Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6480293 UC EXPL 17-14748 CS/30362
Vonnis van 4 april 2018
inzake
de stichting
Stichting Groenwest,
gevestigd en kantoorhoudende te Woerden,
verder ook te noemen Groenwest,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.H. Andreae,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde sub 1] c.s. (in enkelvoud)
of afzonderlijk [gedaagde sub 1] sr. en [gedaagde sub 2] jr.,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. P.J.G. van der Donck.
1.De procedure
1.1.
Hoe deze procedure is verlopen, blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 november 2017, met producties 1 t/m 16
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 17
- het tussenvonnis van 31 januari 2018, waarin een zitting is aangekondigd
- de akte overlegging producties van [gedaagde sub 1] c.s., binnengekomen op 22 februari 2018, met producties 18 t/m 20
- de brief van Groenwest, binnengekomen op 2 maart 2018, met producties 17 t/m 21
- de akte overlegging producties van [gedaagde sub 1] c.s., binnengekomen op 2 maart 2018, met producties 21 t/m 25
- de comparitie van 8 maart 2018, waar door de griffier aantekeningen van zijn gemaakt.
1.2.
Daarna is een datum bepaald waarop dit vonnis wordt uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
In deze zaak wordt van de volgende feiten uitgegaan omdat zij niet of niet voldoende zijn betwist.
2.1.1.
[gedaagde sub 1] c.s. woont al ongeveer 30 jaar op een klein woonwagenkamp aan de rand van [woonplaats] . Op initiatief van de gemeente zijn in 2012 de standplaatsen opnieuw ingericht en heeft Groenwest nieuwe ‘versteende’ woonwagens geplaatst, die vanaf dat moment aan de bewoners zijn verhuurd. In dat kader huurt [gedaagde sub 1] sr. van Groenwest vanaf 11 oktober 2012 de woning (voormalig woonwagen met standplaats) aan de [adres 1] in [woonplaats] , met alles wat daarbij hoort. De buurwoning aan de [adres 2] wordt sinds die datum gehuurd door zijn zoon, [gedaagde sub 2] jr.
2.1.2.
De schriftelijke huurovereenkomst van [gedaagde sub 1] sr. en van [gedaagde sub 2] jr. bepaalt onder meer dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte.
2.1.3.
In de op de huurovereenkomsten van toepassing verklaarde algemene bepalingen is, verkort weergegeven, bepaald dat de huurder het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming zal gebruiken. Voor omwonenden mag geen overlast of hinder worden veroorzaakt en de huurder moet zich onthouden van gedragingen waarvan naar algemeen gangbare opvatting mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde of als hinderlijk of storend worden ervaren door of overlast bezorgen aan medebewoners of anderen, die aanwezig zijn in naburige percelen.
2.1.4.
In artikel 6.8 van de algemene bepalingen staat ook:
“Het is de huurder ondermeer niet toegestaan: (…)- in het gehuurde hennep te kweken dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…)”
2.1.5.
Op 26 september 2017 heeft de politie vastgesteld dat op het adres van [gedaagde sub 1] sr. en het adres van [gedaagde sub 2] jr. hennep werd gekweekt. Op die dag werden in de achtertuin van zowel [gedaagde sub 1] sr. als [gedaagde sub 2] jr. een tot een schuurtje omgebouwde aanhangwagen met daarin 5 hennepplanten aangetroffen, met daarbij (onder meer) in elk van de aanhangwagens een aantal assimilatielampen, transformatoren en tijdschakelaars, een koolstoffilter en een ventilator.
2.1.6.
Het energiebedrijf heeft op diezelfde dag geconstateerd dat de stroomvoorziening ten behoeve van de hennepteelt wel legaal werd afgenomen.
3.Het geschil
3.1.
Groenwest vordert -kort gezegd- de huurovereenkomsten tussen partijen te ontbinden en [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen het gehuurde te ontruimen omdat [gedaagde sub 1] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst door in/op het gehuurde hennep te kweken. Volgens Groenwest blijkt uit de aangetroffen feiten en omstandigheden dat -hoewel er per adres maar 5 planten zijn aangetroffen- toch moet worden gesproken van een hennepkwekerij met een bedrijfsmatig karakter. Groenwest vindt dat dit geen geringe tekortkoming is, die dan ook rechtvaardigt dat de huurovereenkomsten worden beëindigd.
3.2.
[gedaagde sub 1] c.s. voert verweer en vraagt de kantonrechter de vordering af te wijzen.
3.3.
