Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6000321 AC EXPL 17-2032 HA/1035
Vonnis van 17 januari 2018
inzake
de besloten vennootschap
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.V. van den Wildenberg,
tegen:
1. de besloten vennootschap
[gedaagde sub 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde sub 1] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A.J.H. Peters,
2. de naamloze vennootschap
ABN AMRO Bank N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verder ook te noemen ABN AMRO,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A.J.H. Peters.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de dagvaarding en de conclusie van antwoord. Op 12 oktober 2017 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Hierbij zijn partijen met hun gemachtigden verschenen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is een vennootschap die zich bezighoudt met de aan- en verkoop van onroerende zaken. [gedaagde sub 1] is een vennootschap die diensten verleent op het gebied van credit management.
2.2.
ABN AMRO (hierna ook wel: de bank) had een hypothecaire lening verstrekt aan de heer [A] (hierna: [A] ) en mevrouw [B] (hierna: [B] ) voor de aankoop van een woning gelegen aan [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). Nadat [A] en [B] (hierna samen, in mannelijk enkelvoud: [A] c.s.) bij de betaling van de maandelijkse rente en aflossing een achterstand hadden laten ontstaan, heeft ABN AMRO opdracht aan [gedaagde sub 1] gegeven om de achterstallige betalingen te innen.
2.3.
In een rapport van een geveltaxatie van 10 juni 2015 is de woning getaxeerd op
€ 270.000,- en is vermeld dat de vermoedelijke koopopbrengst bij onderhandse verkoop
€ 250.000,- zou bedragen.
2.4.
[gedaagde sub 1] heeft op een gegeven moment in 2015 besloten om de woning executoriaal te laten verkopen en een notariskantoor opdracht verstrekt om hiervoor voorbereidingen te treffen.
2.5.
[A] is daarna in contact gekomen met de heer [C] , een makelaar (hierna: [C] ). [C] heeft ervoor gezorgd dat de heer [D] van [eiseres] een bezoek heeft gebracht aan de woning.
2.6.
Op 11 november 2015 heeft [A] c.s. een koopovereenkomst met [eiseres] gesloten, waarbij hij de woning voor een bedrag van € 133.500,- aan [eiseres] heeft verkocht. Bij de bepaling over de koopprijs was in handschrift toegevoegd:
“Ad. I,”en onderaan de pagina:
“I. plus achterstand bank plus veilingkosten”.In de overeenkomst was bepaald dat de akte van eigendomsoverdracht op 23 november 2015 zou worden gepasseerd of zoveel eerder of later als partijen zouden overeenkomen.
“Ad. I,”en onderaan de pagina:
“I. plus achterstand bank plus veilingkosten”.In de overeenkomst was bepaald dat de akte van eigendomsoverdracht op 23 november 2015 zou worden gepasseerd of zoveel eerder of later als partijen zouden overeenkomen.
2.7.
Op 19 november 2015 heeft de betrokken notaris [gedaagde sub 1] per e-mail bericht dat er negen onderhandse biedingen op de woning waren gedaan. Het hoogte bod bedroeg volgens de notaris € 268.000,- en het laagste € 153.000,-.
2.8.
[gedaagde sub 1] heeft deze biedingen afgewezen. Op 25 november 2015 heeft zij de notaris laten weten dat de veiling, die gepland stond op 3 december 2015, geen doorgang hoefde te vinden. Op 24 november 2015 had de notaris [gedaagde sub 1] bericht dat er een bedrag van
€ 11.056,14 op zijn rekening was bijgeschreven en op 25 november 2015 was daar nog een bedrag van € 3.504,- bijgekomen. Deze bedragen zijn door [eiseres] voldaan.
2.9.
[C] , die als makelaar voor [eiseres] optrad, en [gedaagde sub 1] hebben vanaf 23 november 2015 veel met elkaar gecorrespondeerd. Het ging in deze correspondentie over de royementsvolmacht, die nodig was om de overdracht van de woning te laten plaatsvinden, en over de hoogte van de betalingsachterstand en veilingkosten, die [eiseres] op grond van de koopovereenkomst voor [A] c.s. aan de bank moest betalen.
2.10.
Bij beschikking van 27 november 2015 is [A] onder bewind gesteld en is een bewindvoerder benoemd. Bij beschikking van 18 januari 2016 heeft de rechtbank Oost-Brabant op verzoek van de bewindvoerder machtiging verleend om de woning aan [eiseres] over te dragen voor de in de koopovereenkomst bepaalde prijs.
2.11.
