ECLI:NL:RBMNE:2017:6455

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 5428502 UC EXPL 16-14757 BJ/33913

Vonnis van 20 december 2017

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. L.A. Drenth,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. L.F. Birnie.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 24 augustus 2016,
de akte overlegging producties van [eiser] , met producties 1 tot en met 6,
de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 49,
het tussenvonnis van 14 december 2016,
de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende wijziging van eis, met productie 7,
de brief van 6 april 2017 van [gedaagde] , met producties 50 tot en met 54,
de akte wijziging eis in reconventie,
de brief van 11 april 2017 van [gedaagde] , met producties 55 tot en met 57,
het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 14 april 2017, waarin partijen zijn overeengekomen dat op 20 april 2017 naar de door [gedaagde] gestelde gebreken zal worden gekeken en dat [eiser] zich zo veel mogelijk zal inspannen om zo spoedig mogelijk alle punten te verhelpen voor zover die voor zijn rekening komen,
het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 6 oktober 2017, met de daarin vermelde overige stukken, waaronder wijzigingen van eis in conventie en in reconventie. In dit proces-verbaal zijn partijen een gedeeltelijke beëindiging van het geschil overeengekomen ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming en sleuteloverdracht van het gehuurde.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten in conventie en reconventie

2.1.

[gedaagde] huurde vanaf 16 september 2012 van [eiser] de woning aan de [adres] , te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). [eiser] is eigenaar van het gehuurde. De boven het gehuurde gelegen woonruimte (met nummer [huisnummer] ) is van verhuurder [verhuurder 1] .

2.2.

In de schriftelijke huurovereenkomst van 24 augustus 2012 (hierna: de huurovereenkomst) is een huurprijs van € 925,00 per maand overeengekomen. Vervolgens is de huurprijs, na een uitspraak van de Huurcommissie van 18 september 2013, verlaagd naar € 492,71 per maand. Vanaf 31 augustus 2015 betaalde [gedaagde] een huurprijs van € 512,42 per maand.

2.3.

In artikel 10 (Bijzondere bepalingen) van de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“Tussen partijen is voorts overeengekomen:

(…)

 Glasschade en eventuele vervolgschade van glasschade is voor rekening van de huurder.”

2.4.

Op enig moment heeft [gedaagde] melding gemaakt van lekkages in het gehuurde.

Bij e-mail van 28 april 2015 schrijft [gedaagde] aan [eiser] (ook over vernielingen e.d.):

“(…) Zoals bij u bekend zit ik inmiddels al 2 jaar met een ingeslagen deur een volledig vernielde ruit en deurpost en antivernielingsslot t.w.v. € 1000,- wat ik gezien de problemen met vernieling moet vervangen voor een nieuwe gezien de huidige stuk is. Ook heb ik u eerder aangegeven een kapot en onvoldoende functionerend ventilatierooster te hebben (…). En heb ik al sinds ik hier woon last van lekkage en schimmel in de muur en het plafond van het appartement hierboven op 2 locaties, dit heb ik u ook mondeling en via de huurcommisie verteld. (…) Inmiddels heb ik ook een jaar problemen met de intercom die al een jaar lang de voordeur niet meer van binnenuit kan openen. (…)”

2.5.

[eiser] heeft in juni 2015 contact opgenomen met [verhuurder 1] in verband met de door [gedaagde] gemelde lekkage. [verhuurder 1] heeft het gehuurde vervolgens bezocht en een specialist ingeschakeld: de heer [reparateur] van Waterschadedetectie.nl (hierna: [reparateur] ). [reparateur] heeft het gehuurde vanaf begin 2016 een aantal keer bezocht en in de loop van 2016 herstelwerkzaamheden uitgevoerd met betrekking tot de lekkage in de badkamer.

2.6.

Op 3 februari 2016 heeft de huurcommissie een verzoek van [gedaagde] ontvangen om uitspraak te doen over een tijdelijke verlaging van de huurprijs vanwege vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op dezelfde datum heeft de huurcommissie een verzoek van [gedaagde] ontvangen om uitspraak te doen over de vraag of het voorstel van [gedaagde] tot huurverlaging tot € 389,94 per maand voor zijn woonruimte per 1 februari 2016 redelijk is. Naar aanleiding van deze verzoeken heeft de huurcommissie op 1 maart 2016 in het gehuurde een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvan is een rapport van voorbereidend onderzoek (met betrekking tot de woningwaardering uitgedrukt in punten) opgemaakt, waarin de woonruimte is gewaardeerd op 78 punten. Tevens is er een rapport van onderzoek (met betrekking tot de gestelde gebreken) opgemaakt. In dit laatste rapport staat onder meer over de klacht van [gedaagde] in verband met ‘Last van lekkage’:

“In de slaapkamer doet zich volgens huurder eveneens gevolgschade van de lekkage voor. Huurder heeft een grote kast tegen de binnenmuur staan zodat vochtoverlast niet kon worden vastgesteld. Naast de kast was vanaf een afstand enige schimmelvorming op de muur te zien.”

2.7.

Bij uitspraak van 20 juni 2016 (met kenmerk ZKN-2016-000566), welke op 28 juni 2016 is verzonden, heeft de huurcommissie uitspraak gedaan op beide verzoeken van [gedaagde] en het volgende geoordeeld:

 “ “De woonruimte heeft op 1 september 2015 het volgende ernstige gebrek:

- In de badkamer doet zich lekkage voor vanaf het boven gesitueerde balkon of vanuit de bovengesitueerde woonruimte. Het plafond van de badkamer vertoont een lekkageplek met een grootte 40 x 40 centimeter. In het plafond is door een werknemer die een inspectie kwam uitvoeren een gat gemaakt. De lekkage is niet hersteld maar het gat is nog aanwezig. Huurder toonde een filmpje van 7 januari 2016 waarop te zien is dat zich flinke lekkage voordeed. Het water loopt direct door het gat. Daardoor was de plek rondom het gat droog op het tijdstip van het onderzoek. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CV1).

De geldende huurprijs van € 512,42 per maand wordt vanaf 1 september 2015 tijdelijk verlaagd tot € 204,96 per maand;
Huurders voorstel om per 1 februari 2016 de geldende huurprijs van € 512,42 per maand te verlagen tot € 389,94 per maand, is redelijk.
Per 1 februari 2016 is de geldende huurprijs € 389,04 per maand. Deze huurpijs hoeft huurder echter pas te betalen nadat het ernstige gebrek, dat aanleiding was om de huurprijs per 1 september 2015 te verlagen, is verholpen. Tot de eerste van de maand volgend op de maand waarin het ernstige gebrek is opgeheven is huurder een huurprijs van € 204,96 per maand verschuldigd.”

2.8.

