ECLI:NL:RBMNE:2017:59

• Datum uitspraak: 11 januari 2017
• Publicatiedatum: 5 januari 2017
• Zaaknummer: 5318078 UC EXPL 16-12090
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J. Reitsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot terugbetaling van onverschuldigde bemiddelingskosten in huurzaak

In deze zaak vordert eiser, wonende in Spanje, een terugbetaling van bemiddelingskosten die hij heeft betaald aan gedaagde, een eenmanszaak die bemiddelt bij de huur van onroerend goed. Eiser heeft in juni 2012 een woning bezichtigd en heeft op 3 juli 2012 een bemiddelingsovereenkomst ondertekend. Eiser stelt dat er geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen en dat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald. Gedaagde heeft verweer gevoerd en stelt dat hij wel degelijk de opdracht heeft gekregen om een woning te vinden en dat hij hiervoor werkzaamheden heeft verricht. De kantonrechter heeft de vordering van eiser toegewezen, oordelend dat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald omdat er geen redelijke tegenprestatie tegenover stond. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de bemiddelingskosten nietig zijn op grond van artikel 7:264 lid 2 BW, omdat de overeengekomen kosten niet in verhouding stonden tot de geleverde diensten. Eiser heeft recht op terugbetaling van de bemiddelingskosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de datum van betaling. Daarnaast is gedaagde veroordeeld in de proceskosten van eiser.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 5318078 UC EXPL 16-12090 MG/28934

Vonnis van 11 januari 2017

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] , Spanje,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: Invorderingsbedrijf B.V.,

tegen:

[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 juli 2016, met producties,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- de conclusie van repliek, met producties.

[gedaagde] heeft ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld niet van dupliek gediend.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De eenmanszaak van [gedaagde] handelt volgens het uittreksel uit de Kamer van Koophandel onder de handelsnamen [handelsnaam 1] en [handelsnaam 2] . Deze onderneming bemiddelt bij de handel, huur of verhuur van onroerend goed. De websites van [gedaagde] zijn www. [website 1 van gedaagde] en www. [website 2 van gedaagde]

2.2.

Eind juni 2012 heeft [eiser] , door tussenkomst van [gedaagde] , de woning aan de [adres] te [woonplaats] bezichtigd, waarna [eiser] heeft besloten de woning te willen huren.

2.3.

Per e-mail van 2 juli 2012 heeft [gedaagde] aan [eiser] verzocht om een aantal documenten te verschaffen aan [gedaagde] zodat hij het huurcontract kon opstellen. Voorts staat in de e-mail voor zover hier van belang:

“(..) Naast de huursom dienen ook de borgsom (795euro) + de bemiddelingskosten (795 + 19% btw = 946,05) voor ons makelaarskantoor voor vrijdag betaald te zijn. Hiervoor sturen we je nog een factuur. (..)”

2.4.

Op 3 juli 2012 heeft [eiser] een overeenkomst tot ‘bemiddeling tot aanhuur’ ondertekend, die inhoudt, voor zover hier van belang:

“(..)
Hierbij geen u [gedaagde] van [naam makelaar] de opdracht tot het zoeken van een geschikte woning welke aan uw wensen voldoet. Enkel in het geval er een geschikte woning wordt gevonden bent u kosten voor aanhuurbemiddeling verschuldigd. De bemiddelingskosten bedragen 1 maand huur exclusief 19% BTW.

Heeft [gedaagde] de aanhuuropdracht naar tevredenheid voldaan? : Ja (..)”

2.5.

[eiser] heeft op de e-mail van 2 juli 2012 op 3 juli 2012 als volgt gereageerd:

“Hierbij de gevraagde gegevens. Zodra ik de factuur ontvang zal ik deze direct overmaken naar de rekening.

Is er eventueel nog een mogelijkheid om in de avond of ’s ochtendsvroeg deze week de maten op te nemen van de woonkamer en slaapkamer ? (..)”

2.6.

