiser 1] geregeld beademd moet worden. Verder brengt de schimmel in de woning en in het bed gezondheidsrisico’s voor de tien maanden oude dochter van de cliënten met zich mee.

(…) In de badkamer is mechanische ventilatie aanwezig, niettemin heeft zich schimmelvorming ontwikkelt. Voorts geven de cliënten aan permanent te ventileren. Ook lichten de cliënten de woning geregeld. De cliënten slapen met hun slaapkamerdeur open. De cliënten voldoen dus aan de eisen van de GGD om schone lucht in huis, zoals blijkt uit het bijgevoegde uittreksel bij de brief van de heer [A], te realiseren. De verhuurder schrijft in de brief: “U geeft zelf aan dat u ze altijd dicht heeft en twijfelt over het nut daarvan”. De cliënten ontkennen dit ten zeerste. (…)”

2.4.

Woongoed Zeist heeft aan Duinwijck Technisch Advies (hierna: Duinwijck) opdracht gegeven onderzoek te doen naar de oorzaken van de schimmelvorming in de woning van [eiser 1]. Op 20 november 2017 heeft Duinwijck het rapport “Vochtonderzoek [adres]” uitgebracht. In het rapport staat het volgende:

“(…)

3.2.

Analyse

Uit de grafieken van de meetresultaten (zie bijlage) zijn een aantal zaken die opvallen:


De relatieve luchtvochtigheid is over de hele periode gemeten te hoog te noemen;


Tijdens koken en douchen loopt de relatieve luchtvochtigheid in de hele woning op, waarna deze langzaam daalt;


De temperatuur in de woning is lager dan gemiddeld in Nederland, echter niet te laag;


De kruipruimte is gedurende de gehele meetperiode erg nat;


Kruipluik heeft veel en grote kieren.

Aan de hand van bovenstaande constateringen is duidelijk een verband te leggen tussen de hoge relatieve luchtvochtigheid en de schimmelvorming.

De relatieve vochtigheid in de kruipruimte is erg hoog (continue 100%). Kruipruimten zijn vaker erg nat en dit hoeft geen probleem in de woning te geven. De voorwaarde hiervoor is dat de gehele begane grondvloer lucht en dampdicht moet zijn. Met name ter plaatse van de kruipruimte is dit niet het geval. Door de hoge dampdruk vanuit de kruipruimte zit er vocht (water) tussen het beton en de laminaat. Dit geeft de continu hoge relatieve luchtvochtigheid in de woning. Dit wordt regelmatig aangevuld door koken en douchen.

Een kort oplopen van de luchtvochtigheid in de woning door koken en douchen is normaal, dit moet echter weer drogen gedurende de periode ertussen. In deze woning gebeurd dat niet door de dampstroom door het kruipluik en eventueel andere openingen met de kruipruimte. De continu hoge relatieve luchtvochtigheid geeft de tot klachten leidende schimmelvorming.

4. AANBEVELINGEN

Om de binnenklimaatproblemen te ondervangen worden de volgende aanbevelingen gedaan.


Kruipluik dampdicht afwerken;


Controleren op eventuele andere lekken in de begane grond vloer naar de kruipruimte;


Na deze werkzaamheden is het aan te bevelen de woning wat extra te stoken en te ventileren om het aanwezige vocht af te voeren. Dit zal enkele weken duren;


Na deze periode is het aan te bevelen een nieuwe meetperiode uit te voeren om te bezien of de relatieve vochtigheid in de woning is gedaald tot normale waarden.

Daarnaast is het aan te bevelen na te gaan waarom de kruipruimte zo nat is. Dit kan komen door een hoge grondwaterstand (dan is er niets aan te doen) maar ook eventueel door lekkage. Daarbij is het aan te bevelen de niet werkende kruipruimteventilatie te herstellen.

(…)”

2.5.

