Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/446666 / KG ZA 17-701
Vonnis in kort geding van 24 oktober 2017
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. J.W. Janssens te Houten,
tegen
de stichting
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd te Amersfoort,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.R. Sterk en mr. N. Jacobs.
Partijen zullen hierna [eiser] en De Alliantie genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de akte eis in reconventie met producties,
- de mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden,
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van De Alliantie,
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Alliantie is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet. Als woningcorporatie is het de taak van De Alliantie om zorg te dragen voor een toegankelijke woningmarkt voor mensen met lagere- en middeninkomens. In het kader van deze doelstelling heeft De Alliantie woningen te koop aangeboden op basis van de “Koopgarantregeling”. Deze regeling houdt in - zeer kort samengevat - dat de woningen in erfpacht worden uitgegeven. Bij aankoop betaalt de koper een lager bedrag dan de getaxeerde marktwaarde (aangeduid als ‘korting’). Als gevolg van de lagere aankoopwaarde heeft de koper een ruimere hypothecaire financieringsmogelijkheid en zijn de maandlasten lager. Als de koper de woning wil verkopen is De Alliantie verplicht deze terug te kopen. Bij terugkoop wordt de marktwaarde van de woning bepaald door een onafhankelijke taxateur. De waardestijging of waardedaling ten opzichte van de waarde ten tijde van de aankoop wordt gedeeld tussen de verkoper en De Alliantie. Deze verdeling is afhankelijk van de verkregen korting bij aankoop van de woning.
2.2.
De stichting [naam stichting] (hierna: [naam stichting] ) begeleidt de aankoop en eventuele terugkoop van de woningen.
2.3.
[eiser] heeft op 10 december 2009 een koopgarantovereenkomst gesloten voor de toen nog te bouwen woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Bij uitgifte van de woning was de marktwaarde getaxeerd op € 220.000,00. De op grond van de Koopgarantregeling bepaalde korting bedroeg € 48.000,00 (21,8182%). De koopprijs die [eiser] heeft betaald bedroeg € 172.000,00.
2.4.
Begin januari 2017 heeft De Alliantie besloten om een aantal van de via de koopgarantregeling teruggekochte woningen aan de [straatnaam] te [woonplaats] te gaan verhuren in plaats van deze weer te verkopen onder de koopgarantregeling. Deze beleidswijziging was ingegeven door de constatering dat, gelet op de tussen De Alliantie, de Vereniging Huurdersbelangen en de gemeente Amersfoort gemaakte “Prestatieafspraken 2017” de voorraad sociale huurwoningen ontoereikend was om in de vraag te voorzien.
2.5.
Naar aanleiding van het voornemen van De Alliantie om de woning [adres] te gaan verhuren heeft op 28 februari 2017 een gesprek plaatsgevonden tussen De Alliantie en [eiser] . Daarbij is de mogelijkheid besproken dat [eiser] de woning terug verkoopt aan De Alliantie of dat hij de erfpacht- en koopgarantovereenkomst beëindigd met betaling van een afkoopsom.
2.6.
In een brief van 18 april 2017 aan [eiser] refereert [naam stichting] aan het contact tussen [eiser] en De Alliantie over het feit dat [eiser] de woning aan De Alliantie wil terug verkopen of eventueel de erfpacht- en koopgarantbepalingen wil beëindigen. In deze brief deelt [naam stichting] mee dat een taxateur wordt benoemd om de terugkoopprijs/afkoopsom te kunnen bepalen.
2.7.
