ECLI:NL:RBMNE:2017:7046

• Datum uitspraak: 1 december 2017
• Publicatiedatum: 4 september 2019
• Zaaknummer: 6424448
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.E. Heinemann
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en renovatie: verplichtingen van de huurder bij dringende werkzaamheden en renovatievoorstellen

In deze zaak heeft de Stichting Mitros, een woningcorporatie, een kort geding aangespannen tegen een huurder, aangeduid als [gedaagde], die in een woning van Mitros woont. De procedure betreft de verplichting van de huurder om medewerking te verlenen aan renovatiewerkzaamheden die door Mitros zijn voorgesteld. Mitros had een renovatievoorstel gedaan aan haar huurders, waarbij meer dan 70% van de huurders had ingestemd. De huurder had aanvankelijk ook ingestemd, maar trok zijn akkoordverklaring later in. Mitros vorderde in kort geding dat de huurder medewerking verleent aan de noodzakelijke werkzaamheden, waaronder asbestcontrole, vervanging van beglazing en andere dringende werkzaamheden. De kantonrechter oordeelde dat de huurder verplicht is om mee te werken aan de vervanging van de beglazing en de dringende werkzaamheden, maar wees de vordering tot medewerking aan de renovatiewerkzaamheden in de berging af. De kantonrechter overwoog dat de werkzaamheden in de berging niet duidelijk waren opgenomen in het renovatievoorstel. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij elke partij de eigen kosten droeg. Het vonnis is uitgesproken op 1 december 2017.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 6424448 UV EXPL 17-310 MGdV/30360

Vonnis in kort geding van 1 december 2017

in de zaak tussen

de stichting

Stichting Mitros ,

gevestigd in Utrecht,

verder te noemen Mitros,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,

en

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats] ,

verder te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1. De procedure

- de dagvaarding;

- de aantekeningen van de zitting van 16 november 2017;

- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagde.

1.1.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt van Mitros de woning aan het [straatnaam 1] [nummeraanduiding] in [woonplaats] .

2.2.

Mitros wil aan verschillende woningen aan de [straatnaam 2] , [straatnaam 3] , [straatnaam 4] , [straatnaam 5] en [straatnaam 1] , waaronder ook de woning van [gedaagde] , werkzaamheden laten verrichten. Mitros heeft ten behoeve van die werkzaamheden aan haar huurders een complexgewijs renovatievoorstel gedaan.

2.3.

Mitros heeft het voorstel bij brief van 27 september 2016 aan [gedaagde] voorgelegd. Bij de brief heeft Mitros het boekje “Een beter huis voor uw [straatnaam 1] ” en een formulier gevoegd waarop [gedaagde] kon aangeven of hij akkoord ging met het voorstel.

2.4.

In de brief van 27 september 2016 staat:

“[…]
Uw akkoord (handtekening) nodig voor de woningverbeteringen

Het grootste deel van de werkzaamheden bestaat uit onderhoud. Bijvoorbeeld het opknappen van gevels, daken, badkamer en keuken. Hiervoor betaalt u geen huurverhoging. Naast het onderhoud willen we isolatie en Mechanische Ventilatie (MV) aanbrengen. Dit zijn woningverbeteringen. Hiervoor vragen wij uw akkoord. Met uw handtekening onder de akkoordverklaring bij deze brief gaat u akkoord met het isolatiepakket inclusief MV en de bijbehorende huurverhoging.

Het isolatiepakket bestaat uit:

- Isolatieglas HR++ met ventilatierooster

- Spouwmuurisolatie en gevelisolatie

- Vloerisolatie voor het gebouw als geheel.

Dakisolatie is er al. Naast isolatie is het voor een gezond leefklimaat in uw huis belangrijk Mechanische Ventilatie (MV) aan te brengen. De MV hoort bij het isolatiepakket.[…] ”

2.5.

[gedaagde] is op 19 oktober 2016 akkoord gegaan met het voorstel van Mitros.

2.6.

Nadat 83% van de huurders had ingestemd met het voorstel van Mitros, heeft Mitros opdracht gegeven de werkzaamheden aan de woningen uit te voeren.

2.7.

Op 1 juni 2017 heeft [gedaagde] aan Mitros te kennen gegeven zijn akkoordverklaring in te trekken.

2.8.

Bij brief van 20 september 2017 en van 6 oktober 2017 heeft Mitros nogmaals gevraagd om medewerking te verlenen aan de werkzaamheden. [gedaagde] heeft afwijzend op dat verzoek gereageerd.

3. Het geschil

3.1.

Mitros vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair :

i. [gedaagde] te veroordelen medewerking te verlenen aan alle werkzaamheden die noodzakelijk zijn in verband met de in het boekje “Een beter huis voor uw [straatnaam 1] ” omschreven werkzaamheden en te realiseren staat van de woning, alsmede aan de voorbereiding van die werkzaamheden, en deze te gedogen en daartoe gelegenheid te geven, waaronder in elk geval de volgende werkzaamheden zijn begrepen:

- asbestcontrole en, zo nodig, verwijdering als asbest wordt aangetroffen;

- controle elektrische installatie en, zo nodig, aanpassing volgens NEN 1010;

- controle gasleiding;

- controle CV-ketel;

- doorvoer en plafond meterkast aanbrengen in verband met brandscheiding;

- vervangen beglazing;

- aanbrengen videofoon;

- voordeur vervangen;

- isoleren kruipruimte in de berging;

- vervangen liggend riool in de berging;

- isoleren plafond en wanden bergingen, en plaatsen stenen wanden en deur.