In het proces-verbaal van de op 10 januari 2018 gehouden mondelinge behandeling staat dat partijen tijdens de zitting het volgende zijn overeengekomen:

“(…)

1. Stichting Woongoed zal binnen 14 dagen na heden de ventilatieopeningen in de kruipruimte herstellen.

2. Stichting Woongoed zal binnen 10 dagen na heden opdracht verstrekken aan Duinwijck of een andere deskundige om vervolgonderzoek te doen naar 1) de oorzaak van het vocht in de kruipruimte en 2) de vraag of met de getroffen maatregelen sprake is van een dampdichte scheiding tussen de kruipruimte en de woning. Aan de deskundige zal gevraagd worden om een planning af te geven.

3. Stichting Woongoed zal gelegenheid krijgen om zonodig het rooster in de woonkamer te herstellen of te vervangen.

4. [eiser 1] zal de aanbevelingen in het rapport van Duinwijck met betrekking tot het extra stoken en ventileren en eventuele aanbevelingen uit een vervolgrapport opvolgen. [eiser 1] zal de roosters schoonhouden.

(…)”

2.6.

In een door Duinwijck op 29 januari 2018 opgemaakte memo staat het volgende:

“(…)

1. INLEIDING

(…)

In ons rapport zijn aanbevelingen gedaan om de luchtvochtigheid in de woning te verlagen. Dit betreft:


Het luchtdicht maken van het kruipluik. Hier is een grote dampstroom vanuit de kruipruimte naar de woning.


Het beter ventileren van de kruipruimte.


De woning extra stoken en ventileren.

(…)

2. ONDERZOEK

2.1.

Onderzoek 22 en 25 januari.

Op 22 januari is de woning bezocht. Hierbij is geconstateerd dat het kruipluik weliswaar luchtdicht is afgewerkt maar dat het kruipluik nu niet meer bruikbaar is. De ventilatie van de kruipruimte is nog niet in orde gemaakt. Hier is wel een aanvang mee gemaakt.

Bezoek bij de buurwoning leerde dat daar ook water in de kruipruimte stond. Duidelijk is dat het water in de kruipruimte wordt veroorzaakt door hoogstaand grondwater. Dit is een normaal verschijnsel en vaak is dit in de zomertijd niet aanwezig.

We hebben in de woning een aantal dataloggers neergelegd die de temperatuur en de luchtvochtigheid registreren.

Op 25 januari is de woning weer bezocht. De kruipruimteventilatie werd op dat moment hersteld.

Om lekkage uit te sluiten is op verzoek van Duinwijck een gevelsteen in de buitengevel van de entreehal verwijderd. Hierbij kon worden geconstateerd dat er geen vocht in de spouw aanwezig is. Het vocht in de woning wordt niet veroorzaakt door lekkage.

De dataloggers in de woning zijn uitgelezen en laten het volgende beeld zien:

(…)

Aan de hand van deze waarden kan men concluderen dat de woning niet voldoende wordt verwarmd en geventileerd. Alle ruimten dienen verwarmd te worden tot 20 C of hoger. Ook het verloop van de relatieve vochtigheid in met name de woonkamer laat zien dat er niet goed geventileerd wordt.

Nu de vochtstroom door de kruipruimte is verminderd moet de woning droog gestookt en geventileerd worden.

Naar verwachting zal de woning 8-10 weken moeten drogen om effect te hebben.

2.2.

Vragen vanuit het proces-verbaal

In het proces-verbaal zijn de volgende zaak overeengekomen, in het blauw onze bevindingen (opmerking ktr: bevindingen Duinwijck onderstreept):


Stichting Woongoed zal binnen 14 dagen na heden de ventilatieopeningen in de kruipruimte herstellen; Uitgevoerd voor 22/1 en afgemaakt op 25/1.


Stichting Woongoed zal opdracht verstrekken om vervolgonderzoek te doen naar:

- Oorzaak van het vocht in de kruipruimte; Oorzaak is grondwater, een normaal verschijnsel.

