Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/433467 / HA ZA 17-193
Vonnis van 1 november 2017 (bij vervroeging)
in de zaak van
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS/VVE [eiseres sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de vereniging
VERENIGING VAN ONDEREIGENAARS [eiseres sub 2],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
3. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [eiseres sub 3],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
4.
[eiser sub 4],
[eiser sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[eiser sub 5],
[eiser sub 5],
wonende te [woonplaats] ,
6.
[eiser sub 6]
[eiser sub 6]
wonende te [woonplaats] ,
7.
[eiser sub 7]
[eiser sub 7]
wonende te [woonplaats] ,
8.
[eiser sub 8]
[eiser sub 8]
wonende te [woonplaats] ,
9.
[eiser sub 9]
[eiser sub 9]
wonende te [woonplaats] ,
10.
[eiser sub 10]
[eiser sub 10]
wonende te [woonplaats] ,
11
[eiser sub 11A] EN [eiser sub 11B]
[eiser sub 11A] EN [eiser sub 11B]
wonende te [woonplaats] ,
12.
[eiser sub 12A] EN [eiser sub 12B]
[eiser sub 12A] EN [eiser sub 12B]
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. P.J. den Boef te Houten,
tegen
de stichting
STICHTING VIVESTE,
gevestigd te Houten,
gedaagde,
advocaat mr. T. de Nijs te Woerden.
Partijen zullen hierna VVE c.s. en Viveste genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 mei 2017,
- de brief van Viveste van 18 september 2017 met productie,
- de brief van VVE c.s. van 20 september 2017, met producties,
- het proces-verbaal van de comparitie van 3 oktober 2017.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Viveste is een woningcorporatie. Zij is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet. Dit betekent dat zij zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en haar financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten.
2.2.
Op 8 april 2008 heeft Viveste met de gemeente [plaatsnaam] een overeenkomst gesloten (“Overeenkomst op hoofdlijnen lege plekken [plaatsnaam] -vinex; hierna: de overeenkomst op hoofdlijnen). In artikel 3.3 van deze overeenkomst is overeengekomen - voor zover hier van belang - dat Viveste onder de van toepassing verklaarde “KOOPGARANT©-licentie” starterswoningen op de markt zal brengen en deze zal uitzetten aan de “doelgroep van beleid” en daarbij de fiscaal toegestane korting op de marktwaarden van de woningen zal verlenen. In artikel 3.5 van deze overeenkomst is bepaald:
“Het staat Viveste vrij om van de in deze Overeenkomst genoemde starterswoningen in het kader van haar strategisch voorraadbeheer de woningen andersoortig te exploiteren om zo aan de veranderende vraag uit de markt blijvend en dynamisch te kunnen voldoen met in acht name van de volgende bepalingen: Indien gedurende de periode van 15 jaar, te rekenen vanaf de datum van ondertekening van deze overeenkomst, een woning muteert, zal Viveste deze woning gedurende 3 maanden als starterswoning overeenkomstig de “KOOPGARANT©-licentie” aanbieden aan de doelgroep van beleid, zoals staat opgenomen in de regionale huisvestingsverordening regio Utrecht, versie 1 januari 2007. Indien er gedurende deze periode van 15 jaar meer dan 3 mutatiemomenten zijn van een en dezelfde woning, staat het Viveste vrij deze woning andersoortig te exploiteren. Indien gedurende de periode van 15 jaar bij mutatie na een aanbiedingsperiode van 3 maanden geen KOOPGARANT overeenkomst is gesloten, staat het Viveste eveneens vrij de woning te exploiteren. Na afloop van de termijn van 15 jaar staat het Viveste geheel vrij de woningen andersoortig te exploiteren.”
2.3.
Vanaf 2008 heeft Viveste aan starters op de woningmarkt (de doelgroep als bedoeld in de overeenkomst op hoofdlijnen) woningen te koop aangeboden met een korting op de marktwaarde . De woningen werden verkocht onder de “Koopgarant-constructie”
Viveste heeft adviesbureau [naam adviesbureau] de verkopen laten begeleiden. [naam adviesbureau] heeft in dat kader een brochure uitgegeven. Deze brochure vermeldt:
(…)
WAT IS KOOPGARANT?