Op 4 juli 2012 heeft [gedaagde] aan [eiser] per e-mail een huurovereenkomst woonruimte toegestuurd. In de begeleidende tekst staat:

“(..) Hierbij het huurcontract. (..) Graag zouden we deze vrijdag a.s. met jou willen tekenen en direct de sleutels willen overhandigen. Het telefoonnummer van de verhuurder is (..) Tevens bijgesloten de bemiddelingsfactuur.”

2.7.

[gedaagde] heeft de factuur voor bemiddelingskosten ter hoogte van € 946,05 op 4 juli 2012 voldaan.

2.8.

Per brief van 9 juni 2016 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld met de betaling van de hem op 1 mei 2016 verzonden factuur voor de (terugbetaling van de) bemiddelingskosten en [gedaagde] aangemaand dit bedrag binnen 5 dagen na dagtekening van de brief aan de gemachtigde te betalen. Op 22 juni 2016, 28 juni 2016 en 4 juli 2016 zijn herinneringsbrieven aan [gedaagde] gestuurd.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen € € 1.159.61 (bestaande uit € 946,05 aan hoofdsom, € 41,85 aan handelsrente tot 21 juli 2016 en € 171,71 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf 21 juli 2016 tot de voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser] dat hij de bemiddelingskosten onverschuldigd heeft betaald, nu tussen [eiser] en [gedaagde] geen bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen is. Subsidiair stelt [eiser] dat hij de bemiddelingskosten onverschuldigd heeft betaald omdat de bemiddelingsovereenkomst op grond van artikel 7:264 lid 2 BW nietig is, nu de overeengekomen bemiddelingskosten niet redelijk zijn. Ten eerste omdat tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat en ten tweede omdat zich de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie voordoet, aldus steeds [eiser] .

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft aan zijn vordering primair ten grondslag gelegd dat geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd en gewezen op de op 3 juli 2012 ondertekende overeenkomst. Hoewel [gedaagde] niet heeft betwist dat het ondertekenen van de bemiddelingsovereenkomst een voorwaarde was om als huurder van de woning in aanmerking te komen, heeft [eiser] geen beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de overeenkomst (wat daar verder ook van zij), zodat de primaire grondslag van de vordering geen hout snijdt.

4.2.

[eiser] heeft subsidiair een beroep gedaan op artikel 7:264 lid 2 BW. Deze bepaling houdt in dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende een woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig is. In de wetsgeschiedenis van artikel 7:264 BW (Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p. 31) valt te lezen dat het er bij dit artikel vooral om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. In aanvulling daarop overweegt de Hoge Raad in het arrest van 6 april 2012 (LJN: BV1767): “
Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door de wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. ” Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 BW beoogt te bieden formuleert de Hoge Raad vervolgens het uitgangspunt dat van een niet redelijk voordeel sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Ook is van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW sprake indien zich de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie voordoet.

4.3.

De kantonrechter zal eerst ingaan op de vraag of tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie stond.

4.4.

[eiser] heeft gesteld dat tegenover de bedongen bemiddelingskosten geen prestatie stond die enig voordeel voor [eiser] heeft opgeleverd. De werkzaamheden die [gedaagde] heeft uitgevoerd bestonden slechts uit het te huur aanbieden van de woonruimte, het begeleiden van de bezichtiging, het opstellen van de huurovereenkomst en het begeleiden van de oplevering. Dit zijn de gebruikelijke werkzaamheden om tot verhuur van een woning te komen.

4.5.

[gedaagde] heeft betwist dat tegenover de bemiddelingskosten geen of een verwaarloosbare tegenprestatie stond. Hij heeft aangevoerd dat hij diverse werkzaamheden heeft verricht, waaronder het geven van advies en voorlichting, het organiseren en begeleiden van meerdere bezichtigingen, het onderhandelen met de verhuurder en het opstellen van het huurcontract.

4.6.