Vanaf juni 2016 is er regelmatig contact over de door [gedaagde] gestelde gebreken geweest tussen [gedaagde] , [verhuurder 1] en verschillende medewerkers van [vastgoedbeheerder] , de organisatie die sinds dat moment namens [eiser] met [gedaagde] communiceert.

2.9.

Bij brief van 12 juli 2016 heeft het Huurteam Utrecht naar aanleiding van de uitspraak van de huurcommissie [eiser] verzocht een bedrag van € 3.689,42 aan [gedaagde] te betalen in verband met huurprijsverlaging over de periode van 1 september 2015 tot 1 september 2016. [eiser] heeft het bedrag van € 3.689,42 aan [gedaagde] betaald op 30 augustus 2016.

2.10.

Op 10 oktober 2016 zijn de herstelwerkzaamheden inzake de lekkage in de badkamer afgerond.

2.11.

Daarna is er wederom regelmatig (per e-mail) contact geweest tussen [gedaagde] en [vastgoedbeheerder] over gebreken aan het gehuurde.

2.12.

Bij e-mail van 31 maart 2017 heeft [gedaagde] aan [eiser] en [vastgoedbeheerder] onder meer het volgende geschreven:

“Zoals u weet heb ik erg veel last gehad van een lekkage in de badkamer van de woning die ik van u huur. Deze lekkage leek in oktober 2016 eindelijk verholpen te zijn. Maar nu blijkt het weer/nog steeds te lekken in de badkamer. Als bijlage bij deze e-mail stuur ik u foto’s en een filmpje waarop te zien is dat er weer sprake is van nieuwe vochtplekken en dat er zelfs weer druppels uit het plafond vallen.

(…)
Uiteraard wil ik ook nog steeds graag dat de andere bestaande gebreken (het vocht/ schimmelprobleem in de slaapkamer, de disfunctionerende verwarming, het defecte ventilatierooster, de vernielde deur(post), slot, ruit en kozijn en de defecte intercom) door u verholpen worden.

De woning tegenover mijn woning (nummer [huisnummer] ) verhuurt u inmiddels aan personen waarvan ik de nodige overlast ondervind. De huurders van nummer [huisnummer] komen meestal rond 1 uur ’s nachts thuis en veroorzaken soms overdag, maar vooral ’s nachts veel geluidsoverlast. Ze maken ruzie en schreeuwen hard tegen elkaar en doen dat bij voorkeur op de gemeenschappelijke gang, waardoor ik er erg veel last van heb. De huurders van nummer [huisnummer] hebben mij inmiddels zelfs meermaals bedreig en bellen om onverklaarbare redenen bijna elke nacht (meermaals) bij mij aan en kloppen op de deur als ik niet open doe. De (geluids)overlast, de bedreigingen en de intimidaties verstoren mijn nachtrust en mijn huurgenot inmiddels ernstig en structureel. Ik verzoek u bij deze dringend om tegen de overlast, de bedreigingen en de intimidaties op te treden. Omdat u zowel aan mij als aan de veroorzakers verhuurt kun u dat doen en bent u daartoe verplicht. Ik hoor graag binnen drie dagen op welke wijze u tegen de veroorzakers zult optreden. (…) ”

2.13.

De heer [werknemer] van [vastgoedbeheerder] (hierna: [werknemer] ) heeft [gedaagde] op 31 maart 2017 per e-mail het volgende geantwoord:

“(…) Uit je mail maak ik op dat dit dezelfde lekkage als vorige keer zou zijn. Dat zou betekenen dat het afkomstig is uit het pand van [verhuurder 1] . Graag laten wij dit eerst onderzoeken, het kan inderdaad ook zij dat het verband houdt met koud water/geen verwarming. Hiervoor kan je contact opnemen met dhr. [onderhoudsman] . Je kan hem bereiken op: [telefoonnummer] . Ik zal dhr. [onderhoudsman] ook vragen de schimmel, het ventilatierooster en de defecte intercom op te pakken. Mogelijk dienen de laatste twee zaken overgedragen te worden aan een ander persoon.

Een niet functionerende radiator en de afwezigheid van warm water wijst op dat de ketel bijgevuld moet worden met water. De snelste manier is om dit zelf te doen.

Hiervoor volgt ook een link met een stappenplan, tevens staan ook diverse video’s op Youtube. (…)

Mijn collega zal jouw melding van de overlast in behandeling nemen.”

2.14.

Op 20 april 2017, kort na de eerste zitting bij de kantonrechter, is de situatie in het gehuurde onderzocht. Daarbij waren de volgende personen aanwezig: [gedaagde] met zijn vriendin en zijn vader, de heer [werknemer verhuurder] namens [verhuurder 1] , en de heren [onderhoudsman] (onderhoudsman) en [werknemer] namens [eiser] . In een verslag van [werknemer] over het onderzoek op 20 april 2017 staat onder meer het volgende:

“1. Gedurende het bezoek was er geen sprake van een lek(kage) in de badkamer. Wel was

zichtbaar dat hier een lekkage is geweest. Tijdens het bezoek is dhr. [werknemer verhuurder] naar boven

gegaan om het probleem verder te onderzoeken. Dhr. [werknemer verhuurder] constateerde dat het probleem

bij het hemelwaterafvoer ligt. Dhr. [gedaagde] stemde ermee in om het plafond open te breken

mocht dit nodig blijken om de lekkage op te lossen.

2. Er zit een verkleuring in de slaapkamer van het gehuurde. Gesteld wordt dat het een

vochtplek is, maar de muur is ‘droog’ op de tast. De heer [werknemer verhuurder] zal bij een volgend bezoek

een vochtmeter meenemen zodat kan worden uitgesloten dat het een vochtplek (en dus een

lekkage) betreft. Op de droge muur is ook geen schimmel aangetroffen.

3. Het natuurlijke ventilatierooster functioneert niet meer doordat het niet goed met de wind

meebeweegt, daardoor zal het vervangen moeten worden.

4. Aangaande het intercomsysteem: vastgesteld is dat de bel functie werkt. De mogelijkheid

om de deur op stand te ontgrendelen is niet (meer) aanwezig. Nu moet de huurder naar de

voordeur lopen om de bezoeker binnen te laten. Er is wel contact mogelijk door tussen de

intercom bij de entree en de intercom in het gehuurde.

5. Er is schade aan de deur en het deurkozijn van het gehuurde. Mijn inziens betreft dit enkel

een optische kwestie. Dit vloeit voort uit het feit dat het een massieve deur betreft en

derhalve over nog voldoende stevigheid beschikt.