Als u een woning koopt met Koopgarant krijgt u korting op de marktwaarde van de woning. Hierdoor vallen de maandlasten lager uit. U wordt volledig eigenaar van de woning; de hypotheekrente is aftrekbaar, u bent zelf verantwoordelijk voor het onderhouden van de woning. Als u wilt verhuizen, koopt Viveste de woning binnen drie maanden van u terug. Deze terugkoopgarantie verzekert u van een snelle verkoop. De waardestijging of waardedaling wordt gedeeld tussen u en Viveste. De verdeling is afhankelijk van de verkregen korting. Hiervoor gelden landelijk vastgestelde verdelingspercentages. De marktwaarde van eventueel door u zelf aangebrachte veranderingen komt 100% ten goede aan de eigenaar en blijft buiten de waardedeling.
(…)
VOORBEELDEN
Om u het principe van de korting en het verdelen van winst of eventueel verlies uit te leggen, geven we enkele rekenvoorbeelden. Bij de terugkoop wordt de waarde van de woning door een onafhankelijke taxateur vastgesteld. Op basis van het vooraf vastgestelde percentage wordt winst of eventueel verlies gedeeld tussen u en Viveste. (…).”
De brochure geeft een rekenvoorbeeld van zowel een verkoop van een Koopgarantwoning met winst als van een verkoop met verlies.
2.4.
Eisers 4 tot en met 12 hebben met Viveste een Koopgarantovereenkomst gesloten. Eisers 1 tot en met 3 zijn de verenigingen van eigenaars van de appartementen in de complexen waarin de woningen van eisers 4 tot met 12 zijn gelegen.
2.5.
Een memo van 18 januari 2016 (hierna: het memo) van [A] , beleidsmedewerker wonen van de gemeente [plaatsnaam] (hierna: de beleidsmedewerker), aan het college van BenW van de gemeente [plaatsnaam] vermeldt dat Viveste ongeveer 8 jaar geleden zo’n 200 woningen in de markt heeft gezet in “maatschappelijk gebonden eigendom”. Daarna volgt een toelichting over de systematiek van de Koopgarantwoningen. Het memo vermeldt verder dat dit instrument om startende huishoudens te helpen goed heeft gewerkt, maar dat er inmiddels ontwikkelingen zijn waardoor Viveste wil stoppen met deze constructie, de woningen wil terugkopen als de mogelijkheid zich voordoet en de woningen als sociale huurwoningen wil exploiteren. Als redenen voor deze beleidswijzigingen worden genoemd:
- dat met de nieuwe woningwet (2015) het werkveld van corporaties is ingeperkt tot het verhuren en exploiteren van sociale huurwoningen,
- dat de corporaties verplicht zijn op hun balans de terugkoopverplichting op te nemen, hetgeen financieel/fiscaal zwaar weegt voor Viveste en
- de vast te stellen Woonvisie van de gemeente [plaatsnaam] . Door langzaam maar zeker deze woningen weer als huurwoning te exploiteren wordt een stap in de goede richting gezet in
de transformatie naar meer kleinere en goedkopere sociale huurwoningen. Onder het kopje “Consequenties” vermeldt het memo:
Het gevolg is dat het aantal goedkope koopwoningen afneemt, maar dat het aantal goedkope sociale huurwoningen (kleine wooneenheden voor met name eenpersoonshuishoudens) dus evenredig toeneemt. Het gevolg daarmee is dat deze woningen langer als volkshuisvestelijk instrument ingezet kunnen worden. Dat zou niet het geval zijn als de Koopgarant-constructie wordt voortgezet, omdat afgesproken is dat Viveste na 15 jaar de woningen (na terugkoop) definitief marktconform had kunnen verkopen zonder terugkoopverplichting.
Door deze woningen als sociale huurwoningen te gaan voortzetten wordt een stap in de goede richting gezet wat betreft de transformatieopgave van Viveste.
2.6.
In een e-mail van 3 februari 2016 heeft de beleidsmedewerker aan Viveste meegedeeld:
“(…)
Even bij deze een terugkoppeling over de koopgarantwoningen. Dit is besproken in B&W 26-1-16. Het college heeft kennisgenomen van de wens van Viveste om te stoppen met de koopgarantconstructie voor ongeveer 200 woningen en de wens om deze woningen terug te brengen naar de sociale huur. Het college heeft begrip voor het voornemen en is van mening dat dit een stap in de goede richting is wat betreft de transformatieopgave van Viveste. Het college is derhalve akkoord.
(…)”
2.7.