Bij brief van 26 april 2017 heeft [naam stichting] aan [eiser] meegedeeld dat marktwaarde van de woning is getaxeerd op € 217.500,00. [naam stichting] heeft op basis van deze marktwaarde berekend dat de terugkoopprijs € 174.409,09 bedraagt. De afkoopsom bij beëindiging van de erfpacht en koopgarantbepalingen is vastgesteld op € 43.090,91. Het taxatierapport en de berekening van de terugkoopprijs en de afkoopsom is bij deze brief gevoegd. Na een e-mailwisseling tussen [naam stichting] en [eiser] over het taxatierapport en de uitkomst van de berekeningen van [naam stichting] heeft [eiser] in een e-mail van 17 mei 2017 aan De Alliantie meegedeeld dat hij bereid is om een afkoopsom te betalen van € 35.000,00. Vervolgens heeft de volgende e-mail correspondentie plaatsgevonden:
- een e-mail van 18 mei 2017 waarin De Alliantie, in antwoord op de e-mail van [eiser] van 17 mei 2017 meedeelt:
“(…)
Wij betreuren het ten zeerste dat de koopgarantbepalingen u niet helemaal duidelijk zijn. Verder wil ik u laten weten dat De Alliantie voor u een uitzondering heeft gemaakt om de erfpacht eventueel ook af te kunnen kopen. Om meer duidelijkheid te verschaffen wil ik u toch verwijzen naar [naam stichting] . Zij verzorgen ons terugkoopproces.
[naam stichting] heeft u twee berekeningen voorgelegd. Als u het niet eens bent met deze berekeningen adviseer ik u gebruik te maken van de Geschillenprocedure. De medewerker van [naam stichting] wil u dit proces graag nog een keer uitleggen.
Indien u akkoord gaat met een van de berekeningen worden wij hierover geïnformeerd door [naam stichting] .
(…)”
- een e-mail van 23 mei 2017 waarin [naam stichting] het volgende meedeelt aan [eiser] :
“(…)
Via mijn collega begreep ik dat u hebt besloten over te gaan tot beëindiging van de Erfpacht en Koopgarantbepalingen oftewel de afkoop daarvan.
De afkoopsom/tegenprestatie daartoe bedraagt € 43.090,91.
Er zal daarvoor een beëindigings-overeenkomst moeten worden opgesteld. De overdracht kan dan plaatsvinden op 12 juli a.s. Mocht u voorkeur hebben voor een andere datum wilt u dat dan aan ons doorgeven, dan zullen wij deze datum voorleggen aan de Alliantie.
Wilt u in de beëindigings-overeenkomst een financieringsvoorbehoud laten opnemen? Dit is uiteraard een gebruikelijk voorbehoud
(…)”
- een e-mail van 29 mei 2017 waarin [eiser] aan [naam stichting] meedeelt:
“(…)
Aan uw collega heb ik kenbaar gemaakt (omdat men dit vroeg) dat ik alles graag snel wil afhandelen. 12 juli is dus niet akkoord, gezien dit ruim 1,5 mnd later is/was.
(…)
Zelf heb ik al aangegeven dat ik elk moment kan. Geld het probleem niet is, dus tijd of voorbehoud van financiering enz is allemaal niet nodig.
(…).”
- een e-mail van 1 juni 2017 waarin De Alliantie het volgende aan [eiser] meedeelt:
“(…)
U heeft aangegeven bij stichting [naam stichting] dat u heeft besloten tot beëindiging van de Erfpacht en Koopgarantbepalingen ten behoeve van [adres] . Er is ondertussen opdracht gegeven aan [naam notariskantoor] om het dossier in behandeling te nemen en de overeenkomst op te stellen. Zij zullen dan ook contact met u opnemen voor het maken van een afspraak voor de ondertekening en levering.
(….).”
- een e-mail van 20 juni 2017 waarin De Alliantie aan [eiser] meedeelt:
“(…)
Zoals ik heb aangegeven in onderstaande mail is er opdracht gegeven aan [naam notariskantoor] om het dossier in behandeling te nemen de overeenkomst op te stellen. Naar ik begrijp heeft de notaris vorige week dinsdag contact met u gehad en bij u aangegeven dat zij een aanvang zullen gaan maken om de overeenkomst en akte op te stellen. Zodra deze door ons akkoord is bevonden en ondertekend zal de notaris contact met u opnemen voor het maken van een afspraak voor de ondertekening en levering.
[naam notariskantoor] heeft het dossier in behandeling, dus mocht u tussentijds vragen hebben kunt u bij hen terecht.
(…)”
2.8.