6. Dhr. [gedaagde] geeft aan dat de radiator in zijn woonkamer niet goed werkt. Geconstateerd is dat zijn gordijnen de warmte tegenhouden, waardoor de radiator niet lang genoeg verhit. De radiator is namelijk voorzien van een thermostaatkraan. De thermostaatkraan heeft als

functie te voorkomen dat de radiator verhit op moment de er een bepaalde temperatuur

wordt gemeten in de ruimte. Doordat de warmte tussen de radiator en de gordijnen blijft

hangen, ‘denkt’ de thermostaatkraan -ten onrechte- dat de woonkamer voldoende

verwarmd is. Op de foto is links te zien tot hoe laag de gordijnen hangen.

Vervolgtraject.

Nu is vastgesteld dat de lekkage afkomstig is van de boven liggende woning welke in het bezit is van woningcorporatie [verhuurder 1] is met hen overeengekomen dat deze voor herstel zullen zorgen. Ook zal de heer [werknemer verhuurder] met een vochtmeter vaststellen of de droge muur in de slaapkamer echt droog is. Ook is vastgesteld dat de radiator van de heer [gedaagde] -zoals ook bij alle andere huurders van het object- naar behoren werkt. Hierop zal geen actie meer worden ondernomen.

Aangaande de resterende punten dient te worden vastgesteld waar de herstelplicht ligt.

Optie 1

De heer [eiser] stelt dat de resterende punten voor herstel voor kosten dienen te zijn van de huurder: de heer [gedaagde] .

Optie 2

De heer [eiser] stelt voor om de resterende punten uit coulance te laten herstellen ondanks dat hij (nog steeds) van mening is dat deze voor rekening van de huurder zijn.

Aanvulling 09-05-2017 - Vervolgtraject.

Aangaande punt 2: op de afspraak van 4 mei 2017, 15:00u is vastgesteld door de heer [werknemer verhuurder] dat het vochtpercentage inderdaad nihil is. Daarmee is vastgesteld dat deze verkleuring afkomstig is van de vorige lekkage.

Aanvulling 09-05-2017:

Door de heer [onderhoudsman] is een Offerte opgesteld aangaande de kosten van herstel. Deze is reeds aan de heer [eiser] aangeboden ter beoordeling.”

2.15.

Vervolgens heeft [verhuurder 1] , in overleg met [werknemer] , werkzaamheden aan het dak laten uitvoeren in verband met de lekkage in het gehuurde.

2.16.

Bij e-mails van 5, 7 en 9 mei 2017 heeft [gedaagde] [eiser] aangeschreven in verband met (ernstige) overlast van zijn overbuurman. Op 12 en 16 mei 2017 heeft [gedaagde] [eiser] nogmaals hierover gemaild. Volgens [gedaagde] heeft de overbuurman hem ernstig bedreigd, zowel verbaal als fysiek. Tevens is er stelselmatig tot diep in de nacht sprake van (ernstige) geluidsoverlast en plaatst de overbuurman regelmatig afval in de gang, aldus [gedaagde] . De overbuurman blokkeert volgens [gedaagde] ook regelmatig de toegang tot zijn woning.

2.17.

Bij brief van 11 mei 2017 heeft [eiser] aan de overbuurman van [gedaagde] onder meer het volgende geschreven:

“Ik stuur uw deze brief naar aanleiding van klachten van uw buurman dhr. [gedaagde] van appartement [huisnummer]

Kort gezegd komen de beschuldigingen aan uw adres op het volgende neer:

-u zou zich veelvuldig in de gang ophouden

-u zou lachgas gebruiken

-u zou hem lastig vallen in de gang

-u zou autobanden in de gang gelegd hebben

Ik wil u er op wijzen dat het niet toegestaan is overlast te veroorzaken in welke zin dan ook. Ik wil u tevens vragen geen spullen in de gang te plaatsen omdat deze het vluchten kunnen belemmeren. Indien blijkt dat dergelijk zaken zich in de toekomst voordoen zullen wij nadere stappen overwegen, in het uiterste geval zullen wij de huurovereenkomst ontbinden. (…)”

De overbuurman heeft hierop bij e-mail van 16 mei 2017 aan [eiser] geantwoord dat hij juist last heeft van [gedaagde] . [eiser] heeft aan de overbuurman vervolgens op 17 mei 2017 geantwoord dat het voor hem lastig is om scheidsrechter te zijn en dat [gedaagde] voortdurend klachtmails over de overbuurman en het pand stuurt, hetgeen volgens [eiser] een herkenbaar patroon is van de afgelopen jaren, daar [gedaagde] ook met vorige medehuurders vaak overhoop lag.

2.18.

In een e-mail van 29 mei 2017 heeft [gedaagde] aan [eiser] gemeld dat hij het niet helemaal eens is met de bevindingen van het rapport van 20 april 2017 van [werknemer] . De lekkage is nog niet verholpen en het lekt ook in de keuken. Voorts is er nog geen onderzoek gedaan naar de muur van de slaapkamer met een warmtebeeldcamera. De klachten betreffende de deur zijn niet slechts optisch; de deur kan niet meer goed worden afgesloten, aldus [gedaagde] . Evenmin is vastgesteld dat de verwarming het goed doet. [gedaagde] klaagt in deze e-mail wederom over overlast van de overbuurman en over enkele andere zaken, waaronder het feit dat op 17 mei 2017 brandwerend materiaal is geplaatst tegen de ruit waarachter [gedaagde] een beveiligingscamera heeft opgehangen.

2.19.

In een e-mailwisseling tussen [verhuurder 1] en [werknemer] op 13 en 14 juni 2017 heeft [verhuurder 1] gemeld dat de werkzaamheden aan dakbedekking van de galerij boven het gehuurde klaar zijn en dat de lekkage waarschijnlijk verholpen is. [verhuurder 1] zal contact met [gedaagde] opnemen zodat die in de gaten kan houden. De lekkage in de keuken komt volgens [verhuurder 1] door hetzelfde probleem als de lekkage in de badkamer.

2.20.

Bij (twee) e-mails van 29 juni 2017 heeft [gedaagde] [eiser] nogmaals de door hem ondervonden overlast van de overbuurman gemeld.

2.21.

Op 1 juli 2017 is er ingebroken in het gehuurde en is schade toegebracht aan eigendommen van [gedaagde] . Daarbij is het slot van de voordeur geforceerd.

2.22.

Op 19 juli 2017 heeft [verhuurder 1] bij [gedaagde] per e-mail geïnformeerd of er nog lekkage aanwezig is. [gedaagde] antwoordt daarop in een e-mail van 1 augustus 2017 dat hij al vanaf 19 mei 2017 niet meer in het gehuurde aanwezig is en daarom nog niet in de gelegenheid is geweest om te kijken naar de lekkage.

2.23.