In de op 8 maart 2016 vastgestelde Woonvisie van de gemeente [plaatsnaam] voor de periode 2016-2025 (hierna: Woonvisie 2016-2025) staat onder meer het volgende:
“Thema 3: voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad
In [plaatsnaam] is behoefte aan ongeveer 5.000 sociale huurwoningen. Momenteel voldoet de woningvoorraad van Viveste voor een groot deel (plm 80%) niet aan het huidige rijksbeleid voor de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens (‘de volkshuisvestelijke doelgroep’). Een aanzienlijk deel van de woningen is namelijk van een dermate hoog niveau qua oppervlak, kwaliteit en potentiële huurprijs dat dit eerder geschikt is voor huishoudens met een hogere inkomenspositie dan de volkshuisvestelijke doelgroep.
Viveste staat dus voor de opgave om te voldoen aan de (toekomstige) behoefte op basis van passende woningen (op WWS punten) met een financieel duurzame businesscase. Deze opgave bestaat uit het transformeren en verkopen van ongeveer 2.000 woningen.”
2.8.
Bij brief van 21 maart 2016 (hierna aangeduid als het besluit van 21 maart 2016) heeft Viveste de eigenaren het volgende meegedeeld:
“(…)Viveste wil haar woningvoorraad sociale huurwoningen uitbreiden met kleine, goedkope woningen. Daarom hebben we besloten de Koopgarantwoningen die wij terug kopen te gaan verhuren.
Veranderingen op de woningmarkt
Viveste heeft veel grote huurwoningen in haar bezit. In de toekomst neemt de vraag naar kleinere, goedkopere huurwoningen toe. Door de woning niet opnieuw te verkopen, maar in de verhuur te nemen kan Viveste haar voorraad sociale huurwoningen uitbreiden.
Gevolgen voor uVoor u verandert er niets. Als u wilt verhuizen verkoopt u uw woning aan Viveste onder de voorwaarden die bij de verkoop zijn overeengekomen. Viveste zal deel uit gaan maken van de VvE. (…).”
2.9.
Bij vonnis van 26 oktober 2016 heeft de voorzieningenrechter de vordering van VVE c.s. in kort geding toegewezen en Viveste veroordeeld om het besluit zoals verwoord in de brief van 21 maart 2016 (teruggekochte Koopgarantwoningen als (sociale) huurwoning in de markt te zetten) te staken en gestaakt te houden voor een periode van een jaar.
2.10.
Bij beschikking van 3 mei 2017 heeft de rechtbank het verzoek van VVE c.s. om een voorlopig deskundigenbericht te bevelen toegewezen en de heer [B] , taxateur bij [naam taxatiebureau] als deskundige (hierna de deskundige) benoemd. Hij diende de rechtbank (onder meer) voor te lichten over de (hoogte van de) (eventuele) ontstane waardedaling die wordt veroorzaakt door het besluit van Viveste van 21 maart 2016. De deskundige heeft op 27 augustus 2017 een rapport uitgebracht en daarin geconcludeerd:
“In zijn algemeenheid kan niet worden gesteld dat er een waardedrukkende invloed uitgaat van sociale huurwoningen (als omgevingsfactor) op naburige koopwoningen.
In de geschetste omstandigheden kan dat ook niet gezegd worden van de ‘sociale’ koopgarantwoningen van verzoekers te [plaatsnaam] , die in beginsel sowieso op enig moment door Viveste konden worden verhuurd”
3.Het geschil
3.1.
VVE c.s. vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis
- primair voor recht verklaart dat Viveste toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de Koopgarantovereenkomst en dat zij gehouden is de uitvoering van het besluit van 21 maart 2016 te staken en gestaakt te houden, dat er een verbod geldt tot verhuur van terug verkochte Koopgarantwoningen en dat deze woningen exclusief als Koopgarantwoningen door Viveste dienen te worden verkocht;
- subsidiair voor recht verklaart dat Viveste onrechtmatig handelt en de uitvoering van het besluit van 21 maart 2016 per direct dient te staken en gestaakt te houden;
- voor recht verklaart dat Viveste aansprakelijk is voor de door eisers 4 tot en met 12 geleden en nog te lijden schade, zowel materieel als immaterieel, ten gevolge van het besluit van 21 maart 2016;
- Viveste gebiedt om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de uitvoering van het besluit van 21 maat 2016 te staken en gestaakt te houden, op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 5.000,00 per dag, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, dat Viveste in strijd met dit gebod handelt,
- Viveste veroordeelt in de door VVE c.s. geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat,
- met veroordeling van Viveste in de kosten van deze procedure.