[gedaagde] te veroordelen de woning en/of de bijbehorende onroerende aanhorigheden (waaronder ook de berging), met adres [straatnaam 1] [nummeraanduiding] te [woonplaats] , onmiddellijk na betekening van het in dezen te wijzen vonnis tijdelijk, dat wil zeggen voor de duur van de werkzaamheden, welke duur in beginsel een periode betreft van maximaal 25 werkdagen, en voor zover dat noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden te ontruimen zodat Mitros alle werkzaamheden die noodzakelijk zijn in verband met de in het boekje “Een beter huis voor uw [straatnaam 1] ” omschreven werkzaamheden en te realiseren staat van de woning kan laten uitvoeren;

Subsidair:

Een zodanige beslissing te nemen als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;

Primair en subsidiair:

[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten.

3.2.

Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Mitros het volgende. Er is sprake van een spoedeisend belang omdat de werkzaamheden aan de woning en berging van [gedaagde] op korte termijn uitgevoerd moeten worden. De aannemer is nu met het project bezig en Mitros kan zich geen vertraging in de werkzaamheden veroorloven. Als de werkzaamheden in de woning van [gedaagde] na het project moeten worden uitgevoerd, zal dit volgens Mitros tot hogere kosten leiden. Volgens Mitros moeten de werkzaamheden aan de berging van [gedaagde] in week 47 en 48 uitgevoerd worden. De werkzaamheden in de woning duren maximaal vier werkdagen en die aan de berging twee weken.

De werkzaamheden betreffen volgens Mitros zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden. Volgens haar is [gedaagde] gehouden medewerking te verlenen aan de werkzaamheden en de werkzaamheden in zijn woning te gedogen. Omdat [gedaagde] dit weigert, verzoekt Mitros de medewerking van [gedaagde] af te dwingen. Daarnaast vordert zij de tijdelijke ontruiming van de woning en berging van [gedaagde] op grond van artikel 558 Wetboek van Rechtsvordering (Rv). Mitros vordert ontruiming voor zover en voor zolang dat noodzakelijk is voor de voorbereiding en de uitvoering van de werkzaamheden. In de praktijk zal het volgens Mitros niet snel leiden tot daadwerkelijke ontruiming van [gedaagde] .

4. De beoordeling

4.1.

De spoedeisendheid van de zaak is voldoende aannemelijk gemaakt door Mitros.

4.2.

Voor toewijzing van de voorlopige voorziening zoals die door Mitros wordt gevorderd, moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.

4.3.

Hoewel gedaagde niet ter zitting is verschenen, en verstek is verleend tegen hem, blijkt het verweer van [gedaagde] voldoende uit de dagvaarding en de door Mitros overgelegde stukken. De kantonrechter zal het verweer van [gedaagde] dan ook bij de beoordeling betrekken.

4.4.

Tijdens de zitting heeft Mitros desgevraagd toegelicht welke werkzaamheden kwalificeren als dringende werkzaamheden en welke werkzaamheden als renovatie. Volgens haar zijn het vervangen van de beglazing, het isoleren van de kruipruimte in de berging en het isoleren van het plafond en de wanden in de berging aan te merken als renovatie. De rest van de door Mitros in de dagvaarding genoemde werkzaamheden zijn dringende werkzaamheden.

4.5.

Het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie is van belang. Op grond van artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een huurder namelijk gehouden de verhuurder de gelegenheid te geven dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te (laten) voeren. Dit betekent dat [gedaagde] verplicht is om mee te werken aan de geplande werkzaamheden, voor zover het dringende werkzaamheden betreffen.

Dit kan anders zijn bij renovatie. Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW is een huurder verplicht mee te werken aan het (laten) uitvoeren van werkzaamheden wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst over wil gaan tot renovatie van de woning, een redelijk voorstel doet aan de huurder. Op grond van artikel 7:220 lid 3 BW wordt een voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.

4.6.

Vast staat dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel van Mitros. [gedaagde] heeft eerst ook ingestemd, maar heeft zijn akkoordverklaring met de brief van 1 juni 2017 ingetrokken. Uit de brief blijkt duidelijk dat hij, achteraf, bezwaar heeft tegen het renovatievoorstel omdat hij heeft begrepen dat er ook werkzaamheden verricht zullen worden aan de berging, terwijl dit volgens hem niet blijkt uit de brochure “Een beter huis voor uw [straatnaam 1] ”.

4.7.