In een brief van 20 juli 2017 van Vergunningen, Toezicht en Handhaving aan [gedaagde] die dient als verklaring ter ondersteuning van de aanvraag van [gedaagde] om urgentie bij [verhuurder 2] staat een overzicht van meldingen van [gedaagde] bij het meldpunt Huisjesmelkers. Voorts staat er het volgende:

“Wij herkennen bij de eigenaar/verhuurder van het pand een patroon van regelovertreding en intimidatie. De situatie is helaas zeer moeilijk te beheersen of te handhaven. De specifieke situatie van de heer [gedaagde] is veroorzaakt door het feit dat hij het jarenlang heeft vol gehouden en de moed heeft gehad om verder te procederen met alle nadelige gevolgen van dien. Er is thans een onhoudbare situatie ontstaan voor betrokkene. (…).”

2.24.

Op 11 augustus 2017 heeft [gedaagde] een brief naar [eiser] gestuurd waarin hij al zijn klachten (nogmaals) uitgebreid op een rij zet. Daarin geeft hij onder meer aan dat hij het gehuurde meermaals is ontvlucht omdat hij zich er niet veilig voelde als gevolg van verschillende gebreken, waaronder de overlast van de overbuurman en schade aan de deur. Hij heeft verzocht om de gebreken te herstellen en aangekondigd dat hij met ingang van september 2017 geen huur meer zal betalen totdat [eiser] aan zijn verzoek gevolg heeft gegeven.

2.25.

[gedaagde] heeft vanaf de maand september 2015 tot en met de maand augustus 2017 maandelijks een bedrag van € 512,42 aan huurpenningen aan [eiser] betaald.

2.26.

Op 6 oktober 2017 zijn partijen ter zitting bij de kantonrechter overeengekomen dat de tussen hen bestaande huurovereenkomst per die datum is beëindigd en dat [gedaagde] per direct het verhuurde aan [eiser] ter vrije beschikking stelt. [gedaagde] heeft ter zitting twee sleutels van het gehuurde afgegeven aan de gemachtigde van [eiser] . Voorts zijn partijen overeengekomen dat [eiser] aan [gedaagde] binnen twee weken de waarborgsom van € 1.850,00 zal betalen.

3.Het geschil en de beoordeling daarvan

3.1.

In het proces-verbaal van de comparitie op 6 oktober 2017 zijn partijen overeengekomen dat zij de kantonrechter vragen (nog slechts) een oordeel te geven over de vraag of er door [gedaagde] al dan niet te veel of te weinig huur is betaald aan [eiser] , gelet op de door [gedaagde] gestelde gebreken en de puntentelling, en of dit aanleiding geeft tot een betalingsverplichting van een der partijen. Verder wenst [gedaagde] een oordeel over de vraag of zijn vordering tot betaling van materiële schadevergoeding voor vergoeding in aanmerking komt. Indien er een betalingsverplichting volgt, dan wensen beide partijen aanspraak te maken op de wettelijke rente over die betalingsverplichting en op de proceskosten.

3.2.

De kantonrechter zal hieronder over hetgeen partijen hebben gevraagd, zoals weergegeven in 3.1, een oordeel geven en zal daarbij aansluiting zoeken bij de door partijen ingestelde vorderingen en wijzigingen van eis, zowel in conventie als in reconventie. Zo zal voor de periode waarover moet worden vastgesteld welke huurprijs [gedaagde] verschuldigd was aan [eiser] worden uitgegaan van de periode van 1 september 2015 tot en met het einde van de huurovereenkomst.

de huurprijs

3.3.

De kantonrechter stelt voorop dat door de op grond van artikel 7:262 lid 1 BW

ingestelde vorderingen de binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie van 20 juni 2016 vervalt en dat de aan haar voorgelegde vorderingen zelfstandig worden beoordeeld. De kantonrechter tekent daarbij aan, waar relevant, met betrekking tot niet dan wel onvoldoende bestreden onderdelen van de uitspraak van de Huurcommissie wel te zullen aanknopen bij hetgeen (de rapporteur van) de Huurcommissie omtrent de puntentoekenning heeft vastgesteld.

3.4.

De Huurcommissie heeft in haar uitspraak de woonruimte gewaardeerd op 78 punten. [eiser] heeft ter zitting gesteld dat het aantal punten dat in verband met de energieprestatie is toegekend te laag is. [eiser] heeft deze stelling echter niet onderbouwd en heeft daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist dat de huurprijs die [gedaagde] heeft voorgesteld redelijk is. Dit geldt temeer daar, zoals de Huurcommissie ook heeft overwogen, die huurprijs boven de maximale huurprijs ligt die bij een puntenaantal van 78 hoort. De kantonrechter zal daarom als uitgangspunt voor de maanden september 2015 tot en met januari 2016 een maandelijkse huurprijs van € 512,42 nemen en vanaf 1 februari 2016 een maandelijkse huurprijs van € 389,94. Dit betekent dat [gedaagde] in ieder geval vanaf 1 februari 2016 maandelijks een bedrag van € 122,48 te veel aan huur heeft betaald.

3.5.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij vanaf september 2015 vanwege de aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde een aanzienlijke vermindering van het huurgenot heeft ondervonden. De huurprijs dient daarom in de periode van 1 september 2015 tot 1 april 2017 verminderd te worden met 60%, en vanaf 1 april 2017 met 100%.

3.6.

Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Op grond van lid 3 is een feitelijke stoornis door derden geen gebrek in de zin van lid 2.

3.7.

Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek alleen een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

3.8.

De kantonrechter stelt voorop dat het recht op huurprijsvermindering bestaat als er een gebrek is dat leidt tot genotsvermindering. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever een restrictieve toepassing voorstaat (MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 18). De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte zullen meebrengen dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering.

3.9.

De kantonrechter overweegt dat de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de feiten die onderbouwen dat sprake is van gebreken aan het gehuurde, dat en wanneer van de gebreken melding is gedaan aan de verhuurder dan wel dat de verhuurder deze gebreken kende of behoorde te kennen, en dat sprake was van vermindering van het huurgenot op [gedaagde] rusten, omdat hij zich op de rechtsgevolgen van zijn stellingen beroept.

3.10.

[gedaagde] stelt dat sprake is/was van een vocht- en schimmelprobleem in de badkamer en slaapkamer, gebreken aan het ventilatierooster en de verwarming in de woonkamer, en gebreken aan de intercom en aan de voordeur, inclusief het slot en beslag en de ruit naast de voordeur. Tot slot stelt [gedaagde] dat hij vanaf 1 april 2017 ernstige overlast van zijn overbuurman heeft ondervonden en dat [eiser] is tekortgeschoten in de op hem als verhuurder rustende verplichting om op te treden, zodat ook in dat opzicht sprake is van een gebrek. [gedaagde] heeft gesteld dat deze gebreken (ieder afzonderlijk) een huurprijsvermindering rechtvaardigen. De kantonrechter zal deze gestelde gebreken en de gevolgen die [gedaagde] daaraan verbindt in het hierna volgende één voor één beoordelen.

vocht- en schimmelprobleem in de badkamer en slaapkamer

3.10.1.