3.2.
VVE c.s. is het niet eens met het besluit van Viveste om koopgarantwoningen te gaan verhuren als sociale huurwoning. Zij legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Viveste door verhuur van de teruggekochte woningen in strijd handelt met de Koopgarantovereenkomsten en de mededelingen die ten tijde van de koop zijn gedaan en onrechtmatig handelt ten opzichte van VVE c.s. VVE c.s. stelt dat Viveste zich met de Koopgarantovereenkomst ten opzichte van de eigenaren heeft verplicht een goed woon- en leefklimaat te bieden, de leefbaarheid te bevorderen en de waarde van de woningen te behouden. Op grond van de Koopgarantovereenkomst en de mededelingen van Viveste behoren de woningen deel uit te maken van een project van koopwoningen. De afwezigheid van deze eigenschap is een tekortkoming in de zin van artikel 7:17 BW en artikel 6:265 BW. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft VVE c.s. verwezen naar de volgens haar toepasselijke koop-aannemingsovereenkomsten (in het geval er sprake is van koop door een eerste bewoner) of koopovereenkomsten (in het geval er sprake was van een opvolgend koper), de akten van levering en de akten vaststelling erfpacht- en koopgarantbepalingen, die een onlosmakelijk deel uitmaken van de Koopgarantovereenkomsten. In de dagvaarding heeft VVE c.s. de volgens haar relevante gedeelten uit de hiervoor genoemde stukken aangehaald. Aan haar standpunt dat Viveste onrechtmatig heeft gehandeld legt VVE c.s. ten grondslag dat bij het besluit van 21 maart 2016 geen rekening is gehouden met de belangen van de eigenaren van de Koopgarantwoningen en voorbij is gegaan aan het gegeven dat vermenging van koopwoningen met sociale huurwoningen binnen hetzelfde wooncomplex leidt tot waardevermindering van de koopwoningen. In dit verband verwijst zij naar het taxatierapport van taxateur [C] waarin de voorgenomen sociale huur is genoemd als ‘zwak’ of ‘bedreigend’ punt en het oordeel van de voorzieningenrechter in het vonnis van 26 oktober 2016 . Volgens VVE c.s. is er sprake van vermindering van het woongenot. Zij stelt dat er vernielingen zijn aangetroffen in de gemeenschappelijke ruimten, hetgeen in het verleden, toen er nog uitsluitend sprake was van koopwoningen, niet voorkwam.
3.3.
Viveste betwist dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de Koopgarantovereenkomsten of dat zij onrechtmatig heeft gehandeld ten opzichte van VVE c.s.. Zij wijst erop dat met de Koopgarantovereenkomsten de woningen in erfpacht zijn uitgegeven en zij dus (bloot) eigenaar is gebleven van de woningen. Viveste stelt dat na terugkoop van de woningen het recht van erfpacht teniet gaat en Viveste weer volledig eigenaar is. Viveste mag na de terugkoop in beginsel zelf bepalen wat zij met de woningen wenst te doen. Viveste benadrukt het feit dat zij een toegelaten instelling is in de zin van artikel 19 van de Woningwet, dat het besluit van 21 maart 2016 is ingegeven door het belang van volkshuisvesting en dat daarbij de wijzigingen in de Woningwet per 1 juli 2015 een rol hebben gespeeld. Viveste heeft in dit verband toegelicht dat de herziening van artikel 45 Woningwet er bewust op is gericht om de activiteiten van toegelaten instellingen te beperken en zo veel mogelijk terug te brengen tot de kerntaak, dat wil zeggen het verhuren van sociale huurwoningen. Verder is volgens Viveste de verhouding tussen de woningcorporaties en gemeenten gewijzigd, doordat in het herziene artikel 41 Woningwet is bepaald dat toegelaten instellingen naar redelijkheid bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeenten waarin zij feitelijk werkzaam zijn, en dat zij haar middelen bij voorrang inzet om die bijdrage te realiseren. Viveste wijst erop dat het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente [plaatsnaam] , zoals dat is neergelegd in de Woonvisie 2015-2025, er toe leidt dat Viveste kleinere appartementen als huurwoning beschikbaar moet maken. Door de teruggekochte koopgarantiewoningen te gaan verhuren zet Viveste haar middelen bij voorrang en zo efficiënt mogelijk in om haar bijdrage te leveren aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente [plaatsnaam] . Voorts betwist Viveste dat VVE c.s. als gevolg van het gaan verhuren van de koopgarantiewoningen schade heeft geleden of zal lijden. Volgens haar is de waardedaling vanaf 2008 niet te wijten aan het gaan verhuren van de woningen, maar is deze te relateren aan de economische ontwikkelingen. Zij stelt daartoe dat de prijs van de woningen in de woningcomplexen na een dieptepunt in 2014/2015 vrijwel overal weer aan het stijgen is. Verder heeft zij de stelling van VVE c.s. betwist dat het woon- en leefklimaat in de wooncomplexen nadelig wordt beïnvloed door aanwezigheid van (sociale) huurders. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst Viveste naar het rapport van de deskundige.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De doelstellingen van de verengingen van eigenaars van de wooncomplexen (eisers 1 tot en met 3) is - onder meer - het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. De verenigingen van eigenaars hebben dan ook voldoende onderbouwd dat zij een eigen processueel belang hebben in deze procedure. Het feit dat niet alle bewoners (ook) individueel in deze procedure optreden en/of het eens zijn met de stellingen die in deze procedure door VVE c.s. zijn ingenomen, zoals Viveste betoogt, kan daar niet aan afdoen.