- De vraag of met de getroffen maatregel sprake is van een dampdichte scheiding tussen kruipruimte en woning; Er is geen genormeerde wijze voor onderzoek hiernaar. Door Duinwijck is geconstateerd dat de vloer is na geïsoleerd en dat hiermee alle doorvoeren luchtdicht zijn afgewerkt. Hoewel de kruipluikafwerking provisorisch is uitgevoerd is de luchtdichtheid hiervan sterk verbeterd.

Ons inziens is de luchtdichtheid van de vloer voldoende om geen problemen in de woning te veroorzaken.

- Woongoed krijgt gelegenheid de ventilatieroosters te inspecteren en indien nodig te herstellen. Is 25 januari gebeurd. Resultaat niet bij Duinwijck bekend.

- De bewoners zullen de aanbevelingen van Duinwijck ten aanzien van stoken en ventileren opvolgen; Uit de dataloggegevens (zie bijlage) uit de meetperiode 22-25 januari blijkt dat de woning niet voldoende gestookt wordt. De uitdraai van de dataloggers laat een beeld zien die sterk doet vermoeden dat er te weinig wordt geventileerd.

3. AANBEVELINGEN

Nu het kruipluik (provisorisch) is gedicht dient de woning enkele weken te worden gestookt op 20 C of hoger. Ook in de entreehal en slaapkamer. Tevens de mechanische ventilatie op stand 2 of hoger houden. Stand 1 gedurende de droogstookperiode niet gebruiken.

Het is belangrijk dat de bewoners zich aan dit protocol houden!

(…)”

2.7.

De gemachtigde van [eiser 1] schrijft in zijn brief van 2 februari 2018 aan de gemachtigde van Woongoed Zeist dat het rapport van Duinwijck niet voldoet aan de eisen van een onafhankelijk en grondig onderzoek. Om die reden schrijft de gemachtigde dat [eiser 1] van plan is om een tegenonderzoek te laten uitvoeren.

2.8.

Na overleg komen partijen tot overeenstemming om het ‘tegenonderzoek’ uit te laten voeren door Het Inspectiehuis B.V. (hierna: Het Inspectiehuis).

2.9.

Het Inspectiehuis voert op 16 februari 2018 een onderzoek uit in de woning, in aanwezigheid van [eiser 1] en een medewerker van Woongoed Zeist en legt haar bevindingen vast in het rapport van 24 februari 2018. In het rapport staat het volgende:

“(…)

ONDERZOEKSVRAGEN

Door de advocaat van partij 1 ([eiser 1], toevoeging ktr) zijn onderstaande onderzoeksvragen kenbaar gemaakt

01 Wat is de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek?

02 Is er een dampdichte scheiding tussen de kruipruimte en de woning?

(…)

CONSTATERINGEN/SCHOUWING OP LOCATIE

(…)

03 Tegen het plafond in de hal zijn sporen van oppervlakte schimmels zichtbaar.

04 Tegen de wanden zijn op verschillende plaatsen ook sporen van oppervlakte schimmels zichtbaar. Voornamelijk in de blinde hoeken en achter meubels.

05 Op het kozijn en de vensterbank van de slaapkamer is veel condens zichtbaar.

06 Bij de aansluiting van de vloer met de wand naast het kruipluik zijn vochtplekken zichtbaar.

07 Tijdens de opname blijkt dat de mechanische ventilatie in de laagste stand niet afzuigt.

08 Op de mechanische ventilatie unit is een motor loze afzuigkap aangesloten.

09 De begane grondvloer van de woning is voorzien van PUR-schuim als isolatie.

10 Het luik is afgedicht met een isolaatplaat, deze is afgepurt.

(…)

BEANTWOORDING ONDERZOEKSVRAGEN

(…)

01 Wat is de oorzaak van de vocht- en schimmelplekken?

Wat betreft de vocht- en schimmelproblemen is het mogelijk om deze in 2 delen op te splitsen. Dit houdt in dat er een probleem van vocht en schimmels op de wanden en plafonds zijn, en dat er een vochtprobleem is in de zijgevel langs het kruipluik. Om te beginnen met de schimmels op de wanden en plafonds van de woning.

