ECLI:NL:RBMNE:2018:1050

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6618374 UV EXPL 18-27 SW/1581

Vonnis van 23 maart 2018

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.K.L. Berkvens,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 16 februari 2018 met 9 producties;
producties 10 tot en met 16 van [eiser] ;
producties 17 tot en met 21 van [eiser] ;
producties 1 tot en met 10 van [gedaagde] ;
het bezwaar van [eiser] tegen overlegging van producties 2 tot en met 5 door [gedaagde] ;
de mondelinge behandeling op 6 maart 2018;
de pleitnota van [eiser] ;
de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ter zitting heeft de kantonrechter, na de standpunten van partijen hierover te hebben gehoord, producties 2 tot en met 5 van [gedaagde] geweigerd, omdat deze zagen op de mediationtrajecten die partijen hebben doorlopen en waarvan aannemelijk is dat partijen geheimhouding zijn overeengekomen.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is sinds 2000 eigenaar van het pand gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] / [nummeraanduiding] / [nummeraanduiding] te [woonplaats] , zijnde een bedrijfspand met bovenwoning.

2.2.

[eiser] kreeg in 2005 een relatie met [gedaagde] , waarna zij bij hem is ingetrokken in de bovenwoning. Vervolgens zijn in 2007 en 2011 dochters [A] en [B] geboren.

2.3.

De relatie is in 2014 beëindigd en [eiser] heeft de bovenwoning verlaten. Partijen hebben in het kader van mediation gesproken over de afwikkeling van hun scheiding, waarbij ook afspraken zijn gemaakt over de bovenwoning.

2.4.

Partijen hebben op 30 maart 2015 een vaststellingsovereenkomst ondertekend waarin onder meer is opgenomen:

‘(…)

Artikel 2

Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (7:232 lid 2 BW)

De vrouw zal gedurende maximaal 3 jaren in de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] te [woonplaats] blijven wonen en deze woning van de man huren. De man is bereid zijn woning voor een periode van 3 jaar aan de vrouw te verhuren zodat de vrouw de komende 3 jaar met de kinderen andere woonruimte kan gaan zoeken en haar arbeidsinkomsten kan vermeerderen (zodat zij betere woonruimte voor zichzelf en de kinderen kan huren dan bijvoorbeeld via een urgentieverklaring). De huurovereenkomst is derhalve naar zijn aard van korte duur, en wordt aangegaan voor de periode van 1 april 2015 tot 1 april 2018. (…) De vrouw betaalt (…) gedurende de hele looptijd een huur van € 750,- per maand aan de man. De huur is inclusief de kosten van het woz-gebruikersdeel, gemeentelijke waterschaps- en verontreinigingsheffingen (conform de woz aanslagen). Verder betaalt de man de maandelijkse kosten van Ziggo (internet). (…) De vrouw betaalt vanaf 1 april 2015 maandelijks een bedrag van € 150,00 per maand aan de man, bovenop de huur, als vergoeding voor het gebruik van elektriciteit, gas en water. (…)’

2.5.

Per e-mail van 20 november 2015 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven dat hun contract afloopt over een ‘dikke twee jaar’, waarna hij weer in de bovenwoning zal gaan wonen. De huizenprijzen zijn aan het stijgen, zodat zij over twee jaar een probleem zal hebben wat haar financiën als woonruimte betreft. In dat kader stelt [eiser] voor de alimentatie af te kopen, zodat [gedaagde] dat geld in een woning kan investeren. Hij schrijft daarbij:
‘Nogmaals, het is slechts een gedachte. Ik zit verder goed waar ik zit en kan hier prima nog twee jaar blijven zitten. Ik wil jullie absoluut niet het huis uit. Maar vooruitdenken is wel handig.’

2.6.

Op 30 oktober 2017 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven:

‘Per 1 april 2018 loopt het convenant dat wij drie jaar geleden opmaakten af. Hiermee loopt ook de gestelde huurtermijn af van de [straatnaam] . Ik ben voornemens het huis te verkopen, dus hierbij wil ik alvast aangeven dat ik de huur niet zal verlengen. Graag wil ik in overleg hoe we dit zullen gaan regelen. (…)’

2.7.

Partijen hebben vervolgens een mediationovereenkomst gesloten, maar tot concrete afspraken heeft dit niet geleid.

2.8.