Vaststaat dat er meerdere malen sprake is geweest van lekkages in het gehuurde. De lekkage waarvan [gedaagde] in 2015 melding heeft gemaakt (en ook al eerder, hetgeen [eiser] niet heeft betwist) is uiteindelijk in oktober 2016 verholpen. De lekkage die [gedaagde] in maart 2017 heeft gemeld is vervolgens op of rond 13 juni 2017 verholpen, althans dat heeft [gedaagde] onvoldoende betwist. Hij heeft immers in augustus 2017 laten weten dat hij niet meer in de gelegenheid is geweest om te controleren of de lekkage daadwerkelijk is verholpen. De kantonrechter gaat daar dan ook van uit. Verder heeft te gelden, zoals [eiser] terecht heeft gesteld, dat schade die is ontstaan als gevolg van lekkage vanuit een bovengelegen ruimte die niet bij het gehuurde hoort, waarvan in dit geval sprake is, een feitelijke stoornis door derden is in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW en dus geen gebrek in de zin van lid 1. De kantonrechter verwijst in dit verband naar de conclusie van de Procureur-Generaal van 2 juni 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:486) waarin is overwogen dat uit de jurisprudentie volgt dat ook wateroverlast ten gevolge van een buiten het gehuurde gelegen oorzaak onder lid 3 valt. Het is dan in beginsel aan de huurder zelf om actie te ondernemen tegen de eigenaar van de bovengelegen woning ter zake van de schade. In dit geval heeft [eiser] (onverplicht) contact opgenomen met [verhuurder 1] over de lekkages en zijn deze, zoals vermeld, opgelost. De lekkages op zichzelf kunnen dus niet leiden tot huurprijsvermindering.

3.10.2.

Ten aanzien van de door [gedaagde] gestelde schimmelvorming, die volgens hem vanaf het begin van de huurovereenkomst al aanwezig was en die in ieder geval in de slaapkamer in augustus 2017 nog steeds aanwezig was en zelfs gegroeid, overweegt de kantonrechter als volgt. [gedaagde] heeft gesteld dat hij in verband met zijn astma schade aan zijn gezondheid ondervindt als gevolg van de schimmel en onder meer daardoor verminderd huurgenot ervaart. [gedaagde] heeft de schimmelvorming ook diverse malen bij [eiser] gemeld. In het rapport van de Huurcommissie van 1 maart 2016 wordt melding van schimmel gemaakt (‘enige schimmelvorming’ in de slaapkamer), in het rapport van 20 april 2017 van [werknemer] staat echter dat geen schimmel is aangetroffen in het gehuurde. [gedaagde] heeft dat laatste gemotiveerd betwist, onder andere met de filmbeelden (van 18 augustus 2017) die hij heeft overgelegd. Daarmee staat echter niet vast dat deze schimmelplek er op 20 april 2017 al was, te meer daar in de aanvulling van 9 mei 2017 op het rapport van 20 april 2017 staat dat het vochtpercentage nihil is en dat de verkleuring van een vorige lekkage afkomstig is. Op basis van de stellingen van [gedaagde] en de onderbouwing daarbij is het lastig vast te stellen of de schimmelplekken, los van de vraag of deze als gevolg van de lekkage zijn ontstaan, als een gebrek kunnen worden aangemerkt en in het verlengde daarvan of deze zodanig (groot en ernstig) waren dat daardoor sprake was van vermindering van het huurgenot. Dit laatste heeft [gedaagde] in ieder geval niet met voldoende feiten en omstandigheden onderbouwd, zodat, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiser] en op de strenge toets die de kantonrechter dient te hanteren, niet vast is komen te staan dat [gedaagde] als gevolg van schimmelvorming een dusdanige vermindering van het huurgenot heeft ondervonden dat die een huurprijsvermindering rechtvaardigt.

ventilatierooster

3.10.3.

Vaststaat dat het ventilatierooster in de woonkamer van het gehuurde defect is. [gedaagde] stelt dat dit gebrek al bestaat vanaf het begin van de huurovereenkomst en dat hij [eiser] ook diverse keren om herstel of vervanging heeft verzocht, eerst in 2013 en vervolgens in 2015 en 2016. [gedaagde] heeft vervolgens gesteld dat het gebrek aan het ventilatierooster verlaging van de huurprijs rechtvaardigt, maar hij heeft niet gesteld in welk opzicht en in welke mate sprake is van vermindering van huurgenot terwijl dit wel op zijn weg had gelegen. Vermindering van huurgenot moet immers eerst vaststaan voordat kan worden beoordeeld of huurprijsvermindering als gevolg daarvan aangewezen is. De kantonrechter komt dus niet toe aan beoordeling van de vraag of het gebrek zodanig ernstig is dat dit een verlaging van de huurprijs rechtvaardigt.

intercom

3.10.4.

Ten aanzien van de intercom staat niet vast dat deze niet naar behoren functioneert. [gedaagde] stelt dat de intercom vanaf ongeveer 2014 niet meer gebruikt kan worden voor het openen van de voordeur op afstand. Het rapport van 20 april 2017 bevestigt dit. [eiser] heeft daar tegenover gesteld dat er een elektricien langs is geweest en dat er geen gebrek aan het intercomsysteem is vastgesteld. De deur klemde wel, dat is vastgesteld, waardoor de opdracht tot opening van de deur soms niet kon worden uitgevoerd, maar van het door [gedaagde] gestelde gebrek is volgens [eiser] geen sprake. De kantonrechter is van oordeel dat ook hier – net als in 3.10.3 – heeft te gelden, daar gelaten of wel of geen sprake is van een gebrek, dat [gedaagde] niet heeft gesteld noch onderbouwd in welk opzicht en in welke mate sprake is van vermindering van het huurgenot. De kantonrechter komt dus niet toe aan beoordeling van de vraag of het gebrek zodanig ernstig is dat dit een verlaging van de huurprijs rechtvaardigt.

verwarming

3.10.5.