De kantonrechter is van oordeel dat de prestatie van [gedaagde] die tegenover de bedongen bemiddelingskosten stond, verwaarloosbaar is. [eiser] heeft gesteld dat hij geen opdracht tot het zoeken van een woning heeft gegeven aan [gedaagde] , maar dat hij de woning zelf heeft gevonden via funda.nl en dat hij via deze website werd doorverwezen naar [gedaagde] om een afspraak voor een bezichtiging te kunnen maken. Hoewel [gedaagde] daartegen heeft aangevoerd dat [eiser] wel degelijk de opdracht had gegeven om een woning voor hem te vinden, dat hij meerdere woningen heeft bezichtigd met [eiser] en hij de woning aan de [adres] voor [eiser] heeft gevonden, dateert de overeenkomst tot ‘bemiddeling bij aanhuur’ pas van 3 juli 2012. Op die datum had [eiser] de woning aan de [adres] al bezichtigd en te kennen gegeven dat hij de woning wilde huren. Bovendien had [gedaagde] vóór die datum reeds aan [eiser] gevraagd om zijn gegevens om het huurcontract te kunnen opstellen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde] zijn stelling dat hij meerdere bezichtigingen heeft begeleid en de woning aan de [adres] voor [eiser] heeft gevonden, onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] de bezichtiging heeft begeleid, het huurcontract heeft opgesteld en de oplevering heeft begeleid. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat hij ook heeft onderhandeld met de verhuurder, maar deze stelling heeft hij verder niet onderbouwd. De door [gedaagde] geleverde prestatie is ten opzichte van de door [eiser] betaalde vergoeding van € 946,05 dan ook verwaarloosbaar. Daar komt bij dat de vergoeding bedongen is op een moment dat [eiser] zich in een zeer afhankelijke positie ten opzichte van [gedaagde] bevond. Zoals hiervoor is overwogen was de woning al bezichtigd, had [eiser] al te kennen gegeven dat hij de woning wilde huren en was [gedaagde] bezig met het opstellen van het huurcontract. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat het ondertekenen van deze overeenkomst een voorwaarde was voor het aangaan van de huurovereenkomst. Artikel 7:264 lid 2 BW beoogt het overeenkomen van bemiddelingskosten in een dergelijke ongelijkwaardige relatie nu juist te voorkomen.

4.7.

Nu de kantonrechter van oordeel is dat sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW omdat tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie stond, hoeft de vraag of zich de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie voordoet niet te worden beantwoord.

4.8.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, luidt de conclusie dat het beding op grond waarvan bemiddelingskosten dienden te worden betaald nietig is en de deze kosten daarom onverschuldigd betaald zijn. De gevorderde hoofdsom is dan ook toewijsbaar.

4.9.

[eiser] heeft gevorderd de wettelijke handelsrente over de hoofdsom toe te wijzen vanaf 4 juli 2012 dan wel vanaf de dag der dagvaarding. Voor het toewijzen van wettelijke handelsrente is vereist dat sprake is van een handelsovereenkomst. Nu de hoofdsom is verschuldigd op grond van onverschuldigde betaling is geen sprake van een handelsovereenkomst. Dat betekent dat geen handelsrente, maar wettelijke rente toewijsbaar is. Deze rente is verschuldigd vanaf de datum van betaling van het (onverschuldigd betaalde) bedrag. Nu [eiser] heeft gesteld dat hij het bedrag op 4 juli 2012 heeft betaald en dit niet is betwist door [gedaagde] , zal de wettelijke rente over de hoofdsom worden toegewezen vanaf 4 juli 2012 tot de dag van algehele voldoening.

4.10.

[eiser] vordert een bedrag dat is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De kantonrechter zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal worden afgewezen. Uit de door [eiser] gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.

4.11.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 107,39

- griffierecht € 223,00

- salaris gemachtigde €
200,00 (2 punten x tarief € 100,00)

Totaal € 530,39

4.12.

In plaats van de gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten zal de wettelijke rente over de proceskosten worden toegewezen.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 946,05 met de wettelijke rente over € 946,05 vanaf 4 juli 2012 tot de voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 530,39, waarin begrepen € 200,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Reitsma, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2017.