Bij e-mail van 11 juli 2017 heeft notariskantoor [naam notariskantoor] ( [naam notariskantoor] ) een ontwerp akte van levering aan [eiser] gezonden. In deze e-mail schrijft [naam notariskantoor] :
“(…)
Wij verzoeken u ervoor zorg te dragen, dat het door u nog te betalen bedrag, ten tijde van de ondertekening van de akte(n) is bijgeschreven op één van de op de nota van afrekening vermelde rekeningnummers (onder vermelding van het zaaknummer).
Zoals afgesproken, verwachten wij u op donderdag 20 juli 2017 om 11:15 uur op ons kantoor voor de ondertekening van de akten. (…)
(…)”
In de conceptakte van levering is een anti-speculatiebeding opgenomen dat luidt als volgt:
“Indien binnen twee (2) jaar na heden het verkochte door de koper of door zijn rechtverkrijgende(n) onder algemene titel, geheel of gedeeltelijk wordt verkocht, is de koper verplicht aan de verkoper of zijn rechtverkrijgende(n) onder algemene titel ten tijde van de juridische levering van het verkochte af te dragen het bedrag dat de marktwaarde van het verkochte te boven gaat. De marktwaarde is vastgesteld op tweehonderdzeventienduizend vijfhonderd euro (217.500,00)”
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis,
1. De Alliantie veroordeelt tot het aanbieden ter ondertekening van een beëindigingsovereenkomst /overeenkomst tot levering, die namens De Alliantie is ondertekend door een daartoe bevoegde persoon en waarvan de inhoud is overeenkomstig de conceptakte van levering, onder verbeurte van een dwangsom van €1.000,00 per dag, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, dat De Alliantie nalaat aan deze veroordeling te voldoen;
2. bepaalt dat het vonnis van de Voorzieningenrechter dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte, zowel ten aanzien van de beëindigingsovereenkomt/overeenkomst tot levering als ten aanzien van de akte van levering overeenkomstig de conceptakte van levering, zonder anti-speculatiebeding en met vermelding van de wettelijke bedenktijd;
3 veroordeelt in de kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat tussen partijen wilsovereenstemming bestond over de beëindiging van de tussen [eiser] en De Alliantie gesloten erfpacht- en koopgarantovereenkomst tegen betaling van een bedrag van € 43.090,01 als tegenprestatie van [eiser] . Volgens [eiser] heeft hij het (herhaalde) aanbod van De Alliantie aanvaard in mei 2017. Over een antispeculatiebeding zoals dat in de conceptakte van levering is opgenomen, bestaat geen wilsovereenstemming. [eiser] heeft dit anti-speculatiebeding niet aanvaard.
3.3.
De Alliantie stelt zich primair op het standpunt dat de vordering van [eiser] zich niet leent voor een kort geding. Toewijzing van de vordering zou De Alliantie er toe verplichten de woning te leveren zonder het anti-speculatiebeding. Omdat De Alliantie het bestaan van de overeenkomst betwist, houdt de vordering een verkapte vordering tot verklaring voor recht in dat de vermeende overeenkomst tot stand is gekomen. Een dergelijke vordering is in strijd met het karakter van de voorlopige voorziening. Voorts betwist De Alliantie dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Inhoudelijk betwist De Alliantie dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. Zij stelt daartoe dat [naam stichting] slechts namens De Alliantie een berekening van de hoogte van de afkoopsom heeft voorgelegd. Alleen over de hoogte van de afkoopsom hadden partijen overeenstemming bereikt. Nadat op dit punt overeenstemming was bereikt zouden partijen een beëindigingsovereenkomst/overeenkomst tot levering opstellen. Volgens De Alliantie is het gebruikelijk dat partijen bij het opstellen van de overeenkomst nadere onderhandelingen voeren over de voorwaarden waaronder de koop en levering zal geschieden.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
De Alliantie vordert in voorwaardelijke reconventie - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, in afwachting van een oordeel in de bodemprocedure over het al dan niet bestaan van een perfecte overeenkomst over het recht van [eiser] tot afkoop van de in de akte van erfpacht vervatte koopgarantregeling c.q. dat De Alliantie gehouden is het volle eigendom van de koopgarantwoning te leveren zonder anti-speculatiebeding, [eiser] verbiedt de koopgarantwoning door te verkopen, althans door te verkopen tegen een hogere verkoopprijs dan de thans vastgestelde marktwaarde van € 217.500,00, met de bepaling dat dit verbod bij verkoop in een kettingbeding wordt opgelegd aan de opvolgend verkrijger, op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom ter hoogte van het verschil tussen de verkoopprijs en thans vastgestelde marktwaarde van € 217.500,00;
met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding in reconventie.