De kantonrechter overweegt als volgt. In de brief van 27 september 2016 heeft Mitros verzocht toestemming te geven voor het isolatiepakket inclusief mechanische ventilatie. In die brief is geen toestemming gevraagd voor isolatie van de kruipruimte en het plafond en de wanden in de berging. Ook in de brochure, die bij de brief was gevoegd, heeft Mitros de werkzaamheden in de berging niet (duidelijk) vermeld. Het had van Mitros verwacht mogen worden dat op pagina 13 van die brochure, onder het kopje ‘Wat verwachten we van u’ vermeld was dat de berging leeggehaald moest worden. Naar het oordeel van de kantonrechter maken de werkzaamheden in en aan de berging dan ook geen onderdeel uit van het renovatievoorstel dat Mitros heeft gedaan aan [gedaagde] en de rest van haar huurders. [gedaagde] is daarom niet gehouden de werkzaamheden te laten uitvoeren die de isolatie van de kruipruimte en het plafond en de wanden in de berging betreffen.

Maar Mitros heeft tijdens de zitting voldoende onderbouwd dat het plaatsen van de stenen wanden en de deur en het vervangen van het liggend riool in de berging, dringende werkzaamheden zijn. Zij heeft toegelicht dat de wanden vervangen dienen te worden, omdat er nu een gazen wand staat in de berging en deze erg inbraakgevoelig is. Voor dringende werkzaamheden geldt, zoals gezegd, dat [gedaagde] Mitros in de gelegenheid moet stellen deze uit te voeren. Dat betekent dat [gedaagde] de berging toch leeg zal moeten ruimen. Daarom is naar het oordeel van de kantonrechter verstandig als [gedaagde] Mitros ook in de gelegenheid stelt de renovatiewerkzaamheden in de berging uit te voeren.

4.8.

Wat betreft de beglazing overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] op grond van artikel 7:220 lid 2 BW verplicht is mee te werken aan de vervanging ervan. De werkzaamheden zijn namelijk renovatiewerkzaamheden die onderdeel uitmaken van het renovatievoorstel van Mitros waar meer dan 70% (namelijk 83%) van de huurders mee heeft ingestemd. Zoals eerder overwogen is [gedaagde] aanvankelijk, op 19 oktober 2016, akkoord gegaan met het renovatievoorstel en heeft hij deze akkoordverklaring ingetrokken. Hoewel Mitros niet exact heeft aangegeven wanneer meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel, is het aannemelijk dat dit geweest is voordat [gedaagde] zijn instemming introk. Op het moment dat meer dan 70% van de huurders in had gestemd met het renovatievoorstel, is op grond van artikel 7:220 lid 3 BW een wettelijk vermoeden ontstaan dat het renovatievoorstel redelijk is. Dit wettelijke vermoeden kan door [gedaagde] niet meer worden weerlegd door zijn toestemming alsnog in te trekken.

Overigens heeft [gedaagde] in zijn intrekkingsbrief van 1 juni 2017 niets gezegd over het vervangen van de beglazing. Uit die brief blijkt dat zijn bezwaar vrijwel geheel betrekking heeft op de werkzaamheden in de berging; hij wil deze namelijk niet leegruimen (wat hij wel zal moeten doen; zie hierboven onder 4.7.).

4.9.

Uit de brief van 1 juni 2017 blijkt ook dat [gedaagde] bezwaar heeft tegen het vervangen van zijn keuken, badkamer en toilet. Mitros heeft tijdens de zitting toegelicht dat met [gedaagde] is afgesproken dat zijn keuken, badkamer en toilet niet vervangen hoeven te worden, zodat het bezwaar van [gedaagde] geacht wordt te weggenomen.

4.10.

Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vordering tot veroordeling van [gedaagde] mee te werken aan de vervanging van de beglazing en tot het uitvoeren van de dringende werkzaamheden, toewijzen. De vordering tot veroordeling van [gedaagde] om mee te werken aan de renovatiewerkzaamheden in de berging zal worden afgewezen.

4.11.

Omdat beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] na betekening van dit vonnis, medewerking te verlenen aan de voorbereiding en de uitvoering van de volgende werkzaamheden:

• het uitvoeren van een asbestcontrole en, zo nodig, verwijdering als asbest wordt aangetroffen;
• het uitvoeren van een controle van de elektrische installatie en, zo nodig, aanpassing volgens NEN 1010;
• het uitvoeren van een controle aan de gasleiding;
• het aanbrengen van een doorvoer en plafond in de meterkast in verband met brandscheiding;
• het vervangen van de beglazing;
• het aanbrengen van de videofoon;
• het vervangen van de voordeur;
• het vervangen van het liggend riool in de berging;
• het plaatsen van stenen wanden en deur in de berging.

5.2.

wijst de vordering tot veroordeling van [gedaagde] medewerking te verlenen aan het isoleren van de kruipruimte in de berging en het isoleren van het plafond en de wanden in de berging, af;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] , als hij niet vrijwillig aan de hiervoor onder 5.1 opgenomen veroordeling voldoet, zijn woning en berging met adres [straatnaam 1] [nummeraanduiding] in [woonplaats] , voor de duur van de werkzaamheden te ontruimen;

5.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 december 2017.