De donkere aftekening (oppervlakteschimmels) op de wanden en plafonds is het gevolg van oppervlaktecondensatie. Oppervlaktecondensatie ontstaat doordat er relatief warme vochtige lucht in aanraking komt met een relatief koud oppervlak, waardoor het vocht (onzichtbare damp) uit de lucht condenseert tegen het oppervlak. Dit is een proces dat wordt veroorzaakt door een combinatie van factoren.

De galerijvloeren van de etages lopen door in de woningvloeren. Hierdoor koelen de plafond in de woningen lokaal zeer sterk af.

Daarnaast is er in de verschillende ruimtes beperkte ventilatie. Dit heeft als gevolg dat luchtvochtigheden van de binnenlucht (veelal tijdelijk) sterk kunnen oplopen. Dit kan door de productie van vocht als gevolg van ademhalen, transpireren, douchen, koken enz. Daarnaast staan er verschillende meubels tegen de muren, waardoor een luchtstroom langs de muren wordt beperkt. Echter functioneert de mechanische ventilatie niet naar behoren. In de laagste stand zuigt de mechanische ventilator niet af. Hierdoor stijgt de relatieve luchtvochtigheid (meer) in de woning.

Door het ontbreken van een effectieve en doorgaande luchtstroom om vocht af te voeren en de vochtproducties, loopt de luchtvochtigheid in sommige perioden sterk op. Daarnaast het vocht uit de lucht dat dus condenseert tegen de relatief koudste plaatsen op de muur maakt het oppervlak van de muur vochtig, waardoor een goed klimaat voor een oppervlakte schimmel ontstaat. Het gevolg op de langere termijn is dan ook de donkere aftekening op de wanden zoals bij u aangetroffen. Dat de ventilatie beperkt is, wordt bevestigd door het vocht (condens) op de ramen in de slaapkamer. In deze ruimte staat tijdens de opname wel het ventilatierooster open, maar deze staat niet permanent open gezien de grote hoeveelheid condens op het raam.

De oorsprong van het probleem is 2 ledig. De constructie van de woning is voorzien van een koudebrug, dit is inherent. Echter moeten er dan altijd met 2 zaken rekening worden gehouden, dat zijn verwarmen en ventileren. Het is balans vinden tussen het juist verwarmen en het op gang brengen van een permanente minimale doorgaande luchtstroom. De bewoners van de woning moeten zelf zorgdragen voor een goede correcte ventilatie. De verhuurder dient er voor te zorgen dat de installatie voor het ventileren functioneel is. In de onderhavige situatie is dit niet het geval. De signalen geven duidelijk aan dat er onvoldoende wordt geventileerd wordt in de woning. Daarnaast blijkt uit onderzoek ook dat de mechanische afzuiging niet goed functioneert, waardoor een effectieve ventilatie niet volledig bereikt kan worden. De verhuurder dient de mechanische ventilatie te controleren en/of herstellen. De huurder dient er voor te zorgen dat ventilatie periodiek gereinigd wordt en dat de ventilatie goed is in de woning.