4.2.
Aan haar vordering legt De Alliantie ten grondslag dat bij toewijzing van de vordering in conventie het [eiser] vrij staat om de woning op ieder gewenst tijdstip boven de marktwaarde van € 217.500,00 te verkopen. In dat geval ontstaat een onomkeerbare situatie, terwijl nog geen onherroepelijk oordeel is gegeven over het anti-speculatiebeding.
4.3.
[eiser] voert verweer.
5.De beoordeling
5.1.
Vanwege de samenhang zal de voorzieningenrechter de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk behandelen.
5.2.
Niet in geschil is dat de taxatie geldig is tot 25 oktober 2017. Ter onderbouwing van de spoedeisendheid heeft [eiser] naar voren gebracht dat een nieuwe taxatie mogelijk hoger uitvalt. Hij kan thans beschikken over het op de huidige taxatie gebaseerde bedrag van € 43.090,01. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] hiermee zijn spoedeisend belang voldoende aangetoond.
5.3.
De voorzieningenrechter volgt niet het betoog van De Alliantie dat de vordering in conventie zich niet leent voor behandeling in kort geding. Het betreft een vordering tot nakoming van een overeenkomst. Gelet op de hiernavolgende overwegingen is de voorzieningenrechter van oordeel dat in een eventuele bodemprocedure de rechtbank met een grote mate van zekerheid zal oordelen dat de overeenkomst waarvan [eiser] nakoming vordert tussen partijen tot stand is gekomen.
5.4.
Uit de e-mail van 23 mei 2017 van [naam stichting] blijkt dat [eiser] heeft ingestemd een afkoopsom van € 43.090,01 In deze e-mail wordt een concrete datum genoemd waarop de levering kan plaatsvinden. In deze e-mail noch in een van de daaraan voorafgaande e-mails is een mededeling gedaan waaruit zou kunnen blijken dat een anti-speculatiebeding deel zou kunnen uitmaken van de overeenkomst. Het enige punt waarover [naam stichting] verduidelijking van [eiser] vraagt is of er een financieringsvoorbehoud moet worden opgenomen. Het antwoord van [eiser] in zijn e-mail van 29 mei 2017 laat er geen twijfel over bestaan dat hij het aanbod heeft aanvaard zoals dat is verwoord in de e-mail van 23 mei 2017 en dat een financieringsvoorbehoud niet noodzakelijk is. Er zijn geen aanknopingspunten om te veronderstellen dat [eiser] rekening had behoren te houden met (de mogelijkheid) dat er nog nadere onderhandelingen zouden plaatsvinden over een anti-speculatiebeding. Het enkele feit dat het hier gaat om afkoop van de erfpacht- en koopgarantbepalingen is daarvoor onvoldoende. Zoals De Alliantie ter zitting heeft meegedeeld is dit punt bij aankoop van de woning niet aan de orde geweest, omdat destijds niet werd voorzien in de mogelijkheid van afkoop. De website van [naam stichting] waar [eiser] zich op beroept, waar wel informatie wordt gegeven over een eventuele afkoop, vermeldt slechts dat een vergoeding moet worden betaald die gelijk is aan de “kopers korting” die de betrokkene heeft gekregen en het aandeel van de corporatie in de waardeontwikkeling. Over een mogelijk anti-speculatiebeding wordt niet gerept. Integendeel, de website vermeldt: “Na afrekening is de woning helemaal van u zelf en bent u volledig vrij om de woning op de vrije markt te verkopen”. Verder acht de voorzieningenrechter van belang dat de e-mails van 1 juni 2017 en 20 juni 2017 die De Alliantie aan [eiser] heeft gezonden nadat hij het door [naam stichting] verwoorde aanbod had aanvaard, slechts praktische informatie over het inschakelen van de notaris voor het opstellen van de overeenkomst vermelden en de datum van ondertekening. Op grond van deze gang van zaken mocht [eiser] er gerechtvaardigd op vertrouwen dat, nadat hij het aanbod van De Alliantie had aanvaard, er een overeenkomst tot stand was gekomen tot beëindiging van de erfpacht- en de koopgarantovereenkomst tegen betaling van een afkoopsom van € 43.090,01.