[eiser] heeft op 15 januari 2018 een koopovereenkomst gesloten met een derde (een projectontwikkelaar) voor zijn pand. De leveringsdatum is gesteld op 2 juli 2018. In artikel 25 van de koopovereenkomst is de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen:

‘Deze koopovereenkomst kan door verkoper worden ontbonden indien verkoper niet op uiterlijk 15 april 2018 beschikt over een vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, waarbij de huurder van de eerste en tweede verdieping van de woning wordt veroordeeld dit deel van het verkochte vóór of uiterlijk 1 juni 2018 te ontruimen. (…)’

2.9.

Op 24 januari 2018 is het pand aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] / [nummeraanduiding] / [nummeraanduiding] te [woonplaats] gekeurd en is een kostenindicatie gegeven van € 48.400,- aan gebreken die direct moeten worden hersteld.

2.10.

Per e-mail van 29 januari 2018 heeft [eiser] aan [gedaagde] voorgesteld dat zij per 1 mei 2018 de bovenwoning verlaat en dat zij per die datum maximaal twee jaar in de woning van [eiser] kan wonen voor een huurprijs van € 750,- per maand, dan wel dat hij twee jaar lang meebetaalt aan de huur voor een andere woning. Hij is verder bereid om
€ 2.000,- aan verhuiskosten te vergoeden.

2.11.

[gedaagde] heeft op 2 februari 2018 teruggeschreven dat de woning van [eiser] geen leefbaar alternatief is, omdat het appartement slechts één slaapkamer heeft. Een gelijke huurprijs betalen voor deze kleinere woning past ook niet. Ook het tweede voorstel is evenmin passend omdat er dan in korte tijd twee keer moet worden verhuisd (zodra zij een woning heeft gekocht), en dan zouden er ook twee keer verhuiskosten moeten worden gemaakt, in totaal geschat op € 12.000,-. [gedaagde] kan echter ook niet toezeggen dat zij per 1 mei 2018 een koopwoning heeft gevonden. In haar beleving is er afgesproken dat zij in de bovenwoning mocht wonen zolang zij geen nieuwe geschikte woning had gevonden. De verwachting was dat dat binnen drie jaar zou lukken, en als dat niet het geval was, zouden er nieuwe afspraken worden gemaakt. [gedaagde] wil een korte periode om een permanente stabiele situatie te creëren.

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] :

I. om de woning gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] / [nummeraanduiding] / [nummeraanduiding] te [woonplaats] uiterlijk 30 maart 2018, dan wel binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, dan wel op een in goede justitie bepalen termijn te ontruimen;

II. tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat partijen bewust een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur zijn overeengekomen, die per 1 april 2018 eindigt. Deze huurovereenkomst is gesloten vanwege de verbreking van de relatie tussen partijen en de woningnood van [gedaagde] , zodat zij maximaal drie jaar de tijd had om haar financiële positie te verbeteren en vervangende woonruimte te zoeken. De huur die [gedaagde] thans betaalt is niet kostendekkend en [eiser] wil het pand verkopen op 2 juli 2018, waarvoor reeds een koopovereenkomst is gesloten. Voor zover er al sprake zou zijn van huurbescherming, is een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, gelet op de afspraken die partijen hebben gemaakt, de omstandigheid dat [gedaagde] thans een huurprijs betaalt die ver onder de marktwaarde ligt en omdat [eiser] het grote onderhoud dat nodig is niet kan betalen. Hij heeft bovendien meerdere oplossingen aan [gedaagde] aangeboden, zodat zij en de kinderen in ieder geval een dak boven hun hoofd hebben totdat zij permanente woonruimte heeft gevonden.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Zij voert aan dat er geen sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Zij heeft in de bovenwoning haar hoofdverblijf en het is nooit de bedoeling van partijen geweest dat zij op straat zou komen te staan met de kinderen indien zij er niet binnen drie jaar in zou slagen om passende woonruimte te vinden. De overeengekomen periode was minimaal drie jaar en partijen zouden daarna verder zien. Er is in ieder geval geen uiterste opleverdatum overeengekomen. [gedaagde] is er dan ook vanuit gegaan dat zij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd had en maakt daarom aanspraak op huurbescherming. De huurovereenkomst bevat een leemte voor de periode na de eerste drie jaar, maar [gedaagde] ging er steeds vanuit – en zo heeft [eiser] ook vaak medegedeeld – dat zij in de woning kon blijven totdat zij geschikte huisvesting had gevonden. [gedaagde] heeft pas in november 2017 een jaarcontract gekregen van haar werkgever, zodat zij meer tijd nodig had dan de afgesproken drie jaar om een andere woning te vinden. De duur van de huurovereenkomst is gekoppeld aan onzekere gebeurtenissen, namelijk het verbeteren van de financiële positie en het vinden van andere geschikte woonruimte. Bovendien is een periode van drie jaar niet te kwalificeren als kortstondige verhuur. De huurprijs is bovendien niet laag, omdat deze exclusief de huur voor de kinderen is. [gedaagde] bevond zich tijdens de relatie en na verbreking daarvan in een financieel afhankelijke positie ten opzichte van [eiser] omdat zij steeds de zorg voor de kinderen op zich had genomen. [gedaagde] wil voorkomen dat zij in korte tijd twee keer moet verhuizen en wil de tijd krijgen om een nieuwe woning te vinden in de buurt van de school van de kinderen.