[gedaagde] heeft gesteld dat ook de verwarming in de woonkamer sinds het begin van de huurovereenkomst niet naar behoren functioneert. Ontluchting van de radiator heeft geen verbetering gebracht. [gedaagde] heeft [eiser] hier vanaf 2013 verschillende keren op aangesproken en om herstel verzocht. Vanaf juli/augustus 2016 is er contact geweest met verschillende vertegenwoordigers van [vastgoedbeheerder] maar het probleem is nooit onderzocht, noch opgelost, aldus [gedaagde] . Dat het probleem is dat de gordijnen ervoor hangen, zoals [werknemer] in het rapport van 20 april 2017 schrijft, acht [gedaagde] niet aannemelijk, en dit is hem eerder ook nooit verteld. Ook als de gordijnen open zijn, functioneert de verwarming volgens hem niet. [eiser] betwist dat de centrale verwarming niet in voldoende mate functioneert, dan wel stelt hij dat hij niet kan opmaken uit de mededelingen van [gedaagde] op welke wijze de verwarming niet zou functioneren. [eiser] heeft [gedaagde] het telefoonnummer gegeven van de onderhoudsman van [eiser] , zodat een afspraak ten behoeve van eventuele reparatie kan worden gepland. [eiser] merkt nog op dat dit gebrek niet is gemeld bij de huurcommissie.

3.10.6.

De kantonrechter stelt voorop dat woonruimte dient te beschikken over een verwarmingsinstallatie die (per vertrek) zorgt voor adequate verwarming voor het gebruik waartoe dat vertrek of die vertrekken bestemd is of zijn. Als vast zou komen te staan dat de radiator in de woonkamer in het geheel niet functioneert, dan ligt het in de rede dat in dat geval ook sprake is van vermindering van het huurgenot. Echter, dat de radiator in het geheel niet functioneert, is naar het oordeel van de kantonrechter niet vast komen te staan. Uit het rapport van 20 april 2017 blijkt dit in ieder geval niet. Voor zover dat uit de stukken en de stellingen van partijen kan worden opgemaakt is er nooit daadwerkelijk onderzoek naar gedaan door een verwarmingsmonteur. [eiser] heeft [gedaagde] wel de contactgegevens verschaft van zijn onderhoudsman ( [onderhoudsman] ), maar dat heeft kennelijk nooit geleid tot een onderzoek ter plaatse. Ook is niet gebleken dat [gedaagde] bijvoorbeeld na de suggestie van [werknemer] in de e-mail van 31 maart 2017 actie heeft ondernomen door de ketel bij te vullen om te proberen of dat helpt. Het feit dat [gedaagde] een elektrisch kacheltje heeft aangeschaft, wat daar ook van zij, onderbouwt onvoldoende de stelling dat de verwarming in het geheel niet meer functioneert. Zodoende is ook niet vast komen te staan dat er sprake is van een vermindering van huurgenot die een huurprijsvermindering rechtvaardigt.

deur(post), slot en beslag, ruit en kozijn

3.10.7.

[gedaagde] stelt dat er sinds een inbraak in het gehuurde op 23 mei 2013 gebreken bestaan aan de toegangsdeur, het slot, het beslag, de ruit ernaast en het kozijn (van de andere ruit). Het slot is vernield, het hout van de deur is gescheurd en een paneel van de deur zit los. Het hout van de deurpost is in ernstige mate gescheurd, waardoor de sluitplaat niet meer verankerd zit in het hout. De ruit is ingeslagen, vervolgens afgetimmerd, maar nog altijd niet hersteld. Het (andere) raamkozijn vertoont excessief veel schroef- en boorgaten omdat er eerst houten en daarna stalen platen voor zijn geplaatst, aldus steeds [gedaagde] . [gedaagde] heeft [eiser] daags na de inbraak verzocht de schade te herstellen en vervolgens nogmaals tijdens de procedure bij de huurcommissie in 2013, in april 2015 en in de zomer en het najaar van 2016. Tot op heden zijn de gebreken niet hersteld. Ter zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat hij zich vanwege de gebrekkige deur en het slot in ieder geval vanaf april 2017 heel onveilig heeft gevoeld en daardoor verminderd huurgenot heeft ondervonden. Nadat er op 1 juli 2017 nogmaals was ingebroken was de voordeur niet meer afsluitbaar. [eiser] betwist dat hij de kennelijke inbraakschade dient te herstellen en meent dat deze voor rekening komt van [gedaagde] .

3.10.8.

De kantonrechter stelt voorop dat in dit kader niet de vraag voorligt voor wiens rekening de schade als gevolg van de inbraak dient te komen, maar dat hier dient te worden vastgesteld of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en zo ja of als gevolg van dit gebrek sprake is van verminderd huurgenot. Vaststaat dat er schade is ontstaan aan de voordeur van het gehuurde, en aan de ruit, het slot en het kozijn. [eiser] heeft gesteld dat de woonruimte ondanks deze schade wel afsluitbaar is. Op 20 april 2017 is geconstateerd dat de deur voldoende stevig is, en dat de schade met name een optische kwestie betreft. Op de verschillende foto’s en filmpjes van [gedaagde] is de schade zichtbaar, maar – mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiser] – is naar het oordeel van de kantonrechter niet vast komen te staan dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW in die zin dat sprake is van een niet afsluitbare woonruimte. Wat betreft het kozijn en de ruit neemt de kantonrechter in aanmerking dat de ruit weliswaar kapot is, maar wel is afgedekt. Nu de stelling van [eiser] is dat de schade aan het kozijn met name een optische kwestie is en dit ook uit het rapport van [werknemer] volgt, is niet zonder meer vast te stellen dat door de schade aan de ruit en het kozijn de woonruimte niet meer afsluitbaar is. Aan de vraag of sprake is van verminderd huurgenot wordt daarom niet toegekomen. De kantonrechter merkt nog op dat ook de huurcommissie in de uitspraak van 20 juni 2016 geen gevolgen heeft verbonden aan de schade aan de deur en het slot.

[gedaagde] heeft echter onweersproken gesteld dat sinds de inbraak op 1 juli 2017 de voordeur van het gehuurde niet meer afsluitbaar was, zodat vanaf die datum wel een gebrek kan worden aangenomen. De kantonrechter zal op dit gebrek in het navolgende (3.10.11) terugkomen.

overlast

3.10.9.