Eind januari 2016 ontving [gedaagde sub 1] bericht van ABN AMRO dat er executoriaal beslag op de woning was gelegd door International Card Services.
2.12.
De woning is op 5 april 2016 aan [eiseres] geleverd, nadat [gedaagde sub 1] (namens ABN AMRO) de royementsvolmacht had verstrekt.
2.13.
[eiseres] heeft de woning weer verkocht voor een bedrag van € 347.500,- en op 24 maart 2017 aan de koper geleverd.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde sub 1] en ABN AMRO om aan haar te voldoen € 16.996,84 (bestaande uit € 9.556,36 aan te veel betaalde achterstanden, rentes en boeterentes vermeerderd met 2% overdrachtsbelasting over dit bedrag, € 1.197,90 wegens de factuur voor de aanvullende werkzaamheden van de notaris en € 6.011,95 aan advocaatkosten), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de factuurdata en veroordeling van [gedaagde sub 1] en ABN AMRO in de proceskosten.
3.2.
ABN AMRO en [gedaagde sub 1] hebben verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres] heeft aan haar vordering het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde sub 1] heeft [eiseres] medegedeeld dat zij een zorgplicht heeft jegens de schuldeisers van [A] c.s.. Dat had zij dus ook jegens [eiseres] . [gedaagde sub 1] heeft de belangen van [eiseres] echter op geen enkel moment in het oog gehouden en daardoor onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld. [gedaagde sub 1] wist dat [eiseres] er belang bij had dat de woning zo snel mogelijk aan haar zou worden geleverd omdat de achterstand in de betaling van de hypotheeklasten bij de bank voor haar rekening zou komen. [gedaagde sub 1] heeft er veel te lang over gedaan om de volmacht te verstrekken waarmee de hypotheek kon worden geroyeerd. De woning is daardoor pas op 5 april 2016 aan [eiseres] geleverd. Doordat de achterstand steeds verder opliep, heeft [eiseres] schade geleden. Als de woning kort na 18 januari 2016 (toen de bewindvoerder machtiging had verkregen om de woning te verkopen) zou zijn geleverd, was [eiseres] volgens haar berekening hooguit een bedrag van € 135.649,10 verschuldigd geweest. Op 5 april 2016 heeft zij een bedrag van € 144.702,16 moeten betalen. Zij heeft daarom ten onrechte een bedrag van € 9.556,36 (€ 10.576,36 minus € 1.010,-, een bedrag dat volgens haar wél voor haar rekening kwam) aan premies, boeterentes en achterstanden moeten voldoen. [gedaagde sub 1] heeft daarnaast van haar eigen wanprestatie geprofiteerd, doordat zij vanwege de betalingsachterstand boetes bij [A] c.s. in rekening heeft gebracht die [eiseres] ook heeft moeten betalen. Ook in dat opzicht heeft [gedaagde sub 1] onrechtmatig gehandeld. [eiseres] heeft niet alleen schade geleden doordat zij ten onrechte premies en boeterentes moest betalen, daarnaast heeft zij van het betrokken notariskantoor op 4 maart 2016 een aanvullende factuur van € 1.197,90 ontvangen en heeft de bijstand van haar advocaat haar € 6.011,95 gekost.
4.2.
[gedaagde sub 1] en ABN AMRO hebben zich verweerd. Volgens hen hebben zij niet onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld. [gedaagde sub 1] heeft de executieveiling die op 3 december 2015 zou plaatsvinden geen doorgang laten vinden omdat de toenmalige achterstand in betaling van de hypotheekrente en aflossingen zou worden betaald. Haar was verteld dat [A] c.s. de woning wenste te behouden en dat [C] hem daarom bij betaling van de achterstand had geholpen. Pas toen [gedaagde sub 1] had ingestemd met intrekking van de veiling, liet [C] haar weten dat er een bod op de woning was gedaan voor een bedrag van € 134.000,- en dat de koper de achterstand en veilingkosten zou betalen. [C] vroeg de bank toen al om een akkoord op dat bod (de kantonrechter begrijpt: om de toezegging dat bij levering door ABN AMRO een royementsvolmacht zou worden verleend), maar [gedaagde sub 1] heeft dit geweigerd. Gelet op het feit dat de notaris een onderhandse bieding van € 268.000.- had ontvangen en de waarde van de woning in juni 2015 op € 250.000,- was getaxeerd, was de genoemde koopprijs van € 134.000,- veel te laag en was verkoop en levering van de woning aan [eiseres] niet in het belang van [A] c.s.Omdat de achterstand werd voldaan, kon [gedaagde sub 1] niet anders dan de veiling intrekken. Op 1 december 2015 werd [gedaagde sub 1] door de betrokken notaris verzocht om een royementsvolmacht te verstrekken omdat er een akte van levering werd opgesteld. [A] c.s. bleek akkoord te zijn gegaan met het bod waarover [gedaagde sub 1] eerder al was geïnformeerd. Op 26 januari 2016 ontving [gedaagde sub 1] de koopovereenkomst. Zij heeft de dag erna laten weten dat zij met de daarin opgenomen koopprijs niet akkoord was (de kantonrechter begrijpt: dat zij in het kader van de levering aan [eiseres] geen royementsvolmacht wilde verstrekken). Diezelfde dag vernam zij van de bewindvoerder van [A] dat de goederen van [A] onder bewind waren gesteld. De bewindvoerder heeft [gedaagde sub 1] begin februari laten weten dat hij meende dat de koopovereenkomst met [eiseres] moest worden ontbonden omdat [A] zich van het ondertekenen daarvan niets meer kon herinneren. [gedaagde sub 1] verbleef inmiddels in een instelling. Begin maart 2016 bleek de bewindvoerder uiteindelijk te zijn gezwicht voor de druk die [eiseres] op hem uitoefende. Uiteindelijk heeft [gedaagde sub 1] de royementsvolmacht daarom (onder protest) toch verleend.