Op de standpunten van partijen wordt hierna voor zover nodig verder ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In het algemeen geldt dat, ook zonder dat hierover expliciet iets is bepaald in de huurovereenkomst, bedrijfsmatige teelt van hennep in een als woonruimte verhuurde onroerende zaak een toerekenbare tekortkoming is in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit geldt net zo zeer voor de verhuur van standplaatsen voor woonwagens, die namelijk ook onder ‘woonruimte’ vallen.
4.2.
Partijen zijn het niet eens over de vraag of in dit geval sprake is van bedrijfsmatige hennepteelt. [gedaagde sub 1] c.s. stelt namelijk dat de 5 planten per persoon werden geteeld voor eigen gebruik, dat zowel [gedaagde sub 1] sr. als zijn zoon en dochter dat doen om medische redenen (sr. heeft onder meer artritis, zijn dochter en [gedaagde sub 2] jr. hebben psychische klachten) en dat hij zelf de hennep kweekt zodat hij weet dat de hennep die zij gebruiken veilig is en vrij van toegevoegde chemicaliën. Ook voert hij aan dat hij ervan is uitgegaan dat dit mocht op grond van informatie die hij heeft gevonden op de website van de politie en dat er geen sprake is van een commerciële exploitatie. Volgens hem kan dan ook niet worden geoordeeld dat sprake is van bedrijfsmatige hennepteelt.
Groenwest heeft gewezen op beleidsregels van het Openbaar Ministerie die als leidraad dienen bij de beslissing om al dan niet over te gaan tot strafrechtelijke vervolging. Daarin staat (in afwijking van of als nadere precisering van het beleid dat vermeld is op de website van de politie) dat er bij een hoeveelheid van 5 planten of minder in beginsel vanuit wordt gegaan dat er geen sprake is van bedrijfsmatig handelen, maar dat wanneer, ongeacht de hoeveelheid planten, wordt voldaan aan twee of meer andere indicatoren met betrekking tot de mate van professionaliteit (zoals kunstlicht op tijdklokken, een bevloeiingssysteem, een afgescheiden ruimte, afzuiging naar buiten en verwarming) wordt aangenomen dat er sprake is van bedrijfsmatig handelen. Aangezien bij [gedaagde sub 1] c.s. sprake was van minstens twee van deze indicatoren, moet dit volgens Groenwest wel worden gezien als bedrijfsmatige teelt.
4.3.
Voor de beoordeling van de zaak is dit niet allemaal relevant. Aangezien in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst tussen partijen uitdrukkelijk is bedongen dat hennepteelt (in het geheel) niet is toegestaan, kan dus in het midden blijven of de hennepteelt bij [gedaagde sub 1] c.s. wel of niet bedrijfsmatig kan worden genoemd. Er is namelijk sowieso sprake van het overtreden van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst en dus van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, die gezien het doelbewuste karakter van de hennepteelt ook aan [gedaagde sub 1] c.s. kan worden toegerekend. Dit is een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde sub 1] c.s. tegenover Groenwest die over de periode dat de hennepkwekerij bestond niet meer ongedaan kan worden gemaakt.
4.4.
Wat nog wel moet worden beoordeeld, is de vraag of in de specifieke omstandigheden van dit geval een uitzondering moet worden gemaakt op het uitgangspunt dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Is sprake van een situatie waarin, in de bewoordingen van artikel 6:265 BW, de ontbinding met haar gevolgen gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming niet gerechtvaardigd is? Deze beoordeling houdt een afweging van de belangen van de betrokken partijen in de gegeven omstandigheden in, die in ieder concreet geval moet worden gemaakt.
4.5.
De kantonrechter overweegt hierover het volgende.
4.6.
Groenwest heeft als zwaarwegend belang dat ertoe moet leiden dat de huurovereenkomst wordt beëindigd aangevoerd dat het aanbrengen van elektrische installaties die nodig zijn voor het exploiteren van een hennepkwekerij en de exploitatie van zo’n kwekerij als zodanig in het algemeen leidt tot schade aan het gehuurde en tot (brand)gevaarlijke situaties. Groenwest heeft onvoldoende geconcretiseerd dat deze teelt in dit geval tot schade heeft geleid. Zij heeft gesteld dat het energienetwerk niet toegerust was voor de mate van gebruik van [gedaagde sub 1] c.s. maar een aanknopingspunt daarvoor is niet te vinden in het proces-verbaal van de politie of de brief van het energiebedrijf.
