ECLI:NL:RBMNE:2017:6837 - Rechtbank Midden-Nederland - Ontbinding huurovereenkomst perceel recreatiepark wegens ...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 5628560 UC EXPL 17-323 nig/1449

Vonnis van 27 september 2017

inzake

de besloten vennootschap

[eiseres] BV,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. O.P. van der Linden,

tegen:

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonend in [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde sub 1] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. E.A.S. van Spanje.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 8 maart 2017;
de akte met producties van [eiseres] ;
de akte met producties van [gedaagde sub 1] ;

1.2.

Op 18 mei 2017 is een comparitie gehouden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. De zaak is aangehouden voor overleg.

1.3.

Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Beiden hebben vonnis gevraagd.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenares van een aantal percelen grond op een recreatiepark in [vestigingsplaats] . [gedaagde sub 1] huurt sinds 1989 één van die percelen. Hij woont daar in een chalet, waarvan hij zelf eigenaar is. De bestemming van het perceel is ‘recreatie’, maar permanente bewoning wordt door de gemeente actief gedoogd.

2.2.

Onderhoud van het recreatiepark en algemene voorzieningen worden verzorgd door een stichting. Deze stichting is ten behoeve van de perceeleigenaren – onder wie [eiseres] – met de gemeente in vergevorderd overleg over omzetting van de bestemming van recreatie naar wonen.

2.3.

De huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] staat niet op schrift. [eiseres] heeft [gedaagde sub 1] een nieuwe huurovereenkomst voorgesteld. [gedaagde sub 1] heeft daarmee niet ingestemd.

2.4.

In een brief van 9 november 2016 heeft [eiseres] [gedaagde sub 1] de huur opgezegd per 30 maart 2017 wegens slecht huurderschap, namelijk een huurachterstand, en wegens het niet aanvaarden van een redelijke nieuwe overeenkomst.

2.5.

In een brief van 24 december 2016 is daar een extra grond aan toegevoegd, namelijk slecht huurderschap in de vorm van gedrag. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde sub 1] een klacht ingediend tegen mr. Van der Linden, hij heeft de ex-echtgenote van de directeur van [eiseres] en de FIOD aangeschreven over malversaties in de boekhouding van [eiseres] , hij heeft contact gezocht met de werkgever van een medebewoonster met wie hij ruzie had, hij heeft nieuwsbrieven verspreid en hij heeft – alleen uit rancune – bezwaar ingesteld tegen wijziging van de bestemming van het park.

3.De beoordeling

3.1.

[eiseres] vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst per 31 maart 2017 en subsidiair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door de opzegging van 9 november 2016 rechtsgeldig is beëindigd, beide met ontruiming van het perceel. Daarnaast vordert zij betaling van de huurachterstand van € 2.404,85 en van € 244,50 voor iedere maand dat [gedaagde sub 1] na 1 januari 2017 nog op het perceel verblijft.

3.2.

De eerste vraag die in deze zaak beoordeeld moet worden is, welke regels van toepassing zijn. Volgens [eiseres] gaat het hier om verhuur van grond, volgens [gedaagde sub 1] van woonruimte. Hij heeft eerst het standpunt ingenomen dat het een standplaats is, en daarna dat het een gebouwde onroerende zaak is.

3.3.

Dat laatste standpunt is ingenomen in de ‘akte overlegging producties’ die voor de comparitie is toegezonden. Het is onderbouwd met twee foto’s en met de volgende toelichting:

Uit deze foto’s blijkt dat het chalet van de heer en mevrouw [achternaam van gedaagde sub 1] als een gebouwde onroerende zaak is aan te merken, waarvan de fundering zodanig met de grond is verenigd dat dit als gebouwd op de grond moet worden aangemerkt. Derhalve is sprake van woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro.

Op de eerste foto is een betegeld pad te zien met aan de ene kant lage struiken en aan de andere kant het onderste deel van een houten wand, met een rij bloempotten en een open deur. Op de tweede enkele buizen, een stukje van een muur en een metalen profiel.

3.4.

De kantonrechter neemt aan dat de foto’s de fundering van het chalet van [gedaagde sub 1] moeten illustreren en de vereniging daarvan met de grond. Die toelichting is er echter niet bij gegeven. Het gaat hier om een nieuw standpunt, dat een week voor de zitting wordt gepresenteerd in een akte overlegging producties, zonder enige verdere toelichting. Daar kan op die manier niet over geoordeeld worden. Overigens zou de consequentie van deze stelling zijn dat het chalet door natrekking eigendom van [eiseres] zou zijn geworden, tenzij er een recht van opstal gevestigd zou zijn. Of dat het geval is, zou dus onderzocht moeten worden; de kantonrechter neemt aan dat er geen notariële akte van is opgemaakt. Voor de beoordeling van de vordering maakt dit overigens niet uit.