[gedaagde] heeft tot slot huurprijsvermindering gevorderd vanwege de overlast die hij heeft ondervonden vanaf maart 2017 van zijn overbuurman. Deze overbuurman huurt sinds februari 2017 appartement nummer [huisnummer] van [eiser] . De overlast, vooral bestaande uit ernstige bedreigingen, zowel fysiek als verbaal, intimidaties en geluidsoverlast, hebben ertoe geleid dat [gedaagde] zich niet meer veilig voelde in en rond het gehuurde. Hij heeft deze overlast bij e-mail van 31 maart 2017 aan [eiser] gemeld, maar deze heeft volgens [gedaagde] onvoldoende actie ondernomen richting de overbuurman en de situatie is alleen maar erger geworden. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] met opzet overlastgevende huurders in het appartement tegenover hem geplaatst. Tijdens een gesprek met zijn overbuurman op 13 april 2017 heeft die immers uitlatingen gedaan waaruit dat blijkt. Hij heeft daarin [gedaagde] geadviseerd [eiser] niet dwars te liggen en gewoon de huur te betalen omdat [eiser] anders stappen gaat ondernemen en iemand op [gedaagde] af zal sturen. De overbuurman heeft vervolgens ook gedreigd de camera’s van [gedaagde] weg te halen. Ten slotte heeft [gedaagde] (tijdelijk en later permanent) elders onderdak gezocht vanwege de situatie. De inbraak in het gehuurde op 1 juli 2017, waarbij onder andere de beveiligingscamera’s van [gedaagde] zijn vernield, bevestigt volgens [gedaagde] de onveilige situatie waarin hij verkeerde.

3.10.10.De kantonrechter is van oordeel dat niet is vast te stellen, zoals [gedaagde] suggereert, dat de overlast die hij van de overbuurman heeft ondervonden is veroorzaakt door [eiser] . Deze stelling heeft [gedaagde] , mede gelet op de betwisting van [eiser] , niet voldoende onderbouwd. De uitlatingen van de overbuurman op 13 april 2017 waar [gedaagde] in dit verband naar verwijst, bevestigen de verdenkingen/stellingen van [gedaagde] niet in die mate dat daarmee vast komt te staan dat de overbuurman op instigatie van [eiser] [gedaagde] lastig valt. Dit geldt eveneens voor de brief van de gemeente van 20 juli 2017. Deze bevat immers hoofdzakelijk een weergave van de meldingen van [gedaagde] zelf, en voorts is het aan het einde van de brief geschetste beeld van [eiser] te algemeen om daar de door [gedaagde] gestelde conclusies aan te verbinden.

3.10.11.

De kantonrechter overweegt voorts dat uit vaste rechtspraak volgt dat indien de verhuurder geen of onvoldoende gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen overlast veroorzakende medehuurders op te treden, dat een zelfstandig gebrek kan opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dat [gedaagde] in de gestelde periode (vanaf maart/april 2017) overlast heeft ondervonden van de overbuurman en dat deze overlast ernstig was, heeft [eiser] onvoldoende weersproken. Dat de overlast zodanig ernstig was dat van [eiser] mocht worden verwacht dat hij als verhuurder actie zou ondernemen is evenmin weersproken. [eiser] heeft naar aanleiding van de klachten van [gedaagde] de overbuurman eenmaal een brief gestuurd. Dat de overlast daarna niet minder is geworden heeft [eiser] niet weersproken en bovendien heeft [gedaagde] hem daarna nogmaals meerdere malen van de overlast op de hoogte gebracht. Niet is gebleken dat [eiser] naar aanleiding daarvan nogmaals actie, althans adequate maatregelen tegen de overbuurman heeft ondernomen om de overlast te verminderen dan wel te beëindigen. De e-mail van [eiser] aan de overbuurman van 17 mei 2017 geeft blijk van het feit dat [eiser] de meldingen van [gedaagde] niet erg serieus heeft genomen. Dit onderstreept de stelling van [gedaagde] dat [eiser] niet adequaat heeft gereageerd op de klachten over de overlast.

De kantonrechter is dan ook van oordeel, dat [eiser] in zijn optreden daartegen tekort is geschoten in zijn verplichtingen als verhuurder en dat daarom sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. [gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat een en ander heeft geleid tot een aanzienlijke vermindering van het huurgenot. [eiser] heeft dit onvoldoende weersproken. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat [gedaagde] het gehuurde op meerdere momenten (tijdelijk) is ontvlucht vanwege de overlast en er de laatste maanden in het geheel niet meer heeft gewoond. [eiser] was vanaf

31 maart 2017 in voldoende mate met de overlast bekend zodat een huurprijsvermindering vanaf 1 april 2017 in de rede ligt. De kantonrechter acht een vermindering van de huurprijs met 60% aangewezen vanaf 1 april 2017. [eiser] heeft voorts onvoldoende gemotiveerd betwist dat [gedaagde] ten aanzien van de periode vanaf 1 juli 2017 tot het einde van de huurovereenkomst als gevolg van de overlast en het feit dat de woonruimte sinds de inbraak op 1 juli 2017 niet meer afsluitbaar was zo weinig huurgenot had dat hij er in die periode niet meer heeft gewoond. De kantonrechter acht daarom vanaf 1 juli 2017 tot en met het einde van de huurovereenkomst een huurprijsvermindering van 100% aangewezen. Dit betekent dat [gedaagde] voor de maanden april, mei en juni 2017 slechts een bedrag van € 155,98 (40% van € 389,94) per maand aan huurpenningen aan [eiser] verschuldigd was en voor de resterende periode tot het einde van de huurovereenkomst nihil.

3.11.

Op grond van hetgeen is geoordeeld in 3.4 heeft [gedaagde] over de maanden februari 2016 tot en met maart 2017 een bedrag van € 1.714,72 (14 maanden x € 122,48) te veel aan [eiser] betaald. Voor de maanden april 2017 tot en met juni 2017 heeft [gedaagde] , gelet op hetgeen is geoordeeld in 3.4. en 3.10.11 een bedrag van € 1.069,32 (3 x [€ 512,42 - € 155,98 = 356,44]) te veel aan [eiser] betaald. Voor de maanden juli en augustus 2017 heeft [gedaagde] een bedrag van € 1.024,84 (2 x € 512,42) te veel aan [eiser] betaald. De huur van september 2017 heeft [gedaagde] niet betaald. Dit brengt het totaalbedrag dat [gedaagde] te veel heeft betaald op € 3.808,88. Daar staat tegenover dat [eiser] op 30 augustus 2016 aan [gedaagde] een bedrag van € 3.689,42 heeft betaald naar aanleiding van de uitspraak van de huurcommissie van 20 juni 2016 terwijl de binding aan die uitspraak met deze procedure is komen te vervallen. Dit bedrag is destijds dus onverschuldigd betaald aan [gedaagde] en komt in aanmerking voor verrekening met het bedrag dat [gedaagde] nog van [eiser] te goed heeft, hetgeen tot de conclusie leidt dat [eiser] nog een bedrag van € 119,46 aan [gedaagde] dient te betalen. Dit bedrag zal in conventie worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente.

Schadevergoeding

3.12.