4.2.
De Koopgarantconstructie houdt - kort samengevat- het volgende in. De woningen worden in erfpacht uitgegeven. De koper moet behoren tot de doelgroep (starter op de woningmarkt met een bepaald maximaal inkomen). De marktwaarde van de woning wordt voorafgaand aan de koop bepaald door een onafhankelijke taxateur. Bij aankoop betaalt de koper een lager bedrag dan de getaxeerde marktwaarde (aangeduid als ‘korting’). Als gevolg van de lagere aankoopwaarde is hypothecaire financiering makkelijker en zijn de maandlasten lager. Als de koper de woning wil verkopen wordt deze binnen drie maanden door Viveste teruggekocht. Bij terugkoop wordt de marktwaarde van de woning bepaald door een onafhankelijke taxateur. De waardestijging of waardedaling ten opzichte van de waarde ten tijde van de aankoop wordt gedeeld tussen de verkoper en Viveste. Deze verdeling is afhankelijk van de verkregen ‘korting’ bij aankoop van de woning.
4.3.
Bij de beoordeling van de - door VVE c.s. gestelde, en door Viveste betwiste - waardevermindering van de Koopgarantwoningen zal de rechtbank het rapport van de deskundige als uitgangspunt nemen. Dit rapport is tot stand gekomen op basis van de beschikking van de rechtbank. Partijen zijn in beginsel gebonden aan een dergelijk deskundigenbericht. De bezwaren die VVE c.s. tegen het rapport heeft gemaakt brengen de rechtbank niet tot de conclusie dat in dit geval een uitzondering moet worden gemaakt. Het bericht voldoet aan de daaraan te stellen eisen van onpartijdigheid, consistentie, inzichtelijkheid en logica. Dat VVE c.s. het niet eens is met de uitkomst kan daar niet aan afdoen. De rechtbank acht het rapport deugdelijk van opzet en de conclusies van de deskundige goed gemotiveerd.
4.4.
In het rapport heeft de deskundige overwogen dat er in zijn algemeenheid niet kan worden gesteld dat er een waardedrukkende invloed uitgaat van sociale huurwoningen in de directe omgeving op de marktwaarde van een koopwoning. De deskundige heeft de stelling
“sociale huurders hebben geen eigendom, gebruiken de eigendom van een ander en hebben daarom minder binding met hun directe woonomgeving. Vandalisme, vernielingen, beschadigingen en verrommeling komt dan - relatief - meer voor”
onderzocht en heeft geconstateerd dat deze opvatting in zijn algemeenheid niet juist is. Volgens de deskundige bestaat op dit punt onder makelaars geen “communis opinio”. Hij kent de gestelde invloed ook niet uit zijn eigen praktijk. De deskundige heeft verder naar voren gebracht dat hij geen literatuur heeft gevonden over de invloed van verhuren van eerdere sociale koopwoningen op de buurt. Uit de wel beschikbare en door hem geraadpleegde publicaties over de omgekeerde situatie (verkoop van (eerder) sociale huurwoningen) kan volgens de deskundige “allerminst een bevestiging van de genoemde stelling worden afgeleid”. De deskundige is ook ingegaan op de in een taxatierapport genoemde ‘zwakte’ of ‘bedreiging’ dat “de woning wordt omgezet naar een huurwoning” waarop VVE c.s. zich heeft beroepen. De deskundige heeft daarover opgemerkt dat het feit dat de woning in kwestie wordt omgezet naar een huurwoning niet van belang is voor de marktwaarde, omdat die moet worden beoordeeld naar verkoop van de woning in volle eigendom. De deskundige heeft opgemerkt dat als omgevingsfactor wel zou kunnen worden vermeld dat de naburige woningen worden omgezet naar huurwoningen. Het belang van deze vermelding relativeert de deskundige echter door op te merken dat “niet alles wat in de SWOT (rechtbank: Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats, dat wil zeggen “sterkte-zwakte analyse”) staat, een even meetbare invloed (heeft) op de marktwaarde. Tenslotte heeft de deskundige de stelling van VVE c.s. dat de woonomgeving sinds de sociale verhuur verloedert onderzocht door middel van eigen waarneming en daarbij geen verloedering, verrommeling, grafitti, overlast, wanorde, vernielingen, vandalisme of beschadigingen geconstateerd.
Toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopgarantovereenkomst
4.5.
Partijen verschillen van mening over de precieze bewoordingen van de koop(-aannemings)overeenkomsten, de akten van levering en de akten vaststelling erfpacht- en koopgarantbepalingen. VVE c.s. is niet ingegaan op de stelling van Viveste in de conclusie van antwoord dat de citaten van VVE c.s. in de dagvaarding geen juiste weergave zijn van deze stukken. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden worden gelaten of de citaten juist zijn. Ook indien wordt uitgegaan van de bewoordingen zoals gesteld in de dagvaarding, kan daaruit niet worden afgeleid dat de Koopgarantovereenkomst Viveste de verplichting oplegt om, nadat zij de woningen heeft teruggekocht, deze altijd weer aan te bieden als Koopgarantwoning. Geen van de door VVE c.s. aangehaalde bepalingen vermeldt op dit punt een afspraak tussen partijen, maar ook het doel en strekking van de overeenkomsten biedt geen aanknopingspunt voor een dergelijke verplichting voor Viveste. Het feit dat met de methode van de Koopgarantwoningen werd beoogd het eigen woningbezit van particulieren te bevorderen, wil niet zeggen dat woningen die eenmaal als zodanig op de markt zijn gebracht, blijvend als Koopgarantwoning aangeboden moeten worden. Uit de overeenkomst op hoofdlijnen (zie hiervoor in 2.1) blijkt dat er rekening mee is gehouden dat Viveste - ook voordat de daarin genoemde periode van vijftien jaar is verstreken - de teruggekochte woning “andersoortig exploiteert”, bijvoorbeeld in het geval dat de woning na terugkoop gedurende drie maanden is aangeboden en in deze periode niet is verkocht.
4.6.
VVE c.s. beroept zich verder op bepalingen in de overeenkomsten die zien op de het gedeelde belang van beide partijen bij de waardeontwikkeling van de woningen en de overweging dat koper en verkoper beogen de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woningen op de lange termijn in goede staat te houden. Ook deze in algemene bewoordingen gestelde doelstelling over de waardeontwikkeling van de woningen legt Viveste geen verplichtingen op ten aanzien van de wijze waarop zij de woning na terugkoop dient te exploiteren.
4.7.
Het betoog van VVE c.s. dat na terugkoop van de woningen de Koopgarantbepalingen op Viveste van toepassing zijn, zodat voor haar het verbod van verhuur van de woningen op dezelfde wijze geldt als voor de eigenaren/erfpachters van de Koopgarantwoningen, treft evenmin doel. De Koopgarantbepalingen maken deel uit van de erfpachtovereenkomsten. Zoals ook Viveste naar voren heeft gebracht, gaat het recht van erfpacht na terugkoop van woningen teniet, zodat Viveste weer volledig eigenaar is van de woningen. Voor een volledige eigenaar is er geen verbod van verhuur.
4.8.