3.5.

De kantonrechter gaat daarom uit van het oorspronkelijke standpunt van [gedaagde sub 1] , namelijk dat hij een standplaats huurt, waarvoor de regels van huurbescherming voor woonruimte gelden. Het begrip standplaats is in artikel 7:236 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) als volgt gedefinieerd:

Onder standplaats wordt verstaan een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

Het perceel waar [gedaagde sub 1] woont is naar de letter geen standplaats, althans in die zin dat het op dit moment in het bestemmingsplan van de gemeente niet een woonbestemming heeft. [gedaagde sub 1] woont er echter wel, al heel lang, en het perceel is daarop ingericht. Die permanente bewoning wordt door de gemeente actief gedoogd, en [eiseres] is met de gemeente in vergevorderd overleg over legalisering van de bewoning door wijziging van de bestemming (op de zitting sprak de gemachtigde van [eiseres] over een ‘hamerstuk’). [eiseres] verhuurt de grond ook aan [gedaagde sub 1] om er te wonen. Uit het voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst blijkt dat ook [eiseres] het ziet als verhuur van woonruimte. In de overwegingen vooraf staat:

Partijen stellen vast dat door de lange tijdsduur van de overeenkomst feitelijk door verjaring een aan het huurrecht verbonden opstalrecht voor het hebben van het chalet is ontstaan;

Partijen willen met deze overeenkomst geen feitelijke wijzigingen in de contract inhoud beogen, doch enkel de rechtsverhouding vastleggen.

en in artikel 1:

De onderhavige overeenkomst betreft de huur van een perceel grond met de woonbestemming; het perceel grond is bestemd om te worden bewoond door de huurder(s) in het op het perceel aanwezige chalet. Al hetgeen op het perceel is aangebracht heeft te gelden als zelf aangebrachte voorziening in huurrechtelijke zin en als gebouwen, werken en beplantingen in de zin van het opstalrecht.

In de parallel lopende zaak tegen de zoon van [gedaagde sub 1] , die ook op het park woont, is op deze gronden geoordeeld dat [eiseres] aan [achternaam van gedaagde sub 1] junior niet kan tegenwerpen dat het perceel niet bestemd is voor het plaatsen van een woonwagen of chalet.

3.6.

Tussen de twee zaken bestaat één klein maar wezenlijk verschil, en dat is dat [achternaam van gedaagde sub 1] senior bij de gemeente een bezwaarschrift heeft ingediend tegen de wijziging van de bestemming in ‘wonen’, althans [eiseres] stelt dat en [gedaagde sub 1] weerspreekt het niet. [gedaagde sub 1] licht niet toe op welke manier die wijziging voor hem nadelig is, en hij weerspreekt niet dat hij het alleen uit rancune gedaan heeft. Als [gedaagde sub 1] zich echter verzet tegen een woonbestemming, kan in dit geval niet worden gezegd dat de rechtsverhouding tussen partijen zo uitgesproken het karakter van verhuur van woonruimte heeft, dat tussen hen dat regime moet gelden. Daarom gelden voor [achternaam van gedaagde sub 1] senior de regels van huur van onbebouwde grond.

3.7.

[eiseres] vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het perceel vanwege een huurachterstand van in totaal € 2.404,85 (over 2010 tot en met 2016). [gedaagde sub 1] betwist dat er een achterstand is. Het geschil draait om bepaalde kosten die in de huur begrepen zijn. Volgens [eiseres] gold in de jaren 2011 tot 2014 een speciale afspraak waarbij haar huurders iedere maand € 50 van hun huur niet aan haar overmaakten, maar rechtstreeks aan de stichting. Daarna gingen de huurders weer gewoon de hele huur aan haar betalen. [gedaagde sub 1] heeft dat geweigerd. In zijn visie heeft [eiseres] in 2012 de servicekosten verhoogd tot € 50 per maand. Waarop hij dat baseert, is onduidelijk gebleven. Mogelijk is hij door gebruik van de term servicekosten op het verkeerde been gezet, maar het gaat om kosten die daarvoor gewoon deel uitmaakten van de all-in huurprijs.

3.8.