4.De beoordeling

4.1.

Vooropgesteld wordt dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming van een gehuurde woning in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van de verhuurder, in dit geval [eiser] , bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Toewijzing van een ontruiming in een kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van de huurder, in dit geval [gedaagde] , en zodanige toewijzing zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.

4.2.

Het spoedeisend belang van de vordering vloeit voort uit de stellingen van [eiser] , die zijn pand inmiddels heeft verkocht.

4.3.

De vraag is of [gedaagde] al dan niet huurbescherming geniet. Volgens [eiser] is dit niet het geval, omdat het een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW.

4.4.

Uit artikel 7:232 lid 2 BW volgt dat het stelstel van huurbescherming niet van toepassing is op huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Uit de parlementaire geschiedenis vloeit voort dat deze bepaling zeer restrictief dient te worden opgevat en dat het daarbij gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (vgl. Handelingen II 1978/79, p. 5026 en Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38). Er moet daarbij gekeken worden naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde.

4.5.

Allereerst geldt dat het gehuurde een zelfstandige woning (aard van het gehuurde) betreft die is bestemd voor permanente bewoning (aard van het gebruik). Wat de bedoeling van partijen betreft geldt dat in de vaststellingsovereenkomst niet alleen duidelijk onderstreept is vermeld dat sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, maar dat hierin ook letterlijk is opgenomen dat [gedaagde]
maximaaldrie jaar de bovenwoning zal bewonen en dat zij in die drie jaar andere woonruimte kan gaan zoeken en haar arbeidsinkomsten kan vermeerderen, zodat zij betere woonruimte kan huren dan in 2015 het geval was. Er staat ook letterlijk dat de huurovereenkomst duurt van 1 april 2015 tot 1 april 2018, zodat [gedaagde] hieruit moest begrijpen dat de huurovereenkomst een tijdelijk karakter had. Er kon op grond van de gebruikte bewoordingen geen onzekerheid of twijfel bestaan over de duur en einddatum van de huur. De afspraak is bovendien gemaakt in het kader van de afwikkeling van de scheiding en is voorafgegaan door mediation. Hoewel het pand aan [eiser] in eigendom toebehoorde wilde hij [gedaagde] en zijn kinderen kennelijk de tijd geven om een en ander na de scheiding een plek te geven en goed te regelen. In het kader van een echtscheiding zou het voortgezet gebruik van de echtelijke woning maximaal zes maanden hebben bedragen na inschrijving van de beschikking in de registers van de burgerlijke stand. [gedaagde] heeft dus een ruime termijn gekregen, maar de kantonrechter acht het niet aannemelijk dat deze termijn niet als een ‘naar zijn aard van kort duur’-termijn kan gelden. Dat [eiser] thans de bovenwoning niet meer wil bewonen, maar het pand wil verkopen, maakt dit ook niet anders. Het staat [eiser] - als eigenaar - immers vrij om met zijn pand te doen en laten wat hem goeddunkt, dus ook het verkopen omdat hij de kosten van herstel (€ 48.400,-) niet kan of wil dragen. Wat de bedoeling van partijen betreft dat [gedaagde] in ieder geval niet dakloos zou worden, geldt dat [eiser] hieraan is tegemoet gekomen door voldoende handreikingen aan [gedaagde] te doen om – in ieder geval tijdelijk – te zorgen voor huisvesting. Dat dit mogelijk geen ideale situatie oplevert kan [gedaagde] niet aan [eiser] tegenwerpen, nu zij zelf heeft nagelaten om eerder een vervangende woning te zoeken, dan wel hieraan (te) hoge eisen te stellen. [gedaagde] miskent namelijk dat partijen niet zijn overeengekomen dat er ‘passende’ woonruimte moest worden gevonden, maar ‘andere’ woonruimte die door die termijn beter zou kunnen zijn dan een woning die zij met een urgentieverklaring zou kunnen krijgen.