Daarbij speelt een rol dat de hennepplanten zich bevonden in aanhangers in de achtertuin en dat [gedaagde sub 1] c.s. onweersproken heeft gesteld dat er voldoende veiligheidsmaatregelen waren genomen. Zo heeft hij gesteld dat er zelfs een sprinklerinstallatie in de aanhanger zat, om ieder brandgevaar te voorkomen. Hier tegenover heeft Groenwest niet voldoende onderbouwd dat er een reëel risico bestond van schade aan het gehuurde en/of gevaar voor omwonenden. Ook is niet gesteld of gebleken dat de hennepteelt in dit concrete geval overlast heeft veroorzaakt of anderszins een negatieve invloed op de woonomgeving heeft gehad.
4.7.
Groenwest heeft nog aangevoerd dat de aanwezigheid van hennep [gedaagde sub 1] c.s. zwaar kan worden aangerekend, omdat hem bekend moest zijn dat iedere teelt van hennep (ook 5 planten of minder) in strijd was met de huurovereenkomst en niet getolereerd zou worden. Dit onderbouwt zij onder meer met een brochure over hennep die zij in 2016 heeft verspreid onder haar huurders. [gedaagde sub 1] c.s. heeft betwist dat hij deze brochure heeft ontvangen. Volgens hem komt er vaker post niet aan op hun adressen. Hoe dan ook, de kantonrechter constateert dat [gedaagde sub 1] c.s. op basis van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst op zichzelf heeft kunnen en moeten weten dat hennep niet werd toegestaan. Het is aan Groenwest of zij ervoor kiest een
zero tolerance-beleid te voeren, in samenwerking met politie en gemeente. Hierbij had echter naar het oordeel van de kantonrechter dan wel gepast dat zij hierover geen misverstand had laten ontstaan tijdens haar ronde op 3 augustus 2017, waarbij haar medewerkers hennep hebben aangetroffen in een tent in de achtertuin van [gedaagde sub 2] jr. [gedaagde sub 2] jr. heeft onweersproken gesteld dat de medewerkers van Groenwest hem niet hebben gewezen of gewaarschuwd op/voor de consequenties van hennepteelt toen hij hen vertelde dat dit alleen voor eigen gebruik was.
zero tolerance-beleid te voeren, in samenwerking met politie en gemeente. Hierbij had echter naar het oordeel van de kantonrechter dan wel gepast dat zij hierover geen misverstand had laten ontstaan tijdens haar ronde op 3 augustus 2017, waarbij haar medewerkers hennep hebben aangetroffen in een tent in de achtertuin van [gedaagde sub 2] jr. [gedaagde sub 2] jr. heeft onweersproken gesteld dat de medewerkers van Groenwest hem niet hebben gewezen of gewaarschuwd op/voor de consequenties van hennepteelt toen hij hen vertelde dat dit alleen voor eigen gebruik was.
4.8.
Ter onderbouwing van zijn belang heeft [gedaagde sub 1] c.s. onweersproken gesteld dat zij al ruim 30 jaar samen op deze plek wonen en dat [gedaagde sub 1] sr. een belangrijke zorgtaak vervult voor zijn invalide dochter en voor [gedaagde sub 2] jr., die (ook) kampt met psychische problemen. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is het praktisch onmogelijk dat zij ergens anders gezamenlijk zullen kunnen wonen, terwijl dat wel van het grootste belang is in verband met deze zorgtaak. Ook heeft [gedaagde sub 1] c.s. nog aangevoerd dat het niet mogelijk zal zijn tegen dezelfde lage woonlasten ergens anders te wonen. Hierdoor wordt hij ernstig benadeeld omdat de lage huurprijs die hij nu betaalt, is gebaseerd op het feit dat hij in 2012 zijn woonwagen aan de gemeente heeft afgestaan tegen een prijs die veel lager was dan de waarde.
4.9.
Onder deze bijzondere omstandigheden acht de kantonrechter een ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde wegens de daar plaatsgevonden hennepteelt in dit geval niet gerechtvaardigd. De vordering zal daarom zowel voor het gehuurde aan de [adres 1] als aan de [adres 2] worden afgewezen. [gedaagde sub 1] c.s. moeten nu wel worden beschouwd als gewaarschuwde mensen, voor wat betreft het beleid van Groenwest als het om hennep gaat. Als in de toekomst nogmaals hennep wordt geteeld in strijd met de huurbepalingen, zal de afweging of deze tekortkoming de beëindiging van de huurrelatie rechtvaardigt mogelijk anders uitvallen.
4.10.
Groenwest zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt Groenwest tot betaling van de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s., begroot op € 300,-- aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.S.K. Fung Fen Chung, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier mr. C.S. Schür in het openbaar uitgesproken op 4 april 2018.