Uit zijn eigen overzichten blijkt dat hij voor 2010 is uitgegaan van een jaarhuur van € 2.292, net als [eiseres] , en voor 2011 van 2.298. Bij de splitsing in 2012 heeft hij de verlaging van het aan [eiseres] te betalen bedrag tot € 1.800 wel geaccepteerd, maar heeft hij de ‘servicekosten’ eigenmachtig op € 174 gesteld (€ 14,50 per maand) in plaats van op € 600. Voor de jaren daarna gaat hij steeds uit van € 174 aan ‘servicekosten’.

3.9.

[gedaagde sub 1] heeft dus in 2012 bij de splitsing van de huur in twee bedragen de verlaging van wat hij aan [eiseres] moest betalen wel geaccepteerd, maar het afgesplitste bedrag zelf op € 14,50 per maand gesteld. Per saldo heeft hij daarmee eigenmachtig zijn huur verlaagd. Hij heeft geen redenen opgegeven die dat zouden rechtvaardigen. Omdat hij het verschil (€ 600 – € 174 = € 426 per jaar) ook werkelijk niet meer betaald heeft, is er een achterstand ontstaan van ongeveer een jaar huur. Dat is ruim voldoende voor ontbinding van de overeenkomst, zelfs binnen de regels voor woonruimte.

3.10.

Ook over de andere verwijten van [eiseres] valt wel iets te zeggen. De huurovereenkomst staat nu niet op schrift. Dat is niet handig. Het is dus verstandig van [eiseres] om een schriftelijke huurovereenkomst op te stellen. [gedaagde sub 1] heeft geen enkele reden gegeven waarom de voorgestelde huurovereenkomst onredelijk zou zijn. Als hij huurbescherming zou hebben, dan zou een weigering om een redelijke nieuwe huurovereenkomst te tekenen een grond voor opzegging kunnen zijn, en dus voor het einde van de huur. Er is geen reden om dat nu anders te zien.

3.11.

[eiseres] verwijt [gedaagde sub 1] verder vervelend gedrag in verschillende vormen (zie 2.5). Ook tussen huurder en verhuurder (en tussen huurder en andere huurders) geldt artikel 6:2 BW Pro, dat inhoudt dat zij zich tegenover elkaar moeten gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. In een geval als dit betekent dat onder meer dat zij elkaar niet onnodig last, hinder of ergernis mogen bezorgen, en dat zij dat zeker niet mogen doen om de ander dwars te zitten. [gedaagde sub 1] heeft de verwijten van [eiseres] niet of nauwelijks betwist. Hij heeft ook niet betwist dat hij een bezwaarschrift heeft ingediend tegen wijziging van het bestemmingsplan, waarmee hij niet alleen [eiseres] hindert, maar ook de overige huurders ernstig dreigt te benadelen. Uit niets blijkt dat hij daarvoor een andere reden had dan om [eiseres] dwars te zitten.

3.12.

Alles bij elkaar is er dus ruim voldoende grond voor ontbinding van de overeenkomst. Het perceel is echter feitelijk als woonruimte in gebruik. [gedaagde sub 1] en zijn vrouw gebruiken het zo, en dat al erg lang. Zij zijn beiden boven de 70. Om die redenen ziet de kantonrechter reden om hun nog één allerlaatste kans te geven. Partijen zullen op een zitting moeten verschijnen om die te bespreken. Daarvoor zal [gedaagde sub 1] in ieder geval op de kortst mogelijk termijn zijn achterstand moeten betalen (in ieder geval ruim vóór de zitting). Hij zal bovendien het bezwaar moeten intrekken en de nieuwe overeenkomst tekenen (of bereid moeten zijn om dat op de zitting te doen). Hij zal bovendien bereid moeten zijn om met [eiseres] redelijke afspraken te maken over zijn gedrag en om zich in de toekomst als een goed huurder te gedragen. Op basis daarvan zal de kantonrechter overwegen of de tekortkoming de ontbinding inderdaad rechtvaardigt.

3.13.

Voor de zitting worden 60 minuten uitgetrokken. Er is geen gelegenheid voor het houden van een pleidooi (het juridisch beargumenteren van de zaak aan de hand van een uitgeschreven pleitnota).

4.De beslissing

De kantonrechter:

beveelt partijen, [gedaagde sub 1] in persoon en [eiseres] rechtsgeldig vertegenwoordigd, desgewenst met hun gemachtigde, om te verschijnen om het bovenstaande te bespreken, op de zitting van kantonrechter mr. A.E. The-Kouwenhoven in het gerechtsgebouw te Utrecht aan het Vrouwe Justitiaplein 1
op vrijdag 3 november 2017 van 15:00 tot 16:00 uur;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. The-Kouwenhoven, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 27 september 2017.