4.6.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de onderhavige huurovereenkomst een gebruik van de woning betreft dat naar zijn aard van korte duur is die op 1 april 2018 eindigt. Maar ook los hiervan stuit het beroep van [gedaagde] op huurbescherming in ieder geval af omdat naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden toepassing van de huurbeschermingsregels naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De kantonrechter overweegt hiertoe dat tussen partijen sprake was van een affectieve relatie, zonder samenlevingscontract, en dat zij tijdens die relatie hebben samengewoond in het pand waarvan [eiser] eigenaar is. Na het beëindigen van de relatie is afgesproken dat [gedaagde] de bovenwoning maximaal drie jaar zou huren, in welke tijd zij haar financiële positie kon verbeteren en andere woonruimte kon zoeken. Deze regeling is gebaseerd op coulance aan de zijde van [eiser] , die hiertoe wettelijk niet verplicht was, en was ingegeven door de wens van partijen om een zo goed mogelijke situatie voor de kinderen te creëren. [gedaagde] is vervolgens ook nog eens op de driejaarstermijn gewezen in de e-mail van 20 november 2015. De afgesproken huurprijs is voor de bovenwoning, in vergelijking met vigerende marktprijzen, laag te noemen. De kantonrechter volgt de stelling van [gedaagde] dat in de huurprijs geen ‘huur voor de kinderen’ is inbegrepen niet, nu een huurprijs niet per persoon wordt afgesproken, maar voor het enkele gebruik van de ruimte, ongeacht de hoeveelheid inwonende personen. Dat [gedaagde] andere – beschikbare – woonruimte niet passend acht voor bewoning met haar dochters moge zo zijn, maar dit is niet iets wat zij aan [eiser] kan tegenwerpen nu het eind van de driejarentermijn in zicht komt. Bovendien is van het dakloos worden van haar en de kinderen geen sprake, gelet op de voorstellen die [eiser] in dat kader aan [gedaagde] heeft gedaan. [eiser] heeft ook ter zitting nog twee keer bevestigd dat [gedaagde] en de kinderen zijn woning aan de [straatnaam] kunnen huren voor een huurprijs van € 750,- per maand. Hoewel het appartement van [eiser] aan de [straatnaam] wellicht geen ideale woonruimte is, kan deze woning wel tijdelijk worden bewoond tot een betere (koop- of huur)woning is gevonden. Dat daardoor twee keer moet worden verhuisd is niet een omstandigheid die [gedaagde] aan [eiser] kan tegenwerpen, omdat [gedaagde] wist dat zij het pand per 1 april 2018 zou moeten verlaten en uiterlijk per die datum een andere woning had moeten hebben gevonden. Dat [gedaagde] in dat kader genoegen moet nemen met een woning die niet in de buurt ligt van de school van haar dochters, of anderszins als ‘minder’ moet worden bestempeld, is iets dat nu eenmaal een gevolg kan zijn van het verbreken van een relatie en de financiële gevolgen die dat nu eenmaal met zich mee brengt.

4.7.

Het voorgaande brengt met zich dat de huurbeschermingsbepalingen waarop [gedaagde] zich beroept, niet van toepassing zijn en dat voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst is beëindigd, zodat [gedaagde] de woning dient te ontruimen. De door [eiser] gevraagde voorziening kan dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de uiterlijke datum van ontruiming op 15 juni 2018 zal worden gesteld. Dit geeft [eiser] voldoende tijd om het pand correct op te leveren aan de koper, zodat hiermee voldoende aan zijn belang wordt tegemoet gekomen en op deze wijze wordt aan [gedaagde] maximaal de tijd gegund om woonruimte te vinden waarin zij (tijdelijk) met haar dochters kan verblijven, althans niet overhaast de woning van [eiser] aan de [straatnaam] hoeft te betrekken.

4.8.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 98,01

- griffierecht € 79,00

- salaris gemachtigde €
600,00

Totaal € 777,01

4.9.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

4.10.

De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de wijze als in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De kantonrechter:

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de onroerende zaak gelegen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] / [nummeraanduiding] / [nummeraanduiding] te [woonplaats] met al wie en al wat zich daarin vanwege haar bevindt, uiterlijk per 15 juni 2018 te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 777,01, waarin begrepen € 600,- aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,- aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2018.