Primair heeft [gedaagde] schadevergoeding gevorderd op grond van artikel 6:162 BW. [eiser] heeft toerekenbaar onrechtmatig jegens hem gehandeld door hem te bedreigen en te intimideren, ruiten van het gehuurde in te (doen) gooien, het slot van het gehuurde te (doen) forceren, de internetkabel door te (doen) knippen, in het gehuurde in te (doen) breken en diverse bezittingen van [gedaagde] te (doen) vernielen. [gedaagde] heeft hierdoor schade geleden in de vorm van gemaakte kosten voor herstel van een geforceerd slot (meermaals), kosten voor herstel van schade aan ruiten, kosten voor de aanschaf van beveiligingscamera’s, en schade in de vorm van vernielde monitoren. [eiser] is gehouden deze schade, in totaal een bedrag van € 8 .283,73, te vergoeden, aldus [gedaagde] .

3.13.

Het is aan [gedaagde] om onderbouwd te stellen (en zo nodig te bewijzen) dat [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld. De gestelde gedragingen van [eiser] en het patroon daarvan heeft [eiser] nadrukkelijk betwist. Voorvallen die rond het gehuurde hebben plaatsgevonden kunnen niet in verband worden gebracht met tussen [gedaagde] en [eiser] gevoerde gesprekken, aldus [eiser] . De kantonrechter is van oordeel, mede in het licht van de betwistingen van [eiser] , dat [gedaagde] zijn stelling dat [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld onvoldoende heeft onderbouwd, zodat dit onrechtmatig handelen niet vast is komen te staan. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan verdere toetsing aan artikel 6:162 BW.

3.14.

Subsidiair heeft [gedaagde] gesteld dat [eiser] de geleden schade in de vorm van gemaakte kosten voor herstel van het slot en voor herstel van schade aan ruiten aan hem dient te vergoeden op grond van artikel 7:206 lid 3 BW. Hij vordert een bedrag van in totaal € 4.202,21, bestaande uit: € 1.080,53 met betrekking tot herstel van het slot en € 3.121,68 met betrekking tot herstel van de ruiten. De kosten van herstel van het slot heeft [gedaagde] onderbouwd met facturen van de firma [bedrijf 1] van 15 april 2013 (€ 173,03) en 10 mei 2013 (€ 792,55), met daarop de aantekening ‘voldaan’. Voorts heeft [gedaagde] een e-mail van 11 april 2017 overgelegd waarin [bedrijf 1] bevestigt dat deze bedragen en een bedrag van € 114,95 contant aan [bedrijf 1] zijn voldaan door [gedaagde] en diens moeder. De kosten van herstel van de ruiten heeft [gedaagde] onderbouwd met vier facturen van [bedrijf 2] van 7 juni 2013 (bedragen van € 1.207,09, € 119,99, € 631,08 en € 180,00), een factuur van 18 december 2013 (€ 135,00) en een factuur van 19 februari 2014 (€ 848,52). Voorts heeft [gedaagde] een e-mail van 10 april 2017 overgelegd waarin [bedrijf 2] bevestigt dat deze facturen volledig zijn betaald.

3.15.

[eiser] heeft betwist dat deze kosten voor zijn rekening komen. Op grond van het huurcontract en het Besluit kleine herstellingen komen deze kosten voor rekening van de huurder. Verder betwist [eiser] dat de gestelde schadeposten voor rekening van [gedaagde] zijn gekomen; zo ontbreken betalingsbewijzen.

3.16.

In artikel 7:206 lid 3 BW is bepaald dat als de verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim is, de huurder dit verhelpen zelf kan verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder kan verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

In artikel 7:217 is bepaald, voor zover hier relevant, dat de huurder verplicht is te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten. In artikel 7:240 BW is bepaald dat bij algemene maatregel van bestuur herstellingen kunnen worden aangewezen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen die krachtens artikel 217 voor rekening van de huurder zijn. Van de krachtens het onderhavige artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

In het Besluit kleine herstellingen (hierna: het Besluit) zijn vervolgens als kleine herstellingen aangewezen, voor zover hier relevant:

“d. het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, vervangen en vernieuwen van bestanddelen en onderdelen van de woonruimte, die gemakkelijk zijn te vervangen en zich binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde bevinden, waaronder in elk geval:

(…)

– deurknoppen en sloten, hang- en sluitwerk van de deuren en ramen;

(…)

h. het vervangen van beschadigde ruiten en ingebouwde spiegels, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn;”

3.17.

De kantonrechter overweegt dat weliswaar in artikel 10 van de huurovereenkomst staat dat glasschade voor rekening van de huurder komt, echter nu daarin de beperking ten aanzien van de daaraan verbonden kosten niet is opgenomen, is daarmee ten nadele van [gedaagde] van het Besluit afgeweken. Op grond van het Besluit speelt bij het bepalen voor wiens rekening de kosten komen bij het vervangen van beschadigde ruiten en herstel en vervanging van sloten de hoogte van de kosten een rol. Indien deze kosten noemenswaardig zijn, komen deze voor rekening van de verhuurder. Dit blijkt ook uit de Nota van Toelichting bij het Besluit (Staatsblad 2003, nr. 168). De kantonrechter is van oordeel dat ten aanzien van de kosten die [gedaagde] blijkens de facturen van 7 juni 2013 in mei 2013 heeft gemaakt voor vervanging van de ruit(en) niet kan worden gesteld dat aan de vervanging geen noemenswaardige kosten zijn verbonden nu dit een totaalbedrag van € 2.138,16 (€ 1.207,09 + € 119,99 + € 631,08 + € 180,00) betreft. Dit geldt eveneens voor de bedragen van € 848,52 en € 135,00. Ten aanzien van de kosten van de vervanging en het herstel van het slot is de kantonrechter van oordeel dat, gezien de gestelde bedragen tezamen, evenmin kan worden gesteld dat dit geen noemenswaardige kosten zijn. Met de facturen en de e-mailberichten heeft [gedaagde] de gemaakte kosten voldoende onderbouwd en ook dat deze (namens of door hem) zijn betaald. De gemaakte kosten komen de kantonrechter redelijk voor. De conclusie luidt dat [eiser] op grond van artikel 7:206 lid 3 BW in totaal een bedrag van € 4.202,21) aan [gedaagde] is verschuldigd. Dit bedrag zal in reconventie worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.18.

Op grond van het voorgaande zal [eiser] in conventie worden veroordeeld om aan [gedaagde] een bedrag van € 119,46 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding. De proceskosten zullen tussen partijen gecompenseerd worden nu partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld.

3.19.

In reconventie zal [eiser] worden veroordeeld om aan [gedaagde] een bedrag van € 4.202,21 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 525,00 aan salaris gemachtigde (3,5 punten x tarief € 300,00 x 0,5).

4.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

4.1.

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 119,46, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 augustus 2016 tot de voldoening;

4.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

4.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

4.5.

veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 4.202,21, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 augustus 2016 tot de voldoening;

4.6.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 525,00 aan salaris gemachtigde;

4.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 december 2017.