Over het beroep van VVE c.s. op artikel 7:17 BW, dat de Koopgarantwoningen niet voldoen aan hetgeen zij mocht verwachten op grond van de Koopgarantovereenkomsten en hetgeen ten tijde van de koop aan hen is meegedeeld, overweegt de rechtbank het volgende. VVE c.s. heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat ten tijde van de aankoop van de woningen aan de kopers is meegedeeld dat de bewoners van wooncomplexen in ieder geval de eerste vijftien jaar alleen particuliere eigenaren van Koopgarantwoningen zouden zijn, zoals VVE c.s. stelt. Het enkele feit dat in de koop-aannemingsovereenkomst van eiser nr. 5 ( [eiser sub 5] ) is opgenomen dat op het betreffende perceel onder andere een complex met vijfenveertig koopwoningen zal worden gerealiseerd, is daarvoor onvoldoende. Dit geldt ook voor de tussen Viveste en de gemeente gesloten overeenkomst op hoofdlijnen waar Viveste zich op beroept. Deze overeenkomst bevat geen informatie op grond waaraan de kopers de gerechtvaardigde verwachting hebben kunnen ontlenen dat de bestemming “Koopgarantwoning” voor een periode van 15 jaar bindend was vastgelegd. Integendeel, zoals hiervoor in 4.5 reeds is overwogen, biedt deze overeenkomst ook de mogelijkheid om onder omstandigheden de woningen op een andere wijze te exploiteren. Dit nog daargelaten dat het hier gaat om een overeenkomst tussen Viveste en de gemeente, waarbij de kopers geen partij waren.
4.9.
Ook de stelling van VVE c.s. dat Viveste handelt in strijd met de afspraken die zij met de gemeente heeft gemaakt gaat niet op. Het memo van 18 januari 2016 aan de gemeente (zie hiervoor in 2.5) waar VVE c.s. naar verwijst, vermeldt de afspraken uit de overeenkomst op hoofdlijnen. In samenhang met de e-mail van de heer [A] (beleidsmedewerker bij de gemeente) blijkt dat het voornemen van Viveste om de teruggekochte Koopgarantwoningen te gaan verhuren is besproken in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders en dat daarvoor toestemming is verleend. Dat deze toestemming geen betrekking zou hebben op de nieuwbouwcomplexen, zoals VVE c.s. stelt, acht de rechtbank onaannemelijk. De “prestatieafspraken gemeente [plaatsnaam] - Viveste 2011-2105” waar VVE c.s. haar stelling op baseert, vermeldt een aantal van in totaal 157 “Koopgarant bestaande woningen” en “109 woningen Koopgarant nieuwbouw”. Gelet op deze cijfers valt niet in te zien dat het aantal van 200 woningen waarvoor (B en W van) de gemeente [plaatsnaam] naar aanleiding van het memo van 18 januari 2016 heeft toegestaan dat Viveste de Koopgarantconstructie beëindigt, slechts betrekking zou hebben op reeds bestaande woningen die destijds door de verkoop aan de huurwoningvoorraad zijn onttrokken.
4.10.
Dat Viveste de kopers bij aankoop van de woningen niet heeft gewezen op de mogelijkheid dat zij de woningen na verkoop zou kunnen gaan verhuren, betekent - anders dan VVE c.s. betoogt - niet dat zij haar inlichtingenplicht ten opzichte van de kopers heeft geschonden. Zoals Viveste naar voren heeft gebracht bestonden er ten tijde van de verkoop geen plannen om de woningen te gaan verhuren. Deze beleidsverandering is pas later ingegeven door de hiervoor genoemde gewijzigde omstandigheden en de op grond daarvan aan Viveste gestelde eisen.
4.11.
Evenmin is Viveste bij het aangaan van de koopgarantovereenkomsten tekort geschoten in haar inlichtingenplicht door niet mee te delen dat bij de terugkoop de ‘korting’ wordt ‘verrekend’. In de uitgegeven brochure is expliciet vermeld dat “de waardestijging of waardedaling wordt gedeeld tussen de eigenaar van de koopgarantwoning en Viveste en dat de verdeling afhankelijk is van de verkregen korting”. Daar is aan toegevoegd dat daarvoor landelijk vastgestelde verdelingspercentages gelden. Daarbij is in een omkaderd gedeelte van de brochure aan de hand van voorbeelden toegelicht wat de relatie is tussen het verleende kortingspercentage op de marktwaarde van de woning en het percentage van de waardeontwikkeling dat bij verkoop ten goede komt aan de eigenaar van de Koopgarantwoning. Bijvoorbeeld: Bij een kortingspercentage van 15% op de marktwaarde van de woning komt een percentage van 77,5% van de waardeontwikkeling ten goede aan de eigenaar van de Koopgarantwoning. Daarnaast is de werking van de deze aan de korting gerelateerde waardedeling uitgelegd in een voorbeeld van zowel een situatie dat er op het moment van de terugkoop sprake is van een stijging van de marktwaarde ten opzichte van de marktwaarde op het moment van aankoop als van een daling van die marktwaarde. Met deze toelichting en voorbeelden is voldoende verduidelijkt dat de gegeven ‘korting’ op de marktwaarde doorwerkt in de hoogte van het bedrag dat bij de terugkoop wordt ontvangen. Het feit dat het woord ‘korting’ wellicht niet een geheel juiste benaming is voor de gehanteerde constructie, maakt dit niet anders.