4.3.
[gedaagde sub 1] en ABN AMRO hebben aangevoerd dat zij een zorgplicht jegens [A] c.s. hadden en dat [gedaagde sub 1] de belangen van [A] c.s. bij haar handelen daarom in aanmerking moest nemen. Het was niet in het belang van [A] c.s. om de woning voor een bedrag van € 133.500,- aan [eiseres] te leveren, ook niet indien hij daarbij de achterstanden die op het moment van levering van de woning zouden bestaan zelf niet meer hoefde te voldoen. Volgens [gedaagde sub 1] heeft [eiseres] een spel met [A] c.s. gespeeld. Zij heeft de woning niet bemachtigd door het doen van een bod op de veiling of het indienen van een onderhands bod bij de notaris, maar door met [A] c.s. te onderhandelen. [A] c.s. bevond zich daarbij in een zeer kwetsbare positie: zijn woning zou binnenkort executoriaal worden verkocht en hij had zelf geen middelen om de achterstand te voldoen. Daarnaast spreekt [A] slecht Nederlands en is zijn vermogen in dezelfde maand als waarin hij de koopovereenkomst had gesloten onder bewind gesteld. [B] was na het sluiten van de koopovereenkomst naar het buitenland vertrokken. Als [eiseres] de executieveiling niet had voorkomen, had [A] c.s. alleen maar hoeven in te stemmen met het hoogste bod dat onderhands bij de notaris was gedaan en dat € 268.000,- bedroeg. [eiseres] heeft daarnaast andere vastgoedhandelaren met hun onderhandse biedingen buiten spel gezet. Ook dit was niet in het belang van [A] c.s. [gedaagde sub 1] moest zich bovendien niet alleen de belangen van [A] c.s. aantrekken, zij moest volgens haar ook letten op de belangen van andere schuldeisers van [A] c.s. Deze zouden bij een lage verkoopprijs ook niet zijn gebaat, aldus [gedaagde sub 1] .
4.4.
De kantonrechter zal de vordering voor zover deze is gericht tegen ABN AMRO afwijzen. Wat ABN AMRO te verwijten valt, heeft [eiseres] niet uitgelegd, laat staan dat zij een juridische grondslag voor haar vordering jegens deze gedaagde heeft genoemd. Voor zover zij meent dat ABN AMRO onrechtmatig heeft gehandeld doordat zij de royementsvolmacht ten onrechte niet meteen heeft verstrekt, kan dit vanwege wat hierna over de zorgplicht wordt overwogen niet worden gevolgd.
4.5.