5.5.
Over het betoog van de De Alliantie dat het niet strookt met haar maatschappelijke functie dat zij toestaat dat met koopgarantwoningen die eerder onder gunstige omstandigheden zijn gekocht, zonder restricties kan worden gespeculeerd en dat het onwenselijk is dat woningen uit een schaarse (sociale)woningvoorraad onttrokken kunnen worden om daar vervolgens winst op te maken, overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Gelet op haar taak op het gebied van de volkshuisvesting is het begrijpelijk dat De Alliantie wil voorkomen dat met goedkope (sociale) koopwoningen wordt gespeculeerd. Het gaat hier echter niet om de vraag welke verkoopvoorwaarden - uit oogpunt van het algemeen belang van de volkshuisvesting - wenselijk zijn, maar om de vraag of in het individuele geval van [eiser] en gelet op alle omstandigheden, een overeenkomst tot afkoop van de erfpacht- en koopgarantbepalingen tot stand is gekomen voor een bedrag van € 43.090,01. Gelet op hetgeen hiervoor in 5.4 is overwogen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat dat het geval is.
5.6.
Op grond van het voorgaande zal de voorzieningenrechter de vordering van [eiser] in zoverre toewijzen dat De Alliantie binnen een week na dit vonnis uitvoering dient te geven aan de met [eiser] gesloten overeenkomst dat de erfpacht- en koopgarantbepalingen worden beëindigd door betaling door [eiser] van een bedrag van € 43.0909,91.
5.7.
Ter zitting hebben partijen meegedeeld dat zij met elkaar in overleg zullen treden op welke wijze uitvoering zal worden gegeven aan het vonnis. Daarom ziet de voorzieningenrechter onvoldoende reden voor toewijzing van de verzochte dwangsom. Evenmin is er een grond om te bepalen dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een wettig opgemaakte leveringsakte.
5.8.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van [eiser] tot nakoming van hetgeen partijen zijn overeengekomen zwaarder weegt dan het belang van De Alliantie om er - in afwachting van een eventuele bodemprocedure - van verzekerd te zijn dat bij een eventuele verkoop van de woning boven de thans vastgestelde marktwaarde het voordeel niet aan [eiser] toekomt. De vordering in reconventie zal daarom worden afgewezen.
5.9.
De Alliantie zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en in reconventie worden veroordeeld.
5.10.
De kosten aan de zijde van [eiser] in conventie worden begroot op:
- dagvaarding € 97,13
- griffierecht 287,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.200,13
5.11.
De kosten aan de zijde van [eiser] in reconventie worden begroot op € 408,00 (factor 0,5 × tarief € 816,00) voor salaris advocaat.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
draagt De Alliantie op binnen een week na dit vonnis uitvoering te geven aan de met [eiser] gesloten overeenkomst dat de erfpacht- en koopgarantbepalingen worden beëindigd door betaling door [eiser] van een bedrag van € 43.0909,91,
6.2.
veroordeelt De Alliantie in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.200,13, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.4.
wijst de vorderingen af,
6.5.
veroordeelt De Alliantie in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 408,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in conventie en in reconventie
6.6.
veroordeelt De Alliantie in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. The-Kouwenhoven en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2017. [1]