2. Is er een dampdichte scheiding tussen de woning en de kruipruimte?

Bij vraag 1 is aangegeven dat er 2 vochtproblemen waren. Eén van de problemen is bij vraag 1 dan ook verder niet benoemd. Dit komt omdat dit probleem een relatie heeft met vraag 2. De vochtproblemen in de wand naast het kruipluik is het gevolg van een niet volledig dampdicht afgewerkte kruipluik. De vloer van de woning is vanuit de kruipruimte voorzien van na-isolatie. De na-isolatie is van PUR-schuim gemaakt en is tegen de vloer gespoten in een bepaalde dikte. Na het aanbrengen van deze isolatie, kan worden gesteld dat de vloer volledig dampdicht is, echter is dat bij openingen zoals een kruipluik niet het geval. Het luik is op verzoek van Partij 1 voorzien van een isolatieplaat die afgepurt was, waardoor het dampdicht is geworden. Volgens beide partijen heeft dit het vochtprobleem in de wand van de hal verminderd, maar nog niet verholpen.

Ondergetekende kan bevestigen dat het vochtprobleem in de wand te relateren is aan een damp diffuus vanuit de kruipruimte in de woning. Omdat het laminaat met een folie over het luik is geplaatst, kan het vocht vanuit de kruipruimte niet worden weg geventileerd, waardoor het onder de folie bij de wanden tot uiting komt. Dit heeft als gevolg dat de wanden vochtig worden en vochtplekken vertonen, zoals nu het geval. Om de vochtproductie vanuit de kruipruimte te stoppen, dient het inspectieluik volledig dampdicht te worden afgewerkt. Het beste is om de isolatieplaat ook dampdicht af te werken. Dat houdt in dat het profiel van het luik dampdicht afgedicht moet worden en dat ook het luik aan de onderzijde dampdicht afgewerkt moet worden. Wanneer het luik volledig dampdicht is, zal de wand langzaam drogen en het vochtprobleem ons inziens zijn verholpen.

(…)”

3. Het geschil

3.1.

[eiser 1] vordert - samengevat weergegeven - in kort geding, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

Primair: Woongoed Zeist te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan hen aan te bieden (vergelijkbare) andere woonruimte in Zeist met een maximale huurprijs van € 576,06 exclusief gas, water en licht, en de bijkomende kosten tot het moment dat de gebreken zijn verholpen en de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek adequaat is weggenomen;

Woongoed Zeist te veroordelen tot betaling van een voorschot op de verwachte verhuiskosten van € 1.500,00;

Subsidiair: Woongoed Zeist te verbieden om terzake huurpenningen meer dan 60% van de overeen gekomen huurprijs in rekening te brengen, tot het moment dat de gebreken zijn verholpen en de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek adequaat is weggenomen.

Zowel primair als subsidiair met veroordeling van Woongoed Zeist in de (na)kosten.

3.2.

[eiser 1] legt aan zijn vordering tot vervangende woonruimte ten grondslag dat sprake is van gebreken aan het gehuurde en dat hem daardoor niet het woongenot wordt verschaft dat hij op grond van de huurovereenkomst redelijkerwijs mag verwachten. Het gebrek bestaat uit substantiële vochtproblemen en aanzienlijke schimmelvorming als gevolg van niet aan hem toe te rekenen vochtopeenhoping. Nu sprake is van een gebrek en een verhuurder gehouden is om de huurovereenkomst na te komen, dient Woongoed Zeist hem (tijdelijk) vervangende woonruimte aan te bieden, totdat de gebreken duurzaam verholpen zijn en de huurovereenkomst wordt nagekomen.

3.3.

Aan zijn vordering tot vermindering van de huurprijs legt [eiser 1] ten grondslag dat op grond van het Gebrekenboek van de huurcommissie sprake is van ernstige gebreken aan het gehuurde, die op grond van de wet een tijdelijke lagere huurprijs van 40% tot gevolg hebben. Op grond hiervan vordert [eiser 1] dat het Woongoed Zeist wordt verboden om terzake van de huur meer dan 60% van de overeengekomen huurprijs in rekening te brengen, totdat de gebreken adequaat zijn hersteld.

3.4.

[eiser 1] stelt dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, omdat de oorzaak van de hoge luchtvochtigheid in zijn woning nog steeds niet duidelijk is, terwijl de hoge luchtvochtigheid gezondheidsklachten veroorzaakt en verergert en schade toebrengt aan kleding en bed.