Ook de vordering jegens [gedaagde sub 1] zal worden afgewezen. Allereerst geldt dat [eiseres] niet duidelijk heeft gemaakt waarom het [gedaagde sub 1] volgens haar valt aan te rekenen dat ABN AMRO de royementsvolmacht niet meteen heeft verstrekt. ABN AMRO was immers de hypotheekhouder, niet [gedaagde sub 1] . Maar ook als zou vaststaan dat [gedaagde sub 1] het in dat opzicht voor het zeggen heeft gehad, zou de vordering jegens [gedaagde sub 1] niet toewijsbaar zijn. [gedaagde sub 1] heeft namelijk niet onrechtmatig gehandeld. [eiseres] verwijt haar dat zij jegens haar heeft gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, maar dat heeft zij niet. Voor het niet meteen verstrekken van de royementsvolmacht bestond namelijk een rechtvaardigingsgrond. ABN AMRO, en in het verlengde daarvan [gedaagde sub 1] , had immers een zorgplicht jegens haar klanten en [gedaagde sub 1] heeft deze nageleefd. Het was niet in het belang van [A] om zijn woning aan [eiseres] te leveren. [gedaagde sub 1] heeft onbetwist gesteld dat de notaris onderhandse biedingen had ontvangen die substantieel hoger waren dan de door [eiseres] te betalen koopsom van € 133.500,- en dat het hoogste bod € 268.000,- bedroeg. Daarnaast staat vast dat de goederen van [A] in dezelfde maand als waarin hij de koopovereenkomst met [eiseres] sloot, onder bewind zijn gesteld. Dit betekent dat [A] toen (tijdelijk of duurzaam) niet in staat was om ten volle zijn vermogensrechtelijke belangen behoorlijk waar te nemen. Het is in dat licht begrijpelijk dat [gedaagde sub 1] (als zij in dat opzicht al met ABN AMRO gelijk zou kunnen worden gesteld) in eerste instantie heeft geweigerd om de royementsvolmacht te verstrekken.
4.6.
Dat de kantonrechter in januari 2016 machtiging had verleend om de woning aan [eiseres] te leveren, maakt het voorgaande, anders dan [eiseres] heeft aangevoerd, niet anders. In de desbetreffende beschikking heeft de kantonrechter overwogen dat gebleken was dat [A] niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kon voldoen en dat verkoop van de woning noodzakelijk was. [gedaagde sub 1] heeft zich niet tegen verkoop van de woning verzet, maar wel tegen de verkoop en levering van de woning aan deze partij, [eiseres] en, zoals hiervoor overwogen, niet zonder reden. Dat de kantonrechter wist dat er onderhandse biedingen waren gedaan die de door [eiseres] te betalen koopsom ver overtroffen, en dat de woning dus meer waard was dan wat [eiseres] ervoor zou betalen, is gesteld noch gebleken. [gedaagde sub 1] heeft daarnaast onweersproken gesteld dat de bewindvoerder haar nadat de kantonrechter machtiging had verleend om de woning aan [eiseres] te leveren had laten weten dat de koopovereenkomst wat hem betreft moest worden ontbonden. [gedaagde sub 1] heeft zich de belangen van [A] c.s. in dat licht terecht aangetrokken. Banken hebben daarnaast niet alleen een zorgplicht jegens hun klanten, zij moeten vanwege hun maatschappelijke functie ook de belangen van derden in aanmerking nemen (zie onder meer Hoge Raad 27 november 2015, ECLI: NL:HR:2015:3399 en Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU3713). Ook dit heeft [gedaagde sub 1] (namens ABN AMRO) gedaan en ook dit maakt dat haar weigering om de royementsvolmacht te verstrekken niet onrechtmatig is geweest. Zij wist dat [A] c.s. ook nog andere schuldeisers had. Vaststaat dat International Card Services beslag op de woning had gelegd en tijdens de comparitie heeft [gedaagde sub 1] verklaard dat de bewindvoerder had laten weten dat [A] c.s. naast de bank meerdere schuldeisers had. [eiseres] heeft dit vervolgens niet weersproken, ook niet bij gebrek aan wetenschap. Deze schuldeisers zouden uit de opbrengst van de verkoop aan [eiseres] niets ontvangen, omdat, naar de kantonrechter begrijpt, de door [eiseres] te betalen koopsom de hypothecaire schuld niet overtrof. Dat zou bij verkoop aan een andere partij, gelet op de hiervoor genoemde onderhandse bieding van € 268.000,- en de getaxeerde waarde van € 250.000,-, zeer waarschijnlijk wél het geval zijn. De verkoop en levering van de woning aan [eiseres] was daarom ook niet in het belang van de schuldeisers van [A] c.s.
4.7.
Omdat [gedaagde sub 1] dus niet onrechtmatig heeft gehandeld, zullen de vorderingen van [eiseres] jegens haar ook worden afgewezen.
4.8.
[eiseres] zal in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden aan de kant van ABN AMRO en [gedaagde sub 1] begroot op:
Kosten exploot: € 80,42
Griffierecht: € 939,00
Salaris gemachtigde: € 600,00
Totaal: € 1.619,42
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en ABN AMRO, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.619,42 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F. Hermans, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2018.
Type: AFH
Coll: HB