4.12.
Op grond van hetgeen hiervoor in 4.5 tot en met 4.11 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de Koopgarantovereenkomsten door Viveste.
Onrechtmatig handelen
4.13.
Omdat Viveste na terugkoop van de Koopgarantwoningen weer volledig eigenaar van de woningen is geworden, is zij in beginsel vrij deze te exploiteren op een wijze die haar goed dunkt. Van een onrechtmatige daad als bedoeld in artikel 6:162 BW kan dan ook slechts sprake zijn indien Viveste bij haar besluit van 16 maart 2016 de belangen van VVE c.s. zodanig heeft veronachtzaamd, dat zij daarmee handelt in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De omstandigheid dat VVE c.s. is overvallen door de voor hen onverwachte - en ongewenste beleidswijziging van Viveste en dat zij verlangen dat de wooncomplexen ongewijzigd uit koopwoningen blijven bestaan, maakt het handelen van Viveste nog niet onrechtmatig. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.14.
Met haar uiteenzetting over de wijzigingen in de Woningwet, de veranderingen op de (sociale) woningmarkt, de eisen die op grond van de Woonvisie 2016-2025 worden gesteld aan de (wijziging van de) samenstelling van haar woningbezit in [plaatsnaam] en haar stelling dat zij door de Koopgarantwoningen in de wooncomplexen van VVE c.s. te gaan verhuren, kan voorzien in de noodzakelijke aanvulling van de voorraad sociale huurwoningen in [plaatsnaam] , heeft Viveste haar belang bij haar beleidswijziging overtuigend aangetoond. De daartegenover door VVE c.s. gestelde belangen zijn niet van dien aard dat Viveste had dienen af te zien van uitvoering van het door haar gewenste beleid. Daarbij heeft de rechtbank mede in aanmerking genomen dat uit het deskundigenrapport (zie hiervoor in 4.4) blijkt dat niet is aangetoond dat uitvoering van het besluit van 16 maart 2016 leidt tot waardedaling van de woningen en dat van de door VVE c.s. gestelde aantasting van het woon- en leefklimaat door verloedering van de gemeenschappelijke ruimten niet is gebleken. Bij haar betoog dat Viveste niet wettelijk verplicht is om de woningen aan te bieden als huurwoningen en dat er in [plaatsnaam] voldoende andere mogelijkheden zijn om huurwoningen te realiseren verliest VVE c.s. uit het oog dat het aan het beleid van Viveste is overgelaten om te bepalen op welke wijze en met inzet van welke middelen zij haar taak op het gebied van de volkshuisvesting vervult. De omstandigheid dat Viveste deel gaat uitmaken van de VVE’s van de wooncomplexen en daarin op den duur een meerderheidsbelang zou kunnen verkrijgen doet aan het voorgaande niet af. Zoals Viveste heeft benadrukt is een dergelijke situatie niet ongebruikelijk in een wooncomplex met koop- en huurwoningen. In hetgeen VVE c.s. heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat de erfpachters/eigenaren in dit geval van deze situatie onevenredig nadeel zullen ondervinden.
4.15.
De rechtbank gaat voorbij aan het ter zitting naar voren gebrachte standpunt van VVE c.s. dat Viveste er belang bij heeft dat de taxaties in het kader van de terugkoop zo laag mogelijk uitvallen. De vraag of de waarde van de woningen bij terugkoop steeds juist is getaxeerd maakt geen deel uit van dit geding. Dit nog daargelaten dat Viveste deze stelling gemotiveerd heeft betwist.
4.16.
Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot het oordeel dat de vorderingen van VVE c.s. moeten worden afgewezen.
4.17.
VVE c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Viveste worden begroot op:
- griffierecht € 618,00
- salaris advocaat
904,00(2 punten × tarief € 452,00)
904,00(2 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.522,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt VVE c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Viveste tot op heden begroot op € 1.522,00,
5.3.
veroordeelt VVE c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat VVE c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2017. [1]