3.5.

Woongoed Zeist voert verweer. Zij betwist ten eerste dat [eiser 1] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Daarnaast betwist Woongoed Zeist dat sprake is van een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 tweede lid BW. Volgens Woongoed Zeist is geen sprake van een gebrek, nu [eiser 1] zelf verantwoordelijk is voor het ontstaan van de schimmelvorming, door niet goed te ventileren en te stoken in de woning. Woongoed Zeist stelt tot slot dat er geen rechtsregel is die haar verplicht om aan [eiser 1] vervangende woonruimte aan te bieden.

4. De beoordeling

spoedeisend belang

4.1.

Daargelaten wat de precieze oorzaak is van de schimmelvorming in de woning, dat in wezen de kern van het geschil tussen partijen is, het staat vast dat er nog steeds schimmel in de woning aanwezig is, en dat op zichzelf is niet goed voor de gezondheid. Daarmee heeft [eiser 1] in zoverre voldoende spoedeisend belang bij zijn vordering.

4.2.

In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopen daarop door het toewijzen van een voorlopige voorziening reeds nu gerechtvaardigd is.

4.3.

In de woning van [eiser 1] is sprake van vochtproblemen, die onder meer hebben geleid tot schimmelvorming in de woning. Partijen twisten over wat hiervan de precieze oorzaak is. Volgens [eiser 1] worden de vochtproblemen veroorzaakt door gebreken aan de woning, terwijl volgens Woongoed Zeist de oorzaak bij [eiser 1] zelf legt, omdat hij niet voldoende stookt en ventileert in de woning.

4.4.

Heeft [eiser 1] gelijk, dan is Woongoed Zeist op grond van de wet verplicht om de gebreken in de woning te verhelpen en kan [eiser 1] een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Heeft Woongoed Zeist gelijk dan is zij hiertoe niet verplicht en heeft [eiser 1] ook geen recht op een (evenredige) vermindering van de huurprijs.

4.5.

Het gaat hier zoals gezegd om een kort-gedingprocedure, waarin het leveren van (aanvullend) bewijs door middel van deskundigen of getuige niet mogelijk is. De rechter moet het dus doen met de informatie die op dit moment voorhanden is. Op basis van alles wat tot nu toe door partijen ter ondersteuning van hun standpunten naar voren is gebracht, kan niet met een voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld wie van hen nu gelijk heeft of welk standpunt het meest aannemelijk is. Zo wordt in het rapport van Duinwijck de oorzaak met name neergelegd bij [eiser 1], terwijl uit het rapport van het Inspectiehuis blijkt dat ook andere oorzaken kunnen worden aangewezen. Om precies te kunnen vaststellen wat nu de oorzaak is van de vochtproblemen in de woning, zal een door de rechter of een door partijen te benoemen onafhankelijk deskundige moeten worden benoemd. Maar daar is in deze procedure geen ruimte voor.

4.6.

De conclusie is dus dat niet kan worden uitgesloten dat in een eventueel nog te voeren bodemprocedure de bodemrechter tot het oordeel komt dat [eiser 1] voor het ontstaan van de vochtproblemen zelf verantwoordelijk is, omdat hij niet goed stookt en/of ventileert in de woning. Om die reden kan niet worden gezegd dat de vordering van [eiser 1] in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het daarom gerechtvaardigd is om hierop nu al vooruit te lopen. De vorderingen van [eiser 1] worden daarom afgewezen.

4.7.

[eiser 1] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de kant van Woongoed Zeist begroot op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser 1] af,

5.2.

veroordeelt [eiser 1] om aan Woongoed Zeist te betalen € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde,

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling van [eiser 1] tot betaling van het salaris van de gemachtigde van Woongoed Zeist uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Elkhuizen-Koopmans en uitgesproken ter openbare terechtzitting.